Гражданский кодекс часть 1

ООО РСФ «Темп» (далее –– истец, общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (далее –– соответчик, Министерство) и Администрации г.Хабаровска (далее –– соответчик, Администрация) о понуждении Министерства заключить с истцом договор аренды земельного участка площадью 8044,7кв.м. в границах Березовское шоссе – Воронежское шоссе – ул.Связная в Краснофлотском районе г.Хабаровска, кадастровый №27:23:010225:306.

В судебном заседании представителями истца уточнено, что требования заявлены только к Министерству как к органу исполнительной власти Хабаровского края, уполномоченному в настоящее время распоряжаться земельными участками на территории г.Хабаровска, государственная собственность на которые не разграничена, при их предоставлении для целей, связанных со строительством. Требования к Администрации не поддерживает. Данное уточнение расценено судом как отказ от иска к Администрации, принято в порядке ст.49 АПК.

Представители истца заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в отзыве. Считают, что обязанность уполномоченного органа, распоряжающегося земельными участками, заключить с истцом договор аренды земельного участка вытекает из части 5 ст.30.2 ЗК. Отсутствие кадастрового учета земельного участка, выставленного на торги Администрацией, не исключает право заинтересованного лица, отвечающего требованиям ст.30.2 ЗК, то есть осуществившего формирование земельного участка и выполнявшее работы по его комплексному освоению в целях жилищного строительства, на заключение с ним договора аренды соответствующего земельного участка.

Представитель Министерства возразил против заявленных требований в соответствии с доводами отзыва, сослался на то, что в нарушение части 1 ст.38.2 ЗК спорный земельный участок при проведении администрацией торгов не был поставлен на кадастровый учет. Оснований для применения части 5 ст.30.2 ЗК также не усматривает, поскольку истец не является арендатором земельного участка. Те обстоятельства, что земельный участок на момент подачи иска сформирован истцом, поставлен на кадастровый учет, проведены работы по его комплексному освоению в целях жилищного строительства, также, по мнению представителя, не являются основанием для возложения на Министерство обязанности по внеконкурсному заключению с истцом договора аренды земельного участка.

Представители администрации считают себя ненадлежащими ответчиками по делу, в отношении вопроса о выставлении на торги земельного участка до постановки его на кадастровый учет, считают, что действия администрации законны, торги никем не оспаривались.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела, в июле 2006г. Администрацией, на основании части 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в соответствующий период времени наделенной на территории г.Хабаровска полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в целях, связанных со строительством, был проведен аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. На торги выставлялся земельный участок ориентировочной площадью 8044,7кв.м., расположенный в Краснофлотском районе г.Хабаровска, в границах Березовского шоссе – Воронежское шоссе – ул.Связная, кадастровый квартал 27:23:01 02 25:0000 в зоне индивидуальной жилищной застройки усадебного типа Ж-1А согласно «Правилам землепользования и застройки город Хабаровска», утвержденным решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. №211 (далее –– Правила землепользования и застройки).

Объявление о проведении торгов опубликовано газете «Хабаровские вести» за 16.06.2006г. В соответствии с протоколом приема заявок от 17.07.2006г. №26 участником торгов признан только истец, единственный подавший заявку на участие в торгах.

Согласно протоколу аукциона по продаже права на заключение договора аренды вышеуказанного земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, от 18.07.2006г. №25 в связи с участием менее двух участников аукцион признан несостоявшимся, истцу как единственному участнику аукциона в соответствии с частью 27 ст.38.1 ЗК предоставлено право заключения договора аренды выставленного на аукцион земельного участка без проведения торгов по начальной цене 500000руб.

При этом согласно данному протоколу аукциона фактическая площадь земельного участка, предоставляемого для строительства, устанавливается при проведении работ по формированию земельного участка на основе утвержденной градостроительной документации по планировке территории. Кадастровый учет производится на земельный участок, границы которого устанавливаются документацией по планировке территории (проектом планировки, проектом межевания) с учетом проведения публичных слушаний. Постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется после проведения работ по комплексному освоению территории до заключения договора. К протоколу приложен проект границ земельного участка, выставленного на торги.

Истцом произведена оплата права на заключение договора аренды участка в целях его комплексного освоения в целях жилищного строительства в полном объеме.

На основании протокола от 18.07.2006г. №25 между истцом и Администрацией заключен договор №347/2006 от 21.08.2006г. о формировании земельного участка посредством комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, согласно которому истец обязуется произвести формирование вышеуказанного земельного участка в соответствии с приложенной к договору схемой границ формируемого участка и схемой границ элемента планировочной структуры (п.2.1.3), обеспечить изготовление кадастровых планов с привлечением лицензированной организации, проведение государственного кадастрового учета сформированного земельного участка в границах элемента планировочной инфраструктуры (п.2.1.4), обеспечить выполнение работ по строительству и модернизации объектов и сетей инженерно-технического обеспечения в соответствии с техническими условиями (п.2.1.5).

Согласно п.2.1.6 договора истец обязуется заключить в установленном порядке с Администрацией договор на передачу прав на земельный участок на основании постановления мэра города Хабаровска о предоставлении для строительства сформированного земельного участка.

В соответствии с п.2.1.8 истец обязуется получить разрешение на строительство, осуществить строительство объектов, получить разрешение на ввод объектов эксплуатацию в порядке, установленном гл.6 ГсК.

При этом согласно п.2.2.1 договора истец имеет исключительное право приобрести указанный земельный участок либо иной земельный участок, оговоренный в дополнительном соглашении к договору, в границах элемента планировочной структуры, на правах, предусмотренных действующим законодательством.

15.06.2007г. принято постановление Мэра г.Хабаровска №927 о предоставлении истцу земельного участка площадью 8044,7кв.м. для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в аренду сроком на 11 месяцев в границах Березовское шоссе – Воронежское шоссе – ул.Связная в Краснофлотском районе города Хабаровска согласно проекту границ.

Между тем, в соответствии с абзацем 3 части 10 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на основании Закона Хабаровского края от 29.11.2006г. №78 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск», постановления Правительства Хабаровского края от 28.04.2007г. №85-пр «Об организации работы по распоряжению земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемой для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск», постановления правительства Хабаровского края от 05.09.2007г. №170-пр «Об организации и проведении торгов по продаже земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемых для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск» или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Хабаровска при предоставлении их в целях, связанных со строительством, с 01.07.2007г. наделено Министерство.

В связи с передачей указанных полномочий Министерству договор аренды между истцом и Администрацией (Департаментом муниципальной собственности г.Хабаровска) заключен не был.

17.12.2007г. постановлением Мэра г.Хабаровска №1896 на основании результатов аукциона, договора от 18.07.2006г. №25, а также результатов публичных слушаний в соответствии с главой 5 ГсК утверждена документация по планировке территории (проект планировки с проектом межевания) в указанных выше границах.

13.03.2008г. утверждено землеустроительное дело по межеванию спорного земельного участка, выполненного по заказу истца ООО «Геоземизыскания».

13.05.2008г. сформированный в целях комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок в указанных выше границах площадью 8044,7кв.м. поставлен на кадастровый учет, участку присвоен кадастровый номер №27:23:010225:306, что подтверждается представленным истцом кадастровым паспортом.

На обращение истца к Министерству о заключении договора аренды на спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, Министерство ответило отказом (исх.№1-11/830 от 05.02.2009г.) со ссылкой на истечение предусмотренного законом срока на заключение договора по результатам торгов, а также на истечение срока действия постановления Мэра города Хабаровска от 15.06.2007г. №927.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд.

Суд считает заявленные к Министерству требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии с частью 1 ст.421 ГК понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст.30 ЗК предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК (исключая не относящиеся к рассматриваемому делу случаи).

Проведению торгов (аукциона) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка должно предшествовать проведение работ по формированию земельного участка (подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности; определение разрешенного использования земельного участка; определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение) и государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК (часть 4 ст.30 ЗК).

В соответствии с частью 2 ст.30.2, частью 1 ст.38.2 ЗК предметом аукциона по продаже права на предоставление земельного участка в целях его комплексного освоения в целях жилищного строительства может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 части 4 статьи 30 ЗК земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

При этом, в силу части 1 ст.38.2 ЗК аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

На момент проведения аукциона на продажу права заключения договора аренды спорного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства он не был поставлен на кадастровый учет.

Вместе с тем, смысл требований правовых норм ст.30, а также норм ст.30.2, 38.2 ЗК (веденных в действие Федеральным законом от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации») состоит в том, что предоставление земельного участка в целях, связанных со строительством, должно производится с обеспечением конкурсного порядка определения лица, приобретающего право на заключение договора аренды, с соблюдением прав и законных интересов смежных землепользователей и иных заинтересованных лиц, а также с соблюдением вида разрешенного использования земельного участка, Правил землепользования и застройки. В рассматриваемом случае истец соответствует всем данным требованиям.

Судом учитывается, что на момент проведения аукциона администрацией был утвержден проект границ земельного участка, определен соответствующий кадастровый квартал. Проведенный аукцион никем не оспаривался, действия Администрации незаконными не признавались. Кроме того, как уже сказано, в настоящее время земельный участок поставлен на кадастровый учет.

Согласно части 5 ст.30.2 ЗК арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

Данному праву корреспондирует обязанность уполномоченных органов рассмотреть соответствующую заявку арендатора, и, при соответствии его требованиям части 5 ст.30.2 ЗК, заключить с ним договор аренды земельного участка (соответствующий подход применительно к правам обладателей вещных прав на объекты недвижимости, предусмотренным ст.35, 36 ЗК, ст.552 ГК, отражен в пунктах 4, 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005г. №11).

Судом не может быть принят довод ответчика о том, что мероприятия по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства не включают собственно жилищное строительство, поскольку это противоречит правовой норме части 1 ст.30.2 ЗК.

Частью 1 ст.30 ЗК определено, что комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Поэтому предоставление земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства означает предоставление данного участка в том числе и непосредственно для жилищного строительства.

По мнению суда, в рассматриваемом случае истец как лицо, выполнившее все условия проведенного в 2006 году аукциона, осуществившее мероприятия по межеванию спорного земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, подготовке утвержденного проекта планировки территории участка в соответствии с видом его разрешенного использования в соответствии с Правилами землепользования и застройки, осуществившее постановку земельного участка на кадастровый учет (площадь участка при поставке на учет по сравнению с проектом границ данного участка не изменилась) соответствует определенным в указанной правовой норме части 5 ст.30.2 ЗК признакам лица, приобретающего исключительное право на заключение договора аренды соответствующего земельного участка.

Действительно, истец на момент рассмотрения дела арендатором спорного участка не является. Но рассматриваемая правовая норма подлежит применению к спорным отношениям в соответствии с частью 1 ст.6 ГК (аналогия закона).

В связи с этим, руководствуясь частью 1 ст.6 ГК, частью 5 ст.30.2 ЗК, и учитывая все приведенные выше обстоятельства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В связи с отказом от иска по отношению к Администрации производство по делу в данной части подлежит прекращению.

Поскольку при возбуждении дела в суде истцу была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, а Министерство в соответствии с п.1.1 части 1 ст.333.37 НК освобождено от ее уплаты, взыскание либо возврат государственной пошлины не производится.

Руководствуясь ст.150, 167-170, 176, 184-188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л

Обязать Министерство имущественных отношений Хабаровского края заключить с ООО Ремонтно-строительная фирма «Темп» договор аренды земельного участка площадью 8044,7кв.м. в границах Березовское шоссе – Воронежское шоссе – ул.Связная в Краснофлотском районе г.Хабаровска, кадастровый номер №27:23:010225:306.

В части требований к Администрации г.Хабаровска производство по делу прекратить.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения через Арбитражный суд Хабаровского края в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Хабаровского края в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа.

Судья А.В.Бутковский