Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю к Дальневосточному институту законодательства и правоведения об изменении условий договора,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о внесении изменений в договор аренды в части расчета арендной платы (п.3.2 договора) (уточненные требования), ссылаясь на п.2 ст. 451 ГК.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала.

Уточнила, что изменения арендной платы касаются только помещений по ул. Ангарской 11.

Суду пояснила, что просит внести изменения п.3.2 договора, изложив его в следующей редакции : «Годовая арендная плата взимается в размере, определенном в выписке из отчета независимого оценщика ООО «Хабаровское агентство юридической экспертизы и оценки имущества» от 15.03.06 г. № 69/11 об определении рыночной ставки арендной платы и составляет 134 391 руб. 40 коп. без учета НДС в месяц. Ежегодно пересматривается на основании отчета оценщика и оформляется дополнительным соглашением к договору».

Суду привела доводы искового заявления и дополнительных письменных пояснений, приобщенных к материалам дела.

Основные доводы истца – дефолт 1998 г., который существенно изменил обстоятельства, существовавшие в момент заключения договора.

Так же истец ссылается на п.1.5 договора.

В отношении доводов ответчика о заключении дополнительного соглашения, освобождающего арендатора от внесения арендной платы до 01.09.2015 г. в счет производства капитального ремонта, пояснила суду, что данное соглашение не прошло государственной регистрации, в силу чего не может считаться заключенным.

Кроме того, оно не подписано арендодателем.

Представитель третьего лица поддержала позицию истца.

Представитель ответчика иск не признала. Суду пояснила, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку ответчику не направлялось предложение изменить пункт договора, направлялся только проект соглашения о заключении договора в новой редакции.

Так же пояснила, что в 1997 г. ответчиком и третьим лицом во исполнение п. 2.3.4 договора было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно условиям которого, арендатор берет на себя обязательство по производству ремонта здания на сумму 780 600 383 руб., в силу чего освобождается от уплаты арендных платежей до 01.09.2015 г.

Требование о внесении изменений в договор заявлено истцом до истечения указанного срока.

Так же ответчик полагает, что истцом не доказан состав обстоятельств, указанный в п.2 ст. 451 ГК.

Письменные пояснения ответчика приобщены к материалам дела.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Во-первых, в отношении досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно п.2 ст.452 ГК, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Ответчик полагает, что установленный законом порядок истцом не соблюден, поскольку ему истцом было направлено только соглашение о новой редакции договора.

Этот же факт подтверждается и уведомлением от 14.12.06 г.

Между тем, исковые требования сформулированы так, что истец просит изложить п.3.2 в редакции п.5.1 соглашения.

Т.е. планируемое содержание пункта договора о размере арендной платы было известно арендатору до обращения истца с настоящим иском.

Уведомлением был установлен срок для дачи ответа – 20.12.2006 г.

В силу изложенного, суд приходит к выводу о том, что истцом был соблюден п.2 ст. 452 ГК, и правовых оснований для оставления заявления без рассмотрения не имеется.

Во-вторых, по существу спора.

Как следует из обстоятельств дела, 20.11.1996 г. истцом (арендодатель), ответчиком (арендатор), третьим лицом (балансодержатель) подписан договор аренды части нежилых помещений по адресу <...> и Ангарская, 11 сроком действия до 01.09.2021 г.

В силу положений п.2 ст. 651 ГК, данный договор требовал государственной регистрации.

ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» введен в действие 31.01.1998 г. (ст. 33 ФЗ).

Согласно ст. 6 ФЗ «О введении в действие части 2 ГК», впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Как известно, до введения в действие ФЗ, сделки аренды недвижимого имущества (зданий, сооружений, помещений), в отличие от земельных участков, государственной регистрации не подлежали, поскольку федеральным нормативным актом этого не было предусмотрено.

Следовательно, данный договор считался заключенным с момента его подписания.

В 2004 г. ответчик зарегистрировал договор, что не являлось обязательным, но так же и не запрещено ст. 6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Истец, ссылаясь на п.2 ст. 451 ГК, просит суд внести изменения в пункт договора, касающийся размера арендной платы.

Ответчик, возражая против заявленных требований, ссылается на дополнительное соглашение к договору.

В силу положений ст. 309, п.1 ст. 425 ГК, данное соглашение обязательно для сторон договора, и предъявление настоящего иска является преждевременным.

Доводы истца в отношении заключенности и действительности этого соглашения не принимаются судом по следующим основаниям.

Данное соглашение в момент его подписания, в силу вышеизложенных норм, не подлежало государственной регистрации. Следовательно, оно является заключенным с момента его подписания.

Тот факт, что арендатор произвел государственную регистрацию договора в 2004 г. не может влечь обязательную государственную регистрацию соглашения, поскольку, государственная регистрация договора в данном случае не влияет на момент его заключения, он считается заключенным и без наличия государственной регистрации.

Тот факт, что соглашение не подписано арендатором, тоже не влечет его незаключенности либо недействительности.

Согласно п. 2.3.4 договора, капитальный ремонт производится арендатором по отдельному соглашению с балансодеражателем в счет арендной платы за данные помещения.

Т.е. арендодатель предоставил сторонам право на подписание двустороннего соглашения к договору в части капитального ремонта, согласовав в договоре, что он производится в счет арендной платы, что не противоречит ст. 421 ГК.

Следовательно, подписание соглашения не противоречит нормам гражданского законодательства.

Кроме того, оценка законности п.2.3.4 договора дана в решении суда по делу № А73-7935/07, которое, в силу положений п.2 ст. 69 АПК, имеет преюдициальное значение для разрешения настоящего спора.

Данное соглашение не расторгнуто сторонами, не расторгнуто в судебном порядке, не является ничтожным, не изменено в установленном законом порядке. Следовательно, стороны обязаны им руководствоваться.

И пункт 1.5. договора, согласно которому, оценочная стоимость помещения является обязательным условием для внесения изменений в договор, в период действия соглашения, не может влиять на правоотношения сторон.

Кроме того, применение данного пункта невозможно при указанном истцом нормативном обосновании иска.

Поскольку, как было указано выше, обращение с данным иском преждевременно, в настоящее время у истца отсутствует материальное право на обращение с таким иском, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В силу чего, суд не находит необходимым давать оценку доводам истца о наличии оснований для изменения договора, установленных п.2 ст. 451 ГК, их наличие или отсутствие не могут повлиять на суть разрешения дела.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований о внесении изменении в п.3.2 договора аренды, заключенного 20.11.1996 г. отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок начиная с даты изготовления мотивированного решения в Шестой апелляционный арбитражный суд.

Изготовление мотивированного решения отложено на срок, не превышающий 5-ти дней.

Судья Букина Е.А.