Гражданский кодекс часть 1

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680000, <...>)

третье лицо: Жилищно-строительный кооператив «Лазурит» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 680020, <...>)

о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации, выраженных в уведомлениях от 18.03.2022 № № КУВД-001/2022-8997009/4, КУВД-001/2022-8997011/2, КУВД-001/2022-8997010/4, КУВД-001/2022-8997012/2,

об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

при участи в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО «Лазурит» ФИО1– лично ФИО1 (по паспорту), ФИО2 по дов. б/н от 10.01.2022, диплом;

от Управления Росреестра – ФИО3 по дов. № Дов-58 от 29.12.2021, диплом;

от ЖСК «Лазурит» - ФИО4 по дов. б/н от 24.06.2022, диплом.

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий ООО «Лазурит» ФИО1 (далее - заявитель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее – Управление Росреестра) с заявлением, в соответствии с требованиями которого просит суд:

- признать незаконными решения от 18.03.2022 о приостановлении государственной регистрации права в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:795, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:794, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458, выраженные в уведомлениях от 18.03.2022 № КУВД-001/2022-8997009/4, № КУВД-001/2022-8997011/2, № КУВД-001/2022-8997010/4, № КУВД-001/2022-8997012/2;

- обязать Управление Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:795, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:794, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121-452, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458 от ООО «Лазурит» к Жилищно-строительному кооперативу «Лазурит».

Определением суда от 17.05.2022к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Жилищно-строительный кооператив «Лазурит» (далее – третье лицо, ЖСК «Лазурит»).

Управление Росреестра представило отзыв на заявление о несогласии с заявленными требованиями. ЖСК «Лазурит» представило отзыв на заявление в поддержку требований заявителя.

Конкурсный управляющий ООО «Лазурит» и его представитель в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в заявлении и дополнениях к заявлению.

Представитель Управления Росреестра в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в отзыве.

Представитель ЖСК «Лазурит» в судебном заседании поддержала требования заявителя по доводам, изложенным в отзыве.

В ходе судебного разбирательства по материалам дела и объяснениям представителей участвующих в деле лиц судом установлены следующие существенные для разрешения спора обстоятельства.

Решением Арбитражного суда Хабаровского края от 22.11.2018 по делу
№ А73-3987/2018 ООО «Лазурит» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на один год. Дополнительным решением Арбитражного суда Хабаровского края от 30.11.2018 по делу № А73-3987/2018 конкурсным управляющим ООО «Лазурит» утвержден ФИО1 Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 16.11.2021 срок конкурсного производства в отношении ООО «Лазурит» продлен до 17.05.2022.

ООО «Лазурит» принадлежит следующее имущество: объекты недвижимости:

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:452, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, уч. № 89;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:458, расположенный по адресу: примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, с кадастровым номером 27:23:0030121:794;

- объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск», г. Хабаровск, Центральный район, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, с кадастровым номером 27:23:0030121:795.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 27.09.2021 по делу № А73-3987/2018 удовлетворено ходатайство конкурсного управляющего и переданы права застройщика на объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 27:23:0030121:794 и 27:23:0030121:795 (объект «Группа жилых домов со встроенными административными помещениями и подземными автостоянками в границах ул. Тургенева-Амурского бульвара ул. Комсомольской в Центральном районе <...> очередь строительства, 1-4 блок-секции и подземная автостоянка») и земельные участки с кадастровыми номерами 27:23:0030121:452 и 27:23:0030121:458 созданному участниками строительства Жилищно-строительному кооперативу «Лазурит» (далее – ЖСК «Лазурит»).

Во исполнение определения суда от 27.09.2021 по делу № А73-3987/2018 и в счет погашения обязательств должника перед участниками строительства, включенных в реестр требований участников строительства между конкурсным управляющим ООО «Лазурит» и ЖСК «Лазурит» заключено соглашение об отступном от 11.02.2022 о передаче ЖСК «Лазурит» следующих объектов недвижимости:

- объект недвижимости 27:23:0030121:794 – многоквартирный дом, местоположение: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, площадь 23 347,7 кв.м., процент готовности 20%, право собственности зарегистрировано 01.06.2021 за № 27:23:0030121:794-27/020/2021-1;

- объект 27:23:0030121:795 – многоквартирный дом, местоположение: Хабаровский край, городской округ «Город Хабаровск», г. Хабаровск, Центральный район, ул. Тургенева - Амурский бульвар - ул. Комсомольская, площадь 2 267 кв.м., процент готовности 20%, право собственности зарегистрировано 02.06.2021 за № 27:23:0030121:795-27/020/2021-1;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:452, площадью 5 540 кв.м, расположенный по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, р-н Центральный, ул. Комсомольская, уч. № 89, право собственности зарегистрировано 02.03.2017 за № 27:23:0030121:452-27/001/2017-1;

- земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:458, площадью 3 827 кв.м., расположенный по адресу: примерно в 20 м по направлению на юг от ориентира нежилое здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <...>, право собственности зарегистрировано 30.03.2016 за № 27:27:001-27/074/200/2016-8394/1.

В целях реализации определения Арбитражного суда Хабаровского края от 27.09.2021 по делу № А73-3987/2018, конкурсным управляющим ООО «Лазурит» в Управление Росреестра по Хабаровскому краю представлено заявление от 09.03.2022 № КУВД-001/2022-8997010 об осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права) от ООО «Лазурит» к ЖСК «Лазурит» на основании Соглашения об отступном от 11.02.2022 в отношении перечисленных объектов недвижимости:

Уведомлениями Управления Росреестра по Хабаровскому краю от 18.03.2022 № КУВД-001/2022-8997009/4, № КУВД-001/2022-8997011/2, № КУВД-001/2022-8997010/4, № КУВД-001/2022-8997012/2 конкурсный управляющий поставлен в известность о том, что, начиная с 18.03.2022 осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:795, незавершенного строительства с кадастровым номером 27:23:0030121:794, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458 приостановлено в связи с тем, что в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о зарегистрированном запрещении на совершение регистрационный действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452 и земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458 на основании Постановления Тверского районного суда г. Москвы от 13.09.2019.

Не согласившись с указанными уведомлениями, считая их незаконными и необоснованным, конкурсный управляющий ООО «Лазурит» обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением в порядке главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Доводы заявителя о незаконности оспариваемых уведомлений обоснованы следующими обстоятельствами:

- в настоящем случае, в отношении ООО «Лазурит», которое является застройщиком и имеет обязательства перед участниками долевого строительства введена процедура банкротства застройщика;

- Закон о банкротстве является специальным актом и в отношении других федеральных законов, поэтому удовлетворение требований участников долевого строительства в случае признания застройщика несостоятельным регулируется по правилам § 7 Закона о банкротстве;

- принятие участниками долевого строительства решения о передаче прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу является способом погашения требований участников;

- следовательно, результатом принятия Арбитражным судом Хабаровского края определения от 20.09.2021 по делу № А73-3987/2018 и осуществление Управлением Росреестра по Хабаровскому краю государственной регистрации перехода прав является удовлетворение требований участников строительства и как следствие исполнение застройщиком своих обязательств;

- из вышеуказанного следует вывод, что положения пункта 5.1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ подлежат применению в настоящем случае при удовлетворении заявления конкурсного управляющего об осуществлении государственной регистрации права собственности (перехода права);

- таким образом, из содержания приведенных норм права прямо следует, что наложение постановлением Тверского районного суда г. Москвы от 13.09.2019 ареста на земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:452 и земельный участок с кадастровым номером 27:23:0030121:458, на которых расположен объект незавершенного строительства, не является основанием для приостановления действий по государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости;

- вместе с тем, исходя из пункта 5.1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ Управление наделено полномочиями в установленном законом случае производить не снятие запрета на совершение регистрационных действий, а погашение записи о запрете совершать регистрационные действия при одновременной регистрации права собственности;

- определение Арбитражного суда Хабаровского края от 20.09.2021 по делу № А73-3987/2018 является в настоящем случае основанием для погашения записи о запрете на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:452, земельного участка с кадастровым номером 27:23:0030121:458 поскольку осуществляется регистрация перехода права собственности в отношении всех объектов долевого строительства.

Возражения Управления Росреестра против доводов заявителя сводятся к тому, что поскольку специальный порядок погашения в ЕГРН регистрационной записи об аресте, запрете в случае признания должника банкротом в порядке, предусмотренном Законом о банкротстве, не установлен Законом № 218-ФЗ, государственная регистрация осуществляется на общих основаниях. Внесение записей в ЕГРН о государственной регистрации прекращения арестов (запрещений) осуществляется на основании решений органов, наложивших соответствующий арест. Закон не предусматривает возможность (обязанность) для органа регистрации прав самостоятельно – без соответствующих документов, оформленных в соответствии с действующим законодательством, погашать запись о зарегистрированном аресте (запрете).

Рассмотрев доводы заявителя и возражения ответчика, исследовав материалы дела и оценив их в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного требования, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункту 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу подпункта 8 пункта 1 статьи 16 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация осуществляется в течение трех рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав судебного акта или акта уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, или о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом, или об избрании в качестве меры пресечения залога в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации либо судебного акта или акта уполномоченного органа о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

В силу части 13 статьи 32 Закона № 218-ФЗ, суд или уполномоченный орган, наложившие арест на недвижимое имущество или установившие запрет на совершение определенных действий с недвижимым имуществом либо избравшие залог недвижимого имущества в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации, направляют в орган регистрации прав в срок не более чем три рабочих дня заверенную копию акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом или об избрании в качестве меры пресечения залога, а также заверенную копию акта о снятии ареста или запрета, о возврате залога залогодателю или об обращении залога в доход государства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определениях от 15.05.2012 № 813-0 и от 25.10.2016 № 2356-0, арест, наложенный на имущество, отменяется по постановлению, определению лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входит установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника, признанного несостоятельным (банкротом).

В случае возникновения спора о необходимости сохранения ареста не исключается возможность проверки действий (бездействия) лица или органа, уполномоченных отменять наложение ареста на имущество, вышестоящим органом или судом в порядке, установленном статьями 123 - 125 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Так, 13.11.2019 на спорные объекта недвижимости в ЕГРН внесена запись об ограничении (обременении) прав на основании Постановления Тверского районного суда г. Москвы от 13.09.2019 о наложении ареста на имущество, принадлежащее
ООО «Лазурит» в рамках уголовного дела №11701007754000153, с установлением запрета распоряжаться и производить любые регистрационные действия на срок предварительного следствия.

Впоследствии постановлениями Тверского районного суда г. Москвы срок ареста неоднократно продлевался. Согласно Постановлению Тверского районного суда г. Москвы от 07.02.2022, суд продлил срок действия ареста до 10.05.2022, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН. Постановлением Мещанского районного суда г. Москвы от 06.05.2022, суд продлил срок действия ареста до 10.08.2022, о чем внесена соответствующая запись в ЕГРН.

Учитывая, что постановление о наложении ареста (продление срока ареста) не отменено и не оспорено, то разрешать судьбу меры процессуального принуждения в виде уголовного ареста на объекты недвижимости возможно только в уголовном судопроизводстве, порядок которого, устанавливается пунктом 9 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из совокупности положений Закона № 218-ФЗ, норм Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, применяемых с учетом сформулированных Конституционным Судом Российской Федерации правовых позиций не следует, что регистрирующий орган вправе и обязан самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на недвижимое имущество в рамках уголовного дела.

При указанных обстоятельствах, ввиду непредставления конкурсным управляющим ООО «Лазурит» доказательств снятия ареста на имущество, у Управления Росреестра прав имелись основания для приостановления государственной регистрации прав в отношении объектов недвижимости, так как в данном случае введение конкурсного производства не изменяет порядок снятия установленных ограничений.

Относительно ссылки заявителя на пункт 5.1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ), следует отметить следующее.

Пунктом 5.1 статьи 16 Закона № 214-ФЗ установлено, что наложение ареста, запрета совершать определенные действия с недвижимым имуществом на основании судебного акта или акта уполномоченного органа, избрание залога в качестве меры пресечения в соответствии с уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации в отношении земельного участка, занятого многоквартирным домом, в котором расположен объект долевого строительства не являются основанием для приостановления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства или для государственной регистрации перехода права собственности на такой объект, а также для государственной регистрации права общей долевой собственности участника (участников) долевого строительства на указанный земельный участок. При этом запись о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия или о залоге погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на последний объект долевого строительства в данном многоквартирном доме.

Данная норма распространяется только в отношении участников долевого строительства и только в отношении объекта, являющегося предметом договора долевого участия в строительства. Таким образом, ссылка заявителя на указанную правовую норму является необоснованной.

Оспариваемые уведомления Управления Росреестра соответствуют положениям Закона № 218-ФЗ и права заявителя не нарушают, что в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Государственная пошлина в сумме 12 000 руб. за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции в соответствии со статьей 110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителя и не взыскивается, учитывая её уплату при подаче заявления в суд.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Д. Манник