Гражданский кодекс часть 1

к закрытому акционерному обществу «Восток-Пушнина», краевому государственному учреждению «Фонд имущества Хабаровского края», Министерству имущественных отношений Хабаровского края

о признании недействительными результатов торгов и договора аренды земельного участка

при участии

от истца – ФИО1 по доверенности от 20.09.08

от ответчиков

от ЗАО «Восток-Пушнина» – ФИО2 по доверенности от 07.03.09.

от МИО Хабаровского края – ФИО3 по доверенности от 02.06.09. № 1-11/4033

от КГУ «Фонд имущества Хабаровского края» - ФИО4 по доверенности от 25.12.08. № 14

ООО «ЧОП «Гранит» обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Восток-Пушнина», КГУ «Фонд имущества Хабаровского края» (далее по тексту – фонд имущества) о признании недействительным проведение конкурса 10.06.08. по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса по ул. Морозова Павла Леонтьевича в г. Хабаровске и признании недействительным договора аренды земельного участка, расположенного в 520 метрах по направлению на северо-запад от ориентира – жилое здание, расположенное за пределами участка, адрес ориентира: <...>, кадастровый номер земельного участка 27:23:05 03 12: 0020, площадь земельного участка – 5 431, 8 кв. м, заключенного между ответчиками.

Определением от 23.07.08. на основании ст. 46 АПК РФ с согласия истца в качестве соответчика привлечено Министерство имущественных отношений Хабаровского края (далее по тексту – МИО).

Определениями от 27.11.2008, 20.01.2009 и 15.04.2009 производство по делу приостанавливалось в связи с назначением судебных экспертиз.

В судебном заседании судом на основании ст. 49 АПК РФ принято уточнение исковых требований, в соответствии с которыми истец просит суд:

- признать недействительными торги (конкурс) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 52 в г. Хабаровске, состоявшиеся 10.06.08.

- признать недействительным договор аренды земельного участка № 10141 от 16.06.08., заключенный по результатам конкурса с победителем торгов – ЗАО «Восток-Пушнина».

Уточненные требования истец поддержал. В обоснование иска сослался на ст. 448-449 ГК РФ, указав на нарушение п. 24 Правил проведения торгов в части определения победителя конкурса.

Ответчики МИО и фонд имущества с требованиями не согласились по основаниям, изложенным в отзывах. Возражения обоснованны тем, что истцом в нарушение условий конкурса не представлено предложений по объемам перекладки существующей наземной теплотрассы и строительства ливневого коллектора, реконструкции прилегающего участка улицы, объем и содержание эскизного проекта не соответствуют требованиям архитектурного проектирования. Указали также, что оценка поданных на конкурс заявок и определение лучших предложенных условий не входит в компетенцию суда. Кроме того, ответчики сослались на недоказанность истцом факта нарушения его прав или законного интереса при проведении торгов.

Ответчик ЗАО «Восток-Пушнина» возражений против исковых требований в судебном заседании не высказал, выразил согласие с доводами истца.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил.

Распоряжением Правительства Хабаровского края от 21.04.08. № 189-пр утверждены условия проведения конкурса по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, кадастровый номер 27:23:05 03 12:0020 для строительства торгового комплекса по ул. Морозова Павла Леонтьевича в г. Хабаровске.

Извещение о проведении 10.06.08. конкурса и его условия опубликованы в газете «Приамурские ведомости» от 30.04.08. № 63 (6717) и на официальном сайте Правительства Хабаровского края. Организатором торгов определен фонд имущества.

В условия конкурса включено следующее:

1. Сохранение целевого назначения земельного участка – строительство торгового комплекса.

2. Предоставление эскизного проекта торгового комплекса с предложениями по решению транспортной схемы, комплексному благоустройству прилегающей территории, устройству гостевых стоянок с учетом действующих нормативных требований.

3. Предоставление предложений по объемам перекладки существующей наземной теплотрассы, строительству ливневого коллектора вдоль ул. Морозова П. Л., реконструкции прилегающего участка ул. Морозова П. Л.

4. Предоставление информации по условиям и срокам проектирования и строительства торгового комплекса.

5. Предложения по размеру годовой арендной платы за земельный участок.

При этом в извещении указано, что победителем конкурса признаётся участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса.

Из материалов дела следует, что для участия в конкурсе зарегистрировано 6 заявок, все подавшие заявки претенденты признаны участниками конкурса.

Результаты состоявшихся 10.06.2008 г. торгов в форме конкурса оформлены итоговым протоколом. Конкурсной комиссией рассмотрено 6 заявок с представленными предложениями: ЗАО «Шамса-Маркет», ООО «ЧОП «Гранит», ООО «Хабаровскинструмент», ООО «Амели-тур», ООО «Евкор», ЗАО «Восток-Пушнина».

Победителем конкурса признано ЗАО «Восток-Пушнина» как предложившего максимальный размер арендной платы в сумме 2 520 000 руб. и согласного выполнить условия конкурса. Предложения остальных участников конкурсной комиссией признаны не отвечающими условиям конкурса и требованиям действующего законодательства.

По итогам конкурса с его победителем заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 10141 от 16.06.2008 г.

Посчитав, что проведение конкурса осуществлено с нарушением законодательства, истец обратился с настоящим иском.

Учитывая представленные доказательства, суд признал иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные в нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

П. 4 ст. 38 ЗК РФ предусмотрено, что порядок организации и проведения торгов (конкурсов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Общие положения о торгах, организации и порядке их проведения предусмотрены в ст. 447, 448 ГК РФ. Подробная регламентация порядка проведения торгов содержится в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участках или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 (далее по тексту - Правила).

В соответствии с п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги по конкурсу признаётся лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

При проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольший размер арендной платы при условии выполнения таким победителем условий конкурса (пп. «в» п. 24 Правил).

Аналогичные требования содержались и в извещении о проведении конкурса.

В основе представления о конкурсе, как особой правовой конструкции, лежит идея состязательности, которая в качестве необходимой предпосылки имеет равенство условий, при которых происходит состязание.

В соответствии с представленными предложениями по условиям конкурса ООО «ЧОП «Гранит» установило годовую арендную плату за земельный участок в размере 3 000 000 руб., указало целевое назначение аренды земельного участка (торговый комплекс), сроки разработки проекта (середина 2009 г.) и строительства (конец 2010 г.), предложило объем перекладки теплотрассы (подземный вариант 100 м/п), строительству ливневого коллектора (100 м/п). Остальные предложения, необходимые по условиям конкурса, отражены в эскизном проекте, на что указано в предложении («смотри графическую часть»).

В связи с указанным доводы ответчика о том, что истцом не было представлено предложений по объёмам перекладки теплотрассы и строительства коллектора, признаны судом необоснованными. Возражения о том, что представленные предложения по сетям теплоснабжения и ливневой канализации не привязаны к существующей инфраструктуре и не содержат технических характеристик (плановое положение, длина и т.д.), судом не приняты, так как из буквального содержания условий конкурса следует необходимость определения факта наличия предложения по объёмам перекладки, строительства и реконструкции.

Кроме того, наличие в рассматриваемом эскизном проекте предложений по решению транспортной схемы, благоустройству территории и устройству гостевых стоянок, а также их соответствие нормативным требованиям подтверждается заключениями экспертов по результатам проведенных судебных экспертиз, назначенных определениями суда от 20.01.09. и 15.04.09.

Доказательств обратного ответчиками в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено, ходатайств о проведении повторной экспертизы (в ином составе экспертов) не заявлено. При этом вывод эксперта по вопросу о том, соответствуют ли представленные на конкурс предложения требованиям условий конкурса, судом во внимание не принят.

Оценив материалы дела в совокупности по правилам ст. 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о том, что предложения истца соответствовали условиям конкурса в том виде, как они сформулированы в извещении о проведении конкурса.

При таких обстоятельствах с учетом того, что ООО «ЧОП «Гранит» предложило больший размер стоимости годовой арендной платы, чем ЗАО «Восток-Пушнина», суд счел установленным нарушение требований ст. 447 ГК РФ и п. 24 Правил, что могло повлиять на определение результатов конкурса.

Довод ответчика о том, что оценка заявок и определение лучших предложений условий не входит в компетенцию суда, суд нашел несостоятельным, так как в данном случае оценка преимуществ одного лица перед другим не осуществлялась, их предложения судом не сравнивались, а осуществлялась проверка соответствия предложения истца условиям конкурса.

Поскольку ООО «ЧОП «Гранит» как участник конкурса является заинтересованным лицом, то необоснованными суд признал и возражения ответчика о том, что истцом не соблюдены положения ст. 4 АПК РФ.

На основании изложенного требования истца о признании конкурса недействительным являются правомерными.

В силу п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Руководствуясь статьями 167-171, 176 АПК РФ, Арбитражный суд Хабаровского края

Р Е Ш И Л :

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными торги (конкурс) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса по ул. Морозова Павла Леонтьевича, 52 в г. Хабаровске, состоявшиеся 10.06.2008, а также договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 10141, заключенный 16.06.2008 по результатам конкурса между Министерством имущественных отношений Хабаровского края и закрытым акционерным обществом «Восток-Пушнина».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в Шестой арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья А. А. Панина