Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1, предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к открытому акционерному обществу «Дальэлектрон» (далее - ОАО «Дальэлектрон», общество, ответчик) о признании права общей долевой собственности на общее имущество (инженерные коммуникации) в здании № 204 по ул. Тихоокеанской в г. Хабаровске, признании незаконными действий ответчика, ограничивающих права истца на пользование инженерными коммуникациями, являющимися общим имуществом здания № 204 по ул. Тихоокеанской в г. Хабаровске, обязании прекратить действия, направленные на ограничение прав истца по пользованию инженерными коммуникациями, обязании восстановить демонтированную промышленно-бытовую канализацию и канализационный стояк и устранить препятствия для отведения воды из помещений, обеспечить свободный доступ к инженерным коммуникациям, а также взыскании упущенной выгоды, с учетом уточнения в сумме 321 613 руб.

Определением суда от 24.09.2010 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска «Водоканал» (далее - МУП «Водоканал», предприятие, третье лицо).

Истцом 08.11.2012 в порядке статьи 49 АПК РФ исковые требования уточнены: просит: -признать за ней право общей долевой собственности на общее имущество – инженерные коммуникации холодного водоснабжения от границы раздела ввода холодного водоснабжения здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске по ограждающей конструкции стены помещения № 34 (коридор) до границы выхода коммуникаций холодного водоснабжения по ограждающей конструкции стены помещения № 15 под потолком первого этажа здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г.Хабаровске; - признать за ней право общей долевой собственности на общее имущество – инженерные коммуникации внутренней канализации здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, состоящей из стояков канализации (СТК1-1 и СТК1-3) из чугунных труб диаметром 100 мм с выпусками к сантехническому оборудованию из пластмассовых труб диаметром 50 мм; - признать незаконными действия ответчика, ограничивающие ее права на пользование инженерными коммуникациями, являющимся общим имуществом здания № 204 по ул. Тихоокеанская в г. Хабаровске, обязать прекратить действия, направленные на ограничение ее прав по пользованию инженерными коммуникациями в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, обеспечив свободный доступ к инженерным коммуникациям в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске. Кроме того, просит обязать ответчика: - восстановить в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске канализационный стояк из чугунной трубы К1-2 диаметром 100 мм, проходящей через перекрытие 2-го этажа в помещение № 8 ИП ФИО1 через конструкцию пола 2-го этажа, вдоль железобетонной колонны 1-го этажа в помещении № 5 ответчика в конструкции пола 1-го этажа к внешнему канализационному колодцу КК3; - восстановить в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске канализационные выпуски из чугунных труб диаметром 50 мм в помещениях истца №№ 6, 7, 8, 9, 31 и проложить чугунные трубы под потолком 1-го этажа в помещении ОАО «Дальэлектрон» № 5 с подключением выпусков указанных помещений к канализационному стояку из чугунной трубы К1-2 диаметром 100 мм, проходящему через перекрытие 2-го этажа в помещение № 8 ИП ФИО1 через конструкцию пола 2-го этажа, вдоль железобетонной колонны 1-го этажа в помещении № 5 в конструкцию пола 1-го этажа к внешнему канализационному колодцу КК3. Работы по восстановлению канализационного стояка и канализационных труб провести в соответствии со строительными нормами и правилами и требованиями действующего законодательства РФ в течение 3-х месяцев; - обязать ответчика демонтировать запорную арматуру в помещении № 34 здания ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, установленную на ответвлениях от магистральной линии водопровода с целью открытия и закрытия доступа потока воды в помещениях истца №№ 6, 7, 8, 9, 33, 35 в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске; - взыскать с ответчика убытки (упущенную выгоду) в размере 321 613 рублей.

Судом принято уточнение иска.

В судебном заседании истец и ее представители заявленные требования с учетом принятых уточнений поддержали в полном объеме в соответствии с доводами искового заявления и письменных пояснений.

По ходатайству истца по данному делу были назначены и проведены судебные строительно-техническая и дополнительная строительно-техническая экспертизы.

По ходатайству ответчика в судебное заседание был вызван и опрошен эксперт ФИО7, которому было поручено проведение дополнительной судебной строительно-технической экспертизы в рамках данного дела, который пояснил, вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2006 инженерно-техническое оборудование имелось в помещениях истца и его состав, сделан на основании имеющегося в материалах дела акта приема-передачи к договору купли-продажи от 10.12.2006, о чем имеется ссылка непосредственно в экспертном заключении. Что установлено экспертом в результате проведенного осмотра, подробно указано в ответе на 3 вопрос. Исходя из наличия в перекрытии 1 этажа остаточных фрагментов чугунных труб, при строительстве здания стояк канализации диаметром 100 мм был предусмотрен.

По ходатайству истца были допрошены свидетели ФИО8 и ФИО9.

Свидетель ФИО8 пояснил в суде, что, являясь конкурсным управляющим ОАО «Дальэлектронсервис», заключал договор купли-продажи с ФИО1 и подписывал акты приема-передачи к договору. До продажи спорных помещений была проведена их оценка, опись имущества, проведены публичные торги. На момент заключения договора купли-продажи между ОАО «Дальэлектронсервис» и ФИО1 были подписаны два акта приема-передачи помещений: один – «узкий» для передачи в регистрирующий орган, второй – для истца с расширенным описанием всего имущества, так как «знал, что будут неприятности». Также на вопросы представителя истца свидетель пояснил, что на момент продажи (28.11.2006) в помещениях истца имелись все коммуникации. На вопросы представителей ответчика свидетель пояснил, в каких помещениях проходили коммуникации в момент продажи. Также пояснил, что в период конкурсного управления не заключал и не подписывал никаких договоров по содержанию помещений, какие договоры действовали на момент конкурсного управления – не помнит.

Свидетель ФИО9 в суде пояснил, что работал в ОАО «Дальэлектрон» с февраля 2006 года по июль 2008 года в должности слесаря-сантехника. В период с 2006г. по 2008г. проводил в помещениях ИП ФИО1 работы по прекращению подачи воды. По представленной представителем истца выкопировке плана помещений свидетель пояснил, как располагались коммуникации внутри помещений, указал их местоположение на плане. На вопросы представителя истца свидетель пояснил, что в период его работы коммуникации в здании проходили между бетонным перекрытием этажей и алюминиевым потолком 1-го этажа. На вопрос представителей ответчика свидетель уточнил, что была организована точка подключения к водоводу, установлен запорный кран. Демонтаж труб в спорных помещениях проводился после его увольнения из ОАО «Дальэлектрон».

Представители ответчика исковые требования не признали по основаниям, изложенным в отзыве и дополнительно представленных письменных возражениях на исковое заявление, полагали, что ОАО «Дальэектрон» доказан тот факт, что истец приобрел функциональные помещения по адресу: <...>, без действующих систем водоснабжения и канализации. Акт приема-передачи функциональных помещений, представленный истцом, не может являться надлежащим доказательством в силу статей 551 и 556 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, акт приема-передачи помещений, представленный истцом, и акт, представленный по запросу из Управления Росреестра, совершенно различны.

Третье лицо явку представителя в суд не обеспечило, извещено надлежащим образом.

На основании статьи 156 АПК РФ суд рассмотрел спор по существу в отсутствие третьего лица.

Заслушав объяснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ

Как следует из материалов дела и установлено судом, настоящий спор возник в отношении имущества, расположенного в здании лит. Т1, находящегося по адресу: <...>.

ОАО «Дальэлектрон» является собственником нежилых функциональных помещений I(1-34) площадью 656,4 кв. м. на 1-ом этаже и II (1-5, 14-27, 29, 30, 34, 36-44) площадью 496,2 кв. м. на 2-ом этаже в здании лит. Т 1, расположенного в <...> (свидетельства о государственной регистрации права от 18.08.2006 серия 27 АБ № 246428 и от 18.06.2006 серия 27 АБ № 246429), а также собственником внутриплощадных сетей промстоков, протяженностью 367,5 пог.м. инв. № 23229, лит. I, внутриплощадных сетей оборотного водоснабжения, протяженностью 121,4 пог.м., инв. № 23229 лит. II, внутриплощадной сети хозяйственно-фекальной канализации, протяженностью 864 м., инв. № 23229, расположенных в <...> (свидетельства о государственной регистрации права от 01.10.2008 серия 27-АВ № 237722, от 01.10.2008 серия 27-АВ № 237723 и от 19.11.2008 серия 27-АВ № 194431).

28 ноября 2006 года между ФИО1 и ОАО «Дальэлектронсервис» в лице конкурсного управляющего ФИО8 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества – функционального помещения II (6-13, 28, 31, 32, 33, 35) общей площадью 166 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания лит. Т1 по ул. Тихоокеанской, 204. Помещение передано истцу по акту приема-передачи от 10.12.2006.

ИП ФИО1 является собственником нежилого функционального помещения II (6-13, 28, 31-33, 35), общей площадью 166 кв. м, расположенного на 2-ом этаже здания лит. Т 1 по ул. Тихоокеанской, 204, (свидетельство о государственной регистрации права от 15.01.2007 серия 27 АБ № 298838).

01.01.2008 между обществом (исполнитель) и предпринимателем (заказчик) заключен договор № 15/1-в на возмещение затрат по водоснабжению и водоотведению, а также договор 15/2-в на обслуживание сетей водоснабжения и канализации, срок действия которых установлен с 01.07.2008 по 30.06.2009, с возможностью пролонгации на следующий календарный год.

До окончания срока действия договоров, ответчик в марте 2009 прекратил подачу воды в помещения истца, а в дальнейшем, при проведении ремонтных работ в своих собственных помещениях (по плану БТИ №№ 5, 6, 7, 19, 25) расположенных на первом этаже здания лит.Т 1, демонтировал трубу канализации, выходящей из потолка и проходящий под потолком собственных помещений.

Ссылаясь на то, что в демонтированную трубу были подключены система отвода воды из помещений истца по плану БТИ №№ 31, 6, 7, 8, расположенных на втором этаже здания лит. Т 1, в связи с чем, дальнейшее их использование стало не возможным, а также на отказ арендаторов от исполнения договоров аренды, заключенных с истцом в отношении помещений №№ 6, 7, 8, предприниматель обратилась в арбитражный суд с иском о признании права собственности на инженерные коммуникации, устранении нарушения права и взыскания упущенной выгоды на основании статей 6, 15, 290, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание пояснения лиц, участвующих в деле, заключение судебной экспертизы, показания свидетелей, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению.

Нормами гражданского законодательства закреплено право граждан и юридических лиц осуществлять принадлежащие им права по своему усмотрению (ст. 9 Гражданского кодекса РФ).

В силу статей 11, 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами, предусмотренными способами, в том числе, путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно разъяснениям, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1).

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 2).

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений (пункт 4).

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это (пункт 5).

Исходя из указанных разъяснений, к общему имуществу здания относится имущество, которое предназначено для обслуживания более двух помещений, принадлежащих разным собственникам.

Истцом не оспаривается факт отсутствия помещений, принадлежащих ИП ФИО1 и ОАО «Дальэлектрон» на праве общей долевой собственности в здании.

Истец приобрел функциональные помещения в здании № 204 по ул. Тихоокеанская в г. Хабаровске, и, в силу абз. 4 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Действующее законодательство не ограничивает право истца на обращение с иском о признании права на общее имущество в виде инженерных коммуникаций в здании, при том, что его право именно на данное имущество оспаривается ответчиком.

Как следует из пояснений ответчика, сделанных им в письменной форме и устно, ответчиком не оспаривается наличие инженерных коммуникаций в здании № 204 по ул. Тихоокеанской, не оспаривается факт прекращения им подачи воды в помещения истца, факт демонтажа промышленно-бытовой канализации и канализационного стояка не оспаривался ответчиком до момента отмены ФАС ДВО ранее принятых по делу судебных актов. Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик ссылался на отсутствие в собственности истца таких коммуникаций, вследствие чего ответчик прекратил подачу воды в помещения истца и демонтировал канализацию и канализационный стояк.

Обстоятельства того, что ответчиком не оспаривался факт демонтажа спорной канализации и канализационного стояка также следует из отзыва на апелляционную жалобу (исх. №488 от 30.12.2010г.), в котором на 3 странице ответчик указывает, что «часть технической канализации проходила через помещения, принадлежащие ОАО «Дальэлектрон» на праве собственности, использовалась истцом и была демонтирована ОАО «Дальэлектрон» в ходе капитального ремонта (в материалах дела имеются договоры подряда № 05/08 от 06.05.2008г., договор подряда № 03/08 от 03.03.2008 на выполнение работ по ремонту 1-го и 2-го этажа корпуса № 5 ОАО «Дальэлектрон» и локальный сметный расчет на капитальный ремонт, что свидетельствует о времени демонтажа канализации и канализационного стояка). При этом, в локальном сметном расчете имеется указание на демонтаж именно чугунных труб. В то время как ответчик ссылается на демонтаж канализации, установленной истцом, которая состояла из пластиковых труб. Аналогичное изложенному содержится в отзыве ОАО «Дальэлектрон» на кассационную жалобу.

Из этих же отзывов следует, что ответчик считает, что коммуникации, находящиеся в его функциональных помещениях, являются исключительно его собственностью, в связи с чем ответчик вправе был на основании ст. 209 ГК РФ распорядиться своей собственностью по своему усмотрению, а именно их демонтировать их.

Для установления существенных для дела обстоятельств, с целью определения состава инженерных коммуникаций в спорном здании и их предназначения, по данному делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводов судебного эксперта ФИО7, указанных в заключении № 127/7-3-э от 26.09.2012г., в результате исследования установлено, что на момент заключения договора купли-продажи от 28.11.2006 истцом имелись в спорных помещениях инженерные коммуникации для водоснабжения и водоотведения, указан их состав; инженерные коммуникации для водоснабжения и водоотведения в здании № 204 по ул. Тихоокеанская, ЛИТ.Т1 предназначались для обслуживания более одного помещения в вышеуказанном здании. Экспертом определен состав инженерных коммуникаций для водоснабжения и водоотведения в здании № 204 по ул. Тихоокеанская, ЛИТ.Т1 на момент проведения экспертизы. Стояк канализации из чугунной трубы диаметром 100мм, проходящий через помещение № 8 истца, через перекрытия 2-го этажа, вдоль колонны 1-го этажа в помещении № 5 по плану БТИ от 27.06.2006. на момент осмотра в пределах высоты помещения 1-го этажа отсутствует (демонтирован), имеются частичные фрагменты стояка в перекрытии 1-го этажа и выше стояк из помещения № 8 выходит через перекрытие 2-го этажа на кровлю. Дату монтажа и демонтажа данного стояка канализации эксперту не представилось возможным в связи с отсутствием проектной и исполнительной документации на строительство здания № 204 по ул. Тихоокеанская, ЛИТ.Т1 и отсутствием актов о приемке выполненных работ по форме КС-2. Вероятно, данный стояк канализации был смонтирован при строительстве данного здания до ввода в эксплуатацию в 1984 г. Исходя из наличия фрагментов чугунных труб канализации диаметром 100мм в перекрытии 1-го этажа и выпусков канализации помещений (по плану БТИ от 27.06.2006г.) истца: № 31, 6, 7, 8, 9, канализация помещений истца №№ 31, 6, 7, 8, 9 была подключена в стояк канализации, ранее проходящий около несущей колонны в помещении 1-го этажа 5 (помещение ответчика).

Аналогичные выводы содержатся в заключении эксперта ООО «Град-Проект» от 10.11.2011г.

Заключение эксперта соответствует требованиям ст. 86 АПК РФ. Оснований сомневаться в объективности заключения судебного эксперта у суда не имеется, поскольку оно содержит подробное описание проведенного исследования, в судебном заседании эксперт ФИО7 ответила более детально на все поставленные вопросы, противоречий в заключении эксперта установлено не было.

Доказательства, опровергающие выводы судебного эксперта, в материалы дела не представлены.

Обстоятельства наличия спорных коммуникаций на момент приобретения истцом функциональных помещений были подтверждены в ходе судебного разбирательства свидетельскими показаниями, не доверять допрошенным свидетелям у суда оснований не имеется.

Вместе с тем, ответчик в нарушение ст. 65 АПК РФ, не доказал те обстоятельства, на которые он ссылается, его доводы основаны на неправильном толковании норм материального права.

В отношении требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество (инженерные коммуникации) ответчик ссылается на отсутствие помещений у истца, находящихся в общей собственности, в связи с чем, по мнению ответчика, требования истца о признании права общей долевой собственности на общее имущество (инженерные коммуникации) не может быть удовлетворено.

В соответствии с абз. 4 п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 64 «О некоторых вопросах рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения (функционального помещения) в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с п. 8 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, если собственник здания принимает решение о выделении из состава одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости... В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании в собственность иного лица (что имеет место в случае истца). Право общей долевой собственности возникает в силу закона и не подлежит государственной регистрации.

Несостоятельны доводы ответчика о том, что ИП ФИО1 не имеет никакого отношения к инженерным коммуникациям, находящимся в помещениях, принадлежащих ОАО «Дальэлектрон» на праве собственности. Подобное утверждение ответчика свидетельствует об оспаривании права общей долевой собственности истца на общее имущество - инженерные коммуникации в здании № 204 по ул. Тихоокеанской в г. Хабаровске и не основано на нормах права.

В силу п. 2 вышеуказанного Постановления Пленума ВАС РФ, к общему имуществу здания, относятся в частности, инженерные коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Спорные инженерные коммуникации находятся внутри помещений в здании и обслуживают более одного помещения. Данное обстоятельство следует из проведенных по настоящему делу экспертиз. Без инженерных коммуникаций, расположенных в помещениях ответчика, невозможно осуществление водоснабжение и водоотведение в помещения истца.

Доводы ответчика о том, что системы канализации и стояка не имелось при заключении договора купли-продажи помещений в здании № 204 по ул. Тихоокеанской не подтверждены ни одним доказательством и опровергаются имеющимися в деле доказательствами.

Данное обстоятельство следует из акта приема-передачи нежилых помещений от 10.12.2006г. к договору купли-продажи недвижимого имущества от 28.11.2006г. (том 1, л.д. 11-13). Данный документ не противоречит акту приема-передачи помещения от 10.12.2006, представленного по запросу суда из Управления Росреестра по Хабаровскому краю, а содержит более детальное описание передаваемого имущества. Доводы ответчика о том, что акт приема-передачи функциональных помещений, представленный истцом, не может являться надлежащим доказательством в силу статей 551 и 556 ГК РФ и ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, судом отклонены как основанные на неправильном толковании норм материального права, поскольку, в силу статьи 551 ГК РФ, государственной регистрации подлежит не договор купли-продажи помещений и акт приема-передачи, а переход права собственности на недвижимость. Акт приема-передачи лишь подтверждает исполнение обязанности продавца по передаче имущества.

Из заключения эксперта от 26.09.2012г. №127/7-3-э следует наличие на момент заключения договора купли-продажи помещений от 28.11.2006 спорных инженерных коммуникаций.

Письмо ответчика конкурсному управляющему ОАО «Дальэлектронсервис» от 17.10.2005г. никаким образом не доказывает обстоятельств, на которые ссылается ответчик, поскольку лишь подтверждает не основанные на нормах права доводы ответчика об отсутствии «собственных» коммуникаций у нежилых помещений, приобретенных истцом. Как выше указывалось, данные доводы сделаны без учета норм права, регулирующих правоотношения по поводу общего имущества в здании. Кроме того, письмо исходит непосредственно от ответчика, в связи с чем, оно не может служить тем или иным доказательством, поскольку доводы, изложенные в письме, также нуждаются в доказывании.

Представленные ответчиком в материалы дела договоры аренды с ЗАО НПК «Катрен» и лицензия на осуществление фармацевтической деятельности от 09.09.2004 не могут служить надлежащим доказательством отсутствия инженерных коммуникаций в помещении истца на момент их приобретения, поскольку носят предположительный характер.

Доводы ответчика об отсутствии законных оснований подключения ИП ФИО1 к сетям водоснабжения в связи с отсутствием лимитов на холодную воду не относятся к предмету доказывания по настоящему делу, являются не состоятельными и не основаны на нормах материального права, и не подтверждены доказательствами.

Во-первых, лимиты для истца ответчиком были установлены в договоре № 15/1-в. при этом из данного договора не следовало обязанности истца каким-либо образом согласовывать лимиты водопотребления с МУП «Водоканал».

Во-вторых, договорами на отпуск воды и прием сточных вод от 01.10.2007г., от 01.03.2010г., заключенных между ответчиком и МУП «Водоканал» в пункте 3.2.7. установлена обязанность ответчика согласовывать изменения лимитов водопотребления и водоотведения с МУП «Водоканал» путем внесения изменений в паспорт водного хозяйства. Предметом данных договоров является отпуск питьевой воды и прием сточных вод МУП «Водоканал» абоненту (ответчику) и его субабонентам (истцу).

В-третьих, в соответствии с п. 12 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. N 167, для заключения договора абонент (заказчик) представляет в организацию водопроводно-канализационного хозяйства данные о субабонентах, а также объемах водопотребления и водоотведения сточных вод абонента и субабонентов. В соответствии с п. 32 вышеуказанных Правил именно абонент (ответчик) обеспечивает учет полученной питьевой воды и сбрасываемых сточных вод.

Необоснованы доводы ответчика об отсутствии лимитов также в связи с тем, что в паспорте водного хозяйства ОАО «Дальэлектрон» от 24.09.2007г.. действовавшего до утверждения паспорта водного хозяйства от 11.12.2009г.. на который ссылается ответчик, лимиты для ИП ФИО1 имелись и истец пользовался меньшими лимитами, чем были ему отведены в паспорте водного хозяйства.

Как следует из отзыва третьего лица, отдельного согласования на подключение субабонентов к ответчику не требуется. Указание субабонентов производится ответчиком в паспорте водного хозяйства, что по сути и является согласованием на подключение субабонентов к системе водоснабжения и водоотведения. Третьим лицом указано, что непосредственно только ответчик имеет право заключить договор на водоснабжение и водоотведение с МУП «Водоканал» и представлять необходимую информацию о лимитах для субабонентов. Отдельный договор водоснабжения и водоотведения между МУП «Водоканал» и субабонентом заключен быть не может в силу требований действующего законодательства.

Таким образом, ответчик в нарушение действующего законодательства, а также условий договора на отпуск воды и прием сточных вод не согласовал необходимые лимиты для субабонента - истца, не внес соответствующие лимиты в паспорт водного хозяйства для истца, отключил подачу холодной воды, чем нарушил права истца. Кроме того, сам по себе факт отключения подачи холодной воды свидетельствует о нарушении прав истца на пользование коммуникациями холодного водоснабжения, которые являются общим имуществом, что не допустимо в силу закона.

Что касается проверки Комитета по ценам и тарифам Правительства Хабаровского края, с результатами которой ответчик связывает отключение воды в помещения истца, то нарушения ответчика заключались в том, что им применялись тарифы ниже установленных постановлениями МУП г. Хабаровска «Водоканал» и было рекомендовано применять соответствующие действующему законодательству тарифы, что им и было сделано. Ссылка ответчика о правомерном отключении воды в связи с рекомендацией Комитета по ценам и тарифам не состоятельна и не соответствует действительности. На факт несоответствия действительности данных обстоятельств указывает также период данной проверки с 09.11.2009г. по 19.11.2009г., в то время как прекращение подачи воды было произведено 25.03.2009г., задолго до проведения данной проверки.

Исходя из пункта 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64, собственники помещений в здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

В соответствии с п.п. 47, 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Истцом в рамках данного дела, с учетом вышеуказанных разъяснений, правомерно заявлены помимо требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество, требования об обязании ответчика прекратить действия, направленные на ограничение прав ИИ ФИО1 по пользованию инженерными коммуникациями, обязании ответчика устранить препятствия для отведения воды из помещений истца, обязав его восстановить демонтированную промышленно бытовую канализацию и канализационный стояк и обеспечить ИП ФИО1 свободный доступ к инженерным коммуникациям.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Статьей 304 ГК РФ предусмотрено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск представляет собой требование владеющего вещью собственника к третьему лицу об устранении препятствий в осуществлении правомочий пользования и распоряжения имуществом. Ответчик при этом должен доказать правомерность своего поведения.

Негаторные иски по своему предмету являются исками о присуждении, поскольку в них истец просит не только признания факта существования своего субъективного материального права, нарушаемого ответчиком, но и присуждения ответчика к исполнению лежащих на нем материально-правовых обязанностей, в том числе иски по требованиям титульных владельцев, фактически обладающих вещью, об обязании не чинить препятствий в осуществлении правомочий пользования и (или) распоряжения имуществом.

Из изложенного следует, что лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить бесспорные доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином праве, а также совершения ответчиком действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества.

Согласно пункту 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Особенностью распределения обязанности доказывания по негаторному иску является то, что на истце лежит бремя доказывания противоправного нарушения ответчиком прав истца по пользованию и (или) распоряжению принадлежащим истцу имуществом.

Из изложенного следует, что в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по данной категории дел, входит представление истцом доказательств, подтверждающих его право собственности на имущество и нарушение правомочий в пользовании этим имуществом со стороны ответчика.
Поскольку судом установлено, что у истца с момента приобретения в собственность функционального помещения в здании возникло право общей долевой собственности на общее имущество здания (инженерные коммуникации), то действия ответчика, направленные на ограничение прав истца по пользованию этим общим имуществом в здании являются незаконными, в связи с чем, подлежат удовлетворению и требования ИП ФИО1 о признании незаконными действий ответчика, ограничивающие права истца на пользование инженерными коммуникациями, являющимся общим имуществом здания № 204 по ул. Тихоокеанская в г. Хабаровске, обязании прекратить действия, направленные на ограничение ее прав по пользованию инженерными коммуникациями в здании, обеспечив свободный доступ к инженерным коммуникациям в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, обязании восстановить демонтированную промышленно-бытовую канализацию и канализационный стояк, в соответствии со строительными нормами и правилами и требованиями действующего законодательства Российской Федерации. Срок, указанный истцом, для выполнения работ по восстановлению, суд считает разумным и достаточным.

Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о взыскании убытков в заявленном размере (с учетом уточнения).

Требование ИП ФИО10 о взыскании упущенной выгоды 321 613 руб. обосновано односторонним отказом от договоров арендаторами помещений №№ 8, 6, 7 ООО «ВостокОфисСтрой» (договор № 2/а от 01.02.2009), коллегией адвокатов «Влармида» (договор № 3/а от 01.02.2009) и ХКОО «ЦПП «Гармония» (договор № 4/а от 01.02.2009) соответственно, в связи с чем, истец не получил арендную плату за период с даты освобождения помещений по 31.12.2009.

Основанием для отказа от договоров со стороны арендаторов явилось прекращение подачи воды.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт причинения вреда, противоправность поведения причинителя и наличие причинно-следственной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию подлежит каждый элемент убытков.

В соответствии с представленными в договорами аренды заключенными между истцом и ООО «ВостокОфисСтрой» - договор № 2/а от 01.02.2009, между истцом и коллегии адвокатов «Влармида» - договор № 3/а от 01.02.2009, между истцом и ХКОО «ЦПП «Гармония» - договор № 4/а от 01.02.2009 арендаторам переданы помещения на срок с 01.02.2009 по 31.12.2009.

До окончания срока договоров аренды арендаторы отказались от договоров (ООО «ВостокОфисСтрой» письмом 17.04.2009; коллегия адвокатов «Влармида» письмом от 10.04.2009; ХКОО «ЦПП «Гармония» письмом от 10.04.2009).

В связи с осуществлением незаконных действий ответчиком, направленных на ограничение прав истца по пользованию общим имуществом (инженерными коммуникациями), вследствие которых ответчик неправомерно прекратил подачу воды в помещения, принадлежащие ИП ФИО1, истцу были причинены убытки в виде неполученного дохода от арендной платы в сумме 321 613,00 рублей.

В материалы дела истцом представлены документы, свидетельствующие о доходах, которые не были получены истцом в связи с нарушением его прав ответчиком. Расчет упущенной выгоды произведен истцом, исходя из размера арендной платы, установленной по условиям заключенных договоров аренды, срока, на который заключались договоры, и периода времени, с которого арендаторы отказались от договора в связи с отсутствием водоснабжения.

Таким образом, если бы ответчик не прекратил подачу воды в арендуемые помещения, истец получил бы доход от арендной платы за весь период действия договоров аренды, поскольку единственным основанием для их расторжения послужило отсутствие воды в арендуемых помещениях.

В материалах дела имеются уведомления арендаторов, в которых указано, что арендаторы в одностороннем порядке расторгают договоры аренды в связи с отсутствием водоснабжения.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату только за пользование имуществом. Действующее законодательство не устанавливает обязанности арендатора по внесению арендной платы за имущество, которым арендатор не пользовался.

Несостоятельны ссылки ответчика на пункт 13 Информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002г. № 66, поскольку в том случае отсутствовали какие-либо доказательства уведомления о расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендатором, отсутствовали двусторонние акты приема-передачи арендованного помещения.

В настоящем деле имеются уведомления арендаторов о расторжении договоров аренды досрочно с указанием причин его расторжения (невозможность пользования помещениями по причине отсутствия водоснабжения), а также акты приема-передачи помещений. С учетом данных доказательств у арендаторов отсутствуют обязанности по внесению арендной платы за помещения, которыми они фактически не пользовались. Данные выводы согласуются с судебной практикой применения норм права по аналогичным делам.

Таким образом, подлежат взысканию с ответчика денежные средства в сумме 321 613,00 рублей в счет возмещения причиненных незаконными действиями Общества убытков в виде упущенной выгоды.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы в виде государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, с учетом предоставленной истцу отсрочки уплаты государственной пошлины при обращении в суд с настоящим исковым заявлением.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право общей долевой собственности на общее имущество – инженерные коммуникации холодного водоснабжения от границы раздела ввода холодного водоснабжения здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске по ограждающей конструкции стены помещения № 34 (коридор) до границы выхода коммуникаций холодного водоснабжения по ограждающей конструкции стены помещения № 15 под потолком первого этажа здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г.Хабаровске.

Признать за индивидуальным предпринимателем ФИО1 право общей долевой собственности на общее имущество – инженерные коммуникации внутренней канализации здания ЛИТ. Т1 по ул.Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, состоящей из стояков канализации (СТК1-1 и СТК1-3) из чугунных труб диаметром 100 мм с выпусками к сантехническому оборудованию из пластмассовых труб диаметром 50 мм.

Признать незаконными действия открытого акционерного общества «Дальэлектрон», ограничивающие права индивидуального предпринимателя ФИО1 на пользование инженерными коммуникациями, являющимся общим имуществом здания № 204 по ул. Тихоокеанская в г. Хабаровске, обязать прекратить действия, направленные на ограничение прав индивидуального предпринимателя ФИО1 по пользованию инженерными коммуникациями в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, обеспечить индивидуальному предпринимателю ФИО1 свободный доступ к инженерным коммуникациям в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске.

Обязать открытое акционерное общество «Дальэлектрон»:

- восстановить в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске канализационный стояк из чугунной трубы К1-2 диаметром 100 мм, проходящей через перекрытие 2-го этажа в помещение № 8 ИП ФИО1 через конструкцию пола 2-го этажа, вдоль железобетонной колонны 1-го этажа в помещении № 5 открытого акционерного общества «Дальэлектрон» в конструкции пола 1-го этажа к внешнему канализационному колодцу КК3;

- восстановить в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске канализационные выпуски из чугунных труб диаметром 50 мм в помещениях ИП ФИО1 №№ 6, 7, 8, 9, 31 и проложить чугунные трубы под потолком 1-го этажа в помещении ОАО «Дальэлектрон» № 5 с подключением выпусков указанных помещений к канализационному стояку из чугунной трубы К1-2 диаметром 100 мм, проходящему через перекрытие 2-го этажа в помещение № 8 ИП ФИО1 через конструкцию пола 2-го этажа, вдоль железобетонной колонны 1-го этажа в помещении № 5 в конструкцию пола 1-го этажа к внешнему канализационному колодцу КК3.

Работы по восстановлению канализационного стояка и канализационных труб провести в соответствии со строительными нормами и правилами и требованиями действующего законодательства Российской Федерации в течение трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

Обязать открытое акционерное общество «Дальэлектрон» демонтировать запорную арматуру в помещении № 34 здания ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске, установленную на ответвлениях от магистральной линии водопровода с целью открытия и закрытия доступа потока воды в помещениях ИП ФИО1 №№ 6, 7, 8, 9, 33, 35 в здании ЛИТ. Т1 по ул. Тихоокеанская, 204 в г. Хабаровске.

Взыскать с открытого акционерного общества «Дальэлектрон» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 убытки в размере 321 613 рублей.

Взыскать с открытого акционерного общества «Дальэлектрон» государственную пошлину в федеральный бюджет в размере 29 432 рублей 26 копеек.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение - Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Н.Л.Коваленко