Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (далее – АО «ЦИТ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2, предприниматель) о расторжении договора аренды № 386/13 от 01.10.2013 (далее – договор № 386/13), возврате функционального (встроенного) помещения № 1 (1-31) по пер. Молдавскому, 7 в г. Хабаровске, площадью 425 кв. м., взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.05.2016 в размере 593 919 руб. 61 коп., пени за период с 10.10.2015 по 01.06.2016 в сумме 25 908 руб. 75 коп., штрафа в размере 10 000 руб. и ущерба в сумме 22 279 руб. 15 коп.

Иск обоснован неисполнением условий договора № 386/13 в части своевременного внесения арендных платежей и покрытия бремени расходов по оплате коммунальных услуг, мотивирован положениями статей 15, 309, 314, 330, 450, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В отзыве на иск от 29.06.2016 б/н ИП ФИО2, не оспаривая наличия задолженности по указанному договору и ее размер, просила отказать в удовлетворении требования о расторжении договора, ссылаясь на резкое сокращение доходов вследствие кризисных социально-экономических явлений, необходимость систематического привлечения заемных средств, обслуживания значительной задолженности по кредитным договорам, а также на действия арендодателя, не устранившего неопределенности в отношениях с ресурсоснабжающими организациями и способствовавшего тем самым увеличению подлежащих оплате денежных сумм. Названные обстоятельства в совокупности с социально ориентированным характером деятельности ответчика свидетельствуют о возможности сохранения между сторонами договорных отношений.

В возражениях на отзыв АО «ЦИТ» обращает внимание на то, что доводы отзыва относятся к периоду, предшествовавшему заключению спорного договора и, при этом, получили правовую оценку в ходе судебных разбирательств, в связи с чем не имеют значения для рассмотрения настоящего спора. Отсутствие денежных средств не может рассматриваться как основание для освобождения от принятых обязательств.

В судебном заседании представитель АО «ЦИТ» поддержал заявленные исковые требования в полном объеме, настаивал на их удовлетворении по основаниям, изложенным в иске и возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика наличие задолженности по договору № 386/13 в заявленном размере признал, при этом возражал относительно удовлетворения исковых требований в части расторжения договора аренды по основаниям, аналогичным приведенным в отзыве на иск. В судебном заседании ответчиком заявлено ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела № А73-6167/2016. Ходатайство рассмотрено и отклонено судом ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьями 143, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

АО «ЦИТ» на праве собственности принадлежит функциональное (встроенное) помещение № 1 (1-31), общей площадью 425 кв.м., расположенное по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 23.05.2005 серии 27АБ № 038451).

01.10.2013 между обществом (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор № 386/13 аренды объектов нежилого фонда, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование указанное функциональное помещение для использования под образовательные и культурные цели (размещение детского культурно-развлекательного центра).

Во исполнение условия, закрепленного в пункте 8.3 договора от 01.10.2013 № 386/13, передача объекта ответчику оформлена актом от 11.01.2011.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 01.09.2013 по 31.08.2016.

В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата за пользование имуществом подлежит внесению арендодателю ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц. При этом на момент заключения договора суммарный размер годовой арендной платы составляет 732 978 руб. 79 коп. (в том числе НДС 18% в сумме 111 810 руб. 32 коп.), арендная плата в месяц – 61 081 руб. 57 коп. (включая НДС 18 % 9 317 руб. 53 коп.).

В пункте 2.4 договора сторонами согласована возможность корректировки размера арендной платы и установлено, что при изменении порядка исчисления арендной платы и (или) размера арендной платы арендодатель письменно уведомляет об этом арендатора в 15-дневный срок с момента принятия решения, при этом внесения соответствующих изменений в договор не требуется. Изменение значений коэффициентов, применяемых при исчислении арендной платы, согласно достигнутой сторонами договоренности, отраженной в данном пункте, не является изменением арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку представляет собой исполнение условий договора, устанавливающих способ расчета арендной платы.

Пунктом 4.1 договора регламентировано, что в случае невнесения арендатором платы в размере и сроки, установленные договором, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ за каждый день просрочки.

Письмом от 15.12.2014 № 4858/03-04 ИП ФИО2 в порядке пункта 2.4 договора извещена об изменении значения коэффициента инфляции, базовой величины стоимости строительства и установлении арендной платы на 2015 год в сумме 856 614 руб. 84 коп. (в том числе НДС 130 670 руб. 06 коп.), с ежемесячным платежом в размере 71 384 руб. 57 коп. (включая НДС 10 889 руб. 17 коп.).

Уведомлением от 15.12.2015 № 4820/03-04 ответчик поставлен в известность об очередном изменении указанных показателей и установлении арендной платы на 2016 год в сумме 911 438 руб. 16 коп. (в том числе НДС 139 032 руб. 94 коп.), с ежемесячным платежом 75 953 руб. 18 коп. (включая НДС 11 586 руб. 08 коп.).

Претензией от 23.03.2016 № 1124/10-13 предпринимателю сообщено о наличии задолженности по договору на отпуск тепловой энергии № 3/1/02324/4150 перед ОАО «ДГК» - филиала «ХТСК» по состоянию на 16.03.2016 в размере 145 977 руб. 64 коп., предложено в трехдневный срок погасить задолженность и разъяснены последствия неоплаты в виде досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Претензия оставлена без удовлетворения.

Письмом от 24.03.2016 № 1152/03-04 предприниматель извещен о наличии по состоянию на 23.03.2016 задолженности по арендной плате в размере 442 013 руб. 96 коп., начислении пени в сумме 30 349 руб. 48 коп. Одновременно с этим ответчику предложено в пятидневный срок погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение. Претензия получена предпринимателем 04.04.2016, однако оставлена без ответа и удовлетворения.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на урегулирование спора, обязанность по внесению арендных платежей по договору № 386/13 в период с 01.10.2015 по 31.05.2016 ответчиком не исполнена, что повлекло образование задолженности в сумме 593 919 руб. 61 коп.

В связи с наличием просрочки внесения арендных платежей истцом начислены пени за период с 10.10.2015 по 01.06.2016 в сумме 25 908 руб. 75 коп.

Ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком установленных пунктом 3.2.5 договора № 386/13 обязательств по своевременной оплате коммунальных услуг в рамках заключенных договоров ресурсоснабжения, истцом на основании пункта 4.2 договора предъявлен ко взысканию штраф в сумме 10 000 руб. (в 100-кратном размере минимальной оплаты труда).

Невыполнение ответчиком обязанности по своевременной оплате поставленной на арендуемый объект тепловой энергии, установленное вступившим в законную силу решением суда, привело ко взысканию с истца пени и судебных расходов в общей сумме 22 279 руб. 15 коп. Указанная денежная сумма квалифицирована истцом как убытки и заявлена в виде самостоятельного требования на основании статьи 15 ГК РФ.

Исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, обязанность по внесению арендных платежей в период с 01.10.2015 по 31.05.2016 ИП ФИО2 вопреки условиям договора № 386/13 не исполнена, в результате чего образовалась задолженность в сумме 593 919 руб. 61 коп.

Принимая во внимание соответствие объема предъявленных ко взысканию платежей сумме арендной платы, установленной договором № 386/13 (с учетом последующих изменений, изложенных в письмах от 15.12.2014 № 4858/03-04, от 15.12.2015 № 4820/03-04), задолженность в размере 593 919 руб. 61 коп. подлежит взысканию с ответчика на основании статей 309, 614 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В связи с просрочкой внесения арендной платы арендатору начислены пени, предусмотренные пунктом 4.1 договора № 386/13, за период с 10.10.2015 по 01.06.2016 в сумме 25 908 руб. 75 коп. Проверив представленный истцом расчет, суд признает его верным, а заявленные требования – законными и подлежащими удовлетворению в указанном размере.

В силу пункта 4.2 договора № 386/13 за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.1 – 3.2.14 договора (за исключением пунктов 3.2.9, 3.2.11), арендатор уплачивает арендодателю штраф в 100-кратном размере минимальной оплаты труда, установленной действующим законодательством на момент взыскания. Пунктом 3.2.5 к обязанностям арендатора отнесено самостоятельное заключение договоров на оказание коммунальных услуг, а также непосредственная оплата таких услуг.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.10.2015 по делу № А73-12149/2015 установлен факт несвоевременной оплаты ответчиком тепловой энергии, поставленной на арендуемый объект в период январь-апрель 2015 года в рамках договора на отпуск тепловой энергии и горячей воды от 01.09.2010 № 3/1/02324/4150. Указанное обстоятельство свидетельствует о ненадлежащем исполнении ИП ФИО2 обязательства, определенного пунктом 3.2.5 договора № 386/13, и наличии в связи с этим правовых оснований для возложения на ответчика меры ответственности, предусмотренной пунктом 4.2 договора, в виде штрафа в размере 10 000 руб. Приведенная сумма определена с учетом достигнутой сторонами договоренности и соответствии с нормами Федерального закона от 19.06.2000 № 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда». Доказательств в обоснование довода о создании истцом неопределенности в отношениях с ресурсоснабжающими организациями и его содействии увеличению подлежащих оплате денежных сумм не представлено.

Согласно абзацу 4 пункта 3.2.5. договора № 386/13 в случае нанесения арендодателю ущерба, вызванного незаключением договоров с исполнителями коммунальных услуг, неоплатой по таким договорам, причиненный ущерб взыскивается с арендатора.

В соответствии с решением Арбитражного суда Хабаровского края от 21.10.2015 по делу № А73-12149/2015 ввиду с ИП ФИО2 и АО «ЦИТ» в пользу Акционерного общества «Дальневосточная генерирующая компания» в солидарном порядке взысканы пени за несвоевременную оплату ответчиком тепловой энергии, поставленной на арендуемый объект в период январь-апрель 2015 года в рамках договора от 01.09.2010 № 3/1/02324/4150, в размере 18 955 руб. 08 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 324 руб. 07 коп., всего 22 279 руб. 15 коп. Данная задолженность погашена по инкассовому поручению № 14 от 14.01.2016 за счет денежных средств, размещенных на расчетном счете истца.

Приведенные обстоятельства подтверждают невыполнение ответчиком договорных обязательств, указывают на противоправный характер его поведения, возникновение у истца убытков, причинную связь между противоправным поведением и наступившими вредоносными последствиями, а также вину ответчика, что в совокупности позволяет констатироватьналичиеусловий для применения мер гражданско-правовой ответственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 12 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований о взыскании с ответчика убытков в сумме 22 279 руб. 15 коп.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 6.2.3 договора № 386/13 сторонами согласована возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы. Аналогичные последствия зафиксированы в пункте 6.2.5 договора № 386/13 на случай невыполнения арендатором обязательств, установленных пунктом 3.2.5 договора, к каковым относится нанесение арендодателю ущерба, вызванного неоплатой арендатором коммунальных услуг по заключенным им договорам.

В ходе судебного разбирательства нашли свое подтверждение факты невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении предусмотренного договором срока платежа, нанесения арендодателю ущерба, вызванного неоплатой ИП ФИО2 коммунальных услуг по заключенному договору теплоснабжения. Поскольку претензия АО «ЦИТ» 24.03.2016 № 1152/03-04 о наличии задолженности по арендной плате и пени, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор и освободить помещение, получена ответчиком 04.04.2016, но оставлена без ответа и удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о досрочном расторжении договора.

При оценке возражений ИП ФИО2 относительно расторжения договора аренды судом приняты во внимание социальная направленность деятельности ответчика, сокращение доходов вследствие кризисных социально-экономических явлений, необходимость систематического привлечения заемных средств. Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений и полагает необходимым отметить, что перечисленные обстоятельства – каждое в отдельности и все они в совокупности – не могут рассматриваться в качестве основания для освобождения субъекта профессиональной предпринимательской деятельности от исполнения принятых по договору обязательств, а равно – от применения мер ответственности за правонарушения, установленные законом и (или) соглашением, вплоть до прекращения договорных отношений между сторонами.

При таких обстоятельствах суд находит требование АО «ЦИТ» о расторжении договора аренды № 386/13 законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Вследствие расторжения договора подлежит удовлетворению также требование АО «ЦИТ» о возложении на ИП ФИО2 обязанности возвратить арендуемое помещение в порядке, установленном статьей 655 ГК РФ.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца, понесенные в связи с оплатой государственной пошлины, возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу акционерного общества «Центр инновационных технологий города Хабаровска» (ОГРН <***>, ИНН <***>)задолженность по арендной плате за период с 01.10.2015 по 31.05.2016 в сумме 593 919 руб. 61 коп., пени в сумме 25 908 руб. 75 коп., штраф в размере 10 000 руб. и ущерб в сумме 22 279 руб. 15 коп., всего 652 107 руб. 51 коп.

Договор аренды от 01.10.2013 № 386/17, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и акционерным обществом «Центр инновационных технологий города Хабаровска», расторгнуть.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 возвратить акционерному обществу «Центр инновационных технологий города Хабаровска» функциональное (встроенное) помещение № 1 (1-31), общей площадью 425 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук