Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Али» к Департаменту муниципальной собственности администрации г. Хабаровска об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли – продажи земельного участка по одному пункту:

Пункт 1.1. договора (спор только в части стоимости участка).

Редакция истца – «стоимостью 300 005 руб. 33 коп.».

Редакция ответчика – «стоимостью 2 880 051 руб. 17 коп.».

Требования в отношении размера выкупной цены истец нормативно мотивирует ст.2 ФЗ «О введении в действие ЗК», ссылаясь на приобретение объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, из муниципальной собственности (договор от 28.06.1991 г.), реконструкцию объекта и регистрацию права собственности на реконструированный объект.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержали в полном объеме.

Суду привел доводы искового заявления.

Представитель ответчика исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Доводы отзыва сводятся к не недоказанности истцом получения им объекта недвижимости из государственной собственности.

Оценка доводам отзыва будет дана в мотивировочной части решения.

Заслушав лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд полагает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из предмета иска, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Свидетельством о государственной регистрации права от 09.08.2000 г. подтверждается, что истец является собственником объекта недвижимости (оздоровительный комплекс), расположенного по адресу <...>.

Согласно ст.36 ЗК, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Кадастровым паспортом подтверждается, что собственность на данный земельный участок не разграничена.

В силу положений п.10 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК», ответчик является лицом, полномочным к распоряжению данным земельным участком.

В силу положений ст.36 ЗК, заключение договора с истцом является обязательным для ответчика.

Следовательно, согласно нормам ст.445, 446 ГК, указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК, для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Часть 2 ст.445 ГК устанавливает, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (письмо от 18.11.2011 г.) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный законом.

Следовательно, спор подлежит рассмотрению по существу.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). (т.е. императивная норма).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Как было указано выше, свидетельством о государственной регистрации права собственности подтверждается право собственности истца на объект недвижимости, расположенный по адресу <...>.

Ответчик, возражая против иска, ссылается на недоказанность истцом перехода права на данный объект из муниципальной собственности.

Указывает на то, что договор купли-продажи был заключен до введения в действие Закона РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий».

Действительно, указанный закон введен в действие в июле 1991 г., договор заключен 28.06.1991 г.

Согласно ст.4 ГК, акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие.

Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 г. введены в действие с 01.01.1992 г. (согласно базе данных Консультант плюс).

Договор со стороны покупателя заключен ремонтно-строительным кооперативом «Курс» (правопредшественник истца).

Согласно ст. 23 ГК РСФСР, юридическими лицами признаются организации, которые обладают обособленным имуществом, могут от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права и нести обязанности.

Согласно ст.24 ГК РСФСР, юридическими лицами являются:

государственные предприятия и иные государственные организации, состоящие на хозяйственном расчете, имеющие закрепленные за ними основные и оборотные средства и самостоятельный баланс;

учреждения и иные государственные организации, состоящие на государственном бюджете и имеющие самостоятельную смету, руководители которых пользуются правами распорядителей кредитов (за изъятиями, установленными законом);

государственные организации, финансируемые за счет иных источников и имеющие самостоятельную смету и самостоятельный баланс;

колхозы, межколхозные и иные кооперативные организации и их объединения, другие общественные организации, а также в случаях, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР, предприятия и учреждения этих организаций и их объединений, имеющие обособленное имущество и самостоятельный баланс;

Следовательно, кооператив на дату заключения договора являлся юридическим лицом, имеющим право от своего имени приобретать имущественные и личные неимущественные права.

Согласно ст.27 Закона СССР «О кооперации», кооператив приобретает необходимое ему сырье, материалы, инструменты, оборудование и иное имущество в порядке оптовой торговли, у государственных и кооперативных предприятий и организаций, использует материальные ресурсы, полученные от заказчиков (граждан, предприятий и организаций) по заключаемым договорам, а также приобретает товары в государственной розничной торговой сети и в торговой сети товары системы потребительской кооперации в порядке, установленном для государственных предприятий.

Согласно ст.7 указанного Закона, собственностью кооператива являются принадлежащие ему средства производства и иное имущество, необходимые для осуществления уставных задач. Кооперативу могут принадлежать здания, сооружения, машины, оборудование, транспортные средства, продуктивный и рабочий скот, произведенная продукция, товары, денежные средства и иное имущество в соответствии с целями его деятельности.

2. Имущество кооператива формируется за счет денежных и материальных взносов его членов, произведенной им продукции, доходов, получаемых от ее реализации и иной деятельности, поступлений от продажи акций, других ценных бумаг кооператива и кредитов банка.

Согласно ст.100 ГК РСФСР, собственностью колхозов и других кооперативных организаций, их объединений являются средства производства и иное имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

Согласно ст.95 ГК РСФСР, земля, ее недра, воды и леса состоят в исключительной собственности государства и предоставляются только в пользование. Государству принадлежат основные средства производства в промышленности, строительстве и сельском хозяйстве, средства транспорта и связи, банки, имущество организованных государством торговых, коммунальных и иных предприятий, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства.

Согласно ст.96 ГК РСФСР, порядок передачи зданий, сооружений, оборудования и другого имущества, относящегося к основным средствам государственных организаций, другим государственным организациям, а также колхозам, иным кооперативным и другим общественным организациям определяется законодательством Союза ССР и постановлениями Совета Министров РСФСР.

Указанное в настоящей статье государственное имущество не подлежит отчуждению гражданам, кроме отдельных видов имущества, продажа которого гражданам допускается законодательством Союза ССР и постановлениями Совета Министров РСФСР.

Согласно ст. 25 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (от 24.12.1990 г., введенного в действие с 01.01.1991 г.), предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, могут быть отчуждены в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами местных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномочий.

Согласно ст.24 указанного Закона, в муниципальной собственности района, города и входящих в них административно - территориальных образований могут находиться предприятия сельского хозяйства, торговли, бытового обслуживания, транспорта, промышленные, строительные и другие предприятия, имущественные комплексы, учреждения народного образования, культуры, здравоохранения и иное имущество, необходимое для экономического и социального развития и выполнения других задач, стоящих перед соответствующими административно - территориальными образованиями в соответствии с законодательством о местном самоуправлении.

Распоряжение и управление муниципальной собственностью осуществляют соответствующие местные Советы народных депутатов и органы местного самоуправления.

Таким образом, действовавшее в период заключения договора законодательство не запрещало кооперативам приобретать в собственность государственное имущество, в том числе и объекты недвижимости, а органам местного самоуправления и местным Советам народных депутатов распоряжаться объектами бытового обслуживания.

Кроме того, зарегистрированное право истца не оспорено на предмет его недействительности.

Решением Исполкома ХГСН от 24.06.1991 г. № 253 банно-прачечному тресту была разрешена продажа бани по ул. Мухина кооперативу «Курс», согласно Временному положению об оценке стоимости имущества государственных предприятий и организаций, подлежащих продаже.

Приказом Городского производственного объединения ЖКХ от 28.06.1991 г. № 147 банно-прачечному тресту г. Хабаровска приказано продать баню № 7 по ул. Мухина для реконструкции и дальнейшей эксплуатации, заключить договор с кооперативом «Курс».

Трест банно-прачечного хозяйства входит в состав Хабаровского территориального производственного объединения ЖКХ (Решение Исполкома ХКСНД от 28.11.1988 г. № 398 с приложением №1).

Объект недвижимости, как следует из технического паспорта, значится закрепленным за трестом.

Городское производственное объединение ЖКХ, действующее на основании вышеназванных актов, выступило продавцом указанного имущества.

Следовательно, сделка соответствует требованиям действовавшего в тот период законодательства.

Так же возражая против иска, ответчик указывает на то, что право собственности продавца на объект незавершенного строительства (предмет договора) не было зарегистрировано, в связи с чем, продан был не объект недвижимости, а набор строительных материалов.

Как было указано выше, к правоотношениям сторон по договору применяются нормы действовавшего в тот период законодательства.

Согласно ст.124, 201, 239, ГК РСФСР регистрация требовалась только для договора купли - продажи жилого дома (части дома), соглашения о порядке пользования жилым домом, находящимся в общей долевой собственности, договора о залоге жилого дома.

Таким образом, действовавшим в тот период гражданским законодательством не была установлена государственная регистрация права на объекты недвижимости за исключением регистрации сделок, названных в вышеуказанных статьях.

Следовательно, данный довод ответчика является несостоятельным.

Кроме того, как следует из технического паспорта на объект недвижимости, год постройки бани – 1942 г.

Из решения от 24.06.1991 г. № 253 (на основании которого был заключен договор) следует, что продаже подлежал объект завершенный строительством, требующий реконструкции.

Это же следует из приказа № 147 о продаже бани.

Решением ИК ХГСНД от 09.09.1991 г. № 357/18 кооперативу предоставлен в пользование земельный участок под фактически занимаемое здание бани для реконструкции под оздоровительный комплекс.

В постановлении Главы администрации города Хабаровска от 02.03.1993 г. № 263 говориться так же о реконструкции здания под банно-оздоровительный комплекс.

В договоре аренды земельного участка от 18.03.1993 г. указан вид разрешенного использования участка – для реконструкции здания под банно-оздоровительный комплекс.

Из акта приемки законченного строительством объекта от 18.07.2000 г. №2 (который указан в свидетельстве в качестве правоустанавливающего документа) следует, что была произведена реконструкция бани под оздоровительный комплекс.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что в договоре допущена ошибка в наименовании продаваемого объекта – по факту предметом договора является здание бани, требующее реконструкции.

В связи с чем, данный довод ответчика так же является несостоятельным.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что объект, приобретенный истцом, находился в государственной (муниципальной) собственности, передан в порядке продажи истцу установленным законом способом.

Следовательно, довод ответчика о недоказанности указанного обстоятельства не нашел подтверждения в судебном заседании.

Согласно ст.2 ФЗ «О введении в действие ЗК», до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

Согласно этой же статье, при приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Постановлением Правительства края № 74 –ПР установлен размер – 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Требования истца – условие договора о цене в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Данное требование соответствует положениям ст.2 ФЗ и Постановления.

Арифметически расчет стоимости ответчиком был проверен в судебном заседании и не оспаривается.

В силу положений п.1 ст.110 АПК, с ответчика надлежит взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины (п.5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 г. № 117).

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Пункт 1.1 договора купли продажи земельного участка в части стоимости участка принять в редакции истца – «стоимостью 300 005 руб. 33 коп».

Взыскать с Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН <***>) в пользу ЗАО «Али» (1022701191897) в счет судебных расходов по оплате государственной пошлины 4 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок, начиная с даты изготовления мотивированного решения в Шестой арбитражный апелляционный суд.

Изготовление мотивированного решения отложено на срок, не превышающий 5-ти дней.

Судья Е.А. Букина.