Гражданский кодекс часть 1

установил: Открытое акционерное общество «Восточный экспресс банк» (далее заявитель, Банк, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее Росреестр, регистрационная служба) о признании незаконным решения, выраженного в уведомлении от 06.05.2013 № 01/140/2012-818 об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения от 27.07.2012 № 2 к договору аренды помещения от 25.08.2010 № 1/45, находящегося по адресу: <...> Бизнес центр «Хабаровск Сити» и обязании Росреестра произвести государственную регистрацию названного дополнительного соглашения.

Представитель Банка в предварительном судебном заседании на удовлетворении требований настаивала, обосновав незаконность отказа в государственной регистрации представлением полного комплекта документов, ошибочностью действий государственного регистратора, не проведением правовой экспертизы представленных документов.

Росреестр в отзыве требования Банка не признал, указав на наличие оснований для приостановления и отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения в виду того, что государственная регистрация носит заявительный характер, а из представленного правоустанавливающего документа однозначно установить объект недвижимого имущества, права на которые подлежали государственной регистрации, не представилось возможным.

Привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора - ООО «Хабаровск Сити», в представленном заявлении выразило согласие с требованиями заявителя и просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

С согласия представителя заявителя и в отсутствие возражений со стороны Росреестра, третьего лица суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в первой инстанции. Для представления Росреестром дополнительных пояснений и документов, в судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 24.09.2013 по 01.10.2013.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле поддержали свои доводы и возражения.

Судом установлены следующие обстоятельства: 25.08.2010 между ООО «Хабаровск Сити» и Банком заключен договор аренды нежилого помещения № 1/45, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение за плату нежилые помещения и места общего пользования площадью 658,9 кв.м, расположенные на 2 этаже БЦ «Хабаровск Сити» по адресу: <...>.

Согласно пункту 6.1. договора его условия могут быть изменены или дополнены по соглашению сторон.

27.07.2012 между ООО «Хабаровск Сити» и Банком заключено Дополнительное соглашение № 2 к договору аренды нежилого помещения от 25.08.2010 № 1/45, которое согласно его условиям вступает в силу с 27.07.2012, подписаны акты приема-передачи.

26.12.2012 Банк обратился в Росреестр с целью регистрации дополнительного соглашения № 2, представив согласно расписки заявление о регистрации, платежное поручение от 24.08.2012, нотариальную доверенность от 03.07.2012 на представителя, дополнительное соглашение от 27.07.2012 № 2.

15.01.2013 Росреестр направил в адрес заявителя уведомление о приостановлении государственной регистрации, указав со ссылкой на п.1ст. 19, п. 1 ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122-ФЗ, Закон о регистрации), что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды на объект недвижимого имущества – «Хабаровская духовная семинария» 3-й пусковой комплекс. Бизнес-центр, лит. А, расположенный по адресу: <...>, документы на которую были представлены 26.12.2012 входящий 01/140/2012-818 приостанавливается на один месяц, начиная с 15.01.2013 по причине того, что в настоящее время Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержит сведений о зарегистрированном обременении в виде аренды, зарегистрированном на основании договора аренды от 25.08.2010 № 1/45 на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

Банку предложено устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

13.02.2013 Банк подал заявление о приостановлении государственной регистрации соглашения об изменении условий договора, документы на которую были представлены 26.12.2012, зарегистрированы за входящим № 01/140/2012-818, сроком на 3 месяца.

13.02.2013 Росреестр удовлетворил заявление Банка о приостановлении, о чем направил соответствующее уведомление.

17.04.2013 представитель Банка обратился в регистрационную службу с заявлениями о возобновлении государственной регистрации и принятии дополнительных документов, а именно договора аренды нежилого помещения от 25.08.2010 № 1/45, нотариальной доверенности.

Письмом от 26.04.2013 государственный регистратор вновь сообщил о необходимости устранения препятствий к проведению государственной регистрации.

Банк, считая, что на государственную регистрацию были представлены все возможные документы, ожидал истечения срока принятия регистрационным органом решения.

06.05.2013 Росреестр уведомлением № 01/140-2012-818 сообщил о решении отказать заявителю в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 со ссылкой на азб. 11 п.1 ст. 20 Закона № 122-ФЗ - имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Указывая на ошибочность внесения сотрудником Росреестра при заполнении заявления при приеме документов на государственную регистрацию сведений об объекте недвижимости, государственную регистрацию в отношении которого следовало осуществить, представление со стороны Банка всех необходимых документов, и как следствие отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации дополнительного соглашения № 2, и по названным причинам, считая решение Росреестра незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав представленные документы, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с ч.1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются положениями Закона № 122-ФЗ.

Пунктом 1 ст. 4 Закона определено, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130,131,132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Согласно положениям п. 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 настоящего Федерального закона для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

Государственная регистрация прав проводится в течение двадцати календарных дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, если иные сроки не установлены федеральным законом (п.3).

В соответствии с п.1 ст. 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона основаниями для государственной регистрации являются документы, указанные в данной статье и соответствующие требованиям к ним, установленным ст. 18 Закона о регистрации.

Так, согласно п.1 ст. 18 Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации, отказа в государственной регистрации установлен ст. ст. 19, 20 Закона № 122-ФЗ.

Из вышеприведенных положений Закона следует, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления, документов, определенных в ст. 17 Закона и отвечающих требованиям к ним, установленным ст. 18 Закона № 122-ФЗ, и при отсутствии оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

В соответствии со статьей 10 Закона №122-ФЗПриказом Министерства Юстиции РФ от 1 июля 2002 № 184 утверждены Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Рекомендации).

Согласно пункту 8 названных Рекомендаций, на государственную регистрацию представляются документы, предусмотренные Законом № 122-ФЗ, при этом заявление о государственной регистрации права представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в единственном экземпляре-подлиннике и после государственной регистрации права помещается в дело правоустанавливающих документов. Аналогичные положения указаны в п.5 ст. 18 Закона о регистрации.

Пунктом 1 ст. 13 Закона № 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов, проверка законности сделки в соответствии с настоящим Федеральным законом, в том числе установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

При этом, согласно пункту 9 Рекомендаций должностному лицу - работнику органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, при приеме документов рекомендуется осуществлять следующие действия:

установить (идентифицировать) личность заявителя (заявителей) и проверить полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

проверить соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) (пункт 19 Рекомендаций) с аналогичными данными (сведениями), содержащимися в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостовериться в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;

проверить наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

выдать заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.

В расписку в получении документов на государственную регистрацию в соответствии с пунктом 14 Правил ведения книг учета документов, в том числе, включаются: дата и время с точностью до минуты представления документов; перечень документов с указанием их наименования, реквизитов; количество экземпляров каждого из представленных документов (подлинных экземпляров и их копий); количество листов в каждом экземпляре документа; номер книги учета входящих документов и порядковый номер записи в книге учета входящих документов; фамилия и инициалы работника органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, принявшего документы и сделавшего соответствующую запись в книге учета входящих документов, а также его подпись (приложение N 1). Копия расписки приобщается к принятым на государственную регистрацию прав документам.

В пункте 19 Рекомендаций определено, что в заявлении о государственной регистрации рекомендуется указывать, в том числе:

наименование, реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого должна быть проведена государственная регистрация права, ограничения (обременения) права;

сведения об объекте недвижимости (наименование объекта недвижимого имущества, его место нахождения (адрес), кадастровый или условный номер, если он известен заявителю).

Как следует из материалов дела и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, 26.12.2012 представителем Банка на государственную регистрацию в Росреестр фактически было сдано два пакета документов на разные объекты недвижимости, в отношении которых предполагалось осуществить государственную регистрацию прав.

Первый пакет документов, был представлен в целях государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 к договору аренды нежилого помещения от 25.08.2010 № 1/45, ранее зарегистрированного в установленном порядке. Объект, в отношении которого требовалось проведение регистрационных действий, по представленным согласно расписки документам, располагается по адресу: <...> этаж БЦ «Хабаровск Сити». Регистрация представленных документов, в том числе, составление заявления и выдача расписки в получении документов, произведены специалистом Росреестра 26.12.2012 в 10 часов 29 минут входящим номером 01/140/2012-818.

Второй пакет документов предполагал регистрацию договора субаренды от 02.11.2012 между ООО «Альфа» и Банком по объекту «Хабаровская духовная семинария» 3-й пусковой комплекс, Бизнес-центр. Предметом договора являлись нежилые помещения, расположенные на 3 и 4 этажах нежилого здания Бизнес-центра «Преображенский», расположенного по адресу: <...>. Данный пакет документов был оформлен тем же сотрудником регистрационной службы 26.12.2012 в 10 часов 38 минут за входящим номером 01/140/2012-819.

Таким образом, судом установлено, что 26.12.2012 Банком для осуществления регистрационных действий с двумя разными объектами недвижимости сдано два пакета документов, что подтверждается расписками в приеме документов.

Факт оформления заявлений на государственную регистрацию прав в отношении 1-го и 2-го объектов недвижимости, а также оформления расписок в получении документов на государственную регистрацию непосредственно сотрудником регистрационной службы, Росреестром не отрицался. Получение представителем Банка без надлежащего контроля с его стороны расписок в отношении документов, представленных на государственную регистрацию обоих объектов, одна из которых содержала неверные сведения об объекте, представителем заявителя не оспаривался.

Принимая во внимание, установленные по делу обстоятельства и закрепленные в нормативных документах (Законе о государственной регистрации, Методических рекомендациях) обязанности работников регистрационной службы (специалиста, государственного регистратора) проверять соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных, данным, указанным в представленных документах, а также полномочия по проведению правовой экспертизы документов, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении должностными лицами Росрестра своих обязанностей, формальному подходу при принятии и проверке документов, как следствие вызвавших сначала приостановление регистрационных действий, а после - отказ в государственной регистрации без учета объективной невозможности со стороны заявителя представить какие-либо дополнительные документы по причине их представления в полном объеме при первичном обращении в регистрационную службу.

Таким образом, суд приходит к выводу, что у Росреестра по причине формального подхода должностных лиц к исполнению своих обязанностей и при установлении факта представления заявителем при первоначальном обращении полного пакета документов, не было законных оснований, как для приостановления государственной регистрации, так и для принятия оспариваемого решения об отказе в совершении регистрационных действий со ссылкой на абз.11 п.1 ст. 20 Закона о регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с нормами гражданского законодательства. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 к договору аренды нежилого помещения лишает заявителя права пользования им для осуществления своей уставной деятельности на законных основаниях, т.е. нарушает его законные права и интересы в экономической сфере.

При таких обстоятельствах, решение Росреестра от 06.05.2013 № 01/140/2012-818 признается судом незаконным.

В целях восстановления нарушенных прав заявителя суд полагает возможным обязать регистрационную службу рассмотреть заявление Банка о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.07.2012 к договору аренды помещения № 1/45 от 25.08.2010, расположенного по адресу: <...> Бизнес-центр «Хабаровск Сити».

Судебные расходы заявителя по государственной пошлине за рассмотрение дела в арбитражном суде по правилам ст. 110 АПК РФ подлежат возмещению Банку за счет регистрационной службы.

Руководствуясь статьями 29, 167-170, 176, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Требования Открытого акционерного общества «Восточный экспресс банк» удовлетворить.

Признать незаконным решениеУправления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю от 06.05.2013 № 01/140/2012-818.

ОбязатьУправление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю рассмотреть заявление Открытого акционерного общества «Восточный экспресс банк» о государственной регистрации дополнительного соглашения № 2 от 27.07.2012 к договору аренды помещения № 1/45 от 25.08.2010, расположенного по адресу: <...> Бизнес-центр «Хабаровск Сити».

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю в пользу Открытого акционерного общества «Восточный экспресс банк» 2000 руб. судебных расходов.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объёме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, а также в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев с даты вступления решения в законную силу, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья И.М. Луговая