Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю

к ЗАО «БФК»

3-е лицо Комсомольский-на-Амуре политехнический техникум

об обязании освободить занимаемые помещения

по встречному иску ЗАО «БФК»

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю

об обязании заключить договор аренды

В заседании приняли участие:

от истца Бармина С.В. доверенность от 12.03.2007,

от ответчика Краснова Е.Н. доверенность от 23.09.2007, Бобков С.П. паспорт 0803 №982673,

третье лицо не явился

Сущность спора: Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «БФК» об обязании освободить занимаемое помещение.

ЗАО «БФК» представило встречный иск об обязании Территориального управления заключить договор аренды.

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержала. В связи с непредставлением истребуемых документов для заключения договора аренды и надобностью площадей для размещения федеральных структур письмом от 02.05.2007 он уведомил ответчика о расторжении договора аренды. О расторжении договора аренды уведомил повторно письмом от 05.06.2007.

Встречный иск не признала, поскольку договор аренды расторгнут.

ЗАО «БФК» иск не признала, свои исковые требования поддержало по тем основаниям, что договор аренды с истцом и Комсомольским-на-Амуре политехническим техникумом, привлеченным по данному делу в качестве третьего лица, заключен надлежаще и по окончании срока пролонгировался на тот же срок. По окончании срока договора в 2006 году он передал третьему лицу все необходимые документы для заключения договора, а тот направил их истцу. Никакого ответа от истца не последовало. В дальнейшем поступили письма о расторжении договора аренды. Соглашением №3 от 10.10.2007 стороны внесли изменение в пункт 3.1 договора аренды от 30.05.2005 №8280, который истец считает расторгнутым.

В отзыве не исковое заявление Территориального управления техникум указывает о том, что ЗАО «БФК» арендует помещение с 1997 года. Исполняет обязанности надлежаще. Документы для переоформления договоров аренды на 2006 и 2007 годы были им своевременно представлены и направлены истцу для подписания. Заявлений истца о некомплектности представленных документов от истца не поступало. ЗАО «БФК» согласно ст. 621 ГК РФ, при прочих равных, имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, арбитражный суд находит установленным следующее.

С 1997 года ЗАО «БФК» арендует нежилое помещение площадью 22.6 кв.м в общежитии Комсомольского-на-Амуре политехнического техникума, расположенного по пр.Мира, 21 в г.Комсомольске-на-Амуре.

30.05.2005 был заключен договор аренды №8280, по которому истец выступил «Арендодателем», а третье лицо-«Владелец», по которому срок договора аренды был предусмотрен с 30 декабря 2004 года по 29 декабря 2005 года.

Пунктом 5 договора стороны предусмотрели порядок изменения, расторжения, прекращения и продления договора. В подпунктах 5.2, 5.2.2, 5.2.3 и 5.2.4 стороны предусмотрели основания расторжения договора в одностороннем порядке по решению «Арендодателя», а пунктом 5.5 преимущественное право «Арендатора», надлежащим образом выполнившим принятые на себя обязательства по договору, на продление договора перед другими лицами.

Актом приема-передачи от 31.12.2004 арендатор от владельца принял от владельца арендуемое помещение.

Дополнительным соглашением №1 к договору от 30.05.2005 №8280 от 20.10.2005 стороны передали арендатору дополнительную площадь в виде комнаты площадью 22,3 кв.м. Актом от 01.10.2005 эта комната передана арендатору.

Соглашением №2 к договору аренды от 30.05.2005 №8280 от 06 февраля 2006 г стороны продлили договор аренды с 30.12.2005 по 29.12.2006.

По окончании срока договора техникум направил истцу арендное дело ЗАО «БФК» для согласования и заключения договора с сопроводительным письмом от 01.02.2007 №34.

Письмом от 02.05.2007 №6239.1-08 истец уведомил «Владельца» и «Арендаторов» о расторжении договоров аренды от 30.05.2005 №8280 и необходимости арендаторов освободить занимаемые помещения до 01.06.2007. Повторно направил сторонам письмо от 05.06.2007 №7893.-08 с указанием о том, что в случае отказа освободить помещения вынужден будет обратиться в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении из занимаемых помещений.

03.09.2007 в арбитражный суд поступил настоящий иск.

В судебное заседание ответчиком представлено Соглашение №3 от 10.10.2007 к договору от 30.05.2005 №8280. Пунктом 1 Соглашения стороны определили внести изменение в п.3.1 договора от 30.05.2005 №828 в части размера арендной платы и определили ее размер с 01.02.2007 и пунктом 2 возможность пересмотра арендной платы ежегодно с оформлением дополнительными соглашениями.

Пунктом 2 ст. 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор от 30.05.2005 №8280 заключен сторонами на срок менее года и не подлежал государственной регистрации. Соглашением №2 от 06.02.2006 стороны продлили действие договора до 29.12.2006.

Статьей 621 п.1 ГК РФ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Право на продление договора стороны предусмотрели в пункте 5.5.

Поскольку ответчик исполнял обязанности арендатора надлежаще, в период действия договора в 2006 году ни одна из сторон не заявила о досрочном расторжении договора, а ответчик и третье лицо надлежащим образом подготовили все документы для заключения соглашения об аренде на 2007год и представили их истцу, поэтому в соответствии с вышеуказанной нормой действие договора №8280 от 30.05.2005 считается продленным на новый срок с 30.12.2006 по 29.12.2007.

Данное положение вытекает и из предшествующих взаимоотношений сторон, когда соглашения заключались по окончанию срока договора и с указанием срока договора.

В конкретном случае доводы представителя истца о том, что в связи с отсутствием соглашения о действии договора на 2007 год договор аренды от 30.05.2005 на основании п.2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок и что арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке несостоятельны, исходя из прежних отношений сторон, которые в соответствии со ст. 5 ГК РФ подлежат оценке как обычаи делового оборота, что ответчиком и третьим лицом представлены необходимые документы для заключения договора на новый срок.

О том, что и сам истец признавал действие договорных отношений именно на новый срок свидетельствуют и содержание его писем от 02.05.2007 №6239.1-08 и от 05.06.207 №7893.1-08. В этих письмах указано о расторжении договора аренды №8280 от 30.05.2005 и в то же время имеется ссылка о том, что истец обратился в арбитражный суд с иском «о расторжении договора аренды…».

Основанием исковых требований является неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме истца от 29.03.2006 №2791. Письмо истцом суду не представлено. Данное письмо представлено ответчиком вместе с отзывом на иск. Из его содержания следует, что истец предлагал ответчику переоформить договор аренды и произвести оценку рыночной стоимости федерального имущества в 2006 году.

Утверждение представителя истца о неисполнении ответчиком требований данного письма несостоятельно. Кроме того, документы ему были направлены техникумом для решения вопроса о перезаключении договора аренды на новый срок.

Соглашение №3 от 10.10.2007 об изменении редакции пункта 3.1 договора №8280 от 30.05.2005 также свидетельствует о наличии договорных отношений. В связи с этим иск необоснован и в его удовлетворении следует отказать.

ЗАО «БФК» в своем встречном иске просит обязать Территориальное управление заключить с ним договор аренды нежилых помещений.

Из анализа предшествующих договорных отношений между сторонами, порядка перезаключения договора аренды на новый срок и его исполнения арбитражный суд пришел к выводу о том, что договор №8280 от 30.05.2005, также как и на 2006 год, является действующим договором со сроком с 30 декабря 2006 по 29 декабря 2007 года. В связи с чем сторонами заключено Соглашение №3 от 0.10.2007.

Ввиду изложенного оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 168-170 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю к ЗАО «БФК» об обязании освободить занимаемые нежилые помещения оставить без удовлетворения.

В удовлетворении встречного иска ЗАО «БФК» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю об обязании заключить договор аренды отказать.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 2 000руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию в месячный срок, в кассационную инстанцию- в двухмесячный срок со дня вступления в силу.

Судья В.Д.Ким