Гражданский кодекс часть 1

к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре,

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (ОГРН 1077203038956)

об обязании заключить договор в редакции истца,

при участии в судебном заседании:

от истца – Исаков Е.В. по доверенности от 29.06.2013,

от ответчика – Лашина Е.С. по доверенности от 28.12.2012 №7-5/9634.

от третьего лица - Скрипник В.В. по доверенности от 09.01.2014

ООО «Успех плюс» обратилось в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию городской округ «Город Комсомольск-на Амуре» в лице Комитета по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее – Комитет), обществу с ограниченной ответственностью «Центр экономического содействия» (далее по тексту – ООО «ЦЭС») о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого помещения №1001, инв.№2528 общей площадью 396,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Аллея Труда, 64, определенной оценщиком ООО «Центр экономического содействия», об урегулировании разногласий, возникших при заключении с Комитетом по управлению имуществом администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее – Комитет), ул.Аллея Труда, 64 договора купли-продажи нежилого помещения путем принятия спорных пунктов 1.4, 2.2, 2.3 и графика внесения платежей в редакции протокола разногласий от 04.07.2013.

Определением суда от 17.02.2014 производство по делу в части иска к ООО «ЦЭС» о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта нежилого помещения прекращено на основании части 4 пункта 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от требований в указанной части. Названным определением суда ООО «ЦЭС» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.

В судебном заседании истец уточнил предмет иска в порядке статьи 49 АПК РФ, в соответствии с которым просит урегулировать разногласия по пункту 1.4, определив цену помещения в размере 12 678 000 руб. который установлен заключением эксперта по результату повторной судебной экспертизы, и исключить из предмета спора иные пункты договора ввиду отсутствия между сторонами разногласий по ним.

Уточнение предмета иска в части пункта 1.4 договора принято судом на основании статьи 49 АПК РФ. Исключение истцом из предмета иска иных разногласий расценено судом фактически как отказ от иска в данной части, который принят судом в порядке статьи 49 АПК РФ, и производство по делу в соответствующей части подлежит прекращению на основании статьи 150 АПК РФ.

Истец уточненные требования поддержал в полном объеме. В обоснование приводит доводы о несоответствии предложенной в проекте договора Администрацией выкупной стоимости объекта, определенной третьим лицом его действительной рыночной стоимости на дату оценки, ссылается на экспертное заключение повторной судебной экспертизы по делу.

Ответчик против удовлетворения иска, с учетом его уточнения истцом, не возражает.

ООО «ЦЭС» в дополнительном отзыве и через представителя в судебном заседании полагает экспертное заключение по результату повторной судебной экспертизы по делу ненадлежащим доказательством ввиду наличия ошибок, допущенных экспертом, перечисленных в отзыве на экспертное заключение.

В судебном заседании от 21.05.2014 объявлялся перерыв до 28.05.2014. После перерыва в судебном заседании в порядке статьи 86 АПК РФ заслушаны пояснения эксперта Чжан И.В., вызванной по инициативе суда в связи с возникшими вопросами по экспертному заключению.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города от 29.03.2013 №1027-па «О приватизации объекта муниципальной собственности – нежилого помещения №1001 расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, Аллея Труда, 64», в соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) Комитетом подготовлен и направлен обществу «Успех плюс» проект договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого Продавец (Комитет, действующий от имени муниципального образования городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре») в порядке приватизации передает, а Покупатель (ООО «Успех плюс») принимает в собственность и обязуется оплатить нежилое помещение №1001, инвентарный номер 2528, общей площадью 396,1 кв.м, расположенное по указанному адресу.

Согласно пункту 1.4 данного договора, цена помещения составляет 14 914 000 руб.

Стоимость помещения подтверждена отчетом об определении рыночной стоимости, произведенной независимым оценщиком ООО «ЦЭС» по состоянию на 23.04.2013.

Общество «Успех плюс», в свою очередь, самостоятельно провело оценку стоимости спорных нежилых помещений, поручив ее проведение независимому оценщику - обществу с ограниченной ответственностью «Дальневосточное агентство оценки имущества», отчетом №183/5 которого по состоянию на 02.07.2013 рыночная стоимость спорного помещения составила 12 279 000 руб.

Не согласившись с предлагаемой редакцией договора купли-продажи в части цены указанного объекта недвижимого имущества, полагая её завышенной, ООО «Успех плюс» направило в адрес ответчика протокол разногласий от 04.07.2013 к договору, в том числе, по пункту 1.4 согласно которому, стоимость помещения составляет 12 279 000 руб.

Поскольку возникшие при заключении договора разногласия сторонами не урегулированы, ООО «Успех плюс» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. С учетом принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ отказа истца от части требований и уточнения формулировки спорного пункта, истец просит урегулировать разногласия по пункту 1.4 договора путем установления выкупной стоимости помещения в размере 12 678 000 руб.

Принимая решение об удовлетворении требования истца, суд руководствуется следующим.

Материалами дела подтверждается, и не оспаривается участвующим в деле лицами, что спорный договор купли-продажи муниципального имущества подлежал заключению в порядке реализации преимущественного права истца в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.

Согласно п. 2 ст. 4 данного Закона в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества уполномоченные органы направляют арендаторам копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь в суд с настоящим иском, фактически ООО «Успех плюс» возражает против завышенной, по его мнению, величины рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете №831/13. Таким образом, рассматриваемый по данному иску преддоговорной спор об условиях приватизации арендуемого муниципального имущества обусловлен прежде всего возникшими между комитетом и обществом разногласиями по поводу цены спорного помещения.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Закона от 09.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее – Закон №135-ФЗ).

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Поскольку истцом в обоснование иска представлен отчет об определении рыночной стоимости помещения на 02.07.2013, в то время как оценка осуществлялась 23.04.2013, в ходе рассмотрения настоящего спора судом по ходатайству истца назначена судебная экспертиза с целью определения рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Хабаровский край, г.Комсомольск-на-Амуре. В связи с наличием предусмотренных частью 2 статьи 87 АПК РФ оснований, по ходатайству третьего лица определением от 17.02.2014 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Дальневосточная экспертиза и оценка» Чжан И.В.

По результатам повторной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение №664/14 от 21.04.2014, согласно которому отчет №831/13 от 17.05.2013, выполненный ООО «ЦЭС» не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки ССО РОО 2010 в связи с допущенными нарушениями принципов обоснованности, существенности, достаточности, что привело к тому, что определенная указанным отчетом №831/13 рыночная стоимость объекта является недостоверной.

В заключении от 24.02.2014 судебным экспертом сделан вывод о том, что рыночная стоимость объекта без НДС составляет 12 678 000 руб. Рыночная стоимость определена экспертом при согласовании результатов оценки объекта, полученных путем применения сравнительного и доходного методов оценки.
Возражения ООО «ЦЭС» относительно недостоверности выводов названного заключения повторной судебной экспертизы отклоняются судом.

Поскольку оценке по определению суда от 17.02.2014 подлежала рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.04.2013, то есть на прошедшую дату, проведение осмотра объекта исследования на текущую даты с целью его количественных и качественных характеристик на ретроспективную дату не может иметь место, в том числе, согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1), в соответствии с которым оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. В этой связи обстоятельство отсутствия осмотра экспертом помещения не может быть принято в качестве основания для признания заключения недостоверным.

В тексте представленного в материалы дела экспертного заключения повторной экспертизы, действительно, имеют место отдельные опечатки, в том числе, в указании года (вместо 1982 указано 19825), в указании коэффициента недозагрузки (указано 3/12=25% или 0, 836 вместо 3/12 =25% или 0,75), в указании различных оценок технического состояния объекта оценки. Как пояснил эксперт в судебном заседании, данные опечатки могли явиться последствием некорректного переформатирования таблиц и текста при копировании файла, созданного в WORD 2003 через буфер обмена в файл, созданный в WORD 2010.

Между тем, перечисленные ошибки являются формальными, не повлияли на результат экспертного заключения, расчетные данные которого при наличии опечаток при этом не пострадали. Так, уже в таблице 14 прослеживается, что при расчете эксперт применяет коэффициент 0, 75 (а не 0, 836).

В судебном заседании экспертом представлен в материалы дела текст экспертного заключения с устранением опечаток, из которого при этом следует, что расчетные данные при этом сохраняются, конечный результат расчетов прежний.

Поскольку дата оценки ретроспективная, эксперт использовал данные аналитических обзоров ООО РСО «Кредо» по периферийным районам на 01.01.2013г. и на 01.07.2013г, что соответствует п.10 ФСО 3 и п.19 ФСО 1.

Заключение эксперта содержит скриншоты необходимых страниц аналитических обзоров, поэтому доводы третьего лица об отсутствии подтвержденной информации не обоснованы. Из имеющихся скриншотов также прослеживается, что экспертом в таблице 17 применены в качестве аналогов жилые дома с торговыми и офисными помещениями, и указание в описании этих аналогов как жилые дома с административными помещениями не может явиться основанием для непринятия во внимание результата, рассчитанного сравнительным подходом, на что ссылается третье лицо.

Надлежащих доказательств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверной методике исследования, недостоверности выводов судебного эксперта, третьим лицом не представлено. Соответствующих обстоятельств арбитражным судом не выявлено.

Таким образом, исследуемое экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу (ст. 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и соответствующие возражения ООО «ЦЭС» отклоняются судом.

На основании изложенного, требование истца об изложении спорного пункта договора в уточненной в судебном заседании редакции подлежит удовлетворению.

По общему правилу статьи 110 АПК РФ судебные расходы (в том числе, государственная пошлина), понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При этом, согласно части 2 статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

Из материалов дела следует, что предварительное судебное заседание от 03.10.2013 откладывалось судом по ходатайству истца в целях подготовки им заявления о проведения судебной экспертизы. В судебном заседании от 22.10.2013 объявлялся перерыв ввиду непредставления к ходатайству о назначении экспертизы истцом необходимых документов в отношении предложенных кандидатур экспертов. После возобновления перерыва заседание отложено ввиду ненаправления истцом ходатайства о назначении экспертизы третьему лицу.

В судебном заседании от 06.02.2014 после объявленного перерыва истец отказался от иска в части признания недостоверной рыночной стоимости объекта, не уточнив при этом круг ответчиков, что также повлекло объявление перерыва в заседании суда. При назначении экспертизы по делу по ходатайству истцом представлено платежное поручение о перечислении денежных средств на депозит арбитражного суда с неверными реквизитами, что привело к невозможности произвести оплату судебному эксперту судом в порядке статьи 109 АПК РФ. В судебном заседании от 21.05.2014 ввиду непредставления истцом доказательств самостоятельной оплаты судебной экспертизы судом вновь объявлен перерыв для предоставления доказательств.

В связи с указанным, суд считает установленной совокупность обстоятельств, связанных с признаками злоупотребления процессуальными правами истцом и наличием последствий в виде затягивания судебного процесса, что является основанием для возложения судебных расходов на истца в полном объеме в соответствии с частью 2 статьи 111 АПК РФ. На основании изложенного, понесенные ООО «Успех плюс» расходы по уплате государственной пошлины и судебные издержки по оплате экспертизы взысканию с ответчика не подлежат.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изложить пункт 1.4 договора купли-продажи недвижимого имущества –нежилого помещения №1001, инвентарный номер 2528, общей площадью 396,1 кв.м, расположенного по адресу: г.Комсомольск-на-Амуре, ул.Аллея труда, 64 в следующей редакции:

«Цена помещения по настоящему договору без учета НДС составляет 12 678 000 (Двенадцать миллионов двести семьдесят девять тысяч) рублей.».

В остальной части производство по делу прекратить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Успех плюс» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей, оплаченную по платежному поручению № 978 от 05.08.2013.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья И.Е.Пичинина