Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Академстройинвест» (общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (Министерство) о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей по договорам аренды №10863, 10864, 10863 от 30.03.2011 за период с 28.01.2013 по 27.05.2013.

Определением суда от 01.04.2014 по ходатайству истца и ответчика в порядке статьи 130 АПК РФ в одно производство с настоящим делом объединено дело №А73-3280/2014 Арбитражного суда Хабаровского края по иску Министерства имущественных отношений Хабаровского края к ООО «Академстройинвест» о взыскании задолженности по договорам аренды №10863, 10864, 10863 от 30.03.2011 за период с 01.02.2013 по 28.05.2013 в общей сумме 3 068 999 руб. 92 коп., и пени за период с 08.042011 по 27.05.2013 в общей сумме 62 387 руб. 22 коп.

В судебном заседании Министерство имущественных отношений Хабаровского края в связи с частичной оплатой ООО «Академстройинвест» пени уменьшило сумму исковых требований в части пени на сумму 3 922 руб. 78 коп., просит взыскать пени по трем договорам в размере 58 464 руб. 44 коп. за период с11.02.2013 по 27.05.2013.

Уточнение иска принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Министерство требование о взыскании долга и пени поддержало в полном объеме. Приводит доводы о неисполнении обществом обязательств по оплате арендных платежей по договорам аренды земельных участков в заявленный период.

Общество против удовлетворения иска возражает по изложенным в отзыве основаниям. Ссылается на фактическое прекращение арендных отношений ввиду завершения обществом строительства на спорных земельных участках, предоставленных обществу в указанных целях, и соответственно – прекращения пользование земельными участками.

На удовлетворении иска о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей по указанным основаниям настаивает.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) и ООО «Академстройинвест» (арендатор) 30.03.2011 заключены договоры земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, №№ 10863, 10864, 10865, по условиям которых арендодатель предоставил арендатору земельные участки из земель населенных пунктов: с кадастровым номером 27:23:040651:12 общей площадью 2000 кв.м (договор №10863), с кадастровым номером 27:23:040651:10 общей площадью 2000 кв.м (договор №10864), с кадастровым номером 27:23:040651:11 общей площадью 2000 кв.м (договор №10865) для строительства индивидуальных жилых домов в границах, указанных в прилагаемых кадастровых картах.

Договоры заключены на основании итогового протокола аукциона от 22.03.2011 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов по ул.Лазо в г.Хабаровске.

В соответствии с разделами 3 договоров, размер годовой арендной платы, определенный по результатам итогового протокола аукциона от 22.03.2011, составил - 3 311 300 руб. по договору №10863, по 3 101 300 руб. по договорам №10864 и 10865. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежемесячно в срок до 10 числа текущего месяца за текущий месяц путем перечисления на счет управления Федерального казначейства по Хабаровскому краю (Министерство имущественных отношений Хабаровского края).

Пунктами 5.2 договоров предусмотрена ответственность арендатора за просрочку внесения арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,03% от суммы подлежащего внесению платежа за каждый календарный день просрочки.

Срок аренды установлен по 22 марта 2014 года. Договоры зарегистрированы в установленном порядке 10.05.2011, что следует из соответствующих отметок Росреестра по Хабаровскому краю.

В разделе 4 договоров согласованы взаимные права и обязанности сторон, включая обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, определенными настоящим договором, а также разрешенным использованием, и обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его осовбождении.

По актам приема-передачи земельных участков от 30.03.2011 земельные участки переданы арендодателем арендатору для строительства индивидуальных жилых домов.

Согласно представленным в дело разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2012 №RU 2730000-92/12, №RU 2730000-90/12, №RU 2730000-901/12 строительство объектов капитального строительства на спорных земельных участках «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 12» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:12), «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 10» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:10), «Индивидуальные жилые дома по улице Лазо на участке 11» (земельный участок с кадастровым номером 27:23:040651:11) завершено обществом.

В связи с вводом объектов в эксплуатацию ООО «Академстройинвест» обратилось к арендодателю с предложением (письмо №28 от 26.12.2012, входящая дата 27.12.2012) о расторжении договоров аренды земельных участков.

В ответ на письмо 29.03.2013 Министерство направило арендатору для подписания проекты соглашений о расторжении договоров аренды.

Соглашения о расторжении подписаны сторонами 24.04.2013 и 28.05.2013 осуществлена их государственная регистрация.

В пунктах 2 соглашений о расторжении договоров предусмотрено условие о прекращении обязательств сторон по договору аренды, в том числе, обязательство арендатора по оплате арендной платы, с момента государственной регистрации соглашения.

За период с 01.02.2013 по 27.05.2013 включительно Министерство, исходя из установленного договорами ежемесячного размера арендных платежей, начислило ООО «Академстройинвест» арендную плату: 1 068 161 руб. 26 коп. по договору №10863, 1 000 419 руб. 33 коп. – по договору №10864 и 1 000 419 руб. 33 коп. по договору №10865, всего 3 068 999 руб. 92 коп.

Ввиду неоплаты арендных платежей обществом, за просрочку платежей по пункту 5.2 договоров арендодателем начислены арендатору пени за период с 11.02.2013 по 27.05.2013: 20 348 руб. 47 коп. по договору №10863, 19 057 руб. 98 коп. по договору №10864 и 19 057 руб. 98 коп. по договору №10865.

Направленные в адрес общества претензии №2830 от 19.12.2013 о погашении долга и пени оставлены последним без удовлетворения.

Перечисленные обстоятельства явились основанием для обращения Министерства имущественных отношений Хабаровского края в арбитражный суд о взыскании задолженности по договорам.

Из представленных документов также следует, что в период с 27.12.2012 по 09.01.2013 возведенные на спорных земельных участках и введенные в эксплуатацию, согласно разрешениям от 25.12.2012, объекты капитального строительства – индивидуальные жилые дома переданы обществом (застройщиком) заказчикам (дольщикам), что подтверждается актами приема-передачи объекта долевого строительства. Согласно данным актам, объекты подключены к центральным инженерным сетям, со дня приемки объектов дольщики самостоятельно осуществляют эксплуатацию домов.

Также установлено, что ООО «Академстройинвест» возражало против изложенного в пункте 2 проектов соглашений о расторжении договоров аренды условия и в письме от 04.04.2013, со ссылкой на фактическое прекращение пользования земельными участками ввиду завершения строительства, предлагало внести в соглашения положение о прекращении обязательства по уплате арендной платы с 27.12.2012.

22 апреля 2013 года общество направило в адрес арендодателя подписанные арендатором соглашения о расторжении договоров, при этом вновь указывая в сопроводительном письме на то, что фактическое использование земельных участков со стороны общества окончено с вводом построенных на них жилых домов – 25.12.2012.

В дальнейшем, после подписания и регистрации соглашений о расторжении договоров в письмах №38 от 20.06.2013, №43 от 30.07.2013, №49 от 28.08.2013 общество обращалось с заявлениями о заключении дополнительных соглашений к соглашениям о расторжении договоров, предусматривающих прекращение обязательств по ним с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Обращения и заявления оставлены без удовлетворения со ссылкой на отсутствие правовых оснований для изменения согласованных условий расторжения договоров.

Ссылаясь на то, что условие об обязанности арендатора уплачивать арендную плату за период, когда арендатор фактически не использовал и не имел объективной возможности использовать земельные участки, противоречит положениям статей 611, 614 ГК РФ, ООО «Академстройинвест» обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о признании отсутствующей обязанности общества по выплате Министерству арендной платы по договорам за период с 28.01.2013 по 27.05.2013.

Суд признает иск ООО «Академстройинвест» не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В силу названных норм права, обращаясь с иском, истец должен представить арбитражному суду доказательства нарушения своих прав и законных интересов со стороны ответчика и доказательства того, что избранный им способ защиты нарушенного права приведет к его восстановлению.

Между тем, заявленное истцом требование о признании отсутствующей обязанности по оплате арендных платежей не предусмотрено законодательством в качестве способа защиты, который может быть осуществлен в юрисдикционной форме.

Данное требование не может быть квалифицировано как восстановление положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

По сути иск направлен на устранение правовой неопределенности в отношении наличия (отсутствия) у общества обязанности по внесению платежей на случай возникновения спора. Однако выяснение вопроса о наличии либо отсутствия обязанности истца по внесению арендных платежей по договорам могут быть предметом исследования при возникновении конкретного спора о взыскании этих платежей, в таком случае общество вправе защищать свою правовую позицию путем представления соответствующих возражений. Обращение же с данным иском в целях предупреждения в будущем возможности арендодателю предъявить требование о взыскании платежей не отвечает смыслу судебной защиты права.

Ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права, в иске ООО «Академстройинвест» следует отказать.

Отказывая Министерству имущественных отношений Хабаровска края в удовлетворении иска о взыскании арендной платы и пени, суд руководствуется следующим.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное пользование, а арендатор принимает на себя обязательство своевременно производить оплату за пользование имуществом. В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств со стороны арендодателя и арендатора. Арендодатель обязан предоставить имущество (обеспечить возможность пользования имуществом), а арендатор – оплачивать пользование этим имуществом. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором обязательства либо наличия обстоятельств очевидно свидетельствующих о том, что такое предоставление не будет произведено (предоставление является невозможным), сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в той части, которая соответствует объему непредставленного первичного обязательства (пункт 2 статьи 328 ГК РФ). В силу указанного, арендодатель вправе требовать с арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы лишь в той части, которая соответствует периоду с момента предоставления имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования имуществом.

Как следует из обстоятельств дела, земельные участки в соответствии с условиями аукциона по продаже права на заключение договоров аренды и условиями договоров аренды от 30.03.2011 предоставлены ООО «Академстройинвест» с целевым назначением – для осуществления строительства индивидуальных жилых домов.

Материалами дела подтверждается ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов 25.12.2012. С момента ввода объектов строительства в эксплуатацию ООО «Академстройинвест» перестало быть пользователем участков ввиду достижения цели, в соответствии с которой земельные участки были предоставлены обществу в аренду. В связи с чем обязательства по пользованию земельными участками и уплате арендных платежей в данном случае прекращены невозможностью исполнения договоров аренды (пункт 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, по состоянию на 09.01.2013 все построенные объекты были переданы по актам приема-передачи дольщикам, самостоятельно осуществляющим их эксплуатацию, что исключает, в том числе, и какое-либо иное пользование обществом спорными земельными участками.

В связи с изложенным, поскольку общество в заявленный в иске период не пользовалось и не имело реальной возможности пользоваться земельными участками в целях строительства, и обязательства сторон по договорам в связи с достижением цели их заключения в силу закона прекращены, требование Министерства о взыскании арендных платежей, а также пени за просрочку платежа, признается необоснованным и подлежит отклонению судом.

Доводы Министерства о волеизъявлении сторон относительно момента прекращения обязанности по арендным платежам, которыми предусмотрено в пункте 2 соглашений отклоняются. В названных пунктах соглашений содержится условие о том, что обязательства сторон по договору, включая обязательство арендатора по оплате арендной платы прекращаются с момента государственной регистрации соглашений. Между тем, толкование данного условия соглашений, как устанавливающее обязанность арендатора после утраты реальной возможности арендодателем предоставлять земельные участки обществу в целях строительства и отсутствия в силу чего факта пользования, вносить при этом арендную плату за пользование, противоречит положениям статей 611, 614 ГК РФ. В силу чего данное положение соглашений не принимается судом во внимание при рассмотрении настоящего спора в силу ничтожности, как противоречащее закону.

Государственная пошлина по искам полежит отнесению на истцов. При этом суд принимает во внимание оплату государственной пошлины обществом при обращении с иском в полном объеме и освобождение Министерства от её уплаты в федеральный бюджет на основании статьи 333.37 НК РФ.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью «Академстройинвест» к Министерству имущественных отношений Хабаровского края о признании отсутствующей обязанности по внесению арендных платежей отказать.

В удовлетворении иска Министерства имущественных отношений Хабаровского края к обществу с ограниченной ответственностью «Академстройинвест» о взыскании 3 127 468 руб. 46 коп. отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья И.Е.Пичинина