Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в заседании суда дело по исковому заявлению Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

о взыскании 177 008,83 руб. задолженности, пени

и встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к Федеральному государственному казенному учреждению «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, <...>)

о взыскании 672 260 руб. неосновательного обогащения

Третье лицо: Министерство обороны Российской Федерации

при участии:

от ИП ФИО2: ФИО3, доверенность от 20.12.2019 №27АА 1514361, диплом

Федеральное государственное казенное учреждение «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – ФГКУ «ДТУИО») обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления от 18.10.2019 №141/3/6/АИ-55 за период с 01.04.2020 по 18.05.2020 в размере 147 323,28 руб., пени в размере 29 685,55 руб. за период с 11.04.2020 по 31.05.2020. Иск мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части оплаты арендных платежей в установленные договором сроки.

Определением суда от 08.07.2020 иск ФГКУ «ДТУИО» принят к рассмотрению в порядке упрощенного производства, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство обороны Российской Федерации.

Встречное исковое заявление ИП ФИО1 к ФГКУ «ДТУИО» о взыскании 672 260 руб. неосновательного обогащения в виде подлежащего возврату по окончании действия договора обеспечительного платежа в размере 287 460 руб., и арендной платы в размере 384 800 руб., внесенной за период с декабря 2019 по март 2020 года, принято к рассмотрению в порядке статьи 132 АПК РФ определением суда от 31.07.2020. Требования по встречному иску ИП ФИО1 обосновывает невозможностью использования переданного в аренду помещения по целевому назначению с момента передачи его в аренду ввиду отсутствия возможности подключения его к энергоснабжению, о чем информация в аукционной документации отсутствовала.

Определением от 31.08.2020 суд в соответствии со статьей 227 АПК РФ перешел к рассмотрению спора по общим правилам искового производства,

В судебном заседании судом на основании статьи 49 АПК РФ принят отказ ФГКУ «ДТУИО» от иска в части требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 18.05.2020 в размере 147 323,28 руб., уменьшения суммы пени до 3 053,82 руб. за период с 29.09.2019 по 15.03.2020. всего 162 325,18 руб.

ФГКУ «ДТУИО» возражает против удовлетворения встречного иска, ссылаясь на наличие в аукционной документации, акте приема-передачи к договору аренды информации о том, что в части энергоснабжения помещения требуется ремонт.

Представитель ИП ФИО1 с требованием о взыскании пени не согласен, ссылаясь на отсутствие просрочки оплаты арендных платежей, учитывая наличие обеспечительного взноса, за счет которого Арендодатель мог погасить возникший долг.

Представители сторон в судебном заседании поддержали свои позиции по первоначальному и встречному искам.

Представитель третьего лица поддержал позицию ФГКУ «ДТУИО» по спору.

При отсутствии возражений сторон, суд на основании части 4 статьи 137 АПК РФ завершил подготовку к судебному разбирательству и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

В судебном заседании 22.09.2020 судом в соответствии со статьей 163 АПК РФ объявлены перерывы до 29.09.2020, 30.09.2020.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, третьего лица, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

По результатам аукциона (протокол аукциона от 03.10.2019 №2) 18.10.2019 между ФГКУ «ДТУИО» (Арендодатель) и ИП ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления №141/3/6/АИ-55, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять федеральное имущество – нежилое функциональное помещение, кадастровый номер 27:23:0040677:702, площадью 170,2кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 143Г, пом. I(96-107,114-115,128) для использования в соответствии с целевым назначением (далее – договор).

Согласно пункту 1.2 договора, помещение принадлежит на праве собственности Российской Федерации и закреплен за Арендодателем на праве оперативного управления. От имени Российской Федерации права собственника в отношении объекта аренды осуществляет Министерство обороны Российской Федерации. Полномочия собственника осуществляет Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации в соответствии с положением о Департаменте.

Срок договора определен – на 5 лет с 18.10.2019 по 17.10.2024 (пункт 2.1). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи имущества от 18.10.2019, в котором указаны характеристики помещения, в том числе: функциональное назначение - нежилое; состояние: электроснабжение – центральное (скрытая проводка) – требуется ремонт. Также в акте указано, что помещения соответствуют требованиям по их эксплуатации, претензий к состоянию переданных помещений Арендатор не имеет.

В соответствии с протоколом об итогах аукциона от 03.10.2019 №2, сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов составляет 95 819,04руб. (пункт 5.1 договора).

Пунктом 5.3 договора предусмотрено внесение Арендатором арендной за каждый месяц вперед по 10 число оплачиваемого месяца включительно.

Пунктом 5.4 договора установлена обязанность Арендатора внести на счет Арендодателя обеспечение исполнения договора в трехкратном размере ежемесячной арендной платы (обеспечительный взнос), а также порядок его использования и возврата Арендодателем.

Обеспечение исполнения договора используется Арендодателем в случае неисполнения иди ненадлежащего исполнения денежных обязательств Арендатора по договору либо в случае причинения Арендатором вреда объекту, прилетающей к объекту территории, а также в случае нарушения других положений договора. При этом Арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы заложенности, компенсации, штрафов, пеней, причитающихся Арендодателю в соответствии с условиями договора.

Если Арендатор самостоятельно не производит выплату денежных средств Арендодателю в соответствии с условиями договора, Арендодатель вправе в одностороннем порядке погасить задолженность за счет обеспечительного взноса, о чем в течение 5 календарных дней направляет письменное уведомление Арендатору.

В случае досрочного расторжения договора возврат Арендатору обеспечительного взноса с лицевого счета Арендодателя для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение получателя бюджетных средств, осуществляется в установленном порядке.

Во исполнение указанных условий договора, Арендатором платежным поручением №2 от 25.10.2019 внесено обеспечение в сумме 287 460 руб.

В соответствии с пунктом 6.2.1 договора, за нарушение сроков внесения арендной платы Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 0,5% от суммы долга по арендной плате за каждый день просрочки платежа.

Соглашением №141/3/6/АИД-372 от 18.05.2020 сторонами договор расторгнут с 18.05.2020.

Ссылаясь на нарушение Арендатором сроков внесения арендных платежей, ФГКУ «ДТУИО» направило в адрес ИП ФИО1 претензию исх. № 141/6/04-23/5639 от 15.05.2020, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, ИП ФИО1 обратилась в суд с встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты по договору, ссылаясь на следующие обстоятельства.

Пунктом 3.2.2 договора в обязанности Арендатора входит в течение 30 календарных дней после заключения договора заключить договоры, связанные с эксплуатацией помещения, в т.ч. на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями.

ИП ФИО1 планировалось использовать арендованное помещение для размещения продуктового магазина.Максимальная мощность энергопринимающих устройств Арендатора, необходимых для использования помещения под продуктовый магазин, превышает 15кВт.

Из ответов на запросы в АО «Хабаровская горэлектросеть», АО «Оборонэнерго», Управление энергосбережения, топлива инженерных коммуникаций Администрации г. Хабаровска, Арендатором установлено, что кабельная линия по ул. Карла Маркса, 143г имеет признаки бесхозяйного объекта, проведение инвентаризации объекта с подготовкой технической документации и его постановкой на кадастровый учёт как бесхозяйного объекта в органах Росреестра запланировано Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска на 2020 год.

Таким образом, Арендатор, по независящим от него причинам, не имела возможности заключить договор на технологическое присоединение, в связи с чем, не могла использовать помещение по назначению с момента передачи его в аренду, что является основанием в силу статьи 612 ГК РФ для освобождения арендатора от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Учитывая изложенное, ИП ФИО1 предъявлен встречный иск о взыскании 672 260 руб. неосновательного обогащения в виде подлежащего возврату по окончании действия договора обеспечительного платежа в размере 287 460 руб., и арендной платы в размере 384 800 руб., внесенной за период с декабря 2019 по март 2020 года.

Производство по делу в части требования ФГКУ «ДТУИО» о взыскании задолженности по договору от 18.10.2019 №141/3/6/АИ-55 за период с 01.04.2020 по 18.05.2020 в размере 147 323,28 руб. подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 АПК РФ в связи с принятием судом отказа истца от иска в указанной части.

Удовлетворяя исковые требования ФГКУ «ДТУИО» о взыскании пени в уточненном размере, и встречный иск ИП ФИО1 в части, арбитражный суд руководствуется следующим.

В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Договор от 18.10.2019 №141/3/6/АИ-55 регулировал отношения сторон по передаче имущества – нежилое функциональное помещение, кадастровый номер 27:23:0040677:702, площадью 170,2кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 143Г, пом. I(96-107,114-115,128), во временное владение и пользование арендатору ИП ФИО1 в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде – статьи 606-625 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

По договору аренды от 18.10.2019 №141/3/6/АИ-55 ФГКУ «ДТУИО» в пользование ИП ФИО1 передано нежилое функциональное помещение, кадастровый номер 27:23:0040677:702, площадью 170,2кв.м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край, ул. Карла Маркса, д. 143Г, пом. I(96-107,114-115,128), для использования в соответствии с целевым назначением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Договор заключен по результатам проведенных торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды федерального недвижимого имущества (протокол аукциона №2 от 03.10.2019).

В документации об аукционе содержится описание, технические характеристики помещения, в том числе, указано: «электроснабжение – центральное (скрытая проводка) – требуется ремонт», относительно целевого назначения указано, что арендуемый объект должен использоваться в качестве нежилого.

Пунктом 3 заявки на участие в аукционе от 27.09.2019, подписанной ИП ФИО1, зафиксировано, что заявитель подтверждает, что ознакомлен с реальным состоянием выставляемого на аукцион объекта.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Таким образом, из материалов дела судом установлен факт наличия в аукционной документации сведений о состоянии сетей энергоснабжения в нежилом помещении, в том числе, о необходимости проведения их ремонта. При участии в аукционе на право заключения договора аренды ИП ФИО1 была осведомлена о реальном состоянии передаваемого в аренду помещения и сетей энергоснабжения в нем, и, действуя разумно, добросовестно и проявляя должную степень осмотрительности, должна была установить фактическое состояние сетей, возможность подключения помещения к энергоснабжению у сетедержателя, заключения договора энергоснабжения с ресурсоснабжающей организацией.

Из положений пункта 2 статьи 612 ГК РФ следует, что на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки переданного в аренду имущества, в том числе в виде соразмерного уменьшения арендной платы, в случае, если недостатки были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора или передаче имущества в аренду, но не зафиксированы сторонами в договоре либо при передаче имущества.

Нежилое помещение принято арендатором по акту приема-передачи от имущества от 18.10.2019 без указания на недостатки помещения, которые исключали бы возможность его использовать по назначению. Напротив, в акте указаны технические характеристики и состояние сетей электроснабжения в помещении – центральное (скрытая проводка), требуется ремонт. Также в акте указано, что помещения соответствуют требованиям по их эксплуатации, претензий к состоянию переданных помещений арендатор не имеет.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон.

Учитывая изложенное, а также поскольку торги, по результатам которых заключен договор аренды №141/3/6/АИ-55 от 18.10.2019, в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны, доводы ИП ФИО1 о неисполнении арендодателем обязанности по предоставлению полной характеристики имущества, выступающего объектом аренды, в аукционной документации, судом отклонены.

Исходя из материалов дела, сведений, указанных в аукционной документации, заявке ИП ФИО1 на участие в аукционе от 27.09.2019, судом признаны необоснованными доводы представителя ИП ФИО1 о том, что предприниматель узнала о состоянии сетей энергоснабжения в помещении, невозможности заключения договора на технологическое присоединение из письма Управления энергосбережения, топлива инженерных коммуникаций Администрации г. Хабаровска от 24.03.2020 исх. №8-3/797.

Таким образом, отсутствуют основания для удовлетворения встречного иска ИП ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в виде возврата обеспечительного платежа, и арендной платы, внесенной за период с декабря 2019 по март 2020 года, по причине невозможности использования помещения по назначению.

В тоже время, материалами дела подтверждено и не отрицается сторонами, что у арендатора на момент расторжения договора, с учетом начисления арендной платы за весь период действия договора в общей сумме 670 733,28 руб. (43 273,11 за 14дн октября 2019 + 574 914,24 (95 819,04 руб./мес. х 6мес с нояб.2019 по апр.2020) + 52 545,93 за 18дн мая 2020), произведенных арендатором оплат, в том числе, обеспечительный взнос, в размере 812 260 руб., имеется переплата в размере 141 526,72 руб., которая подлежит возврату арендодателем ИП ФИО1

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Факт перечисления истцом в адрес ответчика денежных средств в большем размере, чем начислена арендная плата по договору, подтвержден платежными поручениями, и не опровергается ФГКУ «ДТУИО». В связи с тем, что договор аренды расторгнут соглашением сторон от 18.05.2020 с 18.05.2018, денежные средства в размере 141 526,72 руб. в силу статьи 1102 ГК РФ удерживаются ФКГУ «ДТУИО» без законных оснований, являются неосновательным обогащением последнего.

Доводы представителя ФГКУ «ДТУИО» о том, что денежные средства им не удерживаются и могут быть возвращены после обращения арендатора, не могут быть приняты судом, так как возврат переплаты мог быть произведен арендодателем непосредственно после расторжения договора и проведения всех расчетов.

При изложенных обстоятельствах, встречный иск подлежит удовлетворению судом в части требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 141 526,72 руб., в удовлетворении остальной части требований по встречному иску следует отказать.

Расходы по госпошлине по встречному иску на основании статьи 110 АПК РФ относятся судом на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям. При подаче встречного иска госпошлина оплачена ИП ФИО1 в установленном законом порядке и размере.

Судом установлено, что ФГКУ «ДТУИО» исполнены обязательства по предоставлению в аренду нежилого помещения, и на стороне ИП ФИО1 возникло обязательство по внесению арендных платежей.

На дату расторжения договора арендатором платежи по договору внесены в полном объеме, имеется переплата.

В тоже время, за нарушение арендатором сроков внесения платежей, установленных договором, ФГКУ «ДТУИО» начислены пени в соответствии с пунктом 6.2.1 договора в размере 3 053,82 руб. за период с 29.09.2019 по 15.03.2020.

На основании пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.2.1 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,5% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку ИП ФИО1 допущена просрочка исполнения обязательства по внесению арендной платы, требования ФГКУ «ДТУИО» о взыскании договорной неустойки в размере 3 053,82 руб. за период с 29.09.2019 по 15.03.2020 признаны судом правомерными. Расчет проверен судом, является арифметически верным, соответствующим условиям договора о сроках внесения арендных платежей и размере неустойки.

Доводы представителя ИП ФИО1 о необоснованности начисления пени, поскольку долг по арендной плате арендодатель мог погасить за счет обеспечительного взноса, судом отклонены, учитывая, что в соответствиями с пунктом 5.4 договора погашение задолженности арендатора за счет обеспечительного взноса является правом, а не обязанностью арендодателя.

От ИП ФИО1 ходатайство об уменьшении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ не поступило. В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 ГК РФ», исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ), неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Государственная пошлина по первоначальному иску относится на ответчика с учетом отказа ФГКУ «ДТУИО» от иска в части, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, учитывая освобождение истца по первоначальному иску от данного вида судебных расходов в соответствии со статьей 333.27 НК РФ.

Таким образом, между сторонами, с учетом подлежащих удовлетворению требований по изложенным выше основаниям, судебных расходов, существует взаимная задолженность:

- у ФГКУ «ТДУИО» перед ИП ФИО1 в размере 144 988,78 руб., в том числе 141 526,72 руб. неосновательного обогащения, 3 462,06 руб. судебных расходов по государственной пошлине;

- у ИП ФИО1 перед ФГКУ «ДТУИО» в размере 3 053,82 руб. пени за нарушение сроков внесения арендной платы.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

По общему правилу условием для прекращения обязательства зачетом является факт получения соответствующей стороной заявления о зачете. При этом обязательство не может быть прекращено зачетом встречного однородного требования после предъявления иска к лицу, имеющему право заявить о зачете, в этом случае зачет может быть произведен при рассмотрении встречного иска.

Возможность осуществления зачета в процессе судебного разбирательства основывается на ч. 1 п. 3 ст. 132 АПК РФ, в соответствии с которой встречный иск может быть принят арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования.

В этом случае зачет может быть произведен судом при рассмотрении встречного иска (п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 № 65 «Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований»).

По общим правилам возможен зачет судом требований по встречному и первоначальному искам.

Случаев недопустимости зачета, предусмотренных статьей 411 ГК РФ, не установлено.

С учетом изложенного, суд считает необходимым произвести зачет подлежащих удовлетворению требований ФГКУ «ДТУИО» и подлежащих удовлетворению по встречному иску требований ИП ФИО1

Таким образом, подлежат взысканию с ФГКУ «ДТУИО» в пользу ИП ФИО1 денежные средства в размере 141 934,96 руб. (144 988,78 – 3 053,82).

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации о взыскании пени за период с 29.09.2019 по 15.03.2020 в размере 3 053 руб. 82 коп. удовлетворить.

Производство по делу в части требований о взыскании задолженности по договору аренды федерального имущества №141/3/6/АИ-55 от 18.10.2019 за период с 01.04.2020 по 18.05.2020 в размере 147 323 руб. 28 коп. прекратить.

Встречный иск удовлетворить в части требований о взыскании неосновательного обогащения в размере 141 526 руб. 72 коп., расходов по государственной пошлине в размере 3 462 руб. 06 коп. В удовлетворении остальной части требований по встречному иску отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 111 руб. 90 коп.

Произвести зачет и взыскать с Федерального государственного казенного учреждения «Дальневосточное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 денежные средства в размере 141 934 руб. 96 коп.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья О.В. Медведева