Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконными отказов в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, выраженных в письмах от 16 октября 2015 года № 3011, № 3012.

В судебном заседании участвовали:

от индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО3 на основании доверенности от 21.12.2015, паспорт;

от индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО3 на основании доверенности от 21.12.2015, паспорт;

от Администрации города Абакана - ФИО4 на основании доверенности от 09.07.2015 № 2008, паспорт.

Индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений Администрации города Абакана (далее – администрация) об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, выраженных в письмах от 16 октября 2015 года № 3011, № 3012.

В судебном заседании представитель заявителей настаивал на заявленных требованиях.

Представитель администрации просил в удовлетворении требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве на заявление и в дополнениях к отзыву.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 04.06.1998 и 31.03.2004 внесен Межрайонной инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам №1 по Республике Хакасия в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

ФИО2 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 28.01.1998 и 05.04.2004 внесен Межрайонной инспекцией Министерства РФ по налогам и сборам №1 по Республике Хакасия в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей.

Спорные помещения принадлежат муниципальному образованию города Абакана на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.11.2009 серии 19АА № 224579.

На основании результатов коммерческого конкурса от 17.06.2003 отдельно-стоящее здание по ул. ФИО6, 63, в г. Абакане площадью 132,1 кв.м. было передано в аренду предпринимателю ФИО5

Мэром города Абакана издано распоряжение № 298-р от 30.06.2003 о передаче в аренду нежилого здания.

10.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) и предпринимателем ФИО5 (арендатор) заключён договор аренды № 413 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 132,1 кв.м. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 10 июля 2003 года по 10 июля 2013 года. Согласно пункту 6.4 договора арендатор обязан в срок до 01.12.2004 провести реконструкцию здания по предлагаемому эскизу путём увеличения площади 1 этажа на 107 м2 и надстройки 2-го этажа.

10.07.2003 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана и предпринимателем ФИО5 заключён договор № 9 реконструкции здания. Предметом договора являлось производство реконструкции нежилого здания, расположенного по ул. ФИО6, 63, в г. Абакане путём увеличения площади первого этажа на 107 кв.м. и надстройки второго этажа. Срок завершения реконструкции – 01.12.2004.

02.03.2004 на основании соглашения о перенайме № 123 предприниматель ФИО1 передал предпринимателю ФИО2 все права и обязанности арендатора по договору аренды от 10.07.2003 № 413 в отношении объекта: часть магазина в составе помещений (в соответствии с экспликацией) общей площадью 66,05 кв.м., расположенного по адресу: <...>. Указанное соглашение о перенайме согласовано 11.03.2004 с Комитетом по управлению имуществом города Абакана. По акту приёма передачи от 02.03.2004 нежилое помещение: часть магазина общей площадью 66,05 кв.м., расположенное по адресу: <...>, передано от предпринимателя ФИО1 предпринимателю ФИО2

10.03.2004 распоряжением первого заместителя Мэра города Абакана № 121р разрешён перенайм части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м. от предпринимателя ФИО1 предпринимателю ФИО2 для использования под магазин.

15.03.2004 на основании указанного распоряжения Мэра города Абакана между Комитетом по управлению имуществом города Абакана и предпринимателем ФИО2 заключён договор аренды № 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м., для использования под магазин. В соответствии с пунктом 1.4 указанного договора срок аренды установлен с 01.04.2004 по 10.07.2013. Согласно пункту 6.3 договора арендатор обязан в срок до 01.12.2004 провести реконструкцию части здания по утвержденному проекту.

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 стороны договора аренды от 15.03.2004 № 397 расторгли данный договор с 01.05.2007 и в этот же день составили акт приема-передачи части нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м. (администрация приняла, а предприниматель ФИО2 передал).

Дополнительным соглашением от 30.04.2007 стороны договора аренды от 10.07.2003 № 413 расторгли данный договор с 01.05.2007 и в этот же день составили акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А4 (администрация приняла, а предприниматель ФИО1 передал).

30.03.2007 приёмочной комиссией Администрации города Абакана принято в эксплуатацию здание магазина после реконструкции по ул. ФИО6, 63, о чём составлен акт, утверждённый постановлением Мэра города Абакана от 30.03.2007.

05.04.2007 по акту приёма-передачи здания после реконструкции предприниматель ФИО1 передал Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданную в результате реконструкции часть здания литера А4, расположенное по ул. Тараса ФИО6, 63, в г. Абакане, общей площадью 616,7 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв.м.

24.04.2007 распоряжением Мэра города Абакана № 199р передано предпринимателям ФИО1 и ФИО2 нежилое здание литера А4, расположенное по ул. ФИО6, 63, в г. Абакане, общей площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв.м. для использования под торговый комплекс.

14.05.2007 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана (арендодатель) и предпринимателем ФИО5 (арендатор 1), предпринимателем ФИО2 (арендатор 2) заключён договор аренды № 413 на нежилое здание литер А4, расположенное по адресу: <...>, площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв. м. Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору № 1 (ФИО1), 2/5 доли арендатору № 2 (ФИО2) без выдела этих долей в натуре. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 1 мая 2007 года по 1 июля 2013 года. 14.05.2007 по акту приёма-передачи Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана передал, а предприниматели ФИО1 и ФИО2 приняли нежилое здание литера А4, расположенное по ул. ФИО6, 63 в г. Абакане, общей площадью 747,8 кв.м, в том числе подвал 223,2 кв.м.

01.11.2013 между Комитетом по управлению имуществом города Абакана (арендодатель) и предпринимателем ФИО5 (арендатор 1), предпринимателем ФИО2 (арендатор 2) заключён договор аренды № 413 на нежилое здание литера А4, расположенное по адресу: <...>, площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв. м. Согласно пункту 1.2 договора здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору № 1 (ФИО1), 2/5 доли арендатору № 2 (ФИО2) без выдела этих долей в натуре. В соответствии с пунктом 1.5 указанного договора срок аренды установлен с 1 ноября 2013 года по 31 октября 2018 года.

18.09.2015 предприниматель ФИО1 обратился в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания по ул. ФИО6, 63, общей площадью 747,8 кв.м.

Письмом от 16.10.2015 № 3011 администрация отказала предпринимателю ФИО1 в реализации преимущественного права по причине несоблюдения условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 3, частью 2.1 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Кроме этого администрация указала, что договор аренды от 01.11.2013 № 413 был заключён без торгов, что влечёт его недействительность; не представлено соглашение с другим арендатором здания – ФИО2 об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

21.09.2015 предприниматель ФИО2 обратился в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого здания по ул. ФИО6, 63, общей площадью 747,8 кв.м.

Письмом от 16.10.2015 № 3012 администрация отказала предпринимателю ФИО2 в реализации преимущественного права по причине несоблюдения условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 3, частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ. Кроме этого администрация указала, что договор аренды от 01.11.2013 № 413 был заключён без торгов, что влечёт его недействительность; не представлено соглашение с другим арендатором здания – ФИО1 об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

Предприниматели, посчитав, что решения администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, нарушают их права и законные интересы, обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Дело рассмотрено по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Срок для обращения в арбитражный суд с заявлением, установленный частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предпринимателями соблюдён.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации все имеющиеся в материалах дела документы, пояснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации установлено, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов местного самоуправления могут быть обжалованы в суд.

В силу статьи 123 Конституции Российской Федерации, статей 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равенства сторон.

Согласно пункту 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - информационное письмо от 05.11.2009 №134), субъект малого предпринимательства, чьё право на приобретение имущества было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение муниципального имущества, в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Из положений статей 197, 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания оспариваемых ненормативных правовых актов недействительными, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя; обязанность доказывания законности оспариваемого решения возлагается на администрацию.

Проверив полномочия администрации по принятию оспариваемого решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, арбитражный суд пришёл к выводу, что оно вынесено администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления» к вопросам местного значения городского округа относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.

Согласно части 3 статьи 52 Устава города Абакана, утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 28.12.2005 № 222, органы местного самоуправления города вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации, органам государственной власти Республики Хакасия и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Следовательно, решение вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества отнесено к компетенции администрации.

Исходя из Устава города Абакана; Положения «О приватизации объектов муниципальной собственности города Абакана», утверждённого решением Абаканского городского Совета депутатов от 29.12.2008 № 99; постановления Администрации г. Абакана от 28.09.2012 № 1805 «Об утверждении положения о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества», суд приходит к выводу, что оспариваемое решение об отказе в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения, вынесено администрацией в пределах предоставленных ей полномочий.

По вопросу о соответствии оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности и взаимосвязи по правилам статей 71 и 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в материалы дела доказательства, заслушав пояснения представителей сторон, пришёл к выводу о правомерности требований заявителей, исходя из следующего.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулирует Закон № 159-ФЗ.

В соответствии с частью 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Предприниматели оспаривают отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества общей площадью 747,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям (далее - заявитель), по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьёй 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее - заявление), не включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со статьёй 3 Закона 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона

- отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- арендуемое имущество не включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включённого в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трёх и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендуемое имущество включено в утверждённый в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение имущества, является исчерпывающим.

Согласно позиции информационного письма от 05.11.2009 № 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определён в Законе от 22.07.2008 №159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как следует из пункта 7 Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.07.2012 № ВАС-9231/12, преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьёй 4 Закона № 209-ФЗ и статьёй 3 Закона № 159-ФЗ.

Частью 4 статьи 9 Закона 159-ФЗ предусмотрено, что в случае, если заявитель не соответствует установленным статьёй 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, реализация преимущественного права арендатора на приобретение недвижимого имущества осуществляется при условии соблюдения всех требований Закона № 159-ФЗ, в том числе соответствия арендуемого имущества условиям, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые уполномоченный орган должен проверить при рассмотрении заявления по существу.

В судебное заседание, 21.03.2016, стороны представили суду соглашение по фактическим обстоятельствам дела, заключённое и подписанное сторонами в рамках статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Из указанного соглашения по фактическим обстоятельствам дела следует, что администрация не оспаривает, что заявители ФИО1 и ФИО2 являются субъектами малого предпринимательства; у них отсутствует задолженность по арендной плате по договору аренды от 01.11.2013 № 413; нежилое здание, расположенное по адресу : Республика Хакасия, <...>, литера А4, включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 №2137 под № 184; по состоянию на дату обращения заявителей в администрацию с заявлениями о преимущественном праве на выкуп, нежилое здание в находилось в указанном перечне 6 лет.

В силу частей 2, 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принимает достигнутое сторонами соглашение об обстоятельствах, признанных ими в качестве фактов, не требующих дальнейшего доказывания, что освобождает стороны от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Таким образом, арендуемое предпринимателями помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана от 21.11.2008 № 2137 под номером № 90.

Предприниматели в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, обратились в администрацию с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, литера А4, общей площадью 747,8 кв.м.

Администрация рассмотрела заявления предпринимателей и приняла решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность вышеуказанного нежилого помещения, ссылаясь на положения статьи 3 и части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Как указала администрация в оспариваемых письмах со ссылкой на Закон № 159-ФЗ, договор аренды от 01.11.2013 № 413 был заключён с нарушениями требований Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон № 135-ФЗ) без торгов, что повлекло недействительность сделки. Поэтому помещение по состоянию на 01.07.2015 не находится во временном владении и (или) пользовании заявителей непрерывно в течение трех и более лет. Как полагает администрация, срок по вышеуказанному договору не образовал срока аренды, необходимого для реализации преимущественного права.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации в обоснование своей позиции привёл довод о том, что первоначальный договор аренды от 17.06.2003 № 413 и от 15.03.2004 № 397 являются незаключёнными ввиду отсутствия их государственной регистрации и отсутствие в данной связи преимущественного права выкупа имущества.

При проверке данного довода администрации арбитражный суд учитывает следующее.

Из содержания части 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым упомянутый Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу упомянутого Закона.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведённых в пункте 4 информационного письма от 05.11.2009 № 134, договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 (далее - Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73), отсутствие государственной регистрации аренды в случаях, когда необходимость такой регистрации установлена законом, не означает отсутствия обязательственных связей между контрагентами по этому соглашению.

Указанная позиция также согласуется в позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость.

Арбитражный суд полагает, что по смыслу приведённых норм и разъяснений нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Для целей применения Закона № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении трехлетнего срока. Указанный подход соответствует смыслу Закона № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем законодательство, регулирующее арендные правоотношения, а также законодательство, регулирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не предусматривает сроков, в течение которых субъекты арендных отношений обязаны зарегистрировать договор аренды.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями для договоров аренды законодателем указаны условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору в качестве объекта аренды (статья 607 ГК РФ), а также о размере арендной платы (статья 606 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, соглашения по указанным условиям в договоре аренды было достигнуто, имущество было передано арендаторам, и договоры фактически исполнялись - заявители пользовались арендованным имуществом, внося арендную плату, а администрация принимала исполнение в течение всего периода действия договоров, в связи с чем единственным последствием отсутствия государственной регистрации договора являются лишь установленные пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 обстоятельства отсутствия у лица, пользующегося имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, возможности противопоставления своих прав из договора третьим лицам, но не отсутствия у него всех прав арендатора по договору, в том числе права, предоставленного арендаторам, являющимся субъектами малого предпринимательства, нормами Закона № 159-ФЗ, на выкуп арендованного имущества.

Договор аренды нежилого помещения от 10.07.2003 № 413, заключённый между администрацией и предпринимателем ФИО1 сроком действия свыше одного года, и договор от 1503.2004 № 397, заключённый между администрацией и предпринимателем ФИО2 сроком действия свыше одного года, подлежат государственной регистрации.

Вместе с тем из материалов дела следует, что фактически у администрации отсутствовало зарегистрированное право собственности на рассматриваемый объект недвижимого имущества. Свидетельство о государственной регистрации права собственности серии 19 АА № 224579 выдано администрации 24.11.2009. При этом факты нахождения спорного помещения во владении и пользовании предпринимателя ФИО1 с момента его передачи по договору аренды от 10.07.2003 № 413, предпринимателя ФИО2 – договора аренды от 15.04.2004 № 397, администрацией не оспариваются.

Как усматривается из оспариваемых решений, отказ в реализации преимущественного права выкупа мотивирован администрацией тем, что договоры аренды недвижимого имущества муниципальной собственности заключены с нарушениями положений части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть без проведения торгов.

Арбитражный суд считает, что указанную позицию администрации необоснованной, исходя из следующего.

Пункт 2 статьи 209 ГК РФ предоставляет собственнику право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону.

Законом, ограничивающим полномочия собственника по распоряжению муниципальным имуществом, является Закон о защите конкуренции, в главе 3 которого установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты, действия (бездействие), соглашения, согласованные действия органов местного самоуправления.

Статья 15 Закона № 135-ФЗ устанавливает запрет на акты и действия (бездействие), в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Частью 1 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008, предусмотрено, что заключение договоров аренды муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров за исключением случаев, приведенных в указанной части.

Вместе с тем согласно материалам дела соответствующие помещения были переданы в аренду предпринимателю ФИО1 на основании договора от 10.07.2003 № 413, договора от 14.05.2007 № 413; предпринимателю ФИО2 - на основании договора аренды от 15.03.2004 № 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м., (на основании распоряжения Мэра города Абакана № 121р от 10.03.2004 и соглашения с предпринимателем ФИО1 от 02.03.2004 № 123, был разрешён перенайм части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м. от предпринимателя ФИО1 предпринимателю ФИО2 для использования под магазин), то есть в отношении части помещения, ранее предоставленного по договору от 10.07.2003 № 413, а также договора от 14.05.2007 № 413.

Таким образом, все отношения по владению помещением указанными предпринимателями сложились до введения в действие статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, устанавливающей требование о проведении торгов при передаче муниципального имущества по договорам аренды и до вступления в силу соответствующего закона.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон (пункт 1). Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610) (пункт 2).

Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1). Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2).

В пунктах 1, 2, 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ) (пункт 1). Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 2). Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акта Российской Федерации" указал, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества, в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из фактических обстоятельств спора следует, что арендуемое имущество, первоначально полученное предпринимателем ФИО1 по договору аренды от 10.07.2003 № 413 (по результатам коммерческого конкурса), предпринимателем ФИО2 - на основании договора аренды от 15.03.2004 № 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м., для использования под магазин, то есть в отношении помещения ранее предоставленного по договору от 10.07.2003 № 413, договора аренды от 14.05.2007 № 413, договора аренды от 01.11.2013 № 413, беспрерывно находилось в пользовании заявителей. После истечения срока действия соответствующих договоров аренды между заявителями и администрацией заключался новый договор аренды.

Специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу предусмотрены пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, в соответствии с которым арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как указано выше, в соответствии с договором аренды от 15.03.2004 № 397 части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м., для использования под магазин, заключенного предпринимателем ФИО2 на основании распоряжения Мэра города Абакана № 121р от 10.03.2004 и соглашения от 02.03.2004 № 123, был разрешён перенайм части нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 66,05 кв.м. от предпринимателя ФИО1 предпринимателю ФИО2 для использования под магазин. Данные обстоятельства свидетельствуют о получении согласия арендодателя. Указанное право на перенаем основано на договоре аренды от 10.07.2003 № 413.

Таким образом, срок действия первоначального договора аренды от 10.07.2003 № 413 был определён сторонами с 10.07.2003 по 10.07.2013. После проведённой реконструкции (обязательность её проведения установлена администрацией в п. 6.4 договора аренды и договора от 10.07.2003 №7 реконструкции здания) и состоявшегося в марте 2004 года перенайма части нежилого здания предпринимателем ФИО2 (согласованного с администрацией) сторонами заключён договор аренды от 14.05.2007 № 413, где арендаторами указаны ФИО1 (арендатор № 1) и ФИО2 (арендатор № 2), а срок его действия определён с 01.05.2007 по 01.07.2013. После истечения срок действия договора аренды от 14.05.2007 № 413 предприниматели ФИО1 и ФИО2 01.11.2013 заключили новый договор аренды на указанное имущество. При этом, несмотря на то, что был перерыв между истечением срока действия договора аренды от 14.05.2007 № 143 и заключением нового договора аренды от 01.11.2013, арендуемое заявителями имущество беспрерывно находилось в пользовании заявителей, что подтверждается представленными администрацией актами приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2013, подписанными сторонами договоров аренды без замечаний и возражений.

Согласно данным актам, в первом случае, администрация принимает от предпринимателей ФИО1 и ФИО2 в соответствии с договором аренды от 14.05.2007 № 413 нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит.А4, общей площадью 747,8 кв.м., в другом случае, в этот же день администрация передаёт предпринимателям ФИО1 и ФИО2 в соответствии с договором аренды от 01.11.2013 № 413 нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, лит.А4, общей площадью 747,8 кв.м., в том числе подвал 223,2 кв.м. Таким образом, указанные действия сторон договоров аренды осуществлены в пределах одного дня - 01.11.2013, следовательно, фактический перерыв в пользовании арендуемым предпринимателями имуществе отсутствовал.

На основании договора аренды от 01.11.2013 № 413 арендные правоотношении в отношении нежилых помещений были продолжены и существовали по состоянию на 1 июля 2015 года.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что несмотря на истечение сроков действия договоров аренды, заключенных до введения требования об обязательном проведении торгов, заявители продолжали непрерывно владеть и пользоваться спорными помещениями после истечения срока договора и по состоянию на 1 июля 2015 года при отсутствии возражений со стороны администрации, исполняли обязанности арендаторов (в том числе по внесению арендной платы, которую арендодатель принимал и каких-либо действий, определенных абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, не совершал).

При таких обстоятельствах следует признать установленным соответствие предпринимателей условию, предусмотренному частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что спорные арендуемые нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литера А4, по состоянию на 01.07.2015 находилось во временном владении и пользовании предпринимателей непрерывно в течение трёх и более лет. По состоянию на 1 июля 2015 года срок непрерывного владения предпринимателями спорным помещением составлял свыше 10 лет.

Спорное помещение было включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением Мэра г. Абакана с 21.11.2008.

То есть, на момент возникновения спорных правоотношений (на дату подачи заявления) предприниматели отвечали критериям, установленным частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем имели преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, литера А4, в соответствии с Законом № 159-ФЗ. Указанный вывод суда подтверждается материалами дела и администрацией не опровергнут.

Следовательно, заключенные договоры аренды соответствуют положениям статей 610, 621 ГК РФ, не нарушают положений Закона № 135-ФЗ, в связи с чем отсутствуют основания для признания их недействительными.

Учитывая вышеизложенное, арбитражный суд полагает не влияющим на выводы суда по рассматриваемому делу довод администрации о непредставлении заявителями соглашения об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание.

В связи с этим для целей применения Закона № 159-ФЗ отсутствие соглашения об определении долей в праве собственности на заявленное к выкупу здание не может иметь самостоятельного правового значения при определении преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания. Более того, согласно условиям договоров аренды от 14.05.2007 № 413 (п. 1.2), от 01.11.2013 № 413 (п. 1.2) здание передается арендаторам для использования в следующих долях: 3/5 доли арендатору № 1 (ФИО1), 2/5 доли арендатору № 2 (ФИО2) без выдела этих долей в натуре. Аналогичным образом заявители определили доли в праве собственности на заявленное к выкупу здание в заявлении, направленном 19.02.2016 в адрес администрации (вх. дата - 19.02.2016).

При таких обстоятельствах оспариваемые решения Администрации города Абакана об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, литера А4, выраженные в письмах от 16.10.2015 №3011, № 3012, не соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителей.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться, в том числе указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Анализ приведённых норм позволяет сделать вывод о том, что, признав решение органа местного самоуправления незаконным, суд в резолютивной части решения должен указать на обязанность соответствующего органа устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. При этом применяемая судом восстановительная мера должна отвечать нескольким критериям - быть адресована тому же органу, чьи деяния (акты) были обжалованы, обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), быть обусловленной существом спора.

Определение надлежащего способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителей входит в компетенцию арбитражного суда в рамках судейского усмотрения, исходя из оценки спорных правоотношений, совокупности установленных обстоятельств по делу. Суд при выборе конкретного способа восстановления нарушенного права не ограничен указанной заявителем восстановительной мерой. При этом указание судом определённого способа устранения нарушения прав заявителя (совершение определённого действия, принятие решения) может иметь место только в том случае, если фактические обстоятельства совершения данного действия или принятия решения были предметом исследования и оценки при рассмотрении дела.

В качестве способа восстановления нарушенных прав предприниматели просят устранить последствия незаконного отказа и обязать предоставить в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>.

Последовательность действий уполномоченного органа при получении от заинтересованного лица заявления о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о наличии преимущественного права на приобретение арендуемого имущества установлена частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, согласно которой уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

- направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Поскольку названные требования закона администрацией выполнены не были, приведённые в оспариваемом решении администрации основания для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного нежилого помещения являются необоснованными, суд считает необходимым в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителей, обязать администрацию восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя, а именно: совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина по спору составляет по двум требованиям 600 руб. Уплачена заявителем ФИО1 в сумме 300 руб. при обращении в арбитражный суд (квитанция ООО «Хакасский муниципальный банк» от 25.12.2015 № 140820926), заявителем ФИО2 в сумме 300 руб. при обращении в арбитражный суд (квитанция ООО «Хакасский муниципальный банк» от 24.12.2015 № 140732984).

В соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлине в сумме 600 руб. относятся на администрацию и подлежат взысканию с неё в пользу заявителей по 300 руб. на каждого.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Удовлетворить заявление индивидуальных предпринимателей ФИО1 и ФИО2.

Признать незаконными решения Администрации города Абакана об отказе в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого здания, расположенного по адресу: <...>, выраженные в письмах от 16.10.2015 № 3011, № 3012, в связи с несоответствием положениям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2. Обязать Администрацию города Абакана устранить допущенное нарушение прав и законных интересов индивидуальных предпринимателей ФИО1, ФИО2 путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

3. Взыскать с Администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) руб.

4. Взыскать с Администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 (триста) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья И.В. Тутаркова