Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.П. Кирилловой, при ведении протокола судебного заседания секретарём В.М. Ким., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Малтат-Кинобизнес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 7 228 781 руб. 71 коп.

при участии в судебном заседании представителя:

ответчика – ФИО1 по доверенности от 30.01.2019,

и установил: Общество с ограниченной ответственностью «Малтат-Кинобизнес» (ООО «Малтат-Кинобизнес») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (КМЭ г. Абакана) о взыскании 7 441 029 руб. убытков в виде арендной платы, уплаченной в период с декабря 2013 по декабрь 2015, ссылаясь на неправомерные действия ответчика при выкупе муниципального имущества, повлекшие вынужденную оплату арендной платы.

Исковые требования обоснованы тем, что ответчик - несвоевременно принял решение о приватизации нежилого здания в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), несвоевременно направил проект договора купли-продажи нежилого помещения по заявлению, поданному 19.07.2013, ненадлежащим образом оформил договора аренды в части передачу в аренду земельного участка под зданием кинотеатра, неверно указав кадастровую стоимость земельного участка, что привело к неоднократной корректировке стоимости здания и земельного участка.

В доказательство нарушения прав истец сослался на решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017.

В судебном заседании 30.01.2020 арбитражный суд в порядке статьи 49 АПК РФ принял заявление истца об уменьшении размера требований до 7 228 781 руб. 71 коп.

В судебное заседание 12.02.2020 представитель истца не явился. В связи с тем, что ранее истец направлял в дело заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, датированное 03.12.2019, арбитражный суд рассмотрел дело в отсутствие истца на основании части 2 статьи 156 АПК РФ.

Ответчик просил отказать в удовлетворении иска в связи с пропуском срока исковой давности. Кроме того, заявил, что задержка определения условий приватизации и направления ответчику договора купли-продажи произошла в период до 01.04.2014 не по его вине. Ответчик заявил, что истец – арендатор муниципального здания по согласованию с арендодателем производил реконструкцию здания, требующую внесения изменений в технический паспорт для уточнения площади и регистрации изменений в Едином государственном реестре недвижимости. По договору изготовление техпаспорта, внесение в него изменений возложены на арендатора. Арендатор представил арендодателю технический паспорт с изменениями в конце ноября 2013 года, после чего были внесены изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2012 и акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2012.

В дополнениях к отзыву от 06.12.2020 и от 30.01.2020 ответчик представил контррасчет по размеру полученной арендной платы за период с декабря 2013 по декабрь 2015 на сумму 6 497 766 руб. 56 коп.

В подтверждение заявленных возражений ответчик представил в дело свидетельство о государственной регистрации права на здание городского культурно-досугового центра по улице Тараса Шевченко, д. 74, в г. Абакане от 18.02.2014 и кадастровую выписку на здание по указанному адресу с датой регистрации сведений в кадастр недвижимости 22.01.2014.

По мнению ответчика, представленная переписка, оригиналы технических паспортов с различными площадями подтверждают, что после подачи заявления на выкуп появились обстоятельства с изменением технического паспорта и разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, КМЭ г. Абакана непрерывно предпринимал действия по подготовке документов для выкупа. Виновного бездействия со стороны Комитета не имелось. Истец заказывал технический паспорт, и если он представил ошибочный вариант на этапе приемки в эксплуатацию после реконструкции по каким-либо причинам, то это не вина Комитета.

Истец в пояснениях по иску с учетом возражений ответчика, датированных 03.12.2019, не согласился с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности. Истец считает, что с учетом части 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в период с 24.07.2014 по 21.08.2018 имел место перерыв течения срока исковой давности, с учетом оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки. Истец указал, что общий срок исковой давности от момента начала нарушения прав истца (16.12.2013) до момента обращения с данным иском в суд (01.08.2019) составляет 5 лет 7 месяцев 14 дней. При этом в течение 3 лет и 7 месяцев в производстве арбитражного суда находилось дело по преддоговорному спору (А74-2863/2014). Таким образом общий срок с момента начала нарушения прав истца до момента обращения в суд с настоящим иском составляет 2 года 14 дней.

Истец считает результатом неправомерных действий ответчика сохранение арендных отношений с обязанностью внесения арендной платы, отсутствующей у собственника, что повлекло причинение ему убытков.

Не соглашаясь с доводами ответчика, истец заявил, что причиной преддоговорного спора и основанием для обращения его в суд с иском об урегулировании разногласий является не реализация права на оспаривание выкупной стоимости, а конкретные неправомерные действия ответчика при определении выкупной стоимости, что установлено при рассмотрении дела № А74-2863/2014.

Исследовав письменные доказательства, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, арбитражный суд установил:

03.07.2006 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» (арендатор) заключили договор аренды № 104 (в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2005, от 22.08.2008, от 15.04.2010, от 12.01.2012, от 27.01.2014), во исполнение которого по акту от 10.10.2006 арендодатель передал в пользование арендатору для использования под городской культурно-досуговый центр объект муниципальной собственности – нежилое здание площадью 2482 кв.м по адресу: <...>, с передачей права пользования земельным участком общей площадью 3503 кв.м., на котором находится здание, необходимым для эксплуатации здания; срок действия договора с 03.07.2006 по 01.07.2015.

В соответствии с пунктом 2.2.22 договора аренды арендатор взял на себя обязательство не реже одного раза в пять лет производить за свой счет техническую инвентаризацию здания без компенсации затрат арендодателем.

19.07.2013 истец – арендатор передал ответчику КМЭ г. Абакана заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором просил продать в собственность нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, городской культурно-досуговый центр. В заявлении истец указал, что в связи с производством независимой оценки неделимых улучшений, осуществляемых в указанном здании, документы будут представлены позднее.

08.08.2013 КМЭ г. Абакана получил справку о кадастровой стоимости земельного участка под зданием по улице Т. Шевченко, дом № 74, в г. Абакане.

13.09.2013 КМЭ г. Абакана обратился к ООО «Оценка-Консалтинг» с заявлением о проведении оценки рыночной стоимости здания по адресу <...>, с учетом земельного участка.

17.09.2013 КМЭ г. Абакана написал в адрес ООО «Малтат-Кинобизнес» письмо с информацией о расхождении площадей здания по договору аренды и по акту ввода в эксплуатацию с требованием предоставить технический паспорт объекта после завершения реконструкции и изготовить технический план объекта с целью оформления нового свидетельства о праве собственности с заявлением о проведении оценки рыночной стоимости здания по адресу <...>, с учетом земельного участка. На письме имеется отметка о получении письма 03.12.2013 без указания фамилии и должности подписавшего лица.

Письмом от 22.11.2013 ООО «Малтат-Кинобизнес» сообщил КМЭ г. Абакана на требование предоставить технический паспорт и технический план на здание городской культурно-досуговый центр по адресу: <...>, что им оформляется новый технический паспорт в связи с выявленными арифметическими ошибками при изготовлении технического паспорта «ГУП РХ «УТИ», после подготовки технического паспорта им будет изготовлен технический план. Кроме того, арендатор указал, что с учетом изменения площадей здания необходимо внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2012 и акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2012, указанные документы будут представлены в КМЭ г. Абакана по мере готовности.

Письмом от 18.11.2013 КМЭ г. Абакана направил в адрес Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства Администрации г. Абакана технический паспорт здания и акт ГУП РХ УТИ от 10.09.2012 с просьбой внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2012, акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2012 нежилого здания по ул. Т. Шевченко, 74, лит. А в г. Абакане.

Согласно кадастровой выписке на здание по улице Тараса Шевченко, д. 74, в г. Абакане, дата регистрации сведений в кадастр недвижимости 22.01.2014.

Повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования город Абакан на здание городского культурно-досугового центра по адресу: <...>, лит. А, площадь 2 482 кв.м. выдано 18.02.2014 взамен свидетельств, выданных в 2005 и в 2006 годах.

03.03.2014 КМЭ г. Абакана направило оценщику ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» письмом копии свидетельства о государственной регистрации права и технического паспорта на здание по ул. Т. Шевченко, д. 74, и выписку из реестра муниципальной собственности, просило подготовить отчет о рыночной стоимости здания.

01.04.2014 КМЭ г. Абакана вручил представителю ООО «Малтат-КиноБизнес» проект договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого здания с земельным участком по ул. Тараса Шевченко, 74, лит.А, с сопроводительным письмом от 31.03.2014 исх. № 640, и копией постановления Администрации г. Абакана от 28.03.2014 № 559.

Пунктом 1.5. договора купли-продажи от 01.04.2014 предусмотрено, что передаваемое в собственность покупателя нежилое здание обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды от 03.07.2006 № 104, заключенного между продавцом и покупателем; договор аренды от 03.07.2006 № 104 прекращает свое действие в момент заключения настоящего договора купли-продажи.

Письмом от 16.04.2014 ООО «Малтат-Кинобизнес» направило КМЭ г. Абакана заявление о зачете неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.

Администрация города Абакана письмами от 05.05.2014 и от 22.05.2014 отказала арендатору ООО «Малтат-КиноБизнес» в зачете неотделимых улучшений.

08.05.2014 ООО «Малтат-КиноБизнес» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к КМЭ Администрации города Абакана о признании недостоверным отчёта № А26-14 и об определении рыночной стоимости недвижимого имущества - здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м., земельного участка общей площадью 1945 кв.м. с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенные по адресу: <...>.

Арбитражный суд возбудил производство по делу № А74-2863/2014.

Впоследствии арбитражный суд принял заявление истца об уточнении исковых требований и рассмотрел требование истца к КМЭ Администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого здания площадью 2484 кв.м. и земельного участка, расположенных в <...>.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-2863/2014 от 03.06.2015 иск ООО «Малтат-КиноБизнес» был удовлетворён, разногласия урегулированы. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21.01.2016 решение арбитражного суда от 03.06.2015 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017 иск ООО «Малтат-КиноБизнес» был удовлетворён, разногласия по величине рыночной стоимости здания с земельным участком, стоимости неотделимых улучшений и выкупной цене урегулированы. Решение вступило в законную силу 21.02.2018 (постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018).

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017 установлены следующие обстоятельства, не подлежащие доказыванию вновь:

- Постановлением Администрации г. Абакана от 28.03.2014 № 559 принято решение о приватизации нежилого здания площадью 2486 кв.м. и используемого для эксплуатации здания земельного участка, на котором оно расположено, общей площадью 3503 кв.м. по цене 113 327 000 руб., в том числе здание – 98 107 000 руб., земельный участок – 15 220 000 руб. согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет.

- Не согласившись с условиями приватизации объектов, ООО «Малтат-КиноБизнес» - арендатор направил КМЭ г. Абакана с письмом (исх. от 25.04.2014 № 01-05/68) протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с отметкой о протоколе разногласий.

- Не представив проектные решения, ООО «Малтат-КиноБизнес» принял на себя риск неблагоприятных последствий в виде выводов экспертов, указанных в экспертном заключении от 23.03.2017 № 5СЭ/16.

- Право собственности ООО «Малтат-КиноБизнес» на спорные объекты (здание и земельный участок) зарегистрировано за ООО «Малтат-КиноБизнес» на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015, что подтверждено договором купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 01.04.2014, содержащим отметку о государственной регистрации права собственности от 23.11.2015.

В соответствии с решением арбитражного суда по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017 решение после вступления его в законную силу становится неотъемлемой частью договора от 03.07.2014 № 104 и вместе с договором является основанием для регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» на вышеназванное нежилое здание и земельный участок, и также оно является основанием для исключения из единого государственного реестра недвижимости внесённой на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 по настоящему делу записи о государственной регистрации права общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» на здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов площадью 2484 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

Представленные в дело платежные поручения за период с 16.09.2013 по 14.09.2015 подтверждают перечислением арендатором - истцом на счет ответчика – арендодателя денежных средств в общей сумме 7 441 029 руб., из которых 7 228 781 руб. 71 коп. истец считает арендной платой за указанный период и убытками, причиненными неправомерными действиями ответчика КМЭ г. Абакана, которые подлежат возмещению.

КМЭ г. Абакана не оспорил поступление на его счет денежных средств, но представил контррасчет по полученной арендной плате на сумму 6 497 766 руб. 56 коп., основанный на назначении платежей и их учете в порядке календарной очередности погашения обязательств.

Исследовав представленные письменные доказательства, оценив требования истца и возражения ответчика, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Отношения сторон, возникшие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого истцом, урегулированы Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при получении заявления о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию арендованного имущества уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлен порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества, предусматривающий в частности следующее:

- в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества (часть 2);

- в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4);

- течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1).

- субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; 2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи (часть 9).

Судом установлено и сторонами не оспорено, что заявление на выкуп арендованного здания истец представил ответчику 19.07.2013, а договор купли-продажи нежилого здания передан ответчиком истцу для подписания 01.04.2014.

Из письма КМЭ г. Абакана от 13.09.2013 видно, что в установленный законом двухмесячный срок Администрация г. Абакана приняла меры к заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества.

Из письма КМЭ г. Абакана от 17.09.2013 видно, что в сентябре 2013 года им обнаружены расхождения площадей здания по договору аренды и по акту ввода в эксплуатацию, о чем был уведомлен истец.

Письмом от 22.11.2013 ООО «Малтат-Кинобизнес» сообщил КМЭ г. Абакана, что с учетом изменения площадей здания им оформляется новый технический паспорт, после подготовки технического паспорта им будет изготовлен технический план, также необходимо внести изменения в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2012 и акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2012, указанные документы будут представлены в КМЭ г. Абакана по мере готовности.

Документов о том когда, в какой день истец передал ответчику измененные документы – технический паспорт и технический план, необходимые для оценки рыночной стоимости здания, суду не представили ни истец, ни ответчик.

Приведенные истцом в судебном заседании 30.01.2020 доводы о том, что в 2012 году истец предоставил ответчику документы после исправления выявленных ошибок (техпаспорт, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 26.10.2012 и акт приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 18.10.2012) ничем не подтверждены и опровергнуты письмом от 22.11.2013 ООО «Малтат-Кинобизнес».

Из кадастровой выписки на здание по улице Тараса Шевченко, д. 74, видно, что изменения зарегистрированы в кадастре 22.01.2014, повторное свидетельство о государственной регистрации права собственности на отчуждаемое здание выдано 18.02.2014, и только 03.03.2014 КМЭ г. Абакана направило документы с изменениями с просьбой подготовить отчет о рыночной стоимости здания.

На основе оценки представленных сторонами документов арбитражный суд пришел к выводу, что они не являются достаточными доказательствами преднамеренного и противоправного бездействия ответчика в принятии решения о приватизации арендованного истцом здания.

Истец не доказал уклонение ответчика от заключения договора по причинам от него зависящим. Переписка сторон свидетельствует о существовании непредвиденных для сторон обстоятельств - ненадлежащих технических документов, имеющих значение для оценки и вызвавших задержку в определении рыночной стоимости здания.

Документов, позволяющих установить в какой момент в период с декабря 2013 года по 31.03.2014 ответчик мог и должен был направить ответчику проект договора купли-продажи здания, но не сделал этого, истец в дело не представил. Тем самым не доказал обоснованность указанного им периода противоправного бездействия ответчика с начала декабря 2013 года.

Истец считает нарушенными свои права несвоевременным направлением ему ответчиком проекта договора купли-продажи, неправомерными действиями ответчика при определении выкупной стоимости, что привело к преддоговорному спору и длительному сохранению арендных отношений с обязанностью уплаты арендной платы, что повлекло причинение ему убытков.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в пункте 12 разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков.

Истец определил начало периода для взыскания убытков с декабря 2013 года, а окончание в декабре 2015 года.

01.04.2014 истец получил от ответчика проект договора купли-продажи. С этого дня противоправность поведения ответчика истец аргументировал неправомерными действиями ответчика при определении выкупной стоимости. При этом не указал какие нормы закона нарушил ответчик.

В пункте 30 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) указано, что при рассмотрении иска о взыскании убытков в виде арендных платежей к органу местного самоуправления суды должны руководствоваться положениями статей 16, 1069 ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность действий или бездействия ответчика, которыми истцу причинен вред - убытки.

При этом бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для определенных действий и принятия соответствующего решения лежит на ответчике.

При рассмотрении дела суд установил, что ответчик не принимал решения об отказе в приватизации здания, а истец не обращался в суд с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика, не принявшего решения о приватизации в период с декабря 2013 года по 31.03.2013.

Суд учитывает правовую позицию, изложенную в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017, согласно которой является существенным для дела о взыскании убытков с муниципального органа то, предпринимал ли истец меры для восстановления своего нарушенного права на выкуп арендованного имущества в период, когда уполномоченный орган не совершал всех действий, возложенных на него статьей 9, то есть своевременное принятие решения о приватизации арендуемого помещения и направление проекта договора купли-продажи.

В ходе судебного разбирательства ответчик представил доказательства наличия фактов, которые не позволили ему до декабря 2013 года и в декабре 2013 принять решение об условиях приватизации здания.

Истец не опроверг представленные ответчиком доказательства.

Истец не доказал в какую дату ответчик мог и должен был направить ему проект договора, но этого не сделал, и не указал на чем это основано.

Писем и обращений истца к ответчику в период с декабря 2013 года до 01.04.2013 по поводу выкупа помещения суду не представлено.

При оценке указанных обстоятельств спора суд учитывает положения Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ - часть 8 статьи 4 закона, в соответствии с которой субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:

1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

По смыслу положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в случае приватизации муниципального имущества в порядке, предусмотренном законом, заключение договора купли-продажи носит обязательный характер для органа местного самоуправления. Возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда в силу статьи 445 Гражданского кодекса РФ.

Частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного закона должна быть достоверной. При этом частью статьи 4 названного закона субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Поскольку в силу закона обязанности по проведению оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», выполняются независимым оценщиком, суд пришел к выводу, что ответчик не является лицом, по своей воле определившим величину рыночной стоимости здания с земельным участком и нарушившим права истца недостоверной оценкой.

Довод истца о неправомерности действий ответчика при определении выкупной стоимости обоснован ссылкой на доказательство - решение Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017.

Однако, в указанном решении нет выводов о неправомерности конкретных действий ответчика. Содержание указанного решения свидетельствует о разрешении судом разногласий как по величине достоверной рыночной стоимости арендованного имущества, так и по стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом и подлежащих зачету при определении выкупной стоимости.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества не во всех случаях, а в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из решения суда по делу № А74-2863/2014 от 13.07.2017 видно, что на размер выкупной стоимости повлиял размер стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом и подлежащих зачету при определении выкупной стоимости. Стоимость неотделимых улучшений установлена судом на основании заключения эксперта в размере меньшем, чем требовал арендатор – истец.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 указано, что Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке. Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска»).

С учетом изложенного, разрешение преддоговорного спора, определение выкупной стоимости арендованного имущества в процессе судебного разбирательства не имеется оснований рассматривать как противоправное действие или бездействие ответчика, повлекшее причинение истцу убытков.

Арбитражный суд пришел к выводу, что истец не доказал неправомерность действий ответчика при определении выкупной стоимости объекта недвижимости.

Суд учитывает, что ответчик участвовал в споре в интересах муниципального образования также с целью определения обоснованной и достоверной рыночной стоимости и выкупной цены.

Суд учитывает, что общество могло приобрести в собственность арендованное имущество сразу по получению проекта договора путем его подписания, однако возник спор, рассмотренный в установленном законом порядке.

Истец как субъект предпринимательской деятельности имел возможности самостоятельно оценивать риски длительного судебного разбирательства, связанные с необходимость уплаты арендной платы, в ходе судебного разбирательства и выбирать соответствующие варианты поведения для оптимизации расходов на аренду и выкуп имущества.

Последствия рисков таких выбора и оценки не могут возлагаться на одну сторону преддоговорного спора – ответчика, если нет доказательств противозаконных действий с его стороны и злоупотребления правом.

В данном деле спорная сумма убытка представляет собой арендные платежи, уплаченные истцом за период с декабря 2013 по декабрь 2015, то есть до направления истцу проекта договора купли-продажи – до 01.04.2014, так и после получения договора в период разрешения преддоговорного спора судом и до заключения сторонами договора купли-продажи.

Ответчик при рассмотрении дела заявил о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию убытков.

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 196 Гражданского кодекса общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в силу статьи 200 данного Кодекса.

В силу статьи 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно статье 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

С учетом положений статей 4, 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и установленных в решении обстоятельств, истец, указывающий на несвоевременное направление ему ответчиком договора купли-продажи, мог и должен был узнать о нарушении своих прав до 01.04.2014, до того, как ему был направлен проект договора.

Поэтому течение срока исковой давности по требованию о возмещении причиненных по мнению истца убытков за период с декабря 2013 по март 2014 (с учетом условия пункта 1.2 договора о сроке уплаты арендной платы до 15 числа текущего месяца) началось с 31.03.2019. Срок исковой давности истек 31.03.2016. Данный иск о возмещении убытков предъявлен в суд 15.10.2019. Истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске в указанный период.

Доводы истца о перерыве срока исковой давности, основанные на факте рассмотрения преддоговорного спора по делу № А74-2863/2014, и ссылке на часть 4.1 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ арбитражный суд признал несостоятельными и отклонил.

Согласно пункту 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43
течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии со статьей 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 37 Обзора судебной практики № 4 (2019), применительно к пункту 1 статьи 204 ГК РФ срок исковой давности по требованию о возмещении вреда, причиненного принятием государственными органами не соответствующих закону ненормативных правовых актов, решений и совершением незаконных действий (бездействия), не течет в период рассмотрения арбитражным судом спора о законности соответствующих актов, решений, действий (бездействия).

Спор по делу № А74-2863/2014 не являлся спором о законности действий или бездействия КМЭ г. Абакана, а имел другой предмет. Поэтому суд не усматривает законных оснований для установления факта перерыва течения срока исковой давности.

Более того, буквальное толкование части 4, части 4.1, подпункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ позволяет сделать вывод о том, что часть 4.1 указанной статьи имеет другое значение и не применима к спорным отношениям. Часть 4.1 статьи 4 названного закона предусмотрена для исчисления срока, установленного частью 4 – тридцатидневного срока для совершения действий по заключению договора купли - продажи субъектом малого или среднего предпринимательства, поскольку с этим сроком связана утрата преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (подпункт 2 части 9 статьи 4).

И кроме того, само по себе начало судебного производства по делу № А74-2863/2014 в день 08 мая 2014 года по существу не может быть основанием для перерыва течения срока исковой давности в отношении периодов с апреля 2014 по декабрь 2015, так как в этот момент не производилась уплата арендной платы за названный период, следовательно не могли возникнуть убытки и прерваться течение срока давности по требованию убытков. Этот существенный момент истец не учитывал при отклонении заявления ответчика о сроке давности.

По изложенным выше мотивам суд не признал в самом факте ведения сторонами преддоговорного спора по делу № А74-2863/2014 неправомерности действий и злоупотреблений со стороны ответчика.

Наряду с этим, арбитражный суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям за весь указанный им в иске период (с декабря 2013 по декабрь 2015). Платежи, которые истец считает убытками, произведены в период с 16.12.2013 в течение 2014 и 2015 годов, последний платеж был произведен истцом 14.09.2015. Если принять как основание иска доводы истца неправомерности действий ответчика по определению выкупной цены, об этом ему стало известно после обращения в арбитражный суд в мае 2014 года. Согласно разъяснениям пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 течение исковой давности исчисляется отдельно по каждому платежу. С момента последнего платежа по арендной плате – с 13.09.2015 к моменту предъявления иска прошло свыше 4 лет и 1 месяца.

На основании изложенного суд не установил законных оснований для удовлетворения требований, в связи с чем в иске следует отказать.

Государственная пошлина по иску в сумме 59 144 руб. в соответствии со статьей 110 АПК РФ относится на истца. Истец уплатил госпошлину в федеральный бюджет в сумме 60 205 руб. платежным поручением от 16.09.2019. Излишне уплаченная госпошлина 1 356 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 168-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Отказать в удовлетворении иска.

2.Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Малтат-Кинобизнес» из федерального бюджета государственную пошлину 1 356 (одну тысячу триста пятьдесят шесть) руб., излишне уплаченную платежным поручением от 16 сентября 2019 г. № 507.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н.П. Кириллова