Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Т.А. Горбуновой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к автономному учреждению Республики Хакасия «Саянлессервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 340 496 руб.,

при участии в судебном заседании до и после перерыва:

истца - индивидуального предпринимателя ФИО1;

от ответчика – представителя ФИО2 на основании доверенности от 14.03.2016.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к автономному учреждению Республики Хакасия «Саянлессервис» (далее – ответчик, АУ РХ «Саянлессервис») о взыскании 412 602 руб. 10 коп., в том числе 340 496 руб. задолженности по договору № 1/5 аренды недвижимого имущества от 01.05.2015 и 72 106 руб. 10 коп. пени.

Протокольным определением арбитражного суда от 06.04.2016 принято увеличение размера исковых требований до 430 442 руб. 78 коп., в том числе 90 497 руб. задолженности, 250 000 руб. неустойки и 89 945 руб. 78 коп. пени.

Определением арбитражного суда от 16.05.2016 принят отказ ИП ФИО1 от иска в части требования о взыскании 89 945 руб. 78 коп. пени и прекращено производство по делу в указанной части.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 16.05.2016 объявлялся перерыв до 11 час. 30 мин. 23.05.2016. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия 16.05.2016.

Протокольным определением арбитражного суда от 23.05.2016 принято уменьшение истцом размера исковых требований до 340 496 руб., в том числе 90 496 руб. задолженности, 250 000 руб. неустойки.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика в отзыве на иск и в судебном заседании выразил согласие с суммой задолженности по дату расторжения договора аренды, в остальной части с заявленными требованиями не согласился, указав, что арендуемое им помещение было возвращено истцу после расторжения договора. Поскольку кран-балка, стоимостью 250 000 руб. не передана истцом ответчику, предъявление требования о взыскании штрафа в указанной сумме является необоснованным.

Исследовав представленные доказательства, выслушав истца и представителя ответчика, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.05.2015 заключен договор № 1/5 аренды недвижимого имущества (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) для лесопереработки принадлежащее арендодателю следующее недвижимое имущество (далее - недвижимое имущество):

- овощехранилище, назначение: нежилое, 2-этажтшй, общая площадь 1 556,6 кв.м., кадастровый номер 19:03.000000:0000:1204Б1 1, расположенное по адресу: <...> строен. 2д, литер Б1 (далее - помещение);

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для складской базы, общая площадь 5 230 кв.м., кадастровый номер 19:03:030203:0136, расположенный по адресу: <...> уч. 2д (далее - земельный участок), и обязуется своевременно в соответствии с условиями договора вносить арендную плату (пункты 1.1, 1.2 договора).

Право собственности истца на переданное в аренду имущество подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.04.2016 № 19/303/201/2016-571 и свидетельством о государственной регистрации права серии 19АА № 411601 от 20.04.2012.

В соответствии с пунктами 1.5, 1.6 договора недвижимое имущество передается в аренду сроком до 15.01.2016. Стороны обязуются по окончанию срока аренды, установленного пунктом 1.5 договора, заключить на условиях, установленных разделом 6 договора, договор купли-продажи, в соответствии с которым арендодатель (продавец) передает в собственность арендатора (покупатель) недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора (далее - договор купли-продажи).

Размер арендной платы и порядок расчетов урегулированы сторонами в разделе 2 договора, в соответствии с которым в период с момента подписания сторонами договора по 15.01.2016 размер арендной платы в отношении недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 35 000 руб. в месяц. Арендная плата вносится ежемесячно, до 15 числа текущего месяца (пункты 2.1, 2.2 договора).

Договор имеет силу акта приема-передачи и подтверждает передачу арендатору недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 договора, в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора, пригодным для использования по назначению указанному в пункте 1.2 договора. Возврат арендатором имущества и относящейся к нему документации арендодателю должен быть произведен не позднее 5 дней с момента прекращения действия настоящего договора (в случае, если имущество не будет выкуплено арендатором в порядке, установленном разделом 6 договора) (пункты 3.1, 3.2 договора).

Согласно пунктам 6.1 - 6.3.2, 6.8, 6.9 договора арендатор обязуется выкупить в собственность недвижимое имущество, указанное в пункте 1.1 договора, после окончания срока, установленного пунктом 1.5 договора, либо ранее, о чем он сообщает арендодателю. Выкупная цена недвижимого имущества составляет 10 000 000 руб. Оплата цены недвижимого имущества по договору купли-продажи должна быть произведена арендатором в следующие сроки: не позднее 15.01.2016 арендатор оплачивает арендодателю 5 000 000 руб.; не позднее 01.07.2016 арендатор оплачивает арендодателю 5 000 000 руб. Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается сторонами не позднее 15.01.2016. В случае, если арендатор уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, арендодатель имеет право обратиться в суд с иском о понуждении арендатора к заключению договора. В случае отказа арендатора от заключения договора купли-продажи недвижимого имущества после истечения срока, указанного в пункте 6.3 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 500 000 руб.

Стороны подписали 22.09.2015 соглашение о расторжении договора аренды недвижимого имущества с элементами предварительного договора купли-продажи № 1/5 от 01.05.2015 (далее – соглашение).

В соответствии с пунктом 3 соглашения арендатор возвращает арендодателю арендованное имущество:

- здание: овощехранилище, с назначением не жилое, общей площадью 1 556,6 кв.м., кадастровый номер 19:03:000000:0000:1204Б1 1, расположенное по адресу: <...> строение 2 д, литер Б1;

- земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, раздельное пользование: складской базы, общая площадь 5 230 кв. м., кадастровый номер 19:03:030203:0136, расположенный по адресу: <...>. 2 д.

Арендодатель передает арендатору отделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные за счет арендатора: кран-балку стоимостью 250 000 руб.

Возврат недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи, подписываемого обеими сторонами.

Согласно пункту 4 соглашения арендатор обязуется оплатить задолженность по арендной плате по договору и неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в размере 0,5% в день от суммы просрочки, предусмотренную пунктом 5.2 договора, согласно следующему расчету:

1) с 15.05.2015 по 31.08.2015 - аренда 35 000 руб. + пеня 19 075 руб.;

2) с 15.06.2015 по 31.08.2015 - аренда 35 000 руб. + пеня 13 650 руб.;

3) с 15.07.2015 по31.08.2015 -аренда35 000 руб. + пеня 8 400 руб.;

4) с 15.08.2015 по 31.08.2015 - аренда 35 000 руб. + пеня 2 975 руб.;

5) с 15.09.2015 по 30.09.2015г - аренда 35 000 руб.;

итого 175 000 руб. аренды и 44 100 руб. пени на общую сумму 219 100 руб.

Пунктом 5 соглашения предусмотрено, что покупатель выплачивает продавцу 250 000 руб. в качестве неустойки за расторжение договора в части предварительного согласования купли-продажи недвижимости, с фактической выплатой согласно графику:

1) до 30.09.2015 - в сумме 117 252 руб.;

2) до 25.10.2015 - в сумме 117 252 руб.;

3) до 25.11.2015 - в сумме 117 252 руб.;

4) до 25.12.2015 - в сумме 117 252 руб. (на общую сумму 469 100 руб.).

Соглашением прекращаются обязательства сторон, предусмотренные пунктом 6 договора (+ пункты о купле – продаже) (пункт 6 соглашения).

В пункте 7 стороны пришли к соглашению, что предусмотренная пунктом 6.9 договора ответственность покупателя не применяется, за исключением определенного пунктом 5 соглашения размера неустойки.

По платежным поручениям № 258 от 30.09.2015, № 297 от 16.11.2015 ответчик частично оплатил задолженность по арендной плате, неустойку за расторжение договора согласно соглашению от 22.09.2015 в общей сумме 224 504 руб.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные участниками дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пункт 1 статьи 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт передачи истцом имущества по договору аренды ответчику во временное владение и пользование подтвержден договором № 1/5 аренды недвижимого имущества, который имеет силу акта приема-передачи (пункт 3.1 договора) и ответчиком не оспаривается.

Истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 90 496 руб.

В платежных поручениях № 258 от 30.09.2015, № 297 от 16.11.2015 на общую сумму 224 504 руб., по которым ответчик частично оплачивал задолженность по арендной плате, в назначении платежа не указан месяц, за который осуществляется оплата. В связи с этим, арбитражный суд, учитывая обычаи делового оборота, засчитывает произведенную оплату в порядке календарной очередности образования задолженности. На основании изложенного, арбитражный суд приходит к выводу о том, что предъявленная ко взысканию сумма задолженности в размере 90 496 руб. сложилась за период с ноября 2015 года (частично в сумме 20 496 руб.) по январь 2016 года.

Представитель ответчика в ходе рассмотрения дела признал сумму задолженности до даты расторжения договора, возражая относительно остальной части иска, указав на то, что ответчик освободил занимаемые помещения 22.09.2015.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашением от 22.09.2015 стороны расторгли договор аренды.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что возврат недвижимого имущества оформляется актом приема-передачи, подписываемого обеими сторонами.

Подписанного сторонами акта приема-передачи арбитражному суду не представлено.

Доказательства совершения ответчиком действий, направленных на возврат арендодателю имущества свободным от прав третьих лиц, а также уклонения истца от приемки такого имущества, суду также не представлены.

Протокольным определением от 16.05.2016 арбитражный суд отказал ответчику в удовлетворении ходатайства о допросе в качестве свидетеля ФИО3, который, по его мнению, мог подтвердить передачу арендуемого помещения арендодателю, в связи с тем, что согласно пояснениям представителя ответчика, ФИО3 является действующим работником АУ РХ «Саянлессервис» (протокол судебного заседания от 16.05.2016), следовательно, заинтересован в рассмотрении настоящего дела и не может сообщить объективные сведения по существу спора.

Кроме того, в соответствии со статьей 68 АПК РФ обстоятельства, которые должны подтверждаться письменными доказательствами, не могут подтверждаться свидетельскими показаниями; иных доказательств в подтверждение довода об освобождении занимаемого помещения 22.09.2015 (актов, подписанных незаинтересованными лицами, не являющимися работниками АУ РХ «Саянлессервис») ответчиком не представлено.

Представленное ответчиком объяснение ФИО4 не отвечает требованиям допустимости доказательства, исходя из следующего.

Показания свидетелей в силу пункта 2 статьи 64 АПК РФ являются одним из видов доказательств. По смыслу статьи 56 АПК РФ показания свидетелей являются доказательствами по делу при условии соблюдения установленного законом порядка получения таких доказательств: допроса свидетеля непосредственно судом с предупреждением об ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Представленное ответчиком объяснение получено от неустановленного лица и отобрано не в рамках какого - либо уголовного дела либо расследования. Ходатайства о допросе в качестве свидетеля ФИО4 ответчик не заявлял.

Таким образом, поскольку установленный законом порядок получения доказательства ответчиком не соблюден, арбитражный суд не может принять в качестве надлежащего доказательства по делу указанное объяснение ФИО4

Согласно абзацам 1 и 2 статьи 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предусмотрено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Принимая во внимание, что доказательств возврата арендованного имущества, переданного в аренду ответчику по договору № 1/5 аренды недвижимого имущества от 01.05.2015 в установленном порядке, в материалы дела не представлено, в деле отсутствуют документы, свидетельствующие об уклонении арендодателя от получения имущества, переданного в аренду, арбитражный суд отклоняет довод ответчика об отсутствии обязанности по уплате арендных платежей после расторжения договора и полагает правомерным начисление истцом арендной платы после подписания соглашения о расторжении договора.

Арбитражный суд, проверив представленный истцом расчет арендной платы за период с ноября 2015 года по январь 2016 года (с учетом произведенных частичных оплат по указанным выше платежным поручениям), признал его верным.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с тем, что ответчик доказательств перечисления арендной платы по договору не представил, арбитражный суд полагает требование о взыскании задолженности в сумме 90 496 руб. обоснованным и подлежим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что поскольку истец разместил объявление в сети Интернет о сдаче в аренду (о продаже) бокса-базы 500 кв.м. (утепленные боксы + отопление, имеется кран-балка 3 т., аренды 25 000 руб.), то обязанности производить плату арендных платежей с указанного времени у него не возникло, является несостоятельным, поскольку это не подтверждает факт освобождения ответчиком занимаемого помещения и не влияет на его обязанность вносить плату за пользование имуществом до возврата его арендодателю.

Также не является основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей за фактическое пользование имуществом невыполнение истцом условий пункта 3 соглашения о расторжении договора аренды о передаче кран-балки стоимостью 250 000 руб., исходя из следующего.

Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что арендодатель передает арендатору отделимые улучшения недвижимого имущества, произведенные за счет арендатора: кран-балку стоимостью 250 000 руб. Как следует из пояснений истца, кран-балка установлена им для улучшения условий арендатора и принадлежит истцу.

Согласно части 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Кран-балка 3 т представляет собой грузоподъемный механизм, который подвешен к тали или грузовой тележке. Его перемещение осуществляется с помощью специальной передвижной конструкции.

Принимая во внимание буквальное толкование значения термина «кран-балка», арбитражный суд приходит к выводу о том, что указанное имущество не относится к улучшениям арендованного имущества, поскольку не является функциональной частью помещения, может быть вывезено из помещения либо заменено на иное аналогичное оборудование без причинения ему вреда.

Ответчик не представил доказательств в подтверждение того, что кран-балка установлена им либо за счет его средств.

В связи с тем, что ответчиком не представлено доказательств возврата арендуемого помещения, арбитражный суд приходит к выводу о том, что помещение в спорный период находилось в пользовании ответчика, поэтому, ответчик может своими силами осуществить вывоз кран-балки, что также подтвердил истец. Таким образом, ответчиком не доказан факт невыполнения истцом своих обязательств, предусмотренных пунктом 3 соглашения.

Кроме того, стороны не связывали исполнение истцом обязанности по передаче крана-балки ответчику с обязанностью исполнять арендатором обязанностей по оплате арендных платежей (проведение зачетов или иное).

Доводы ответчика о том, что арендуемое помещение находится под охраной ИП ФИО1, и вход в помещение осуществляется только с его разрешения, признаны арбитражным судом несостоятельными, поскольку ответчик не представил каких – либо доказательств в подтверждение того, что истец чинил препятствия в осуществлении ответчиком права на пользование арендуемом помещении.

Истец также предъявил ко взысканию 250 000 руб. неустойки.

Под неустойкой статья 330 ГК РФ понимает предусмотренную законом или договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 1 статьи 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

Учитывая, что на основании пункта 5 соглашения покупатель принял на себя обязательство выплатить продавцу 250 000 руб. в качестве неустойки за расторжение договора в части предварительного согласования купли-продажи недвижимости, арбитражный суд признает обоснованным предъявление истцом требования о взыскании 250 000 руб. неустойки.

Поскольку ответчик не заявил об уменьшении неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ и не представил соответствующих доказательств, требование истца о взыскании неустойки является обоснованным и подлежит удовлетворению в заявленном размере.

Всего по результатам рассмотрения спора с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 340 496 руб., в том числе 90 496 руб. задолженности, 250 000 руб. неустойки.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 9 810 руб., уплачена истцом при подаче иска в сумме 11 252 руб. по платежному поручению от 04.02.2016 № 40. В соответствии со статьёй 110 АПК РФ государственная пошлина относится на ответчика, в связи с чем по результатам рассмотрения спора с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по ее уплате в сумме 9 810 руб., а излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 442 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании пункта 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования.

Взыскать с автономного учреждения Республики Хакасия «Саянлессервис» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 340 496 (триста сорок тысяч четыреста девяносто шесть) руб., в том числе 90 496 (девяносто тысяч четыреста девяносто шесть) руб. задолженности, 250 000 (двести пятьдесят тысяч) руб. неустойки, а также 9 810 (девять тысяч восемьсот десять) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

2. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 04.02.2016 № 40 государственную пошлину в сумме 1 442 (одна тысяча четыреста сорок два) руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Е.В. Ищенко