Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.П. Кирилловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Гранит» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Межрайонные распределительные электрические сети» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 260 625 руб.,

с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Муниципального образования Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Усть-Абаканский район и Муниципального ремонтно-строительного предприятия(ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – адвокат Артеменко И.А. по доверенности от 23.04.2015,

ответчика – ФИО2 по доверенности от 12.01.2015 № 1.

В судебном заседании 13.05.2015 объявлялся перерыв до 14.05.2015. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия 13 мая 2015 года.

Общество с ограниченной ответственностью «Гранит» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Межрайонные распределительные электрические сети» (далее ООО «МРЭС») о взыскании 260 625 руб., в том числе 175 000 руб. долга по арендной плате по договору субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 за период с августа 2014 г. по февраль 2015 г. и 85 625 руб. пени за просрочку внесения арендной платы за период с 06.08.2014 по 12.02.2015.

Определением суда от 27.04.2015 по ходатайству ответчика к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Муниципальное образование Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Усть-Абаканский район и Муниципальное ремонтно-строительное предприятие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца - Муниципальное образование Усть-Абаканский район в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования Усть-Абаканский район и Муниципальное ремонтно-строительное предприятие не явились в заседание суда.

На основании части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд рассмотрел дело в отсутствие третьих лиц.

Истец поддержал заявленные требования, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы. Истец пояснил, что договор субаренды заключен с соблюдением требований закона, по результатам проведенных торгов. Протокол по результатам торгов истец представить в дело не может. Договор заключен на срок менее года до 05 марта 2013 г. По истечении срока аренды субарендатор продолжал пользоваться нежилым помещением, 04.03.2013 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору субаренды о продлении договора на неопределенный срок. На основании статьи 622 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), если арендатор не возвратил арендованное имущество, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы.

Ответчик иск не признал, указав на то, что срок действия договора субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 истек 05.03.2013 и договор прекратил свое действие. Дополнительное соглашение к договору субаренды о продлении договора на неопределенный срок не соответствует части 2 статьи 615 ГК РФ, так как срок договора субаренды не может превышать срок договора аренды между Муниципальным ремонтно-строительным предприятием и ООО «Гранит», установленный до 01 июля 2015 г. Государственная регистрация договора субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 и дополнительного соглашения к нему не произведена, условия продления договора не согласованы с собственником муниципального имущества в лице Управления имущественных отношений администрации муниципального образования «Усть-Абаканский район». Ответчик полагает, что у истца не имеется оснований для взыскания с ООО «МРЭС» арендной платы по договору в размере 25 000 руб. в месяц, за пользованием помещением истец вправе требовать оплаты по другим основаниям и другой цене, исходя из того, что истец уплачивает арендную плату Муниципальному ремонтно-строительному предприятию в размере 7244 руб. за 804,5 кв.м.

Ответчик возразил против доводов истца о заключении договора субаренды по результатам торгов, пояснив, что информация о проведении конкурса была размещена на специализированном сайте, ООО «МРЭС» подавало заявку на участие в конкурсе, однако протокол по результатам торгов не был опубликован, в договоре субаренды отсутствует указание на то, что он заключен по результатам конкурса.

Кроме того, ответчик заявил, что в пункте 15 письма Федеральной антимонопольной службы от 24 апреля 2014 г. разъяснено, что минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее, чем три года. Это условие не соблюдено.

Заслушав пояснения истца и ответчика, исследовав представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

По данным выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество от 30 апреля 2015 г. № 19/010/001/2015-395, нежилой объект «Гаражи» общей площадью 804,5 кв.м. Литер В, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, Усть-Абаканский поссовет, пгт. Усть-Абакан, ул.Добровольского, строен. 10, принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию Усть-Абаканский район, право собственности зарегистрировано 12 мая 2010.

Указанный объект недвижимости «Гаражи» принадлежит на праве хозяйственного ведения Муниципальному ремонтно-строительному предприятию (далее Муниципальное РСП), право хозяйственного ведения зарегистрировано 10 июля 2010 г. В отношении названного объекта недвижимости зарегистрировано обременение правом аренды ООО «Гранит» на срок с 23.11.2010 до 01.07.2015 по договору аренды от 20.09.2010 и дополнительному соглашению от 05.07.2011.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 20.02.2012 по делу № А74-4875/11 установлено, что между ООО «Гранит» и Муниципальным РСП 11 февраля 2008 года заключен договор № 2 аренды нежилого помещения.

По условиям договора аренды № 2 от 11.02.2008 Муниципальное РСП - арендодатель передаёт за плату во временное пользование ООО «Гранит» - арендатору помещения под офис, гаражи и материальный склад, расположенные по адресу: пгт. Усть-Абакан, улица Добровольского, 10. Согласно пункту 2.1 договора аренды № 2, он заключен на срок до 31 декабря 2008.

20 сентября 2010 года Муниципальное РСП – арендодатель и ООО «Гранит» - арендатор заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель передаёт в аренду арендатору часть административного здания (помещения 1 и 2), гаражи, имеющие площадь 804,5 кв.м., и материальный склад, которые расположены

по адресу: Усть-Абаканский район, пгт. Усть-Абакан, улица Добровольского, строение 10. Согласно пункту 2.1 договора аренды, срок его действия устанавливается с 20.09.2010 по 20.109. 2059.

Пунктом 3.3.2 договора предусмотрено право арендатора предоставлять нежилые помещения в субаренду.

Указанный договор аренды 20.09.2010 согласован с Администрацией муниципального образования Усть-Абаканский район в лице руководителя Управления имущественных отношений, то есть договор заключен с согласия собственника муниципального недвижимого имущества, о чем свидетельствует отметка о согласовании на договоре.

Договор аренды от 20.09.2010 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 23.11.2010.

Дополнительным соглашением от 05.07.2011 к договору аренды от 20.09.2010, согласованным с Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Усть-Абаканский район, стороны внесли изменения в пункт 2.1 договора, изменив срок действия договора, и установив срок его действия с 20.09.2010 по 01.07.2015. Дополнительное соглашение от 05.07.2011 к договору аренды зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 28 июля 2011.

13 марта 2012 года ООО «Гранит» - арендодатель и ООО «Межрайонные распределительные электрические сети» - арендатор заключили договор субаренды нежилого помещения № 2, по условиям которого арендодатель обязался передать во временное пользование арендатору часть помещения, расположенного по адресу: Усть-Абаканский район, пгт. Усть-Абакан, улица Добровольского, строение 10, литер В гаражи, площадью 208,7 кв.м., согласно экспликации, являющейся неотъемлемой частью договора аренды.

В соответствии с пунктом 1.2 договора субаренды от 13.03.2012 он вступает в силу 13 марта 2012 г. и действует 11 месяцев 20 дней до 05 марта 2013 г.; договор подлежит согласованию Управлением имущественных отношений администрации муниципального образования Усть-Абаканский район.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 13.03.2012 с дополнением к нему от 13.03.2012 ООО «Гранит» передало во временное пользование ООО «МРЭС» часть нежилого помещения (гараж) площадью 208,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> строение 10, согласно плана-схемы (приложение № 1 к договору).

04 марта 2013 года ООО «Гранит» и ООО «Межрайонные распределительные электрические сети» заключили соглашение о продлении срока действия договора субаренды, в котором зафиксировали свое решение продлить договор субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 на неопределенный срок.

В соответствии с пунктами 4.1 и 4.4 договора субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 арендатор ООО «МРЭС» обязан ежемесячно, не позднее 05 числа каждого текущего месяца, уплачивать арендодателю фиксированную арендную плату путем внесения предоплаты за текущий месяц в размере 25 000 рублей за пользование арендуемым помещением.

В связи с неоплатой арендатором по договор субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 арендной платы за 5 месяцев 2014 года (с августа по декабрь 2014) истец направил ответчику претензию № 2 от 20.01.2015 с требованием погасить долг 125 000 рублей и с предупреждением о том, что будет вынужден обратиться в суд для взыскания задолженности и пени.

Неисполнение ответчиком обязательств по уплате арендной платы послужило основанием для обращения истца в суд с данным иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив требования истца и возражения ответчика, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

На основании договора аренды от 11.02.2008 и заключенного на новый срок договора аренды от 20.09.2010 между Муниципальным РСП и ООО «Гранит» возникли правоотношения по договору аренды зданий, которые урегулированы нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании договора субаренды нежилого помещения № 2 от 13.03.2012 между ООО «Гранит» и ООО «МРЭС» возникли правоотношения по договору субаренды нежилого помещения, которые урегулированы нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно статьям 650, 651 ГК РФ, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение; договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 10, 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (ВАС РФ) от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.

Согласно пункту 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Согласно ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» (Закон о защите конкуренции), которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закреплённого на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случае, предусмотренных данной статьёй.

Согласно пункту 1 части 3 названной статьи Закона о защите конкуренции, в порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

Частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что до 1 июля 2015 года разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных настоящей частью договоров аренды возможно на срок не более чем до 1 июля 2015 года.

Исходя из указанных норм Закона о защите конкуренции, разрешение законом заключения на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 настоящего Федерального закона и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого или среднего предпринимательства на срок действия данных договоров до 01 июля 2015 года, является соблюдением законодателем баланса интересов между интересами указанной категории хозяйствующих субъектов (их поддержки и развития) и целями защиты конкуренции.

На основе анализа приведенных норм закона арбитражный суд пришел к выводу, что в связи с заключением между ООО «Гранит» и Муниципальным РСП договора № 2 аренды нежилого помещения от 11.02.2008 новый договор аренды на новый срок между указанными лицами от 20.09.2010 заключен без нарушения норм закона.

В силу пунктов 3.3.2 и 3.3.3 договора аренды от 20.09.2010, согласованного с собственником, истец ООО «Гранит» вправе сдавать в субаренду муниципальное недвижимое имущество, переданное ему в хозяйственное ведение.

Поскольку ООО «Гранит» фактически являлось арендатором муниципальных объектов недвижимости с начала 2008 года, а 20.09.2010 договор аренды с ним был заключен на новый срок до 01.07.2015 в соответствии с требованиями статьи 54 Закона о защите конкуренции», наличие у него статуса арендатора муниципального имущества исключает установление судом нарушений требований Закона о защите конкуренции при передаче им в субаренду части нежилого помещения гаражей. Поэтому довод ответчика о заключении договора субаренды без проведения торгов в рамках данного спора суд признал не имеющим юридической значимости.

По истечении срока действия договора субаренды ответчик не возвратил истцу арендованное помещение гаражей, что не оспорил в судебном заседании. Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Договор субаренды между ООО «Гранит и ООО «МРЭС» от 13.03.2012 был заключен на срок менее 1 года и не требовал государственной регистрации.

Действие договора субаренды соглашением сторон от 04.03.2013 было возобновлено на неопределенный срок.

Доводы ответчика о прекращении договора субаренды и недействительности соглашения от 04.03.2013 суд признал несостоятельными, с учетом статьи 610 ГК РФ, в силу которой по договору аренды с неопределенным сроком каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В этих случаях, когда законом установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, договор по истечении предельного срока прекращается, а договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Возражения ответчика, основанные на пункте 15 письма Федеральной антимонопольной службы от 24 апреля 2014 г. суд отклонил как не применимое к спорной ситуации.

В соответствии со статей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом доказана передача в пользование ответчику помещения гаражей на условиях договора субаренды с обязательством уплатить ежемесячно арендную плату в размере 25 000 руб. в порядке предоплаты за текущий месяц.

Ответчик использование в спорный период с августа 2014 по февраль 2015 помещений, переданных в пользование по договору субаренды, не оспорил и не опроверг, факт исполнения обязательств по уплате арендной платы не доказал.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку задолженность ответчика перед истцом по арендной плате в заявленной сумме 175 000 руб. за период с августа 2014 по февраль 2015 не оплачена, требование истца о взыскании с ответчика арендной платы в указанной сумме обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку – пени 85 625 руб., начисленные на основании пункта 8.11 договора субаренды, за период просрочки внесения арендной платы с 06.08.2014 по 12.02.2015.

Пунктом 8.11. договора субаренды стороны предусмотрели ответственность арендатора и его обязанность уплатить пени при несвоевременном поступлении арендных платежей в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку факт просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы установлен судом при рассмотрении дела, требование истца о взыскании с ответчика неустойки является правомерным.

Проверив расчет неустойки, арбитражный суд установил, что он соответствует сумме задолженности, но истец неправильно определил период просрочки с 06.10.2014 и период с 06.01.2015.

В соответствии со статьей 193 Гражданского кодекса РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Учитывая условия пункта 4.4 договора субаренды и положения статьи 193 Гражданского кодекса РФ о переносе срока исполнения на первый рабочий день в случае, если день окончания срока приходится на выходной день, период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за октябрь 2014 должен исчисляться с 07.10.2014, а период просрочки исполнения обязательства по внесению арендной платы за январь 2015 должен исчисляться с 07.00.2015.

По расчету суда за указанные периоды пени составили:

За период с 07.10.2014 по 12.02.2015 (129 дн.)

25000р. х 0,5% х 129 дн. = 16125р.

За период с 07.01.2015 по 12.02.2015 (37 дн.)

25000р. х 0,5% х 37 дн. = 4625р.

В остальной части расчет пени суд признал правильным. Общая сумма пени за указанный истцом период, с учетом перерасчета суда, составляет 85 375 руб.

С учетом изложенного, требование о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению в сумме 85 375 руб. В остальной части не подлежит удовлетворению как необоснованное.

По результатам рассмотрения спора иск подлежит частичному удовлетворению в сумме 260 375 руб.

Государственная пошлина по иску 8213 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям: на истца – 8 руб. на ответчика - 8205 руб. Поскольку при обращении в арбитражный суд истец уплатил госпошлину в федеральный бюджет в размере 14 213 руб. платежными поручениями № 1 от 13.02.2015, № 1 от 11.03.2015, № 2 от 11.03.2015. С ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины 8205 рублей. Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российская Федерации.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Межрайонные распределительные электрические сети» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гранит» 260 375 (двести шестьдесят тысяч триста семьдесят пять) рублей, том числе долг по арендной плате 175 000 (сто семьдесят пять тысяч) рублей и неустойку 85 375 (восемьдесят пять тысяч триста семьдесят пять) рублей, а также расходы по уплате государственной пошлины 8205 (восемь тысяч двести пять) рублей. Отказать в удовлетворении остальной части иска.

2. Возвратить истцу обществу с ограниченной ответственностью «Гранит» из федерального бюджета государственную пошлину 6000 (шесть тысяч) рублей, излишне уплаченную платежным поручением № 1 от 11 марта 2015, подлинник которого возвратить истцу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия. Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Кириллова Н. П.