Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.А. Лукиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания В.М. Ким, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 380 561 руб. 05 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, коммерческий банк «Хакасский муниципальный банк» (общество с ограниченной ответственностью) (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО3 по доверенности от 08.06.2021,

ответчика – ФИО4 на основании доверенности от 12.04.2021.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании 380 561 руб. 05 коп. компенсации расходов на производство неотделимых улучшений арендованного имущества, расположенного по адресу: <...>, по договору аренды от 19.03.2018.

Третье лицо в судебное заседание не направило своих представителей, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте судебного разбирательства. Заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Информация о движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет http://kad.arbitr.ru.

В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие представителей третьего лица.

Представитель истца поддержал исковые требования, полагает, что произведенные работы являются неотделимыми улучшениями, считает, что правовых оснований для уведомления залогодержателя о производстве улучшений не имеется.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, указав со ссылкой на постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 на то, что истец произвел текущий ремонт, не являющийся неотделимыми улучшениями, поскольку к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Пояснил, что сторонами в пункте 4.2 договора согласовано, что стоимость именно неотделимых улучшений арендованного имущества возмещается арендатору только при условии прекращения договора аренды по вине арендодателя. Решением по делу №А74-6227/2019 установлено, что договор аренды от 19.03.2018 прекращен истечением срока своего действия, поскольку ни одна из сторон не выразила намерений его продления.

Заявил, что ответчик не давал согласия на производство неотделимых улучшений, кроме того, улучшения должны согласовываться с КБ «Хакасский муниципальный банк» (ООО), поскольку недвижимое имущество находится в залоге.

Считает, что представленный истцом договор от 27.03.2018 №02-18 заключен на текущий ремонт помещения, поэтому истец не доказал, что указанные в приложении к договору работы являются неотделимыми улучшениями. Пояснил, что договор подряда № 02-18 заключен 27.03.2018 и приложением № 1 к указанному договору 27.03.2018 сторонами уже произведен расчет работ и затрат, однако, истец не мог произвести какие-либо расчеты и затраты по ремонту 27.03.2018, поскольку у истца до 01.04.2018 отсутствовал доступ в спорное помещение. Пояснил, что помещение было передано истцу только 01.04.2018, что подтверждается актом приема-передачи. Согласно пункту 2.1 договора аренды от 19.03.2018 договор заключен до 27.03.2019 и вступает в силу с 01.04.2018. Ответчик считает, что договор подряда является мнимой сделкой, просит признать его ничтожным.

Третье лицо представило отзыв на иск, полагает иск не подлежащим удовлетворению, указало, что спорное здание является предметом залога по договору ипотеки, никаких неотделимых улучшений заложенного имущества истец с банком не согласовывал.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

19.03.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключён договор аренды производственного здания и земельного участка с правом выкупа, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду производственное здание общей площадью 486,6 кв.м., кадастровый номер 19:03:040602:959, и земельный участок общей площадью 1419 кв.м., кадастровый номер 19:03:040302:537, расположенные по адресу: <...>.

Согласно пункту 2.1 договор заключён на 360 дней до 27.03.2019 и вступает в силу с 01.04.2018. По истечении срока договора, если ни одна из сторон не уведомит другую об изменении условий договора, он продляется на тот же срок и на тех же условиях.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендодатель дает свое согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества без дополнительного получения письменного одобрения по каждому такому факту.

Согласно пункту 4.2 после прекращения договора по вине арендодателя он обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, подтвержденную соответствующими документами.

Актом от 01.04.2018 арендодатель передал арендатору производственное здание и земельный участок.

27.03.2018 между истцом (заказчик) и гражданином ФИО5 (подрядчик) заключен договор подряда на текущий ремонт помещения
№ 02-18, согласно которому подрядчик обязуется выполнить из материалов и с помощью оборудования заказчика работы по текущему ремонту помещения, расположенною по адресу: <...>, в соответствии с условиями настоящего договора, заданием заказчика и иными документами, являющимися приложениями к настоящему договору, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, в том числе восполнить недостающие материалы и оборудование, принять результат работ и уплатить обусловленную настоящим договором цену; виды работ и затрат по ремонту, производимые подрядчиком, устанавливаются в приложении № 1. являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 3.1 договора подряда стороны установили сроки работ: начало работ – 27.03.2018, окончание работ – 27.06.2018.

Приложением № 1 к договору подряда № 02-18 от 27.03.2018 на текущий ремонт помещения стороны определили наименование работ и затрат, количество, цену и их стоимость в общей сумме 349 567 руб. 60 коп.

Приложением №2 к договору стороны 07.05.2018 согласовали, что цена работ, подлежащая уплате подрядчику, увеличивается на стоимость приобретенного оборудования и материалов на сумму 30 993 руб. 45 коп.

29.06.2018 между заказчиком и подрядчиком подписан акт приемки выполненных работ и затрат.

Чеком №2000o4uyeb от 09.09.2020 истец перечислил ФИО5 380 561 руб. 05 коп. в качестве оплаты по договору подряда №02-18 от 27.03.2018.

Полагая, что ответчик обязан возместить стоимость неотделимых улучшений, истец направил ответчику претензию от 10.07.2020 об оплате 380 561 руб. 05 коп. Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды нежилого помещения и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

По смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду. Улучшением можно считать такое изменение свойств, характеристик имущества, которое повышает эффективность и (или) удобство его использования.

Неотделимость улучшений проявляется в том, что, если их демонтировать, помещение или здание, в котором они выполнены, будет повреждено.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, факт возвращения имущества арендодателю с неотделимыми улучшениями, действительная стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

Согласно правовой позиции, отраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2011 N 2856/11, улучшения, в том числе неотделимые, возникают, если в результате работ изменились (улучшились) качественные характеристики объекта, произошла его модернизация, а не просто замена существующего оборудования в помещении. Улучшение обычно выражается в новых дополнительных свойствах и качествах помещения, которые требуются арендатору.

Работы, направленные на профилактику возникновения и (или) на устранение недостатков, возникших при использовании помещения, относятся к текущему ремонту.

Приведение объекта аренды с помощью текущего и капитального ремонта в надлежащее состояние, соответствующее его предназначению и позволяющее арендатору его использовать в соответствии с договорными условиями, не равнозначно производству неотделимых улучшений.

Если в результате работ арендуемое помещение не приобретает новые свойства, его характеристики не повышаются, то неотделимые улучшения не возникают, даже если результат нельзя отделить без повреждения имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, то есть не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение арендатором всех предписаний о порядке пользования имуществом и его хранения, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом и не требующих капитального ремонта. Арендатор в этом отношении должен проявлять необходимую инициативу, заботливость, предусмотрительность и с этой целью производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Названные обязанности связаны с обязанностью арендатора вернуть арендодателю имущество в состоянии, требуемом законом.

Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.

Как следует из представленного истцом договора подряда на текущий ремонт помещения, предметом договора является обязательство подрядчика выполнить из материалов и с помощью оборудования заказчика работы по текущему ремонту помещения, расположенного по адресу: <...>. Виды работ и затрат по ремонту установлены в приложении №1, согласно которому сторонами предусмотрены демонтажные работы оконных блоков и плитки, отделочные работы: штукатурка стен и потолка, грунтовка, шпатлевка и окраска потолка, стен, окраска стен, откосов, дверей, облицовка стен керамической плитки, окраска плинтуса, столярные работы: установка оконных блоков, замена замков, изготовление и установка экрана на радиатор, сантехнические работы: монтаж и подключение умывальника, смесителя, монтаж трубопроводов ПВХ для холодной воды, врезка в действующую систему водоснабжения, электромонтажные работы: монтаж розеток, выключателей, демонтаж светильников, защитных автоматов, установка распределительного щитка, прочие работы.

Судом установлено, что истцом не доказан факт производства работ, в результате которых арендуемое помещение получило ряд неотделимых улучшений. Также не представлены доказательства того, что указанные истцом работы являются неотделимыми улучшениями. Истец документально не обосновал того, что указанные в приложении №1 к договору подряда работы являются улучшениями капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения, которые связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду.

Следует отметить, что согласно акту приема-передачи производственного здания и земельного участка от 01.04.2018 передаваемые ИП ФИО1 здание и земельный участок полностью соответствуют договору аренды, ИП ФИО1 не имеет каких-либо претензий к ИП ФИО2

В материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что арендатору был передан в аренду объект в ненадлежащем состоянии, не позволяющем арендатору его использовать в соответствии с договорными условиями.

Суд критически оценивает представленный истцом договор подряда на текущий ремонт помещения № 02-18 от 27.03.2018, поскольку указанный договор заключен и в приложении №1 согласованы перечень и стоимость работ до даты передачи объекта аренды ИП ФИО1 по акту приема-передачи производственного здания и земельного участка от 01.04.2018, следовательно, подрядчик не мог определить перечень необходимых работ, поскольку доступ в помещение отсутствовал.

Обосновывая свои требования, истец ссылается на пункт 4.2 договора аренды, согласно которому после прекращения договора по вине арендодателя, он обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, подтвержденную соответствующими документами.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.01.2020 по делу
№А74-6227/2019 установлено, что пунктом 2.1 договора установлено, что договор заключён на 360 дней до 27.03.2019 и вступает в силу с 01.04.2018. Уведомлением от 29.12.2018 арендодатель уведомил арендатора об отсутствии с его стороны намерения продлять арендные отношения сторон в рамках договора от 19.03.2018, в связи с чем просил в срок не позднее 01.04.2019 освободить арендуемое помещение и возвратить его арендодателю. Факт получения указанного письма арендатором подтверждается почтовым уведомлением и не оспаривается истцом. Арендодатель возражал против дальнейшего продолжения указанного договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, договор прекратил свое действие 27.03.2019 в связи с истечением срока, а не по вине арендодателя, что исключает применение пункта 4.2 договора аренды.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу о том, что истец не подтвердил факта проведения неотделимых улучшений спорного имущества в период действия заключенного с ответчиком договора аренды. Ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения характера произведенных работ истцом не заявлено.

По результатам рассмотрения спора суд пришел к выводу, что в удовлетворении иска следует отказать.

Государственная пошлина по делу составляет 10 611 руб., уплачена истцом квитанциями АО «Тинькофф банк» от 19.08.2020, от 30.12.2020.

В соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья М.А. Лукина