Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи С.М. Тропиной, при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Н.А. Ошаровой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) об истребовании из незаконного владения нежилого помещения с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, обязании освободить указанное нежилое помещение,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>), на стороне истца - индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО5 на основании доверенности от 25.12.2018,

ответчика – ФИО6 на основании доверенности от 10.01.2019,

третьего лица ФИО4 - ФИО5 на основании доверенности от 17.08.2018.

Индивидуальный предприниматель ФИО4 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 об истребовании из незаконного владения нежилого помещения с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенного по адресу: <...>, пом. 1Н, обязании освободить указанное нежилое помещение.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 28.11.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечена ФИО3.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.12.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен гражданин ФИО1.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 29.01.2019 удовлетворено заявление ФИО1 о процессуальном правопреемстве, по делу произведено процессуальное правопреемство, в связи с которым истцом по делу является индивидуальный предприниматель ФИО1. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, в обоснование заявленных требований указал, что ответчик занимает помещение, являющиеся собственностью ФИО1, без законных на то оснований, следовательно, он подлежит выселению. Истец пояснил, что ответчику неоднократно бывшим собственником ФИО4 направлялись уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке в связи с предстоящей продажей помещения. По мнению представителя истца, договор аренды с ответчиком является незаключенным, так как сторонами не согласовано существенное о размере арендной платы, следовательно, имущество подлежит истребованию по правилам виндикационного иска.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против предъявленных требований, по доводам, изложенным в отзыве на заявление, сослался на то, что вопреки требованиям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды нежилого помещения от 01.04.2018 стороны предусмотрели пункт 5.9 об одностороннем расторжении договора в связи с продажей арендуемого помещения.

Истец не согласен с доводами ответчика и считает, что ссылка ответчика на ничтожность пункта 5.9 договора, как противоречащего статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаконной и необоснованной, поскольку спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.

Третье лицо ФИО3, извещенное надлежащим образом о дате, времени и месте судебного разбирательства, представителя не направило, отзыв на заявление не представило.

Информация о времени и месте рассмотрения дела размещена на официальном сайте Арбитражного суда Республики Хакасия: http://khakasia.arbitr.ru, а также в общедоступном информационном сервисе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд признал третье лицо, надлежащим образом извещённым о дате, времени и месте судебного разбирательства и рассмотрел дело в его отсутствие.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Спорное нежилое помещение с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, находилось в собственности ФИО4 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № РУ 19304000-20 от 22.08.2008.

С 13.12.2018 собственником нежилого помещения общей площадью 102,6 кв.м., с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», пом. 1Н, 1 этаж, является ФИО1.

Из материалов дела усматривается, что между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендатор) 01.01.2012 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения №№ 1, 4, 6-11, общей площадью 102,6 кв.м., расположенные на первом этаже в магазине общей площадью 280 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», литера А, с договорной арендной платой 10 000 руб. в месяц (пункт 1.1 договора). Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата, размеры которой оговорены пунктом 1.1. договора производится арендодателю в форме предоплаты не позднее 30 числа текущего месяца. Арендуемая площадь предоставляется для организации предпринимательской деятельности. Срок действия договора установлен до 01.01.2015 - 36 месяцев со дня подписания договора (пункт 5.1 договора).

Ввиду того, что арендодателем ФИО4 принято решение о выделе помещения из здания, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А» с кадастровом номером 19:03:040205:492, с целью исполнения данного решения и присвоения новых адресов указанному выше объекту между предпринимателем ФИО4 и предпринимателем ФИО3 подписано соглашение от 21.06.2018 о расторжении указанного договора аренды нежилого помещения от 01.01.2012, согласно пункту 3 которого договор считается расторгнутым с момента подписания данного соглашения сторонами.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) 01.04.2018 заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», с договорной арендой платой (пункт 1.1 договора). Арендуемая площадь предоставляется для организации предпринимательской деятельности (пункты 1.2.-1.3 договора). Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата, размеры которой оговорены пунктом 1.1. договора производится арендодателю в форме предоплаты не позднее 30 числа текущего месяца.

Пунктами 4.2, 5.6 в случае просрочки по указанному договору арендных платежей, платежей по электроэнергии и коммунальным услугам более 14 календарных дней арендодатель вправе расторгнуть с арендатором договор в одностороннем порядке. Согласно пункту 5.1 срок действия договора установлен в течение 11 месяцев со дня подписания данного договора. При условии соблюдения всех требований договора арендатор имеет преимущественное право на продление договора (пункт 5.8 договора).

В соответствии с пунктом 5.9 договора арендодатель имеет право в особых случаях (продажа сдаваемого в аренду помещения), расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, предупредив об этом арендатора письменно или устно не позднее одного месяца до объявленной даты расторжения договора.

Факт пользования индивидуальным предпринимателем ФИО2 спорным помещением ответчиком не оспаривался.

В материалы дела в качестве доказательств подтверждающих перечисление ФИО2 арендной платы представлены: платежная квитанция от 29.03.2018 № 000322 на сумму 30 000 руб., платежная квитанция от 27.06.2018 № 000323 на сумму 30 000 руб., кассовый чек от 17.08.2018 на сумму 10 000 руб., извещения на получение денежного перевода от ФИО2 от 01.09.2018 на сумму 10 000 руб., от 02.10.2018 на сумму 10 000 руб., от 06.11.2018 на сумму 10 000 руб.

На основании заявления ФИО4 (рег. № 172 от 08.05.2018), решения собственника о выделе помещения от 17.04.2018 и иных документов распоряжением Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости г. Саяногорска от 31.05.2018 № 1340 объектам недвижимости – нежилым помещениям, расположенным в нежилом здании с кадастровом номером 19:03:040205:492 по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», присвоены новые адреса, в том числе спорному нежилому помещению общей площадью 102,6 кв.м. присвоен адрес – Российская Федерация, Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», помещение 1Н.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупатель) 01.06.2018 подписан предварительный договор купли-продажи спорного нежилого помещения.

На основании пункта 5.9 договора аренды от 01.04.2018, арендодателем ФИО4 06.07.2018 направлено в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018, в связи с ремонтом и продажей сдаваемого в аренду нежилого помещения, в уведомлении указано, что договор аренды прекращает своё действие и считается расторгнутым с 08.08.2018. Данное уведомление вручено арендатору ФИО2 16.08.2018, что подтверждается официальными сведениями с сайта Почты России и не оспаривалось ответчиком.

Кроме того, данное уведомление направлено ФИО2 телеграммой от 09.07.2018, в которой ФИО4 просил арендатора ФИО2 освободить и передать арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии 08.08.2018.

Индивидуальным предпринимателем ФИО4 08.08.2018 направлена в адрес индивидуального предпринимателя ФИО2 претензия с требованием незамедлительного погашения задолженности по арендной плате в размере 360 000 руб.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости 24.07.2018 спорному объекту присвоен кадастровый номер 19:03:040205:6324, установлена кадастровая стоимость в размере 2 917 853 руб. 71 коп.

Как следует из материалов дела индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор)21.06.2018 в одностороннем порядке подписан договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель индивидуальный предприниматель ФИО4 передает без акта приема передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение 1 Н,общей площадью 102,6 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», кадастровый номер 19:03:040205:6324, с договорной арендной платой 10 000 руб. в месяц (пункт 1.1 договора).

По условиям договора арендодатель предоставляет в аренду площади общего пользования. Арендуемая площадь предоставляется для организации предпринимательской деятельности. Указанное помещение принадлежит арендодателю на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № РУ 19304000-20 от 22.08.2008 (пункты 1.2. - 1.4 договора). Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата, размеры которой оговорены пунктом 1.1. договора производится арендодателю в форме предоплаты не позднее 30 числа текущего месяца. Срок действия договора 36 месяцев со дня подписания договора (пункт 5.1 договора).

Указанный договор подписан в одностороннем порядке ФИО2 и направлен для подписания ФИО4

Письмом от 16.08.2018 ФИО4 возвратил в адрес ФИО2 договор аренды от 21.06.2018, в котором указал, что отказывается от подписания договора, поскольку не согласен с его условиями.

В материалы дела также представлена копия договора аренды нежилого помещения находящегося в собственности арендодателя от 21.06.2018 подписанного индивидуальным предпринимателем ФИО4 (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор), по условиям которого арендодатель индивидуальный предприниматель ФИО4 передает, без акта приема передачи, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 102,6 кв.м., помещения № 1, 4, 6-11, расположенные на первом этаже в магазине общей площадью 280 кв.м., по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», кадастровый номер 19:03:040205:492, с договорной арендной платой 10 000 руб. в месяц (пункт 1.1 договора).

Уведомлением Саяногорского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 25.10.2018 № КУВД-001/2018-2142150/2 до 22.04.2019 приостановлена регистрация ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости – в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 19:03:040205:492, расположенного по адресу: 655603, Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», в связи с заявлением ФИО2 от 22.10.2018 № КУВД-001/2018-5459810.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия от 15.11.2018 № КУВД-001/2018-6225680/1 15.11.2018 в ЕГРН внесена запись о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости зарегистрированного 24.07.2018 № 19:03:040205:6324-19/023/2018-1 без личного участия собственника (его законного представителя) о внесении поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО4 (продавец) и индивидуальным предпринимателемФИО1 (покупатель) 10.08.2018 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателянежилое помещениеобщей площадью 102,6 кв.м., с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», пом. 1Н, 1 этаж, а покупатель обязуется принять его и оплатить в соответствии с условиями договора (пункт 1.1 договора).

Пунктом 1.4. договора установлено, что по согласованию сторон продавец продает покупателю нежилое помещение стоимостью 11 000 000 руб. Денежная сумма, составляющая цену нежилого помещения, оплачивается покупателем поэтапно, не позднее 31.12.2020 (пункт 2.1. договора). Стороны пришли к соглашению, что по настоящему договору нежилое помещение переходит в залог продавцу до полной оплаты денежной суммы в размере 11 000 000 руб.(пункт 2.2. договора).

Договор купли-продажи от 10.08.2018 зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 13.12.2018, произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорное нежилое помещение (номер записи гос. регистрации 19:03:040205:6324-19/027/2018-3).

Как следует из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 17.12.2018 № КУВИ-001/2018-15971740, ФИО1 является правообладателем нежилого помещения общей площадью 102,6 кв.м., с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», пом. 1Н, 1 этаж.

Поскольку на момент подачи настоящего искового заявления спорное помещение не было освобождено ответчиком, полагая, что ответчик использует спорное помещение в отсутствие каких-либо правовых оснований, ссылаясь в обоснование заявленных требований на положения статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами. При этом данная статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указано, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца законного титула на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, а также утрату истцом фактического владения вещью и нахождение ее в чужом незаконном владении.

С учетом вышеизложенного избранный истцом способ защиты нарушенного права предполагает доказывание одновременно ряда условий: наличие у истца законного титула на истребуемое имущество (право собственности или иного вещного права) обладающее индивидуально-определенными признаками, фактическая утрата владения данным имуществом истцом и нахождение его в чужом незаконном владении (обладание ответчиком вещью без надлежащего правового основания, либо по порочному основанию приобретения).

При недоказанности хотя бы одного обстоятельства виндикационный иск удовлетворению не подлежит. При этом право на виндикацию принадлежит собственнику (законному владельцу), утратившему владение вещью. Возврат вещи указанному лицу предполагает, что оно ранее вступило во владение вещью, которая впоследствии выбыла из его владения помимо его воли.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания по виндикационному иску возлагается на истца.

При этом правовая квалификация заявленного требования относится к компетенции суда. При этом суд не связан с обязательным применением указанных стороной норм материального права и устанавливает наличие или отсутствие материальных оснований для удовлетворения иска исходя из обстоятельств конкретного дела, а также по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам (абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО4 и индивидуальным предпринимателем ФИО2 01.04.2018 заключен договор аренды нежилого помещения, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что существенными условиями договора являются, в том числе, и все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В договоре аренды стороны не согласовали, условие об арендной плате. Вместе с тем, ответчик вносил ежемесячные платежи по договору аренды в размере 10 000 рублей. Истец платежи в указанной сумме принимал, тем самым соглашался с размером арендной платы, вносимой ответчиком. Данное обстоятельство сторонами не опровергнуто. Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается материалами дела, доказательств возврата имущества ответчиком истцу в материалы дела не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Договор аренды от 01.04.2018 не был изменен по инициативе арендодателя.

В пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Установленный пунктом 5.1. договора срок его действия 11 месяцев, истекает 28 февраля 2019 года.

Арендодателем ФИО4 06.07.2018 направлено в адрес ФИО2 уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.04.2018, в связи с ремонтом и продажей сдаваемого в аренду нежилого помещения, в уведомлении указано, что договор аренды прекращает своё действие и считается расторгнутым с 08.08.2018. Данное уведомление вручено арендатору ФИО2 16.08.2018 (сведения официального сайта Почты России). Кроме того, данное уведомление направлено ФИО2 телеграммой от 09.07.2018, в которой также указано, что ФИО4 просит арендатора ФИО2 освободить и передать арендодателю арендуемое помещение в исправном состоянии 08.08.2018.

Таким образом, действие договора аренды от 01.04.2018 в отношении спорного объекта недвижимого имущества прекратилось до обращения ФИО4 в арбитражный суд с требованием о выселении.

В случае прекращения договора аренды здания или сооружения в соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю также по передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 5.7 договора арендатор обязан по окончании срока действия договора, а также в случае его досрочного расторжения, вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии.

Поскольку договор аренды от 01.04.2018 прекращен, ответчик обязан вернуть переданное по договору имущество арендодателю.

Договор аренды нежилого помещения от 21.06.2018, на который ссылается ответчик, не прошел государственную регистрацию. ФИО4 также отрицал факт подписания им данного договора, указывая на то обстоятельство, чтоадрес спорного объекта нежилого помещения и его кадастровый номер, указанные в договоре не являются достоверными, поскольку на дату составления договора (21.06.2018) на основании распоряжения Департамента архитектуры, градостроительства и недвижимости г. Саяногорска от 31.05.2018 № 1340 спорному нежилому помещению присвоен иной адрес: Российская Федерация, Республика Хакасия, г. Саяногорск, Заводской мкр-н, д. 43 «А», помещение 1Н., и кадастровый номер объекта - 19:03:040205:6324.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даны следующие разъяснения. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд не может согласиться с доводами ответчика о правомерном пользовании на сегодняшний день спорным нежилым помещением, и полагает фактические требования истца о возврате ему спорного нежилого помещения обоснованным в силу следующего.

В связи с заключением договора купли-продажи в отношении спорного нежилого помещения произошла перемена собственника и арендодателя по договору аренды, соответственно (ФИО4 на ФИО1). Право собственности на спорное нежилое здание зарегистрировано за ФИО1 13.12.2018.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Возврат арендованного имущества первоначальному арендодателю - ФИО4 не производился. Следовательно, к истцу ФИО1 перешло право требовать от ответчика возврата арендованного по договору от 01.04.2018 имущества и соответствующая обязанность ответчика вернуть данное имущество собственнику имущества (истцу), учитывая, что действие договора аренды от 01.04.2018 прекратилось до вступления ФИО1 в права собственника.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик занимает помещение, являющиеся собственностью ФИО1, без законных на то оснований, следовательно, он подлежит выселению. При этом правила статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению, поскольку в данном случае, имущество из владения ФИО4 помимо его воле не выбывало, в передано ответчику по договору аренды.

Факт дальнейшего использования ответчиком имущества и внесения арендной платы за пользование не влияет на вывод суд о том, что договорные отношения сторон окончены.

Приведенный в отзыве ответчика аргумент о несоответствии пункта 5.9 договора аренды от 01.04.2018 положениям статьи 617 Гражданского кодекса о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, подлежит отклонению.

Статья 617 Гражданского кодекса не содержит явно выраженного запрета сторонам договора установить иное, законодательное регулирование арендных правоотношений прямо допускает право сторон устанавливать по собственному усмотрению случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 2 статьи 450, статья 619 Гражданского кодекса), положения пункта 5.9 договора аренды от 01.04.2018 направлены на обеспечение баланса интересов сторон. Само по себе отличие условий пункта 5.9 спорного договора от нормы статьи 617 Гражданского кодекса не может служить основанием для признания этих условий недействительными (статья 168 Гражданского кодекса).

Таким образом, доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, основаны на неверном толковании действующего законодательства, поэтому судом отклоняются как несостоятельные.

Доказательства возврата спорного имущества после прекращения договора суду не представлены.

Учитывая изложенное, требование ФИО1 об обязании индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить нежилое помещение,с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 6000 рублей, которая уплачена истцом при обращении в арбитражный суд чеком-ордером от 16.08.2018 и в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 31 589 руб. подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск: обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить нежилое помещение с кадастровым номером 19:03:040205:6324, расположенное по адресу: <...>, пом. 1Н.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 (шесть тысяч) рублей расходов по государственной пошлине, уплаченной чеком-ордером от 16.08.2018.

3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 589 (тридцать одна тысяча пятьсот восемьдесят девять) руб., уплаченную чеком-ордером от 16.08.2018.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина