Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания И.В. Надеевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***> ОГРНИП <***>)

к администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконным решения от 24.10.2016 №312 и обязании устранить нарушение,

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО2 по доверенности от 16.11.2016,

ответчика – ФИО3 по доверенности № 3786 от 30.12.2016.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением к администрации города Абакана о признании незаконным решения от 24.10.2016 № 312 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка»

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика возражал против предъявленных требований, по основаниям указанным в отзыве. Пояснил, что в соответствии с пунктом 6.3 Правил землепользования и застройки города Абакана, утверждённых решением Абаканского городского Совета депутатов от 25.09.2007 года № 411, виды разрешённого использования устанавливаются с учётом функционального использования объектов градостроительной деятельности. Актом от 06.10.2016 № 472-В установлено, что на земельном участке расположен гаражный комплекс, осуществляется ремонт и продажа автомобилей и запасных частей, следовательно, не соответствует установленному разрешённому использованию земельного участка. Руководствуясь сведениями, полученными в результате обследования земельного участка, Правилами землепользования и застройки города Абакана, администрация города Абакана решением от 24.10.2016 № 312 установила для спорного земельного участка вид разрешённого использования «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». В данном случае изменение вида разрешённого использования земельного участка произошло в границах уже установленной ранее территориальной зоны, которая в качестве разрешённого содержит рассматриваемый вид разрешённого использования. Также истец считает, что действовал в рамках условий договора аренды (пункт 6.3. договора), на момент обращения истца с заявлением о выкупе, фактическое использование земельного участка осуществлялось под торговую деятельность и в целях устранения несоответствия принято оспариваемое решение.

При рассмотрении настоящего дела арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании договора купли-продажи от 01.10.2003, договора купли-продажи от 26.04.2004 за истцом 11.05.2004 зарегистрировано право собственности на гараж с мастерской Литер В7В8, расположенный по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.05.2004.

Заключением № 37 от 25.03.2004 земельному участку был присвоен адрес - ул. Советская, 182Д.

30.03.2004 истец обратился в администрацию г. Абакана с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду сроком на 5 лет.

27.05.2004 постановлением Мэра г. Абакана № 890 земельный участок площадью 6403 кв.м. по ул. Советская, 182Д, предоставлен истцу в аренду для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской, заключён договор аренды № АФ07473.

26.08.2010 от истца поступило заявление о расторжении договора аренды№ АФ07473 и предоставлении земельного участка на новый срок.

09.06.2010 постановлением Мэра г. Абакана № 1017 прекращены обязательства по договору аренды №АФ07473, земельный участок площадью 5307 кв.м. с кадастровым номером 19:01:160103:1057 по ул. Советская, 182Д, предоставлен в аренду, заключён договор аренды № АФ23568.

Земельный участок, площадью 5307 кв.м., с кадастровым номером 19:01:160103:1057, поставлен на кадастровый учёт 04.03.2010 с видом разрешённого использования для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской.

Впоследствии площадь земельного участка уточнена и составила 5283 кв.м., изменился кадастровый номер - 19:01:160103:118, вид разрешённого использования не изменялся.

28.01.2016 от истца поступило заявление о расторжении указанного договора аренды и предоставлении земельного участка на новый срок.

В настоящий момент земельный участок, площадью 5283 кв.м., с кадастровым номером 19:01:160103:118, расположенный по адресу: <...>, предоставлен истцу на основании договора аренды от 15.02.2016 № АФ31253 для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской (литера В7В8) (п. 1.1 договора аренды).

Согласно пункту 1.2 договора аренды от 15.02.2016 № АФ31253 определен вид разрешённого использования земельного участка - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

28.09.2016 от истца поступило заявление о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

Специалистами департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана проведено обследование спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт от 06.10.2016 № 472-В, в котором указано, что на земельном участке расположен гаражный комплекс, осуществляется ремонт и продажа автомобилей и запасных частей.

24.10.2016 Главой города Абакана принято постановление № 312 об установлении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118, в соответствии с которым установлен вид разрешённого использования - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 27.10.2016 №1900/16-151295, разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118, «для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской (литера В7В8)», кадастровая стоимость земельного участка составляет 26 548 290 руб. 09 коп.

Администрацией города Абакана составлен проект договора купли-продажи земельного участка от 26.10.2016 № 4531, в котором цена выкупа земельного участка указана в размере 663 707 руб. 25 коп. (26 548 290 руб. 09 коп. (КС) х 2,5%).

Заявитель отказался от подписания договора купли-продажи по указанной цене.

Полагая, что оспариваемое решение принято с нарушением требований пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя на выкуп земельного участка, индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев дело в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

Из содержания статьи 198, частей 4, 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что для признания решений, действий (бездействия) незаконными суду необходимо установить их несоответствие закону и факт нарушения оспариваемыми решениями и действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя. При отсутствии одного из условий оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

В соответствии со статьёй 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалование действий возможно в пределах трёхмесячного срока с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав.

Заявителем не пропущен срок для обращения в арбитражный суд, поскольку оспариваемое постановление принято 24.10.2016, заявитель обратился в арбитражный суд 24.11.2016 в пределах трёхмесячного срока.

Как следует из материалов дела, решениями Совета депутатов г. Абакана от 18.06.2013 № 544, от 22.09.2015 № 266 утверждены правила землепользования и застройки г. Абакана.

Согласно градостроительному регламенту, являющемуся составной частью Правил, спорный земельный участок расположен в зоне, обозначенной П-2 – Зона производственных предприятий III класса опасности. Основные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства, включённые в зону П-2: металлургические, машиностроительные и металлообрабатывающие предприятия и производства; производства строительной промышленности; производства по обработке древесины; текстильные производства и производства легкой промышленности; производства по обработке животных продуктов; производства по обработке пищевых продуктов и вкусовых веществ; склады, причалы и места перегрузки и хранения грузов, производства фумигации грузов и судов, газовой дезинфекции, дератизации и дезинсекции; канализационные очистные сооружения; реконструкция или перепрофилирование существующих предприятий, направленные на снижение класса вредности; коммерческие гаражи наземные и подземные минимальной площадью земельного участка 11,5 кв. м; автобусные, троллейбусные парки; парки грузового автомобильного транспорта; таксопарки, предоставление в аренду автомобилей; авторемонтные предприятия; станции технического обслуживания автомобилей; производственные предприятия и склады V - IV класса опасности; объекты коммунального назначения.

В соответствии с фрагментом схемы градостроительного зонирования правил землепользования правил землепользования и застройки г. Абакана, утверждённых решением Совета депутатов г. Абакана от 18.06.2013 № 544, от 22.09.2015 № 266 участок по адресу: <...>, расположен в градостроительной зоне П-2 «Зона производственных предприятий III класса опасности».

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами то обстоятельство, что ИП ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118 по договору от участка от 15.02.2016 № АФ31253. Указанный земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской.

Поводом для обращения заявителя в суд с настоящим требованием послужило изменение администрацией города Абакана вида разрешенного использования земельного участка, арендуемого обществом, после обращения ИП ФИО1 с заявлением о выкупе земельного участка.

Арбитражный суд пришел к выводу об избрании заявителем надлежащего способа защиты нарушенного права, путем оспаривания в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановления органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка. При этом суд учитывает то, что при наличии между сторонами гражданского-правовых отношений, вытекающих из договора аренды земельного участка, администрация города Абакана, в рамках публично-властных полномочий, вынесла ненормативный акт без предъявления к ИП ФИО1 в установленном порядке требований об изменении условий гражданско-правового договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельных участков являются собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В данном случае спорный земельный участок предоставлен истцу на основании договора аренды от 15.02.2016 № АФ31253 для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской (литера В7В8) на срок до 15.02.2065.

В связи с формированием земельного участка по заявлению самого заявителя администрация на момент предоставления его в аренду заявителю утвердила вид его разрешённого использования с учётом функционального назначения расположенных на нем объектов и предполагаемого вида осуществляемой деятельности.

В соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от 27.10.2016 разрешённое использование земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118, «для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской (литера В7В8)», поставлен на государственный кадастровый учёт 21.06.2004.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Истец как арендатор не вправе изменять договор в одностороннем порядке и не может обязать администрацию, выступающую арендодателем по договору аренды, изменить вид разрешенного использования арендованного земельного участка по выбору арендатора.

Предметом договора от 15.02.2016 № АФ31253 является земельный участок с кадастровым номером 19:01:160103:118 с видом разрешенного использования «для эксплуатации и обслуживания гаража с мастерской (литера В7В8)».

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, установленных Правилами для зоны П-2, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не выражена. Доказательства обратного суду не представлены.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, администрация как арендодатель земельного участка не вправе в одностороннем порядке без изменения условий договора изменять в административном порядке вид разрешенного использования.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В силу пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Аналогичного содержания норма, закрепляющая свободный выбор, без дополнительных разрешений и процедур согласования, любого вида разрешённого использования из предусмотренных зонированием территорий видов, сформулирована в части 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Представленные в материалы дела акт от 06.10.2016 № 472-В, составленный специалистами Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, в котором указано, что на земельном участке расположен гаражный комплекс, осуществляется ремонт и продажа автомобилей и запасных частей, договор аренды №01-08\2014-К, подтверждающий передачу имущества, принадлежавшего истцу, расположенное на спорном земельном участке, в субаренду ООО «КАМСС-Сервис», выписка из ЕГРЮЛ с сайта ФНС России о видах экономической деятельности ООО «КАМСС-Сервис», фотокопии помещений, не могут являться законным основанием для изменения арендодателем в административном порядке вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке без изменения условий договора.

Учитывая изложенные обстоятельства, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение от 24.10.2016 № 312 «Об установлении вида разрешённого использования земельного участка», принято в нарушение требований пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ и пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя индивидуального предпринимателя ФИО1 на распоряжение и пользование арендованным земельным участком, поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло значительное увеличение его кадастровой стоимости, влияющей как на размер арендной платы, так и на размер выкупной цены.

В целях устранения нарушений прав заявителя следует обязать администрацию города Абакана совершить действия, направленные на восстановление положения существовавшего до издания решения от 24.10.2016 № 312, путём обращения в орган кадастрового учёта для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118.

Государственная пошлина по делу составляет 300 руб. и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. Поскольку при обращении в суд заявитель уплатил государственную пошлину в полном объёме, с ответчика в пользу заявителя подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Руководствуясь статьями 110, 198-201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить заявление:

признать незаконным решение администрации города Абакана от 24.10.2016 № 312 об установлении для земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118 площадью 5283 кв.м, расположенного по адресу: <...> вида разрешённого использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Обязать администрацию города Абакана совершить действия, направленные на восстановление положения индивидуального предпринимателя ФИО1, существовавшего до издания решения от 24.10.2016 № 312, путём обращения в орган кадастрового учёта для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 19:01:160103:118.

2. Взыскать с администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 300 (триста) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение в части пункта 1 подлежит немедленному исполнению.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н.Ю.Ишь