Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола помощником судьи Чугуновой Н.Ю. рассмотрел в судебном заседании дело по иску некоммерческой организации «Республиканский фонд жилищного строительства», г. Абакан

к Департаменту градостроительства архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, г. Абакан,

к администрации города Абакана, г. Абакан,

об изменении условий договора аренды земельного участка.

при участии в судебном заседании:

от истца – генерального директора ФИО1 (приказ № 1 от 03.01.2002); представителя ФИО2 по доверенности от 07.08.2007;

от ответчика ДГАЗ администрации г. Абакана – представителя ФИО3 по доверенности от 27.12.2006;

от ответчика администрации г. Абакана – представителя ФИО3 по доверенности от 27.12.2006.

Некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана об изменении пунктов 1.1. и 2.2. договора аренды земельного участка № АЮ11310 от 03.08.2006.

Впоследствии истец уточнил, что просит внести изменения только в пункт 1.1. договора, изложенный в редакции: «Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (в дальнейшем именуемый участок), кадастровый номер 19:01:03 01 08:0059, общей площадью 1588 кв.м. (категория земель – земли поселений), кадастровый план 03 01 08, кадастровая стоимость 7 067 235 руб. 20 коп., расположенный по адресу: <...>, для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома (в дальнейшем именуемый объект) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение 1)»

и изложить его в следующей редакции:

Пункт 1.1. Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (в дальнейшем именуемый участок), кадастровый номер 19:01:03 01 08:0059, общей площадью 1588 кв.м. (категория земель – земли поселений), кадастровый план 03 01 08, кадастровая стоимость 7 067 235руб.20коп., расположенный по адресу: <...>, для строительства шестиэтажного многоквартирного жилого дома с размещенными на первом этаже помещениями офисов (в дальнейшем именуемый объект) в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение 1).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 06 сентября 2007 года к участию в деле в качестве другого ответчика привлечена администрация города Абакана.

В обоснование исковых требований истец сослался на следующие обстоятельства:

02.06.2005 некоммерческой организацией «Республиканский фонд жилищного строительства» заключен с ГОУ «Хакасский государственный университет» договор о совместной деятельности, наделяющий НО «РФЖС» обязанностями заказчика по строительству двух многоквартирных домов по ул.ФИО5 в г.Абакане.

По заявке НО «РФЖС» ООО «Архстрой Енисей», в лице директора ФИО4, выполнило проект шестиэтажного многоквартрного жилого дома для строительства по адресу: Абакан, ФИО5 154.

Часть земельного участка для строительства половины дома по адресу: <...> (блок-секция № 2) приобретена в собственность НО «Республиканский фонд жилищного строительства» (свидетельство 19 АА № 037104 от 14.11.2005, 19 АА № 037613). На приобретённом земельном участке осуществлён снос частных жилых домов № 144 и № 146.

Приобретение права на аренду земельного участка для строительства второй половины жилого дома (блок-секция № 1) возможно было только по итогам участия в аукционе.

17.10.2005 на Градостроительном совете при департаменте градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации г. Абакана был рассмотрен эскизный вариант проекта застройки 3 жилого района 7-го микрорайона г.Абакана, согласно которому внутри квартала предлагалось разместить 2 шестиэтажных дома.

По мнению истца, при изготовлении протокола Градостроительного совета вместо 6-ти этажных жилых домов ошибочно указаны 5-ти этажные жилые дома. На основании данного протокола был объявлен аукцион на право аренды земельного участка под размещение пятиэтажного дома.

Единственным участником аукциона явилась НО «РФЖС», в связи с чем, аукцион признан несостоявшимся и договор аренды земельного участка заключен с НО «РФЖС» на право аренды земельного участка под строительство пятиэтажного жилого дома.

Истец, имея на руках проект на строительство 6-ти этажного дома, состоящего из 2-х блок-секций, получил 06 сентября 2006 года разрешение на строительство «нулевого цикла» первой блоксекции пятиэтажного дома (на арендованном земельном участке) и 26.12.2006 получено разрешение на строительство второй блоксекции шестиэтажного дома с встроенным магазином продовольственных товаров (на собственной земле).

Истец указал, что неоднократные его обращения в Департамент ГАЗ администрации г.Абакана с просьбой разрешить строительство 1-ой блоксекции в виде шестиэтажного жилого дома со ссылками на единый проект жилого дома и целесообразность строительства шести этажей вместо пяти, не дали результата.

В связи с чем, в адрес департамента было направлено соглашение об изменении договора, на которое ответ не был получен.

Истец считает, что департамент злоупотребляет своим правом, поскольку ничто не препятствует размещению шестиэтажного дома в виде 2-х блоксекций по адресу: ФИО5, 154. Между тем, размещение 5-ти этажного дома вместо 6-ти этажного повлечет увеличение затрат застройщика, а также удорожание цены объекта, что негативно скажется на правах граждан, участвующих в долевом строительстве жилья.

В судебном заседании 24.10.2007 истец привёл дополнительные доводы, указав, что пояснительная записка, которая предоставлялась участникам конкурса на право заключения договора аренды, содержит технико-экономические показатели жилого дома, которые соответствуют параметром строительства именно 6-этажного дома, в связи с чем, истец полагал, что на земельном участке администрацией допускается строительство шестиэтажного дома.

Возможность строительства на арендованном земельном участке шестиэтажной блоксекции, по мнению истца, также подтверждается заключением экспертов ГУП РХ «Институт «Абакангражданпроект», которые пояснили, что все технические регламенты при возведении 6-ти этажного дома на данном земельном участке будут соблюдены.

В качестве правового основания иска истцом указаны статья 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик иск не признал, так как считает, что некоммерческая организация «РФЖС» добровольно и намеренно получала все необходимые документы на строительство 5-этажного дома. И только после самовольной постройки 6-этажного дома, истец просит внести изменения во все технические документы о постройке на 6-этажный дом. Ссылку истца на ошибки в указании этажности при проведении конкурса, ответчик считает несостоятельной, поскольку истец сам написал заявление на получение архитектурно-планировочного задания, где указал, что АПЗ испрашивается на 5-этажный дом, а не 6-этажный дом. Представитель ответчиков считает, что НО «РФЖС» добровольно заключила договор аренды земельного участка на предложенных условиях.

Кроме того, представитель ответчиков заявил, что договор аренды земельного участка заключен по результатам объявленного конкурса на строительство именно 5-ти этажного дома, в связи с чем, изменения в договор относительно этажности дома не могут быть внесены, так как изменение предмета аукциона после его проведения не представляется возможным.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей истца и ответчиков, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

10 октября 2002 года постановлением мэра города Абакана № 1548 утверждён акт выбора земельного участка площадью 13000кв.м. в 7 микрорайоне третьего жилого района города Абакана, в котором заказчиком по строительству объектов определено ГОУ «Хакасский государственный университет» на срок три года.

02 июня 2005 года НО «Республиканский фонд жилищного строительства» заключён договор с ГОУ «Хакасский государственный университет» договор о совместной деятельности, наделяющий НО «Республиканский фонд жилищного строительства» обязанностями заказчика по строительству двух многоквартирных жилых домов по улице ФИО5.

Часть земельного участка для строительства половины дома по адресу: <...>, приобретена в собственность НО «Республиканский фонд жилищного строительства», что подтверждается свидетельствами 19 АА № 037104 от 14.11.2005, 19 АА № 037613). На приобретённом земельном участке осуществлён снос частных жилых домов, дома № 144 и № 146.

Администрация города Абакана 28.06.2006 опубликовала в газете «Абакан» выпуск № 19 извещение о проведении аукциона № 13 по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков в городе Абакане, среди которых указан лот № 2 «Право на заключение договора аренды земельного участка под размещение пятиэтажного многоквартирного жилого дома по улице Богдана Хмельницкого, № 154, в городе Абакане».

На основании протокола заседания комиссии по аукциону № 13 от 28 июля 2006 года торги признаны несостоявшимися в связи с участием в аукционе менее двух участников.

03 августа 2006 года муниципальное образование г. Абакан (арендодатель) и некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» (арендатор) заключили договор земельного участка № АЮ11310.

По условиям указанного договора арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, с кадастровым номером 19:01:03 01 08:0059, общей площадью 1588кв.м. (категория земель – земли поселений), кадастровый квартал – 03 01 08, кадастровой стоимостью 7 067 235руб.20коп., расположенный по адресу: <...>, для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома.

Письмом № 525 от 08.08.2006 некоммерческая организация «Республиканский фонд жилищного строительства» просила рассмотреть возможность размещения шестиэтажного жилого дома.

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства города Абакана 04.09.2006 был направлен отказ в размещении шестиэтажного дома, поскольку право на заключение договора аренды земельного участка по ул. ФИО5 в 7 микрорайоне третьего жилого района приобретено НО «Республиканский фонд жилищного строительства» на аукционе, а предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка с определенным размещенным использованием – для строительства пятиэтажного многоквартирного жилого дома.

Письмом № 547 от 22.08.2006 НО «Республиканский фонд жилищного строительства» просила выдать архитектурно-планировочное задание на проектирование пятиэтажного жилого дома.

30 августа 2006 года Департаментом ГАЗ администрации города Абакана было выдано архитектурно-планировочное задание № 161 на размещение пятиэтажного жилого дома на земельном участке, расположенном по адресу: ул. ФИО5, 154.

Письмом № 565 от 30.08.2006 НО «Республиканский фонд жилищного строительства» просила выдать архитектурно-плановое задание на проектирование шестиэтажного жилого дома на земельном участке, принадлежащем фонду.

Письмом № 566 от 30.08.2006 НО «Республиканский фонд жилищного строительства» просила выдать разрешение на строительство нулевого цикла шестиэтажного жилого дома на земельном участке, принадлежащем фонду, и примыкающему к земельному участку, предоставленному фонду в аренду, согласно аукциону. Постановлением мэра города Абакана № 1733 от 06.09.2006 было разрешено НО «Республиканский фонд жилищного строительства» строительство нулевого цикла пятиэтажного жилого дома.

14 сентября 2006 года (письмо исх. № 4116) Департаментом ГАЗ истцу направлен ответ на письма №№ 565, 566, в котором сообщил, что ему необходимо представить проектную документацию, согласованную в установленном порядке и правоустанавливающие документы на земельный участок.

26 сентября 2006 года истец обратился с письмом (исх. № 610) к заместителю мэра города Абакана, за разрешением использовать земельный участок, расположенный по адресу: <...>, и ул. ФИО5, 146, под строительство 6 этажного жилого дома с магазином продовольственных товаров и офисами, согласно утверждённого генплана застройки 7 микрорайона третьего жилого района.

10 октября 2006 года истец обратился с письмом (исх. № 643) к заместителю мэра города Абакана, с просьбой объединить два земельных участка, принадлежащих НО «Республиканский фонд жилищного строительства» на праве собственности, расположенных по адресу: <...>, с изменением вида функционального назначения, и установить его для целей многоквартирного строительства, а также изменить конфигурацию вновь образованного земельного участка для возможности размещения второй блок секции 6 этажного жилого дома по адресу: <...>.

31 октября 2006 года Департаментом ГАЗ было выдано Архитектурно-плановое задание № 199 на строительство шестиэтажного многоквартирного жилого дома (на собственной земле Фонда).

30.07.2007 истец направил в Департамент ГАЗ администрации г.Абакана предложение об изменении условий договора аренды земельного участка, в частности, п.1.1 договора и п. 2.2 договора.

Не получив ответа в установленный срок, истец обратился с иском в суд.

Оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению в связи со следующим:

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменён по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях предусмотренных законом или договором.

Истец, заявляя требование об изменении договора аренды земельного участка, ссылается на ст. 451 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ регламентировано, что договор также может быть изменен или расторгнут в связи с существенным изменением обстоятельств. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Истец не обосновал и не представил доказательств того, что после заключения договора аренды земельного участка имело место существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Истец не сослался на какие-либо другие законы, которые бы регламентировали возможность изменения договора аренды земельного участка в рассматриваемом случае. Сам договор также не содержит положений, позволяющих изменить его условия по требованию одной стороны.

Доводы истца сводятся к необходимости изменения в договоре аренды земельного участка, предоставленного для строительства дома, этажности дома (с 5-ти на 6-ти этажный), а также необходимости расположения на 1 этаже дома офисных помещений.

Между тем, изменения в договор, которые истец просит внести, не связаны с земельными правоотношениями, не влияют ни на площадь, ни на конфигурацию земельного участка, предоставленного по договору.

Статья 40 Градостроительного кодекса РФ, на которую также сослался истец, также не может быть применена. Данная норма предоставляет право правообладателей земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки, обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Как усматривается из материалов дела, истец не просит внести изменения в договор относительно площади или конфигурации земельного участка, предоставленного ему по договору аренды от 03 августа 2006 года.

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к выводу, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В связи с отсутствием оснований для внесения изменений в договор аренды, в удовлетворении иска следует отказать.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 2 000руб. и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и не подлежит взысканию в связи с её уплатой.

Руководствуясь статьями 110, 166 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд или путём подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия А.А. Федулкина