Гражданский кодекс часть 1

Открытое акционерное общество «Хлеб» (далее ОАО «Хлеб») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО5 (далее ИП ФИО1) о взыскании задолженности по договору аренды № 2/АР/2007 от 22.01.2007 в сумме 384 929 руб., включающей 360000 руб. основного долга по арендной плате и 24 929 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением арбитражного суда от 03.10.2008 года указанное исковое заявление принято к производству.

Определением суда от 16.10.2008 года дело назначено к судебному разбирательству на 10.11.2008.

12 ноября 2008 ответчик предприниматель ФИО1 направил в суд ходатайство об отложении судебного разбирательства с копией паспорта ФИО1, выданного 09.08.2007 (т.1 л.д. 69), в связи с чем суд в определении от 13.11.2008 установил настоящую фамилию ответчика - ФИО1.

Определением суда от 13.11.2008 года судебное разбирательство отложено на 20.11.2008.

В судебном заседании 27 ноября 2008 года арбитражный суд на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принял заявление истца об уменьшении размера исковых требований до 323830 руб., включающих 306600 руб. основного долга по арендной плате по договору № 2/АР/2007 от 22.01.2007 и 17230 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 27.11.2008 судебное разбирательство отложено на 10 декабря 2008 года.

В судебном заседании 10.12.2008 в соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 17 декабря 2008 года в связи с удовлетворением ходатайства истца о вызове свидетеля ФИО4 и ходатайства ответчика о вызове свидетеля ФИО6

В заседание суда 17.12.2008 вызванный свидетель ФИО6 не явился без объяснения причин.

Представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на то, что ответчик не исполнил договорных обязательств по уплате арендной платы за пользование движимым и недвижимым имуществом, переданным в аренду по договору № 2/АР/2007 от 22.01.2007.

Истец отказался от ранее высказанного намерения провести экспертизу работ по ремонту кровли, так как произвел осмотр кровли и установил, что ремонт не производился. В доказательство отсутствия ремонта истец представил фотодокументы.

Представитель ответчика подтвердил заключение договора аренды № 2/АР/2007 от 22.01.2007 и получение в пользование имущества по акту № 1/07. Однако иск не признал, ссылаясь на то, что согласно пунктам 2.1.3 и 2.1.7 договора аренды арендодатель принял на себя обязательства устранить замечания арендатора по имуществу и производить капитальный ремонт по графику, согласованному с арендатором. На основании пункта 3.1.2 договора арендная плата начисляется с момента полного выполнения арендодателем пункта 2.1.3. Арендодатель нарушил договор, не выполнил пункт 2.1.3, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 328 Гражданского кодекса РФ арендатор приостановил исполнение своего обязательства по оплате арендной платы.

Кроме того, согласно акту от 28.03.2007, арендодатель готов рассмотреть вопрос по согласованию сметной документации по устранению оговоренных в акте замечаний в счет арендной платы, а согласно письму генерального директора ОАО «Хлеб» ФИО7 от 22.01.2008, арендодатель согласился зачесть в счет арендной платы сумму 270000 руб. за проведенный ремонт кровли. С учетом этого, ответчик считает, что у истца не возникло право требования с ответчика арендной платы.

Ответчик заявил, что ООО «СтроимВместе» не проводило ремонта кровли, поэтому он не настаивает на вызове свидетеля ФИО8 для удостоверения факта проведения ремонта на 270000 рублей. Ответчик заявил, что капитальный ремонт кровли на площади 220 кв.м. был выполнен ООО «Болат» по договору в декабре 2007 года.

В заседании суда 17 декабря 2008 года свидетель ФИО4 пояснил, что использует помещение в административно-производственном корпусе по договору субаренды; кровля всего здания протекает в нескольких местах; ремонт кровли административно-производственного корпусаа был произведен частично на площади 4 кв.м. в месте установки оборудования для приема сигналов сотовой связи. Он также заявил, что предприниматель ФИО1 просила его провести срочно ремонт кровли на площади 220 кв.м., но ремонт не произведен.

Представитель истца не согласился с возражениями ответчика, заявив, что арендодатель не принимал на себя обязательств по ремонту кровли. Наоборот, представленные доказательства свидетельствуют о намерении арендатора самостоятельно провести ремонт кровли, однако ремонт кровли арендатор не выполнил, следовательно нет оснований для приостановления исполнении его обязательства по статье 328 Гражданского кодекса РФ. Ответчик заявил, что 05.04.2007 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому претензий арендатора нет, в связи с чем арендная плата подлежит уплате в полном объеме и в сроки, предусмотренные договором.

Заслушав устные пояснения сторон и свидетеля, исследовав письменные доказательства, представленные в дело, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора:

22 января 2007 года ОАО Хлеб» - арендодатель и предприниматель ФИО9 - арендатор заключили договор аренды имущественного комплекса Майнского Хлебозавода № 2/АР/2007 (т. 1 л. д. 34-38).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды имущественного комплекса Майнского Хлебозавода № 2/АР/2007 от 22.01.2007 (далее «договор аренды от 22.01.2007») арендодатель обязался предоставить арендатору за арендную плату во временное владение и пользование имущественного комплекса Майнского Хлебозавода – филиала ОАО «Хлеб» (далее имущество), расположенное по адресу: <...>, в составе согласно приложению к договору. Приложение №1 (акт №1/07 от «__» января 2007 года «О приеме-передаче имущественного комплекса Майнского Хлебозавода»; копии технических паспортов передаваемого имущества, документ, подтверждающий право подписи на заключение договора), включающее в себя состав и характеристики имущества, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Согласно пунктам 2.1.3 и 2.1.7 договора аренды от 22.01.2007, арендодатель обязался устранить замечания арендатора по имуществу, согласно данному договору (приложение №3), а также производить капитальный ремонт согласно графику (приложение №4) в сроки, согласованные с арендатором.

В соответствии с пунктами 2.2.1, 2.2.3, 2.2.4 договора аренды от 22.01.2007 арендатор принял на себя обязательства использовать имущество по прямому назначению, указанному в пункте 1.3 договора; обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт имущества и инженерно-технических коммуникаций за свой счет; своевременно оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора.

В доказательство передачи ответчику в пользование своего движимого и недвижимого имущества истец представил в дело свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (административно-производственный корпус, земельный участок, гараж, проходную с магазином) серия 19 АА № 011789 (т. 1 л.д. 28), серия 19 АА № 011791 (т. 1 л.д. 29), серия 19 АА № 011820 (т. 1 л.д. 30), серия 19 АА № 011790 (т. 1 л.д. 31), а также акт № 1/07 от 20.01.2007 о приеме передаче имущественного комплекса «Майнский Хлебозавод» филиал ОАО «Хлеб», подписанный истцом и ответчиком.

Как видно из акта № 1/07 от 20.01.2007, в нем перечислены 92 наименования имущества, в составе которого ответчик принял от истца административно-производственный корпус, земельный участок, гараж, проходную с магазином, торговые киоски, гаражи металлические, технологическое оборудование, инвентарь.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 22.01.2007, он заключен сроком с 22.01.2007 до полного расторжения по условиям, предусмотренным пунктом 4.1.1 договора.

С учетом положений части 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью, и отсутствия в деле доказательств, подтверждающих регистрацию права собственности ОАО «Хлеб» на объект недвижимости «имущественный комплекс Майнского Хлебозавода», арбитражный суд на основании части 3 статьи 421 Гражданского кодекса РФ пришел к выводу, что договор аренды от 22.01.2007 следует оценить как смешанный договор с элементами договора аренды движимого имущества (статья 606 Гражданского кодекса РФ), договора аренды недвижимого имущества - зданий и сооружений, земельного участка (статьи 130, 651 Гражданского кодекса РФ), который заключен на неопределенный срок (часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ когда срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке и на условиях, определённых договором аренды.

Пунктом 3.1.1 договора аренды от 22.01.2007 определена стоимость арендной платы в размере 20000 руб. в месяц.

Согласно пунктам 3.1.2 и 3.4 указанного договора, арендная плата начисляется с момента полного выполнения арендодателем пункта 2.1.3 и оформлена дополнительным соглашением (приложением №5); арендатор перечисляет арендную плату не позднее 15 числа каждого месяца на расчётный счет, либо в кассу арендодателя. При этом пунктом 3.1.3 договора аренду от 22.01.2007 установлено условие о том, что арендная плата первые три месяца не вносится в кассу арендодателя, делится на последующие девять месяцев.

05 апреля 2007 года стороны подписали дополнительное соглашение №2/2007 к договору аренды имущественного комплекса Майнского Хлебозавода № 2/АР/2007 от 05.04.2007, в котором указали, что комиссией арендодателя и арендатора был составлен и подписан акт осмотра административного здания Майнского хлебозавода от 28.03.2007, в котором были отражены все замечания арендатора согласно пункту 2.1.3 договора; на основании акта от 28.03.2007 арендодатель готов рассмотреть вопрос по согласованию сметной документации по устранению оговоренных в акте от 28.03.2007 замечаний в счет арендной платы.

Пунктом 2 дополнительного соглашения №2/2007 стороны определили: претензии арендатора по пунктам 2.1.3 и 2.1.2 договора №2/АР/2007 больше не имеют места быть, следовательно, в соответствии с пунктом 3.1.2 договора №2/АР/2007 арендная плата подлежит уплате арендодателю в полном объеме и сроки, оговоренные в пунктах 3.1.1, 3.1.3, 3.4 договора аренды №2/АР/2007.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Как следует из представленных ответчиком документов, ответчик, действуя в соответствии с дополнительным соглашением от 05.04.2007, оплатил арендодателю - истцу арендную плата истцу в сумме 53400 руб. 06 сентября 2007 года, что подтверждает квитанция к приходному кассовому ордеру № 6914 от 06.09.2007.

04.03.2008 года ОАО «Хлеб» направило ответчику письмо с требованием уплаты задолженности по арендной плате, в котором просило считать досрочно расторгнутым договор аренды от 22.07.2007 по причине систематических нарушений арендатором условий договора.

Доказательств расторжения договора аренды от 22.01.2007 в порядке, установленном пунктами 4.1.1., 4.3, 4.4, 4.5 договора, сторонами не представлено.

Доказательств уплаты арендной платы ежемесячно в размере 20000 руб., предусмотренном договором, ответчик в дело не представил, заявив в суде об о нарушении договора арендодателем и отсутствии у арендодателя права требовать взыскания арендной платы .

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценив возражения ответчика предпринимателя ФИО1 об отсутствии у истца права требовать уплаты арендной платы и оснований для удовлетворения иска, арбитражный суд признал их несостоятельными, поскольку они противоречат условиям дополнительного соглашения №2/2007 от 05.04.2007. В пункте 2 указанного дополнительного соглашения ответчик – арендатор подтвердил отсутствие претензий к арендодателю и безусловно обязался оплачивать арендную плату в порядке, определенном пунктами 3.1.1, 3.1.3, 3.4 договора аренды №2/АР/2007.

Доводы ответчика о том, что на основании пункта 1 дополнительного соглашения №2/2007 от 05.04.2007 и письма генерального директора ОАО «Хлеб» ФИО7 от 22.01.2008 арендодатель обязан провести зачет расходов на ремонт согласно акту о недостатках от 28.03.2007 в счет арендной платы, не могут быть приняты, так как ответчик не доказал факт своих расходов на проведение ремонта кровли в размере 270000 рублей, либо в иной сумме.

Доводы ответчика о произведенных расходах на ремонт кровли административно-производственного корпуса опровергаются представленными ответчиком фотографиями, а также пояснения свидетеля ФИО4, который подтвердил наличие многочисленных течей кровли на момент рассмотрении данного дела в суде, а также обращение ответчика к нему с просьбой сделать ремонт кровли на площади 220 кв.м. за несколько дней до проведения заседания суда в декабре 2008 года.

Представитель ответчика в заседании суда 17.12.2008 подтвердил то, что ремонт кровли по ранее представленному договору №013 без даты с ООО «СтроимВместе» фактически не проводился.

Доводы представителя ответчика о расходах ответчика на ремонт кровли административно-производственного корпуса по договору без номера и без даты с ООО «Болат» не подтверждены сметой капитального ремонта, актами приемки выполненных работ, истца права требовать уплаты арендной платы и но..2007 в порядке, установленном пунктами 4.1.1.,

считать досрочно расторгну платежными документами на оплату выполненных работ, и фотографиями отремонтированной кровли.

Представленный ответчиком в дело акт от 28.03.2007 подтверждает наличие недостатков переданного в аренду здания административно-производственного корпуса. Однако, в дело не представлено доказательств того, что устранение этих недостатков требует капитального ремонта кровли, а арендодатель принял на себя обязательство выполнить капитальный ремонт кровли.

По мнению суда, пункт 1 дополнительного соглашения №2/2007 от 05.04.2007 и письмо генерального директора ОАО «Хлеб» ФИО7 от 22.01.2008 дают основание сделать вывод о том, что арендодатель выразил волю на согласование сметной документации по устранению недостатков, оговоренных в акте от 28.03.2007, в счет арендной платы, на зачет стоимости фактически проведенного ремонта в счет арендной платы.

При рассмотрении данного дела установлено, что арендатор согласование сметной документации по устранению недостатков, оговоренных в акте от 28.03.2007, с арендодателем не произвел, фактически ремонт не произвел, свои расходы на устранение недостатков не доказал ни в какой сумме.

В связи с изложенным, доводы ответчика о правомерном приостановлении им исполнения обязательства по оплате арендной платы до выполнения арендодателем обязательства по капитальному ремонту кровли арбитражный суд признал необоснованными.

Права арендатора, возникающие в связи с обнаружением недостатков переданного в аренду имущества, определены частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ. Однако ответчик не использовал эти права: не потребовал от арендодателя устранения недостатков, снижения размера арендной платы, возмещения своих расходов на устранение недостатков; не потребовал досрочного расторжения договора аренды; не удержал сумму понесенных расходов из арендной платы после предварительного уведомления арендодателя. При таких условиях возражения ответчика не могут служить основание для отказа в удовлетворении иска.

Поскольку неисполнение ответчиком обязательств по оплате аренды подтверждается материалами дела, возражения ответчика признаны судом необоснованными, требование истца о взыскании арендной платы в сумме 306600 руб. по договору аренды № 2/АР/2007 от 22.01.2007 является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Истец требует взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 17230 руб. за период просрочки с 22.05.2007 по 22.09.2008.

На основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств

Так как суд установил просрочку исполнения обязательства по ежемесячной уплате арендной платы со стороны арендатора и наличие задолженности, требование истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами является правомерным.

Проверив расчет процентов (т.1 л.д. 42-44), арбитражный суд установил, что истец начислил проценты на сумму долга без учета налогов, правильно определил период просрочки, применил верную ставку процентов – 11% годовых. Проверив начисление процентов, с учетом оплаты арендной платы в размере 53400 руб. 06.09.2007, арбитражный суд признал начисление процентов по статье 395 Гражданского кодекса РФ в сумме 17230 руб. за период просрочки с 22.05.2007 по 22.09.2008. правильным и обоснованным. Исходя из этого, исковое требование о взыскании процентов подлежит удовлетворению в заявленном размере.

На основании изложенного арбитражный суд признал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объёме.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 7976 руб. 60 коп. и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. Поскольку истец при подаче иска оплатил государственную пошлину в сумме 9198 руб. 58 коп. платёжным поручением № 602 от 16.09.2008, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 7976 руб. 60 коп. расходов по уплате государственной пошлины. Излишне уплаченная госпошлина в размере 1221 руб. 98 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 307, 309, 310, 606, 610, 614, 650, 654 Гражданского Кодекса Российской Федерации, статьями 102, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск удовлетворить. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, п. Усть-Абакан, в пользу открытого акционерного общества «Хлеб», <...> (триста двадцать три тысячи восемьсот тридцать) руб., в том числе: 306600 (триста шесть тысяч шестьсот) руб. основного долга за аренду имущества, 17230 (семнадцать тысяч двести тридцать) руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также 7976 (семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) руб. 60 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

2. Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ возвратить открытому акционерному обществу «Хлеб», г. Абакан, из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1221 руб. 98 коп., излишне уплаченную платёжным поручением № 602 от 16.09.2008, подлинник которого остается в деле. Выдать справку.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, или путем подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия Н.П. Конохова