Гражданский кодекс часть 1

с участием в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчиковобщества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности»,

при участии представителей:

истца – ФИО1 на основании доверенности от 15.05.2013 №111,

ответчика КМЭ администрации г. Абакана – ФИО2 на основании доверенности от 09.01.2014,

ответчика Администрации г. Абакана – ФИО2 по доверенности от 15.01.2014 № 73.

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковыми заявлениями:

- к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласии при заключении договора купли-продажи нежилого помещения № 90Н общей площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, с учётом уточнения, принятого определением от 21.11.2013 (дело № А74-2461/2013);

- к Администрации города Абакана об обязании произвести зачёт стоимости затрат по произведённым неотделимым улучшениям нежилого помещения № 90Н, расположенного по адресу: <...>, в размере 2 400 000 рублей в счёт оплаты выкупной стоимости указанного нежилого помещения по договору купли-продажи муниципального имущества от 09.01.2013 (дело №А74-6233/2013).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21.01.2014 дела № А74-2461/2013 и №А74-6233/2013 объединены в одно производство с присвоением делу номера № А74-2461/2013.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки собственности».

Определением арбитражного суда от 23 мая 2014 года приняты уточнения заявленных требований в части требования об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, в итоге истец просил:

- исключить из договора пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3.;

- в пункте 2.1. договора цифры и слова «36 721 000 (тридцать шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча)» заменить цифрами и словами «32 800 000 (тридцать два миллиона восемьсот тысяч)»;

- в пункте 2.2. договора цифры и слова «на основании отчета об оценке рыночной стоимости от № 744-18/12» заменить цифрами и словами «на основании отчета № 93-Н/12 от 25.12.2012»;

- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: «Оплата за нежилое
помещение покупателем с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений,
которые были определены на основании экспертного заключения № Э/701-39/14 от
30.04.2014. производится в следующем порядке»;

- пункт 2.3. договора изменить: «Стоимость нежилого помещения за вычетом стоимости неотделимых улучшений, составляющая 30 130 000 (тридцать миллионов сто
тридцать тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение № 1 к договору), путем внесения
ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3-2.3.10 настоящего
договора»;

- в пункте 3.1. договора цифры «0,1» заменить цифрами «0,03».

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования, просил:

- исключить пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3;

- в пункте 2.1. договора цифры и слова «36 721 000 (тридцать шесть миллионов семьсот двадцать одна тысяча)» заменить, цифрами и словами «32 800 000 (тридцать два миллиона восемьсот тысяч)»;

- в пункте 2.2. договора цифры и слова «на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 744-18/12» заменить цифрами и словами «на основании отчёта от 25.12.2012№ 93-Н/12»;

- пункт 2.3. договора изложить в следующей редакции: «На основании п. 6 ст. 5
Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения
недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов
Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами
малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации» средства, затраченные ООО «ВСК-
Фотон» на производство неотделимых улучшений нежилого помещения в сумме
2 420 000 (два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей засчитываются в счёт
оплаты стоимости цены нежилого помещения». Оплата за нежилое помещение Покупателем производится в следующем порядке»;

- пункт 2.3.2. изменить: «Оставшаяся стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 30 380 000 (тридцать миллионов триста восемьдесят тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

- в пункте 3.1. договора цифры «0,1» заменить цифрами «0,03».

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял заявление истца об уточнении исковых требований

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ и указывает, что Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения установил выкупную цену выше рыночной, в том числе без учёта того, что общество осуществило реконструкцию выкупаемого имущества на сумму 1 218 513 рублей, а потому цена спорного помещения подлежит уменьшению на стоимость произведённых неотделимых улучшений.

Представитель ответчиков возражал против изложения спорных пунктов на условиях истца, сослался на бездоказательность доводов истца относительно недостоверности экспертного заключения от 05.11.2013 № 168/13.

Представитель истца заявил ходатайство о проведении экспертизы отчёта от 05.11.2013 № 168/13, составленного экспертом общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости» ФИО3, полученного в рамках назначенной судом экспертизы определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по настоящему делу.

Ходатайство мотивировано тем, что по результатам рассмотрения жалобы ООО «ВСК-Фотон» на ФИО3 по составленному им отчёту от 05.11.2013 № 168/13 дисциплинарным комитетом некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» принято решение о применении в отношении ФИО3 меры дисциплинарного воздействия в виде предупреждения о недопущении выявленных нарушений законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Рассмотрев ходатайство о проведении экспертизы отчёта, арбитражный суд пришёл к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения в связи с недоказанностью истцом нарушений экспертом действующего законодательства при проведении экспертизы в рамках настоящего дела. Истцом не представлено решение о привлечении ФИО3 в дисциплинарной ответственности, на которое ссылается истец в обоснование заявленного ходатайства. Выписка из протокола от 22.04.2014 № 47 заседания дисциплинарного комитета некоммерческого партнёрства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (т.6, л.д. 58) не содержит перечня нарушений, допущенных при составлении отчёта, и выводов относительно нарушений, повлиявших на определение в отчёте итоговой рыночной величины стоимости спорного объекта недвижимости.

Поскольку третье лицо в судебное заседание не явилось, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Согласно выписке из технического паспорта, составленного ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 29.08.2001, объект недвижимости (административное помещение по адресу: <...>, помещение 90Н) имеет площадь 619,2 кв.м. Помещение выделено в натуре согласно заключению проектного отдела РУТИ от 12.04.2002 (т. 7, л.д. 84).

Между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» (арендатор) 12.04.2004заключён договор аренды № 348, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 584,7 кв.м по адресу: <...>, от помещения 89Н, под магазин, на срок до 01.01.2012 (т. 7, л.д. 75).

Общество с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон (перенаниматель) 01.03.2005 заключили соглашение о перенайме № 142 (т. 7, л.д. 7).

Постановлением мэра горда Абакана от 22.06.2004 № 1077 утверждён акт выбора и обследования места предварительного размещения объекта «Реконструкция помещений продуктового магазина путём пристройки для размещения в ней кафетерия по ул. Маршала Жукова, 18» (т. 7, л.д. 67).

Между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» 22.07.2004 заключён договор (в редакции дополнительных соглашений от 17.09.2004 и от 25.02.2005), предметом которого является производство реконструкции нежилого помещения, расположенного по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане. Срок завершения работ – не позднее 31.12.2004. В соответствии с пунктом 3.1. договора вознаграждение за выполнение реконструкции, а также компенсация расходов по реконструкции в виде денежных средств обществу не выплачивается (т. 7, л.д. 52).

В соответствии с распоряжением мэра г. Абакана от 23.07.2004 № 380р обществу с ограниченной ответственностью «Восточно-Сибирская компания» разрешено проведение капитального ремонта общедомовых систем водо- теплоснабжения и канализации, проходящих по подвальному помещению по ул. Маршала Жукова,18, с компенсацией затрат общества путём освобождения от уплаты арендных платежей на сумму фактически понесённых затрат в соответствии с утверждённой сметой, актом формы КС-2, справкой формы КС-3 (т. 8, л.д. 37).

Согласно постановлению мэра города Абакана от 22.11.2004 № 2065 Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана разрешена реконструкция помещения 90Н, расположенного в жилом здании по ул. Маршала Жукова, 18, под магазин продовольственных товаров с кафетерием (т.7, л.д. 64).

Согласно техническому паспорту, составленному ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 11.01.2005, объект недвижимости (продовольственный магазин с кафетерием по адресу: <...>, помещение 90Н) имеет площадь 502,1 кв.м. Технический паспорт содержит отметку о том, что разрешение на перепланировку помещения № 90Н не предъявлено (т. 7, л.д. 2-8, 42-51).

Между обществом с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» и индивидуальным предпринимателем ФИО4 01.08.2004 заключён договор подряда (в редакции дополнительного соглашения от 25.02.2005), предметом которого является выполнение работ по реконструкции продовольственного магазина с кафетерием, расположенным по ул. Маршала Жукова, 18, в г. Абакане (т. 7, л.д. 57-59).

Согласно локальному сметному расчёту стоимость работ по договору подряда от 01.08.2004 составляет 1 218 513 рублей (т. 6, л.д. 92-100).

По акту приёма-передачи от 30.11.2005 общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» передало комитету муниципальной экономики администрации города Абакана в муниципальную собственность вновь созданное в результате реконструкции пристроенное помещение (часть помещения литер 90Н часть №№ 68, 69, 72, 75 (1 этаж) по экспликации), расположенное по ул. Маршала Жукова, в г. Абакане, общей площадью 135, 6 кв., стоимостью 600 000 рублей (т. 5, л.д. 36).

Согласно расходным кассовым ордерам от 15.03.2005 № ФТ00012, от 21.06.2005 № ФТ00035, от 21.11.2005 № ФТ00056 ОО «ВСК-Фотон» оплатило индивидуальному предпринимателю ФИО4 1 218 513 рублей по договору от 01.08.2004 за реконструкцию продовольственного магазина с кафетерием по ул. Маршала Жукова, 18, г. Абакане, расположенным по ул. (т. 6, л.д. 127-129).

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» в письме (т. 5, л.д. 23) сообщило комитету муниципальной экономики администрации города Абакана о том, что общая стоимость затрат на увеличение площади магазина по адресу: <...>, составляет 600 000 рублей.

Постановлением мэра города Абакана от 18.11.2005 № 2182 (т. 7, л.д. 56) утверждён акт от 17.11.2005 (т. 7, л.д. 60) приёмки в эксплуатацию магазина продовольственных товаров с кафетерием после реконструкции помещений № 90Н по ул. Маршала Жукова, 18, общей площадью 720,3 кв.м.

За муниципальным образованием город Абакана 17.01.2006 зарегистрировано право собственности на магазин продовольственных товаров с кафетерием площадью 720,3 кв.м, расположенный по адресу: <...> (свидетельство серии 19АА № 041863) (т. 7, л.д. 27).

Согласно выписке из технического паспорта, составленного ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 31.01.2006, объект недвижимости (магазин продовольственных товаров с кафетерием по адресу: <...>, помещение 90Н) имеет площадь 720,3 кв.м, перепланировка согласована ДГАЗ 20.03.2006 (т. 7, л.д. 87).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» (арендатор) 01.12.2005 заключили договор аренды № 348 (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 720,3 кв.м под магазин продовольственных товаров с кафетерием. Согласно пункту 1.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 05.04.2011) срок аренды устанавливается 01.12.2005 по 01.07.2015. По акту приёма-передачи от 01.12.2005 года помещение передано в аренду обществу с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» (т. 1, л.д. 109-114). Договор аренды и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы 06.06.2006 и 07.06.2011, что подтверждается отметкой о государственной регистрации сделки.

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 23.03.2006 выдано разрешительное заключение на перепланировку нежилого здания (90Н), расположенного на 1 этаже жилого дома № 18 по ул. Маршала Жукова (т. 7, л.д. 65).

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» 22.12.2009 обратилось в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Просил согласовать условия о купле-продаже (т. 6, л.д. 64).

В письме от 28.12.2009 № 8893 обществу отказано в приобретении в собственность помещения по причине включения спорного помещения в утверждённый постановлением мэра г. Абакана от 21.11.2008 № 2137 Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства (т. 6, л.д. 65).

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» в 2012 года вновь обратилось в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о намерении реализовать право на приобретение нежилого помещения площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 № 2710 утверждены условия приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 90Н, в соответствии с приложением, согласно которому цена продажи имущества – 36 721 000 рублей (определена на основании отчёта ООО «Агентство профессиональной оценки собственности № 744-18/12); порядок оплаты: 11 016 300 рублей – 30% от суммы, подлежащей оплате по договору купли-продажи, оплачивается в течение 45 календарных дней со дня заключения договора, оставшаяся часть стоимости имущества в размере 25 704 700 рублей вносится арендатором ежемесячными равными платежами в течение трёх лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования настоящего постановления (т. 1, л.д. 24-25).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана в письме от 09.01.2013 № 10 (т. 1, л.д. 23) в адрес общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» сообщил о том, что заявление общества о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по ул. Маршала Жукова, 18, помещение № 90Н, признано соответствующим Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ, направил на подписание проект договора купли-продажи от 09.01.2013 (т. 1, л.д. 16).

В проекте договора купли-продажи спорные пункты изложены в следующей редакции:

- пункт 1.3.: «Условия приватизации нежилого помещения определены в постановлении Администрации города Абакана от 29.12.2012 № 2710»;

- пункт 1.7.: «Нежилое помещение передаётся продавцом покупателю по акту приёма-передачи в течение 10 рабочих дней после подписания настоящего договора»;

- пункт 2.1.: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 36 721 000 (тридцать шесть тысяч семьсот двадцать одна тысяча) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2.: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 744-18/12.»;

- пункт 2.3.: «Оплата за нежилое помещение покупателем производится в следующем порядке.»;

- пункт 2.3.1.: «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 11 016 300 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.3.2.: «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 25 704 700 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

- пункт 3.1.: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки»;

- пункт 3.3.: «В случае расторжения договора продавцом в порядке пункта 3.2. договора покупатель обязуется возвратить нежилое помещение в течение 10 рабочих дней с даты прекращения действия договора купли-продажи».

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» подписал проект договора с разногласиями. Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 08.02.2013 (т.1, л.д. 19) следующего содержания:

- исключить пункты 1.3., 1.7., 3.3 договора;

- изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая уплате покупателем составляет 32 800 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации по реализации нежилого помещения не является объектом налогообложения НДС»;

- изложить пункт 2.2. договора в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта от 25.12.2012 № 93-Н/12»;

- изложить пункт 2.3.1. договора в следующей редакции: «Покупатель оплачивает 5% стоимости нежилого помещения, что составляет 1 640 000 рублей, в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- изложить пункт 2.3.2. договора в следующей редакции: «Оставшаяся часть нежилого помещения в размере 31 160 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

- изложить пункт 2.4. договора в следующей редакции: «Обязательства покупателя по внесению денежных средств по настоящему договору считаются исполненными в момент списания денежных средств со счёта покупателя»;

- изложить пункт 3.1. договора в следующей редакции: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Рассмотрев протокол разногласий, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 01.03.2013 (т.1, л.д. 20), согласно которому:

- пункт 1.7. договора изложить в следующей редакции: «Нежилое помещение в момент подписания договора купли-продажи находится во владении покупателя в соответствии с договором аренды от 01.11.2012 № 430, в связи с чем акт приёма-передачи помещения между сторонами не составляется»;

- пункты 1.3., 2.1., 2.2., 2.3.1, 2.3.2., 2.4., 3.1., 3.3. оставить в редакции продавца, изложенной в договоре купли-продажи.

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» инициировало проведение оценки нежилого помещения. Согласно отчёту от 25.12.2012 № 93-Н/12, составленному закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, помещение № 90Н, по состоянию на 19.12.2012, составляет 32 800 000 рублей (т. 1, л.д. 26-129).

Общество с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» инициировало проведение оценки стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения. Согласно отчёту от 04.04.2013 № 14-УН/13, составленному закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» рыночная стоимость неотделимых улучшений, созданных арендатором в результате произведённых реконструкций и ремонтных работ, которые привели к увеличению общей площади на 135,6 кв.м в нежилом помещении общей площадью 720,3 кв.м, расположенном по адресу: <...>, помещение № 90Н, в период 1 квартала 2005 года, составляет 2 400 392 рубля 51 копейку (т. 4, л.д. 83-135).

В рамках дела по ходатайству истца проведена судебная оценочная экспертиза по определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно отчёту от 05.11.2013 № 168/13, выполненному ООО «Р-Центр Недвижимости», рыночная стоимость спорного помещения № 90Н составляет 40 080 000 рублей (т. 3, л.д. 1-131).

Так же по ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н.

Согласно экспертным заключениям от 30.04.2014 № Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 № Э/729-67/14 (т. 8), выполненным ООО «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005,по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, помещение № 90Н, не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, при рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счёт последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Как установлено судом и не оспаривается Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана, реконструкция спорного помещения произведена обществом с согласия арендодателя.

Таким образом, исходя из императивного характера части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

По ходатайству истца и ответчиков проведена судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н.

Согласно полученным экспертным заключениям от 30.04.2014 № Э/701-39/14 (т. 6, л.д. 5-14) и от 11.08.2014 № Э/729-67/14 (т. 8), выполненным ООО «Центр оценки и аудита», рыночная стоимость затрат ООО «ВСК-Фотон» по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении № 90Н, проведённой в соответствии с проектом реконструкции 2004 года и договором подряда от 01.08.2004 в объёме, предусмотренном локальным сметным расчётом от 01.08.2004 и актом приёмки формы КС-2 от 15.11.2005,по состоянию на 26.10.2012 с учётом фактического состояния, износа и степени повреждения составляет 1 820 000 рублей с учётом НДС.

Заключение эксперта ответчиками не оспорено. Доказательства, опровергающие выводы, изложенные в экспертных заключениях, не представлены.

Учитывая данные обстоятельства, а также отсутствие доказательств того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиками арендатору (истцу) не компенсированы, требование истца о зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены спорного помещения в размере 1 820 000 рублей подлежит удовлетворению.

Доводы ответчиков о том, что стоимость неотделимых улучшений должна определяться с учётом всех выполненных работ по реконструкции объекта, являются ошибочными, исходя из следующего.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался реконструированным им арендованным имуществом, и, учитывая, что применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объём произведенных обществом работ и понесённых им затрат привёл к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

Таким образом, зачёту подлежат фактические затраты истца на производство неотделимых улучшений, соответствующие условиям договора подряда, 01.08.2004 и отражённые в локальном сметном расчёте от 01.08.2004 и акте приёма-передачи от 15.11.2005.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с предложенной ответчиком (продавцом) редакцией пунктов 1.3., 1.7., 2.1, 2.2., 2.3., 2.3.1., 2.3.2., 3.1., 3.3. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 90Н.

Как следует из материалов дела, основная часть разногласий сторон сводится к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно отчёту ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» № 744-18/12, составленному для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 36 721 000 рублей.

В порядке оспаривания оценки выкупаемого имущества истец представил в дело другой отчёт об оценке от 25.12.2012 № 93-Н/12, составленный закрытым акционерным обществом «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 32 800 000 рублей на 19.12.2012 (т. 1, л.д. 26-129). При рассмотрении дела истец ходатайствовал о независимой оценке посредством назначения судебной экспертизы.

В рамках дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности рыночной стоимости объекта и для установления реальной рыночной стоимости спорного объекта судом назначалась оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: <...>, помещение № 90Н, по состоянию на 26.10.2012.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 выработан правовой подход к определению даты, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, исходя из которого такая дата подлежит определению с учётом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом.

В частности, в указанном Постановлении отмечено, что в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества «оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права».

Рыночная стоимость спорного объекта не подлежит установлению по состоянию на 22.12.2009, так как у истца на указанную дату отсутствовало преимущественное право приобретения спорного помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», ввиду того, что на указанную дату Правительством Республики Хакасия была установлена максимальная для возможности приобретения площадь – 100 кв.м. У истца в аренде находится помещение площадью 720,3 кв.м.

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Р-Центр Недвижимости» ФИО3 На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения № 90Н площадью 720,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 27.10.2012. Согласно представленному заключению, оформленному в виде отчёта от 05.11.2013 № 168/13, рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 40 080 000 рублей по состоянию на 26.10.2012 (т. 3, л.д. 44).

Проверив отчёт на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 254, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.

Возражения истца по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями истцом не представлены доказательства того, что истец обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведённой экспертизе, что приведённые им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Доказательства недостоверности данного экспертного заключения никем из участников дела не представлены.

Доводы истца о том, что стоимость спорного объекта недвижимости, указанной ответчиком в проекте договора купли-продажи, выше его рыночной стоимости, опровергается экспертным заключением ООО «Р-Центр Недвижимости» от 05.11.2013 № 168/13, составленным в результате проведённой судебной экспертизы.

В соответствии со статьёй 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно условиям приватизации, утверждённым постановлением главы города Абакана от 29.12.2012 № 2710, цена отчуждаемого спорного имущества составляет 36 721 000 рублей (определена на основании отчёта ООО «Агентство профессиональной оценки собственности № 744-18/12). Таким образом, судебной экспертизой подтверждён тот факт, что рыночная стоимость спорного объекта превышает стоимость, определённую в отчёте ООО «Агентство профессиональной оценки собственности № 744-18/12.

Учитывая изложенное, в пункт 2.1. спорного договора подлежит включению установленная в отчёте ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» № 744-18/12 цена 36 721 000 рублей в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества.

С учётом того, что выкупная стоимость определена для Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана на основании отчёта ООО «Агентство профессиональной оценки собственности № 744-18/12, пункт 2.2. договораследует принять в редакции продавца: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 744-18/12.».

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Поскольку нормы Федерального закона № 159-ФЗ не содержат положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, то в таком случае при разрешении спора подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу статьи 35 Закона № 178-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10.

Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утверждённым постановлением Администрации города Абакана от 02.08.2013 № 1492. Согласно пункту 3.4. Положения Оплата арендуемого имущества, приобретаемого арендаторами в рамках реализации преимущественного права на его приобретение, осуществляется арендатором единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого имущества не должен составлять более пяти лет. Вместе с тем при применении Закона № 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счёт нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счёт денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества.

Истец не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью уплаты стоимости выкупаемого имущества в течение трёх лет.

С учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, определённой в экспертном заключении от 11.08.2014 № Э/729-67/14 в сумме 1 820 000 рублей, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.3.2. договора следует изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 34 901 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора».

Рассмотрев представленные разногласия, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что пункт 2.3. договора следует принять в редакции продавца, поскольку истец обоснованных аргументов в пользу изменения редакции данного пункта не привел. Кроме того, редакция, предложенная ответчиком, соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца на выкуп спорного имущества.

Разногласия сторон по размеру ответственности, предусмотренной пунктом 3.1 договора, суд признал возможным принять в редакции покупателя, исходя из следующего.

Согласно проекту договора, предложенному истцом, пункт 3.1 изложен в следующей редакции: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки».

Применение способа обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае согласия с этим обеих сторон договора, в результате свободного волеизъявления сторон. Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления. В данном случае стороны достигли соглашения об установлении ответственности покупателя, но не смогли договориться о размере этой ответственности.

В соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации размер неустойки может быть предусмотрен либо законом, либо договором. При отсутствии предусмотренного законом размера неустойки этот размер может быть установлен только соглашением сторон. Предлагаемый продавцом размер неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по внесению денежных средств за помещение не установлен нормативно-правовыми актами. Ответчик возражал против установления неустойки в размере 0,03%. Вместе с тем, с учётом изложенного арбитражный суд полагает возможным установить в договоре размер неустойки равный 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки, поскольку этот размер соответствует 10,95% годовых, то есть превышает ставку рефинансирования Центрального банка России. Таким образом, спорный пункт следует принять в редакции истца.

Пункт 3.3 договора, по которому стороны не достигли согласия, суд признал возможным по требованию истца исключить из договора, т.к. он противоречит судебному порядку обращения взыскания на имущество, которое до момента оплаты в рассрочку считается находящимся в залоге, установленному статьёй 35 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В части исключения пункта 1.7 из договора требования также подлежат удовлетворению, поскольку ответчик признал отсутствие в необходимости составления акта приёма-передачи в связи с нахождением имущества во владении истца на основании договора аренды от 01.12.2005 № 348.

В связи с изменением судом цены выкупаемого имущества и порядке его уплаты (с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений), оснований для сохранения в договоре пункта 1.3., отсылающего к условиям приватизации спорного помещения, определённым изначально продавцом, не имеется, вследствие чего данный пункт подлежит исключению из условий договора купли-продажи.

В соответствии со статьёй 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По указанной причине пункт 2.3.1 о первоначальном взносе следует исключить из договора по требованию истца, поскольку на момент рассмотрения судом разногласий данное условие не отвечает требованиям части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ (ред. 02.07.2013) о возможной рассрочке платежей ежемесячными или ежеквартальными равными платежами и Положению о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества, утверждённого постановлением администрации города Абакана от 02.08.2013 №1492, из которого исключён пункт о первоначальном платеже в 30% стоимости выкупаемого имущества.

Государственная пошлина по иску составляет 8 000 рублей, в том числе 4 000 рублей по требованию о зачёте стоимости неотделимых улучшений и 4000 рублей по требованию об урегулировании разногласий при заключении договора, уплачена истцом в полном объёме.

Расходы истца по оплате судебных экспертиз составили 111 000 рублей, в том числе стоимость оценочной экспертизе по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости составляет 30 000 рублей; стоимость строительно-оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении составляет 81 000 рублей. Расходы ответчика Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана по оплате дополнительной судебной экспертизы составили 20 000 рублей.

По результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате 4 000 рублей государственной пошлины по требованию об урегулировании разногласий при заключении договора подлежат возмещению за счёт ответчика Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана. Расходы истца по уплате 4 000 рублей государственной пошлины по требованию о зачёте стоимости неотделимых улучшений подлежат возмещению за счёт двух ответчиков – по 2 000 рублей с каждого. Расходы истца по уплате 81 000 рублей по оплате экспертиз подлежат возмещению за счёт двух ответчиков – по 40 500 рублей с каждого.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Удовлетворить требования о проведении зачёта:

произвести зачёт стоимости неотделимых улучшений, произведённых в нежилом помещении общей площадью 720,3 кв.м, помещение № 90Н, расположенном по адресу: <...>, в счёт выкупной цены в размере 1 820 000 (один миллион восемьсот двадцать тысяч) рублей.

2. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 720,3 кв.м, помещение № 90Н, расположенного по адресу: <...>, между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон», изложив спорные пункты в следующей редакции:

пункт 2.1.: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 36 721 000 (тридцать шесть тысяч семьсот двадцать одна тысяча) рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.»;

пункт 2.2.: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № 744-18/12.»;

пункт 2.3.: «Оплата за нежилое помещение покупателем производится в следующем порядке.»;

пункт 2.3.2.: «Стоимость нежилого помещения по результатам проведенного зачёта, составляющая 34 901 000 (тридцать четыре миллиона девятьсот одна тысяча) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.3.-2.3.10. настоящего договора»;

пункт 3.1.: «За нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,03% от просроченной суммы за каждый день просрочки».

пункты 1.3., 1.7., 2.3.1., 3.3. договора исключить.

3. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» 76 500 (семьдесят шесть тысяч пятьсот) рублей судебных расходов.

4. Взыскать с Администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «ВСК-Фотон» 42 500 (сорок две тысячи пятьсот) рублей судебных расходов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина