Гражданский кодекс часть 1

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, г.Абакан,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО1, ФИО2,

ответчика и третьего лица - ФИО3

Закрытое акционерное общество «Полис» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к администрации города Абакана в лице Департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 19:01:03 01 22:1220. Истец просил суд принять в следующей редакции пункт 2.1 раздела 2 договора купли-продажи земельного участка: «цена участка согласно акту расчёта цены выкупа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2), составляет 178 824 рубля 31 копейку».

Определением арбитражного суда от 30 октября 2008 года исковое заявление принято к производству, на 20 ноября 2008 года назначено предварительное судебное заседание.

В предварительном судебном заседании 20 ноября 2008 года представители истца уточнили, что ответчиком по требованию истца является администрация города Абакана.

Определением арбитражного суда от 20 ноября 2008 года дело назначено к судебному разбирательству на 5 декабря 2008 года, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечен Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана.

Представители закрытого акционерного общества «Полис» в судебном заседании 5 декабря 2008 года просили суд разрешить возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка разногласия о цене выкупа земельного участка, просили принять в редакции истца пункт 2.1 договора и акт расчёта цены выкупа земельного участка, в соответствии с которыми цена участка составляет 178 824 рубля 31 копейку (2,5% от его кадастровой стоимости).

Представитель ответчика и третьего лица с исковыми требованиями не согласился, возразил, что расчёт выкупной цены земельного участка осуществлён администрацией правильно исходя из семикратной ставки земельного налога, просил изложить пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка в редакции продавца (администрации города Абакана): «цена участка согласно акту расчёта цены выкупа, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2), составляет 751 029 рублей 23 копейки».

Представитель ответчика и третьего лица поддержал отзыв на иск, настаивал на том, что в материалах дела отсутствуют доказательства того, что спорный объект отчуждён из государственной или муниципальной собственности, а договор купли-продажи от 14.10.1990, представленный истцом, таковым не является.

Представители истца указали, что решением Арбитражного суда Республики Хакасия по делу № А74-2141/02-К1 установлено, что спорный объект создан путём реконструкции на основании разрешительных документов здания бывшей котельной НОД-1, приобретённой в собственность у государственного предприятия Абаканской дистанции гражданских сооружений по договору купли-продажи от 14.10.1990; уточнили, что Абаканская дистанция гражданских сооружений являлась структурным подразделением, входившим в состав Абаканского отделения Красноярской железной дороги, являвшегося государственным предприятием, что подтверждают Уставом государственного предприятия Абаканского отделения Красноярской железной дороги 1992 года; пояснили, что условие о цене выкупаемой земли, предлагаемое администрацией города Абакана, противоречит действующему законодательству и нарушает права истца.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения лиц, участвующих в деле, арбитражный суд

у с т а н о в и л:

Фактические обстоятельства дела состоят в следующем.

Закрытому акционерному обществу «Полис» на праве собственности принадлежит нежилое здание - незавершённая строительством станция технического обслуживания (литера ВВ1), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 19 АА № 006930 от 09.02.2005.

Закрытое акционерное общество «Полис» 26 февраля 2008 года обратилось в администрацию города Абакана с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 1 380,25 кв.м., расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации и обслуживания станции технического обслуживания, гаража и офиса (л.д. 18-19).

Как пояснил истец, письмом от 21.03.2008 №1489 администрация города Абакана сообщила, что для приобретения земельного участка в пределах 2,5% кадастровой стоимости заявителю необходимо представить документы, подтверждающие нахождение отчуждаемого объекта недвижимости ранее в государственной или муниципальной собственности, информировала о том, что из имеющихся документов расчёт цены выкупа земельного участка осуществляется на основании постановления правительства Республики Хакасия от 10.10.2007 №313, указав цену выкупа земельного участка в размере 751 029 рублей 93 копейки. Проект договора купли-продажи земельного участка при этом направлен истцу не был.

Закрытое акционерное общество «Полис» обжаловало бездействие администрации города Абакана в судебном порядке.

Арбитражный суд Республики Хакасия решением от 24 июня 2008 года по делу №А74-1005/2008 признал незаконным бездействие администрации города Абакана, выразившееся в непринятии решения о заключении либо об отказе в заключении с закрытым акционерным обществом «Полис» договора купли-продажи земельного участка, в силу его противоречия статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации; суд обязал администрацию города Абакана устранить допущенное нарушение права закрытого акционерного общества «Полис» на выкуп указанного земельного участка в собственность и в двухнедельный срок, подготовить и направить закрытому акционерному обществу проект договора купли-продажи земельного участка с предложением заключить договор.

Администрация города Абакана 17 июля 2008 года направила в адрес истца подписанный проект договора от 25 июля 2008 года купли-продажи земельного участка, по условиям которого ответчик (продавец) продаёт истцу (покупателю) земельный участок кадастровый номер 19:01:03 01 22:1220, общей площадью 1381 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства и эксплуатации станции технического обслуживания (литера ВВ1) по выкупной цене 751 029 рублей 23 копейки (л.д. 14-15).

Со стороны закрытого акционерного общества «Полис» указанный договор подписан с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора и акту расчёта цены выкупа земельного участка (Приложению №2 к договору) (л.д. 16). Истец предложил следующую редакцию спорного пункта 2.1.: «Цена участка согласно акту расчёта цены выкупа, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2), составляет 178 824 рубля 31 копейку».

Кроме того, истец предложил в таблице расчёта цены выкупа земельного участка (приложении № 2) графы: «ставка земельного налога за единицу площади, руб./кв.м., размер земельного налога, установленная кратность ставки земельного налога, цена выкупа земельного участка, руб.» заменить на графы: графа 2 «удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. - 5 179,56»; графа 3 «кадастровая стоимость земельного участка, руб. - 7152972,36»; графа 4 «установленный процент кадастровой стоимости, % - 2,5»; графа 5 «цена выкупа земельного участка, руб.-178824,31».

Протокол разногласий от 6 августа 2008 года подписан администрацией города с протоколом согласования разногласий по пункту 2.1 договора и акту расчёта цены выкупа земельного участка исходя из цены земельного участка в размере 751029 рублей 23 копейки, т.е. в первоначально предложенной редакции продавца (л.д. 17).

Протокол согласования разногласий направлен истцу 27 августа 2008 года.

Исходя из фактических обстоятельств дела, имеющихся в деле доказательств, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, положений действующего законодательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на усмотрение суда на основании статьи 445 названного кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что требование истца об обязании администрации заключить с ним договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:03 01 22:1220, расположенного по адресу: <...>, по цене 178 824 рубля 31 копейка, законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

- коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Частью 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Как пояснил представитель ответчика, земельный участок по улице Карла Маркса, 2А, относится к числу участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Принимая во внимание изложенное, цена участка должна определяться в соответствии с принятым во исполнение Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» постановлением правительства Республики Хакасия от 10.10.2007 №313 «О цене земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на территории Республики Хакасия»:

- в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка - для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности;

- в размере семикратной ставки земельного налога за единицу площади для иных лиц, являющихся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории города Абакана.

Позиция администрации, заключающаяся в том, что стоимость земельного участка правомерно определена ею исходя из семикратной стоимости земельного налога, признана арбитражным судом несостоятельной.

Довод администрации о том, что представленные закрытым акционерным обществом «Полис» документы не могут свидетельствовать о факте отчуждения недвижимости по улице Карла Маркса, 2А, из государственной собственности, опровергается материалами дела.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 12 июля 2002 года по делу №А74-2141/02-К1 установлено, что здание бывшей котельной НОД-1 приобретено у Абаканской дистанции гражданских сооружений на основании договора от 14.10.1990, впоследствии в отношении указанного объекта произведена разрешённая реконструкция, в результате которой объект изменил назначение, став станцией технического обслуживания.

Изменение назначения объекта и его реконструкция является правом собственника, реализуемым в предусмотренном законодательством порядке.

Вышеназванное решение арбитражного суда послужило основанием для государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества «Полис» на незавершённую строительством станцию технического обслуживания, как это подтверждается свидетельством серии 19 АА 006930 от 09.02.2005.

Согласно уставу государственного предприятия «Абаканское отделение Красноярской железной дороги» данное предприятие являлось государственным предприятием, относилось к федеральной собственности, Абаканская дистанция гражданских сооружений являлась производственной структурой, входившей в состав Абаканского отделения Красноярской железной дороги.

О том, что Абаканское отделение железной дороги с 1962 года являлось структурным подразделением Министерства путей сообщения СССР, свидетельствует представленная в дело копия приказа №656 от 09.07.1962.

Цена выкупа земельных участков является регулируемой ценой и в данном случае с учётом того, что объект поступил в частную собственность из государственной собственности, должна определяться в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона №137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в размере 2,5% от кадастровой стоимости выкупаемого земельного участка.

Кадастровый план земельного участка от 22.02.2008 №01/08-1-1060 содержит сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая составляет 7 152 972 рубля 36 копеек.

Выкупная цена с учётом указанной кадастровой стоимости земельного участка должна составлять 178 824 рубля 31 копейку (7 152 972, 36 х 2,5%).

Администрация города Абакана обязана заключить с истцом договор купли-продажи спорного земельного участка по указанной выше выкупной цене.

Ссылка администрации города Абакана на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.07.2008 № Д08-2162 не влияет на исход дела, т.к. при рассмотрении данного спора истец должен доказать только одно условие: что он приобрёл объект из государственной собственности.

Соответственно, администрация города Абакана должна доказать, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, приобретён закрытым акционерным обществом «Полис» не из государственной собственности.

Поскольку истец доказал необходимое условие для применения льготной цены выкупа земельного участка, условие договора купли-продажи земельного участка, касающиеся его цены, должны быть изложены в редакции истца.

Таким образом, рассмотрев спор о разногласиях по договору купли-продажи земельного участка от 25 июля 2008 года, арбитражный суд считает, что:

- пункт 2.1 договора следует изложить в следующем виде: «цена участка согласно акту расчёта цены выкупа, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2), составляет 178 824 рубля 31 копейку»;

- приложение № 2 к договору от 25 июля 2008 года купли-продажи земельного участка следует принять в редакции закрытого акционерного общества «Полис»: графа 2 «удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. - 5 179,56»; графа 3 «кадастровая стоимость земельного участка, руб. - 7152972,36»; графа 4 «установленный процент кадастровой стоимости, % - 2,5»; графа 5 «цена выкупа земельного участка, руб.-178824,31».

Кроме того, в приложении №2 к договору купли-продажи земельного участка от 25 июля 2008 года после таблицы, изложенной в редакции истца (покупателя) следует указать, что «Цена выкупа земельного участка составляет 178824, 31 (сто семьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать четыре рубля 31 копейку). Цена выкупа земельного участка определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», а далее - по тексту приложения №2.

Государственная пошлина по иску составляет 2000 рублей, уплачена при подаче искового заявления платёжным поручением от 20.10.2008 №75 (л.д. 12), в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению истцу за счёт ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 166-170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить.

Закрытому акционерному обществу «Полис» и администрации города Абакана заключить договор от 25 июля 2008 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:03 01 22:1220, расположенного по адресу: <...>, по спорному пункту 2.1 в редакции закрытого акционерного общества «Полис», изложенной в протоколе разногласий к договору, а именно:

пункт 2.1: «цена участка согласно акту расчёта цены выкупа, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2), составляет 178 824 рубля 31 копейку».

Приложение № 2 к договору от 25 июля 2008 года купли-продажи земельного участка по спорным пунктам расчёта цены выкупа земельного участка, указанным в таблице, изложить в редакции закрытого акционерного общества «Полис», а именно: графа 2 «удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв.м. - 5 179,56», графа 3 «кадастровая стоимость земельного участка, руб. - 7152972,36», графа 4 «установленный процент кадастровой стоимости, % - 2,5», графа 4 «цена выкупа земельного участка, руб.-178824,31».

Ниже таблицы изменить сведения в части указания выкупной цены земельного участка и оснований её расчёта и читать «Цена выкупа земельного участка составляет 178824, 31 (сто семьдесят восемь тысяч восемьсот двадцать четыре рубля 31 копейку). Цена выкупа земельного участка определена на основании пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции статьи 3 Федерального закона от 24.07.2007 №212-ФЗЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».

В части перечня постановлений правительства Республики Хакасия оставить приложение №2 к договору без изменений.

2. Взыскать с администрации города Абакана, г.Абакан, в пользу закрытого акционерного общества «Полис», <...> (две тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Договор от 25 июля 2008 года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 19:01:03 01 22:1220 и приложение №2 к нему по спорным условиям действуют в редакции, определённой настоящим решением арбитражного суда.

Решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия или путём подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н.Н. Кобыляцкая