Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску отдела по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза, г. Абаза,

к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытое акционерное общество), г. Москва,

о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды,

при участии:

от истца – руководителя Рудаковой Е.Ю.,

от ответчика – представителя Замяткина Д.В. по доверенности от 16.10.2007,

установил: отдел по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза обратился в арбитражный суд с иском к Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2006 № 2006-301 по пунктам №№ 1.1, 2.2, 2.3 договора.

Свои требования истец мотивирует тем, что передаваемый в аренду земельный участок является неделимым, так как на нем расположен объект недвижимого имущества, ½ часть которого принадлежит на праве собственности Сбербанку, а право на оставшуюся часть здания ни за кем не зарегистрировано, следовательно, ответчику не может быть предоставлена ½ часть неделимого земельного участка. Поскольку собственника ½ части здания не имеется, возможность заключить договор аренды неделимого земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора отсутствует, следовательно, оплату за пользование земельным участком Сбербанк должен производить в полном объеме, исходя из площади всего земельного участка.

В судебном заседании истец требования поддержал, пояснил, что поскольку отсутствует лицо, которое оплачивало бы арендную плату за использование оставшейся части земельного участка. Просил изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

- пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок (в дальнейшем именуемый участок) с кадастровым № 19:09:010114:0515, общей площадью 949 кв.м., из категории земель земли поселений (именуемый в дальнейшем участок), расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. Титова, № 14Б, предназначенный для использования в целях: для эксплуатации административного здания (банка), в границах, указанных в кадастровом плане участка (приложение № 3)»;

- пункт 2.2: «Арендная плата по настоящему договору составляет 55158 рублей 78 копеек без НДС, за период, указанный в пункте 2.1 настоящего договора. Плата за период с 03.11.2006 по 04.12.2006 составляет 4990 рублей 12 копеек без НДС (приложение № 2)»;

- пункт 2.3: «Арендная плата в размере 60148 рублей 92 копеек без НДС вносится арендатором на момент заключения договора».

Ответчик против доводов истца возражал, пояснил, что является собственником только ½ части объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, следовательно, требовать оплаты аренды всего земельного участка арендодатель не вправе. Сослался на постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому при множественности лиц на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка, на котором находится здание, предмет обязательства по внесению арендной платы является делимым. Ответчик в отношении пункта 1.1 договора № 2006-301 от 05.12.2006 в судебном заседании не возражал против изложения его в редакции истца, а пункты 2.2 и 2.3 просил изложить в следующей редакции:

- пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду ½ земельного участка (в дальнейшем именуемый участок) с кадастровым № 19:09:010114:0515, общей площадью 949 кв.м., из категории земель земли поселений (именуемый в дальнейшем участок), расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. Титова, № 14Б, предназначенный для использования в целях: для эксплуатации административного здания (банка), в границах, указанных в кадастровом плане участка (приложение № 3»);

- пункт 2.2: «Арендная плата по настоящему договору составляет 27579 рублей 39 копеек без НДС, за период, указанный в пункте 2.1 настоящего договора. Плата за период с 03.11.2006 по 04.12.2006 составляет 2495 рублей 06 копеек без НДС (приложение № 2)»;

- пункт 2.3: «Арендная плата в размере 30074 рублей 45 копеек без НДС вносится арендатором на момент заключения договора».

Стороны в судебном заседании подтвердили, что достигли соглашения о передаче разногласий на рассмотрение арбитражного суда.

Заслушав представителей сторон, исследовав документы, представленные в материалы дела, арбитражный суд установил:

В силу статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, при рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Как следует из материалов дела, 27 октября 2007 года Абаканское отделение Сберегательного банка № 8602 Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) обратилось в отдел по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза с просьбой о подготовке нового проекта договора аренды земельного участка, общей площадью 949 кв.м., расположенного по адресу: г. Абаза, ул. Титова, 14Б для эксплуатации дополнительного офиса банка № 8602/070 сроком на 11 месяцев.

Согласно пункту 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, установленных данным Кодексом, федеральными законами.

Из пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 данного Кодекса, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

09 ноября 2007 года принято постановление главы муниципального образования город Абаза № 802 о предоставлении в аренду сроком на 11 месяцев Абаканскому отделению Сберегательного банка № 8602 АК СБ РФ (ОАО) земельного участка из категории земель «земли поселений» общей площадью 949 кв.м., расположенного в городе Абаза по улице Титова, 14Б, для использования в целях: для эксплуатации административного здания (банка), в границах, указанных в плане участка, прилагаемого к настоящему постановлению. В соответствии в пунктом 2 постановления от 09.11.2007 Абаканскому отделению Сберегательного банка № 8602 АК СБ РФ (ОАО) предписывалось заключить договор аренды земельного участка после принятия данного постановления. Контроль за выполнение указанного постановления возложен на отдел по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах местного самоуправления» и пункту 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с подпунктами 3, 26 пункта 1 статьи 5 Устава муниципального образования город Абаза к вопросам местного значения городского округа относятся владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа; осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.

В соответствии с пунктом 2.2.3 положения об отделе по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза, ему переданы полномочия по владению, распоряжению и пользованию земельными участками.

Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2006 № 2006-301 направлен истцом в адрес Абаканского ОСБ № 8602 АК СБ РФ (ОАО).

Согласно пункту 1.1 договора, его предметом является земельный участок с кадастровым номером 19:19:010114:0515 общей площадью 949 кв. м. из категории земель «земли поселений», расположенный по адресу: г. Абаза, ул. Титова № 14 Б, предназначенный для эксплуатации административного здания (банка), в границах, указанных в кадастровом плане. Нормативная цена земельного участка составляет 148812 рублей 69 копеек.

К договору приложен расчет арендной платы, кадастровый план земельного участка и акт приема-передачи.

15 августа 2007 года ответчиком составлен протокол согласования разногласий к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2006 № 2006-301, подписанный 29.08.2007 истцом без согласования пунктов 2, 3, 4 протокола. Пунктом 8.3 протокола стороны предусмотрели разрешение споров в судебном порядке в Арбитражном суде Республики Хакасия.

Письмами от 10.08.2007 № 294 и от 31.08.2007 № 335 истец сообщил о несогласии с условиями представленного ответчиком для согласования протокола согласования разногласий и предложил передать разногласия на рассмотрение в суд. Письмом от 21.08.2007 № 11/6390 ответчик выразил свое согласие о передаче разногласий на рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

Таким образом, из условий протокола согласования разногласий к договору и переписки сторон следует, что стороны достигли соглашения о передаче спора на рассмотрение Арбитражного суда Республики Хакасия.

В соответствии со статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец передал разногласия, возникшие при заключении договора земельного участка, на рассмотрение суда.

Предметом спора является урегулирование разногласий, возникших у сторон при заключении договора аренды земельного участка от 05.12.2006 № 2006-301 по пунктам 1.1, 2.2, 2.3.

Из материалов дела следует, что на дату рассмотрения настоящего спора Сбербанк является собственником ½ здания, расположенного по адресу: г. Абаза, ул. Титова, 14Б. Право собственности возникло до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и является действительным при отсутствии соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на оставшуюся часть здания ни за кем не зарегистрировано.

В соответствии с абзацем 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

В силу абзаца 1 пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

Критерий отнесения тех или иных земельных участков к делимым или неделимым, в том числе с расположенными на них зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в общей долевой собственности, закреплен в абзаце 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающем, что делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, и каждая часть после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Из этих положений, взятых в нормативном единстве с положениями пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, относящего к объектам земельных отношений в том числе земельные участки и части земельных участков, а также во взаимосвязи с требованиями статей 128, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что неделимый земельный участок является одновременно и неделимым объектом как гражданских прав, так и земельных отношений, что, в частности, означает невозможность установления права собственности только лишь на его часть, такой земельный участок выступает объектом прав в целом.

На неделимый земельный участок как объект права двух или более лиц в силу его особых природных свойств допускается существование только общей собственности.

В соответствии с позицией, изложенной в пункте 19 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу части второй пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельного кодекса Российской Федерации, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, включение в условия договора пункта 1.1 в редакции истца является правомерным и обоснованным.

В силу пункта 20 названного Постановления, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

Учитывая то обстоятельство, что ответчиком используется только ½ часть здания, и правообладатель оставшейся частью здания на дату рассмотрения спора не определен, арбитражный суд пришел к выводу о том, что размер арендной платы, подлежащий включению в условия договора должен исчисляться, исходя из размера площади здания, принадлежащего ответчику, следовательно, требование истца о включении в договор пунктов 2.2 и 2.3 в его редакции является необоснованным, а указанные пункты подлежат включению в условия договора аренды земельного участка № 2006-301 от 05.12.2006 в редакции арендатора.

Государственная пошлина по делу составляет 2000 рублей, и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отнесению на истца в размере 1333 рублей 33 копеек, на ответчика – в размере 666 рублей 67 копеек, Поскольку государственная пошлина уплачена истцом при обращении в суд в полном объеме по платёжному поручению от 09.10.2007 № 2427, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по ее уплате в сумме 666 рублей 67 копеек.

Руководствуясь статьями 167-170, 173, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Исковые требования о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора удовлетворить.

Изложить условия договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.12.2006 № 2006-301 в следующей редакции:

пункт 1.1: «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду ½ земельного участка (в дальнейшем именуемый участок) с кадастровым № 19:09:010114:0515, общей площадью 949 кв.м., из категории земель земли поселений (именуемый в дальнейшем участок), расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. Титова, № 14Б, предназначенный для использования в целях: для эксплуатации административного здания (банка), в границах, указанных в кадастровом плане участка (приложение № 3»);

пункт 2.2: «Арендная плата по настоящему договору составляет 27579 рублей 39 копеек без НДС, за период, указанный в пункте 2.1 настоящего договора. Плата за период с 03.11.2006 по 04.12.2006 составляет 2495 рублей 06 копеек без НДС (приложение № 2)»;

пункт 2.3: «Арендная плата в размере 30074 рублей 45 копеек без НДС вносится арендатором на момент заключения договора».

2. Взыскать с Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации, г. Москва, в пользу отдела по правовому регулированию и управлению муниципальным имуществом муниципального образования город Абаза, г. Абаза, 666 рублей 67 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в суд апелляционной инстанции - Третий апелляционный суд (г. Красноярск) либо в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в суд кассационной инстанции - Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (г. Иркутск), путем подачи апелляционной либо кассационной жалобы через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия С.М. Тропина