Решение № А74-2674/2021 от 22.09.2021 АС Республики Хакасия

АРБИТРАЖНЫЙ   СУД   РЕСПУБЛИКИ   ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

28 сентября 2021 г.                                                                                        Дело № А74-2674/2021

Резолютивная часть решения объявлена 22 сентября 2021 г.

Решение в полном объёме изготовлено 28 сентября 2021 г.

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи М.А. Лукиной, при ведении           протокола судебного заседания секретарём Т.В. Мигалкиной,  рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Комитету по управлению имуществом г. Черногорска (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 27.07.2020 № 19АА0621534

ответчика - ФИО3 на основании доверенности от 01.07.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к  Комитету по управлению имуществом г. Черногорска об урегулировании разногласий, возникших в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010531:309. площадью 81.7 кв.м., расположенного по адресу: <...>. пом.2Н, изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца.

Представитель истца в судебном заседании поддержал поступившее до начала судебного заседание заявление об уточнении исковых требований, в котором просит урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010531:309. площадью 81.7 кв.м. расположенного по адресу: <...>. пом.2Н, изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции Истца, а именно:

Пункт 3.1.: «Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

Цена продажи Объекта по настоящему договору определена на основании Заключения эксперта № 108 от 30.08.2021 г., выполненного экспертом ООО «Бизнес Центр Оценки» ФИО4, в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 июня 2021 года по делу № А74-2674/2021.

Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС».

Пункт 3.2.:«Оплата за объект производится следующим образом:

-  583 500 (пятьсот восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи».

-  на оставшуюся сумму в размере составляет 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет путем внесения ежеквартальных равных платежей в соответствии с графиком (приложение №2 к настоящему договору)».

Пункт 3 Приложения №1 договора купли-продажи: «Цена продажи Объекта составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС. Рассрочка предоставляется на сумму 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей».

Пункт 8 Приложения №1 договора купли-продажи:«Общая сумма платежей по договору составляет: Цена продажи (1 945 000 руб.) + Пр (сумма процентов)».

Приложение №2 договора купли-продажи «График ежеквартальных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи:«Цена продажи Объекта составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей. Оплата за объект производится на расчетный счет Продавца в течение 30 дней содня заключения договора купли-продажи в сумме 583 500 (пятьсот восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей. На оставшуюся сумму в размере 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет. Платежи Покупатель производит ежеквартально до «30» числа месяца, указанного внастоящем графике. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (пять лет)

В соответствии с частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Арбитражный суд, оценив заявленное истцом уточнение исковых требований с точки зрения его соответствия законам, иным нормативным правовым актам, пришёл к выводу о том, что оно не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем  принимает уточнение истцом исковых требований.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения требований истца, просил изложить пункты 3.1, 3.2 договора, пункты 2, 3, 4, 8 приложения №1 договора, приложение №2 договора в редакции ответчика, применив ключевую ставку Центрального Банка России на день вынесения решения, возражал против взыскания судебных расходов.

Представитель истца не согласился с доводами ответчика, поскольку применение ключевой ставки Центрального Банка России на день вынесения решения нарушает права истца, полагает, что необходимо применять ставку на дату опубликования постановления Администрации г. Черногорска от 01.02.2021 №149-П. Пояснил, что данная редакция пунктов 2, 4 приложения № 1 к договору предложены самим ответчиком и по указанным пунктам не были заявлены разногласия.

При рассмотрении дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска (арендодатель) 11.10.2016 заключен договор аренды № 06, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, нежилое помещение,  расположенное по адресу: <...>, помещение 2Н, общей площадью 81,7 кв.м, а арендатор обязуется использовать помещение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1 договора).

25.12.2020 индивидуальный предприниматель ФИО1 как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратился в Комитет по управлению имуществом г. Черногорска с заявлением о реализации преимущественного права приобретение в собственность нежилого помещения №2Н по адресу: <...>. 

Администрация города Черногорска приняла постановление от 01.02.2021 № 149-П о приватизации нежилого помещения, определив цену продажи – 2 800 000 руб. согласно отчету об оценке ООО «Эксперт-оценка».

Комитет по управлению имуществом г. Черногорска направил истцу письмо от 03.02.2021 №372, которым направил проект договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1 проекта договора купли-продажи нежилого помещения рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом. 2Н, составляет 2 800 000  руб.без учета НДС. Цена продажи объекта по настоящему договору определена на основании отчета от 26.01.2021 №16 42/18/01/21 общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010531:309, площадью 81,7 кв.м., расположенного по адресу: <...> д, 12Б, пом. 2Н, в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 2 800 000 руб.без учета НДС.

Истец направил ответчику протокол разногласий к проекту договора купли-продажи по пунктам 3.1 договора, предложив иной размер выкупной цены 2 393 521 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном ООО «Статус».

Комитет по управлению имуществом г. Черногорска направил истцу письмо от 09.03.2021 №810, которым отказал в подписании протокола разногласий к проекту договора купли-продажи и в продаже арендуемого муниципального имущества.

Не согласившись с предложенными Комитетом по управлению имуществом г. Черногорска условиями договора купли-продажи, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Определением арбитражного суда от 17.06.2021 по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза в целях определения рыночной стоимости помещения. Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр Оценки» ФИО4 от 30.08.2021 №108 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> д, 12Б, пом. 2Н общей площадью 81,7 кв.м. по состоянию на 01.02.2021  составляет 1 945 000 руб.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности). В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Как следует из материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства и соответствует установленным в статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» критериям.

При этом истцом были предприняты все необходимые меры по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках данного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 2Н, общей площадью 81,7 кв.м.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям по размеру стоимости выкупаемого недвижимого имущества.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчёта оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд назначил по данному делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил в дело заключение эксперта ООО «Бизнес Центр Оценки» ФИО4 от 30.08.2021 №108, согласно  которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 01.02.2021  составляет 1 945 000 руб.  

Оценив заключение эксперта ООО «Бизнес Центр Оценки» ФИО4 от 30.08.2021 №108, арбитражный суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), не содержит неясностей и противоречий, является достоверным и обоснованным.

Как видно из указанного заключения, экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании под торговые площади, либо площади под объект сферы услуг. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение отвечает требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и позволяет с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведённой в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, суд признал требования истца об изменении пунктов 3.1, 3.2, пунктов 3, 8 Приложения №1 и Приложения №2   договора подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению стоимость объекта 1 945 000 руб.

Суд отклоняет довод ответчика об указании в договоре метод расчета процентов с применением в договоре ключевой ставки Центрального Банка России на дату вынесения решения, поскольку в пункте 3.3 договора стороны определили, что начисление процентов производится исходя из ставки равной одной третьей  ключевой ставки Центрального Банка России, действующей на дату опубликования постановления Администрации г. Черногорска от 01.02.2021 №149-П и составляет 4,25%. Указанный пункт договора не является спорным. Соответственно пункты 2, 3, 4 приложения №1 договора не подлежат редактированию, поскольку не нарушают прав сторон.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6 000 руб. и расходов по экспертизе в размере 9000 руб.

Истцом понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 000 руб. (платежное поручение от 16.03.2021 №455) и оплате стоимости экспертизы в размере 10 000 руб. (платежное поручение от 07.06.2021 №649).

По результатам рассмотрения дела денежные средства для оплаты экспертизы в сумме 9 000 руб. подлежат перечислению с депозитного счёта арбитражного суда эксперту, излишне уплаченные денежные средства в сумме 1 000 руб. – возвращению истцу.

На основании статей 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесенные истцом расходы по госпошлине 6 000 руб. и судебные издержки на оплату экспертизы 9 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера, поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине 6 000 руб. и издержки на выплату вознаграждения экспертам 9 000 руб.

Излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 12 000 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев требование заявителя о взыскании с ответчика 18 000 руб., понесенных в связи с оплатой услуг ООО «Статус» по составлению экспертного заключения, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для их отнесения на ответчика по следующим основаниям.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что расходы, понесенные истцом в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. Например, истцу могут быть возмещены расходы, связанные с легализацией иностранных официальных документов, обеспечением нотариусом до возбуждения дела в суде судебных доказательств (в частности, доказательств, подтверждающих размещение определенной информации в сети "Интернет"), расходы на проведение досудебного исследования состояния имущества, на основании которого впоследствии определена цена предъявленного в суд иска, его подсудность.

Согласно пункту 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» в случаях, когда законом либо договором предусмотрен претензионный или иной обязательный досудебный порядок урегулирования спора, расходы, вызванные соблюдением такого порядка (например, издержки на направление претензии контрагенту, на подготовку отчета об оценке недвижимости при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости юридическим лицом, на обжалование в вышестоящий налоговый орган актов налоговых органов ненормативного характера, действий или бездействия их должностных лиц), в том числе расходы по оплате юридических услуг, признаются судебными издержками и подлежат возмещению исходя из того, что у истца отсутствовала возможность реализовать право на обращение в суд без несения таких издержек (статьи 94, 135 ГПК РФ, статьи 106, 129 КАС РФ, статьи 106, 148 АПК РФ).

В данном случае заключение ООО «Статус» не положено судом в основу принятого решения, не явилось основанием для удовлетворения требований истца, выводами ООО «Статус» суд не руководствовался, была назначена судебная экспертиза, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье  307 Уголовного кодекса Российской Федерации и разногласия между сторонами урегулированы по цене судебной экспертизы.

Ввиду изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований взыскания с ответчика  18 000 руб., понесенных истцом в связи с оплатой услуг ООО «Статус» по составлению экспертного заключения.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования:

Урегулировать разногласия, возникшие в связи с заключением договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 19:02:010531:309, площадью 81,7 кв.м.. расположенного поадресу: <...>, пом.2Н, изложив соответствующие пункты указанного договора в редакции истца, а именно:

Пункт 3.1.: «Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, пом.2Н, составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС.

Цена продажи Объекта по настоящему договору определена на основании Заключения эксперта № 108 от 30.08.2021 г., выполненного экспертом ООО «Бизнес Центр Оценки» ФИО4, в соответствии с Федеральным законом 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 июня 2021 года по делу № А74-2674/2021.

Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС».

Пункт 3.2.:«Оплата за объект производится следующим образом:

-  583 500 (пятьсот восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей в течение 30 дней со дня заключения договора купли-продажи».

-  на оставшуюся сумму в размере составляет 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет путем внесения ежеквартальных равных платежей в соответствии с графиком (приложение №2 к настоящему договору)».

Пункт 3 Приложения №1 договора купли-продажи: «Цена продажи Объекта составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей без учета НДС. Рассрочка предоставляется на сумму 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей».

Пункт 8 Приложения №1 договора купли-продажи:«Общая сумма платежей по договору составляет: Цена продажи (1 945 000 руб.) + Пр (сумма процентов)».

Приложение №2 договора купли-продажи «График ежеквартальных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи:«Цена продажи Объекта составляет 1 945 000 (один миллион девятьсот сорок пять тысяч) рублей. Оплата за объект производится на расчетный счет Продавца в течение 30 дней содня заключения договора купли-продажи в сумме 583 500 (пятьсот восемьдесят три тысячи пятьсот) рублей. На оставшуюся сумму в размере 1 361 500 (один миллион триста шестьдесят одна тысяча пятьсот) рублей Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять лет. Платежи Покупатель производит ежеквартально до «30» числа месяца, указанного внастоящем графике. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (пять лет)

2. Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Черногорска в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины, 9 000 (девять тысяч) руб. расходов по оплате судебной экспертизы.

Отказать в удовлетворении остальной части заявления о взыскании судебных расходов.

3. Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 из федерального бюджета 12 000 (двенадцать тысяч) руб. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением от 16.03.2021 №455.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья                                                                                                                              М.А. Лукина