Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Е.Б. Гончаренко рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению прокурора Республики Хакасия

к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>),

обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными торгов и заключенного по их результатам договора аренды, о применении последствий недействительности сделки.

В соответствии со статьёй 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 02 ноября 2011 года объявлялся перерыв до 07 ноября 2011 года. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия 03 ноября 2011 года.

В судебном заседании 02 ноября 2011 года и 07 ноября 2011 года приняли участие представители:

прокурора Республики Хакасия – Кузнецова Н.В. по служебному удостоверению,

территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия – ФИО1 на основании доверенности от 09.08.2011 №3038,

общества с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» - ФИО2 на основании доверенности от 11.05.2011.

Прокурор Республики Хакасия обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия» и обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» о признании недействительными торгов в форме аукциона на право аренды земельного участка недействительными, признании недействительным в силу ничтожности договора от 11.04.2011 №461 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озер Алтай-1 и Алтай-2, площадью 3 840 092 кв.м, кадастровый номер 19:04:020601:0020, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия земельного участка и возврата территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» 18125 рублей 20 копеек задатка, перечисленного за право участия в аукционе.

Представитель прокурора поддержал заявленный иск, ссылаясь на то, что на торги выставлено право аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого пользования, не соответствующим закону и целевому назначению земель.

Представитель территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия иск не признал, поддержал возражения, изложенные в отзыве на иск, которые сводятся к тому, что при продаже права аренды земельного участка не допущено нарушений законодательства.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» поддержал отзыв на иск, устно пояснил, что прокурором Республики Хакасия не приведены нормы закона, нарушенные при проведении торгов, противоречия между категорией земельного участка и видом разрешённого пользования не являются следствием действий организатора торгов, что при участии в торгах и заключении договора аренды ответчик преследовал цель получить в пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для целей, связанных с сельским хозяйством.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» сообщил, что за период с момента подписания договора ответчиком уплачены 44935 рублей 39 копеек арендной платы, включая сумму задатка.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав устные пояснения присутствующих представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

За Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 3 840 092 кв.м с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2008 сделана запись регистрации №19-19-01/060/2008-282 (свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2008 серии 19 АА №154119 - л.д. 16).

Из указанного свидетельства, кадастрового паспорта земельного участка от 28.05.2009 №04/09-2215, выписки из реестра федерального имущества от 23.11.2009 №960 следует, что земельный участок с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020 относится к землям сельскохозяйственного назначения с указанным видом разрешённого использования – для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения (л.д. 16, 30, 50).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия 20.01.2011 приняло решение №009 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:040 206 01:0020 сроком на 49 лет (л.д. 21).

Решением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия от 24.02.2011 №024 дата проведения торгов назначена на 04.04.2011 на 11 часов 30 минут (л.д. 43).

Извещение от 24.02.2011 №0632 о проведении открытых торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 19:040 206 01:0020 (лот №2) опубликовано территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия как организатором торгов в газете «Хакасия» от 03.03.2011 №36 (л.д. 17-20, 23, 24).

В извещении о проведении аукциона от 24.02.2011 №0632 указано, что целевое назначение земельных участков, в том числе земельного участка, указанного в лоте №2, соответствует разрешённому, и не может быть изменено; в соответствии с договором аренды на арендатора возлагается обязанность осуществить перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов (л.д. 17-20).

Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» платёжным поручением от 28.03.2011 №009 перечислен задаток для участия в торгах в сумме 18125 рублей 20 копеек. Получателем платежа указано территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (л.д. 42).

Согласно протоколу открытого аукциона от 04.04.2011 общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» признано победителем аукциона (л.д. 34-36).

Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» (арендатором) 11.04.2011 на основании протокола открытого аукциона от 04.04.2011 заключён договор №461ФС аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 19:040 206 01:0020, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, площадью 3 840 092 кв.м, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.4 договора аренды земельного участка от 11.04.2011 №461ФС размер годовой арендной платы составил 95 157 рублей 30 копеек, размер ежемесячной арендной платы – 7 929 рублей 77 копеек; арендная плата вносится путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 3.4 в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с договором аренды на арендатора возлагается обязанность осуществить перевод земельного участка из категории – земли сельскохозяйственного назначения в иную категорию, предусмотренную разрешённым использованием (пункт 4.4.13).

По акту приема-передачи от 12.04.2011 земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» (л.д. 32).

Сделка аренды зарегистрирована в установленном порядке 03.06.2011 (л.д. 22).

Прокурор Республики Хакасия, полагая, что аукцион на право аренды указанного выше земельного участка проведен с нарушением норм действующего законодательства (подпункта 8 пункта 1 статьи 1, статей 7, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), обратился в арбитражный суд с требованием о признании торгов и заключённого по их результатам договора аренды земельного участка недействительными и о применении последствий недействительности сделки.

Оценив доводы иска и возражений на него, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, оспоримым основанием для признания торгов недействительными является их проведение с нарушением правил, установленных законом.

Закон не исключает признание торгов как и любой иной сделки ничтожной в случае её очевидного противоречия закону.

Прокурор в соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного кодекса Российской Федерации прокурор наделяется правами истца.

В данном случае прокурор сослался на ничтожность торгов и договора аренды и заявил о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В соответствии с пунктом 4.1 положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, утверждённого приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 №63, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества, в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 4.8 указанного положения территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия осуществляет в установленном порядке продажу права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Суд пришёл к выводу о том, что территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия является уполномоченным органом по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 19:040 206 01:0020, относящимся к федеральной собственности.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, среди которых самостоятельными категориями являются земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий и объектов (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Таким образом, закон не предусматривает использование земель сельскохозяйственного назначения в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

Соответственно, земельный участок указанной категории не может предоставляться для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

В этом случае земельный участок должен переводиться из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, соответствующую планируемому виду разрешённого использования.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Согласно статье 7 названного Закона перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных: 1) с консервацией земель; 2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; 3) с установлением или изменением черты населенных пунктов; 4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи; 5) с включением не пригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса; 6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов; 7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов; 8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель; 9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

В силу подпункта 4 пункта 1, пункта 3 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации перевод земель, находящихся в федеральной собственности, из одной категории в другую осуществляется Правительством Российской Федерации.

Доказательства того, что к моменту объявления аукциона земельный участок с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020 из земель сельскохозяйственного назначения переведён в категорию земель, позволяющую использовать его для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, в материалы дела не представлены.

Поскольку земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения без перевода их в категорию земель особо охраняемых природных территорий, допускающую такой вид разрешённого использования, и этот вопрос должен быть решён до предоставления земельного участка в пользование, предложение права аренды земельного участка для продажи на аукционе нарушает порядок предоставления в пользование земель сельскохозяйственного назначения, основной принцип целевого использования земельных участков, правила оборота таких земель и свидетельствует о ничтожности предмета аукциона.

То обстоятельство, что право собственности Российской Федерации зарегистрировано с несоответствующим землям сельскохозяйственного назначения видом разрешённого использования, не влияет на выводы суда.

На основании вышеизложенного аукцион, проведённый 04.04.2011 по лоту №2, на право заключения договора аренды земельного участка общей площадью 3 840 092 кв.м с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешённого использования для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, ничтожен изначально и не мог привести к законному заключению договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В результате заключения ничтожной сделки обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» по акту приёма-передачи от 12.04.2011 получен в пользование земельный участок (л.д. 32), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия получило плату за право аренды в размере 18 125 рублей 20 копеек в виде задатка за участие в торгах (л.д. 42).

Согласно извещению о проведении открытых торгов на право аренды земельного участка, задаток, внесённый покупателем на счёт организатора торгов, засчитывается в счёт оплаты приобретаемого права (л.д. 17-20).

Поскольку предметом аукциона являлось право на заключение договора, которое подлежало оплате победителем аукциона, при признании заключённого с ним договора недействительным право утрачивается, а соответствующие денежные средства должны быть возвращены.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 №7171/10.

Во исполнение условий договора платёжными поручениями от 13.07.2011 №31, от 09.08.2011 №44, от 29.09.2011 №117 перечислена арендная плата.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В результате исполнения ничтожной сделки общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком.

В данном случае земельным участком от имени собственника распорядилось уполномоченное лицо.

Суд пришёл к выводу о том, что при таких обстоятельствах основания для применения последствий недействительности договора путём возврата денежной суммы, уплаченной за пользование земельным участком, отсутствуют, поскольку в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землёй является платным, общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» осуществляло пользование земельным участком.

При таких условиях суд признал, что перечисленная обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» арендная плата не может быть взыскана в порядке применения последствий недействительности сделки.

Данная позиция соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Доказательства того, что перечисленные в счёт арендной платы денежные средства превышают размер установленной платы за пользование земельным участком, обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» не представлены.

По правилам взыскания неосновательного обогащения, применимым к возврату исполненного по недействительной сделке (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае отсутствует факт обогащения со стороны собственника земельного участка в части полученной платы за фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок подлежит возврату территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, а территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обязано вернуть обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» задаток за право заключить договор в размере 18125 рублей 20 копеек.

Государственная пошлина по делу составляет 4000 рублей, в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчиков поровну.

Поскольку территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия освобождено от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина по настоящему делу в сумме 2 000 рублей не взыскивается в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 166 – 170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск:

а) признать недействительными в силу ничтожности:

- аукцион, проведённый территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия 04 апреля 2011 года в части лота №2 по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером 19:04:020601:0020 в Алтайском районе Республики Хакасия;

- заключённый по результатам аукциона договор аренды от 11 апреля 2011 года с обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро»;

б) в качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок обязать стороны в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу вернуть друг другу всё полученное по сделке, в частности:

- обязать общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» возвратить территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия земельный участок общей площадью 3 840 092 кв.м. с кадастровым номером 19:04:020601:0020, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2;

- обязать территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» 18125 (восемнадцать тысяч сто двадцать пять) рублей 20 копеек.

В случае неисполнения решения в установленный срок оно подлежит принудительному исполнению.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» в доход федерального бюджета 2000 (две тысячи) рублей государственной пошлины по иску.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н. Н. Кобыляцкая