Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий при заключении договора,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика общества с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>),

при участии представителей:

истца – ФИО1 на основании доверенности от 25.04.2017,

ответчика – ФИО2 на основании доверенности от 03.10.2016 № 1934,

администрации г. Абакана – ФИО2 на основании доверенности от 20.10.2016 № 2995.

Общество с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 01.04.2014 купли-продажи нежилого здания площадью 2484 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м., расположенных в <...>, в результате чего просило (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- пункт 2.1. договора изложить в редакции: «2.1. Рыночная стоимость недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, составляет 51 439 000 (пятьдесят один миллион четыреста тридцать девять тысяч) рублей, в том числе:

здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов – 44 686 000 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей, в том числе стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, 25 321 000 (двадцать пять миллионов триста двадцать одна тысяча) рублей, НДС-18% – 6 816 508 (шесть миллионов восемьсот шестнадцать тысяч пятьсот восемь) рублей 47 копеек,

земельного участка – 6 753 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей без НДС»;

- пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества определяется в соответствии со статьёй 3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.2008»;

- пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате, уплачивается покупателем за минусом стоимости неотделимых улучшений в размере 25 321 000 (двадцати пяти миллионов трёхсот двадцати одной тысячи) рублей и НДС в размере 18%, всего 23 164 017 (двадцать три миллиона сто шестьдесят четыре тысячи семнадцать) рублей в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора».

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2016 года иск удовлетворён.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2015 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 21 января 2016 года решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 03 июня 2015 года и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Хакасия.

В судебном заседании представитель истца уточнил исковые требования, просил:

- пункт 2.1. договора изложить в редакции: «Рыночная стоимость недвижимого имущества, подлежащая уплате покупателем, составляет 51 439 000 (пятьдесят один миллион четыреста тридцать девять тысяч) рублей, в том числе здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов – 44 686 000 (сорок четыре миллиона шестьсот восемьдесят шесть тысяч) рублей, земельного участка - 6 753 000 (шесть миллионов семьсот пятьдесят три тысячи) рублей.

- пункт 2.2 договора исключить;

- пункт 2.3.1 договора изложить в редакции: «Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате, оплачивается покупателем за минусом стоимости неотделимых улучшений в размере 21 548 474 (двадцать один миллион пятьсот сорок восемь тысяч четыреста семьдесят четыре) рубля 58 копеек, всего 29 980 525 (двадцать девять миллионов девятьсот восемьдесят тысяч пятьсот двадцать пять) рублей 42 копейки в рассрочку в течении пяти лет согласно графика платежей (Приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора.».

По мнению представителя истца, экспертные заключения, представленные по результатам повторной комплексной судебной оценочной экспертизы, не могут быть положены в основу определения выкупной цены спорного имущества, так как вывод о рыночной стоимости объекта оценки отсутствует, эксперт ФИО3 не была ознакомлена с результатами исследований и заключением экспертов Автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия», возможно при ознакомлении с заключением коллег вывод о стоимости объекта оценки был иным. Рыночная стоимость нежилого здания после 36 лет эксплуатации на дату оценки, в период общего спада на рынке недвижимости, при незначительной стоимости неотделимых улучшений с учетом фактического износа не может составлять 61 000 000 рублей, тогда как рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом фактического износа за 2 года эксплуатации на дату оценки, составила менее 10 000 000 рублей. В результате проведенной экспертизы была определена стоимость затрат на производство неотделимых улучшений, которая не является фактической, а является 'расчетной, которая должна была бы быть если бы истец при производстве работ использовал методики оценки работ и материалов предложенные экспертами. В связи с чем рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных в здании кинотеатра «Наутилус» на дату 19.07.2013, как того требуют положения №159-ФЗ, экспертами не определена.

Представитель ответчика и третьего лица пояснил, что не имеет возражений по последним представленным экспертным заключениям, полагает, что стоимость здания и земельного участка может быть установлена в размере 73 300 000 рублей, без НДС, стоимость неотделимых улучшений - в размере 7 419 492,91 рублей без НДС. Общая выкупная стоимость составит 65 880 507,09 рублей, без НДС.

Представитель, возражая против доводов истца, указал, что перед экспертом не были поставлены отдельно вопросы о стоимости земельного участка и о стоимости здания, поэтому исходя из того что продается единый комплекс, то была определена единая стоимость, что ничему не противоречит. Эксперт дополнительно представил письменные пояснение о стоимости здания и земельного участка отдельно.

Перед экспертами в рамках комплексной экспертизы были поставлены отдельные вопросы, ответы на вопросы получены. Итоговая цена должна быть определена путем вычитания из стоимости здания и земельного участка стоимости неотделимых улучшений, что не требует специальных познаний.

По мнению представителя, стоимость неотделимых улучшений считается затратным подходом, который потом представляется рыночной стоимостью. Поэтому стоимость, определенная экспертами затратным путем является достоверной.

Поскольку третье лицо ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ»в судебное заседание не явилось, на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» (арендатор) на основании заключённого с комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 03.07.2006 № 104 (в редакции дополнительных соглашений от 03.07.2005, от 08.09.2006, от 10.10.2006, от 15.04.2010) арендует объект муниципальной собственности – нежилое здание площадью 2486 кв.м и использует для эксплуатации здания земельный участок, на котором оно расположено, общей площадью 3503 кв.м. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 с 03.07.2006 по 01.07.2015. Актом от 10.10.2006 сторонами зафиксирована передача здания и земельного участка (т.1 л.д. 17-26).

Истец в порядке реализации права на выкуп арендуемого имущества, предоставленного ему Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», 19.07.2013 обратился к собственнику имущества с заявлением о выкупе арендуемого здания и земельного участка (т.1, л.д. 29-30).

Постановлением администрации г. Абакана от 28.03.2014 № 559 (т.1, л.д. 41-42) принято решение о приватизации вышеуказанных объектов по цене 113 327 000 рублей, в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет (т.1, л.д. 55-187).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил обществу с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» проект договора купли-продажи с сопроводительным письмом от 31.03.2014 исх. № 640 (т.1, л.д.31-37, 40).

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи от 01.04.2014, продавец продаёт, а покупатель покупает здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м, нежилое помещение общей площадью 80,2 кв.м и земельный участок общей площадью 1945 кв.м, расположенные в <...>.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи, стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости, составляет 113 327 000 рублей, в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 15 220 000 рублей. Стоимость определена на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» № А26-14.

В пункте 2.3.2 проекта договора указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 113 327 000 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путём перечисления денежных средств в течение 5 лет согласно графику уплаты рассроченных платежей (приложение 1).

Истец обратился к услугам независимого оценщика ООО «Агентство профессиональной оценки собственности» для определения рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного здания. В соответствии с отчётом от 27.03.2014 № 239-01/03 рыночная стоимость неотделимых улучшений определена в сумме 22 698 077 рублей, в том числе НДС 3 462 419 рублей (т. 4, л.д. 17-43).

Не согласившись с условиями приватизации объектов, истец направил ответчику с письмом (исх. от 25.04.2014 № 01-05/68) протокол разногласий к договору и подписанный проект договора купли-продажи с отметкой о протоколе разногласий (т.1, л.д. 38, 39, 44).

Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 111 005 967 рублей 70 копеек (в том числе здание – 98 107 000 рублей, земельный участок – 12 898 697 рублей 70 копеек (из стоимости 15 220 000 рублей, указанной ответчиком в договоре, вычтен НДС); стоимость неотделимых улучшений составляет 19 235 658 рублей (определена на основании отчёта ООО «АПОС» от 27.03.2014 № 239-01/03 без НДС). Стоимость недвижимого имущества, подлежащего оплате в размере 91 770 309 рублей 70 копеек, уплачивается в рассрочку (далее по тексту договора).

Письмом от 22.05.2014 исх. №1004 ответчик отклонил разногласия, настаивая на своей редакции договора (т. 3, л.д.105).

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения и земельного участка, не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат общества по созданию неотделимых улучшений в спорном помещении, истец требует изложить спорные пункты договора в его редакции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 2484 кв.м. и земельного участка площадью 1945 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Как следует из материалов дела, предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.2, 2.1, 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения, с учётом произведённых по согласованию с собственником неотделимых улучшений при реконструкции спорного помещения.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведённых улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведённых улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств арендатором.

Материалами дела подтверждается, что реконструкция спорного здания произведена истцом с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

В рамках дела по ходатайству ответчика определением арбитражного суда от 28.07.2016 по делу назначена повторная комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов общей площадью 2482 кв.м и земельного участка общей площадью 1945 кв.м с кадастровым номером 19:01:040205:2680, расположенных по адресу: <...>, по состоянию на 19.07.2013, и по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: <...>.

Проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости здания поручено эксперту ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО3.

Проведение строительно-оценочной экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: <...>, поручено экспертам автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- ООО «Лабриум-Консалтинг» от 02.12.2016 № ИО-1216-05/А74-2863/2014 рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составила 73 300 000 рублей (без НДС). Согласно уточнениям от 11.05.2017 № 05/17-437 рыночная стоимость нежилого здания составила 61 300 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость земельного участка составила 12 000 000 (без НДС);

- АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» от 30.11.2016 № 5СЭ/16, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых в здании в 2008-2011 годах, составила 7 419 492 рубля 91 копейку (без НДС).

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Лабриум-Консалтинг» ФИО3 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости. При оценке рыночной стоимости нежилого помещения экспертом учтено техническое состояние объекта, все элементы внутренней отделки, на основе данных о текущем использовании приведён анализ рыночных цен на объекты-аналоги.

На основе применённых методов оценки (затратного, сравнения продаж, доходного) и согласования результатов оценки в заключении эксперта приведено обоснование средневзвешенного значения достоверности примененных методов оценки и рассчитана рыночная стоимость здания и земельного участка 73 300 000 рублей (без НДС).

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., доказательства того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиком арендатору (истцу) компенсированы, не представлены, в связи с чем, суд, определяя величину рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого здания, пришёл к выводу о необходимости использования величины, установленной экспертным заключением стоимости, положив в основу стоимость, определённую экспертом, а именно 7 419 492 рубля 91 копейка (без НДС).

Поскольку при проведении экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в здании экспертам истцом не представлены, и, как следствие, не оценены работы по актам от 29.09.2009 на сумму 323 306 рублей 08 копеек, от 28.02.2011 на сумму 5 901 005 рублей, от 01.12.2009 на сумму 961 097 рублей, по ходатайству истца определением арбитражного суда от 27.01.2017 по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза по определению стоимости неотделимых улучшений в здании по адресу: <...>.

Согласно полученному экспертному заключению АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» от 23.03.2017 № 5СЭ/16 рыночная стоимость результатов работ, произведённых в здании по актам от 29.09.2009, от 28.02.2011, от 01.12.2009, по состоянию на 19.07.2013 составила 2 758 007 рублей (без НДС). При этом, эксперты пришли к выводу о невозможности в связи с отсутствием проектных решений и исходя из результатов осмотра сделать вывод об отнесении указанных результатов работ на сумму 2 758 007 рублей к неотделимым улучшениям, в связи с невозможностью определить первоначальное состояние объекта до начала проведения работ.

Таким образом, не представив проектные решения, истец принял на себя риск неблагоприятных последствий в виде выводов экспертов, указанных в экспертном заключении от 23.03.2017 № 5СЭ/16. Иные доказательства того, что работы, поименованные в спорных актах от 29.09.2009, от 28.02.2011 и от 01.12.2009, являлись неотделимыми улучшениями, произведёнными истцом в здании, в дело не представлены.

Учитывая указанные выводы экспертов, арбитражный суд не находит оснований для включения суммы 2 758 007 рублей в стоимость неотделимых улучшений, подлежащую исключению из выкупной цены приобретаемого имущества.

Истец, заявляя возражения относительно представленных экспертных заключений, по сути, выражает несогласие с выводами относительно стоимости выкупаемого имущества. При этом истец не приводит конкретные нормы закона «Об оценочной деятельности», которые нарушены экспертами при производстве экспертизы. Истец, не соглашаясь с выводами АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» по стоимости неотделимых улучшений, произведённых истцом в здании по адресу: <...>, ссылается на заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО7

При первом рассмотрении в рамках дела по ходатайству истца определениями арбитражного суда от 25.09.2014 и от 17.02.2015 назначена комплексная экспертиза по определению рыночной стоимости приватизируемых объектов и неотделимых улучшений. Проведение экспертизы поручено: строительно-техническая часть экспертизы здания – эксперту открытого акционерного общества «Научно-технический прогресс» ФИО8; оценочной экспертизы – эксперту общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» ФИО7.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- от 20.04.2015 № 227 ОАО «Научно-технический прогресс» общая стоимость затрат по созданию неотделимых улучшений в 2008-2011 годах составила 23 468 267 рублей 59 копеек (в том числе НДС 3 312 722 рубля 89 копеек), в ценах 3 квартала 2013 года – 40 754 143 рубля 75 копеек (в том числе НДС 5 809 099 рублей 38 копеек;

- от 08.05.2015 №17-2015 ООО «Траст-Аудит» на 19.07.2013рыночная стоимость нежилого здания составила 44 686 000 рублей (в том числе НДС 18%), рыночная стоимость земельного участка составила 6 753 000 рублей (без НДС), рыночная стоимость неотделимых улучшений составила 25 321 000 рублей (в том числе НДС).

При этом, в материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о допущенных экспертом ФИО7 нарушениях и недостоверности определённой им рыночной стоимости имущества: экспертное заключение НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 17.06.2015 № 15-06-116/ЭЗ/77, акты внеплановой проверки НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» от 26.06.2015 № 530/ВП и от 09.07.2015 № 530/ВП/1 и выписки из протокола от 07.07.2015 № 60 заседания дисциплинарного комитета НП «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО»

Учитывая данные обстоятельства, названные экспертные заключения не могут быть положены в основу определения выкупной цены спорного имущества.

Проверив экспертные заключения на предмет их соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что эксперты ООО «Лабриум-Консалтинг» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» обладают специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основании изложенного, суд признаёт заключения экспертов ООО «Лабриум-Консалтинг» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» ясными и полными, не вызывающими сомнений в их обоснованности, заключения экспертов не содержат неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данных заключений экспертов не установлены.

Кроме того, на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле экспертами АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» даны пояснения при вызове их в суд, предоставив письменные пояснения. Доказательства, порождающие сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, в материалы дела не представлены.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела экспертные заключения отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества и стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку при выкупе имущества ответчиком необоснованно отказано в зачёте стоимости неотделимых улучшений, истец правомерно с учётом фактических обстоятельств дела и императивной нормы части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ настаивает на выкупе имущества по рыночной цене, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений.

Данные выводы суда влияют на редакцию пунктов 2.1 и 2.3.1 договора.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемых объектов для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 73 300 000 рублей в качестве цены выкупа объектов муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

В этой связи с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, установленной в экспертном заключении в сумме 7 419 492 рубля 91 копейка, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.3.1. договора следует изложить в следующей редакции «Стоимость недвижимого имущества уплачивается покупателем за минусом 7 419 492 (семь миллионов четыреста девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рублей 91 копейки (без НДС) стоимости неотделимых улучшений, всего 65 880 507 (шестьдесят пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч пятьсот семь) рублей 09 копеек в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора.».

Что касается пункта 2.2. договора, то данный пункт не является определяющим в договоре и не несёт смысловой нагрузки, поскольку в данном случае цена выкупа имущества определена в ходе судебного разбирательства по рассмотрению разногласий при заключении договора, поэтому его следует исключить из договора.

Право собственности истца на спорные объекты (здание и земельный участок) зарегистрировано за истцом на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015. В подтверждение данного обстоятельства в материалы дела представлен договор купли-продажи нежилого здания с земельного участка от 01.04.2014, содержащий отметку о государственной регистрации права собственности т 23.11.2015

По результатам рассмотрения дела основанием для регистрации права собственности на спорное имущество будет являться настоящее решение, которое после вступления его в силу станет неотъемлемой частью договора от 01.04.2014.

Таким образом, запись о государственной регистрации права ООО «Малтат-КиноБизнес» на здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов площадью 2484 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м, расположенных по адресу: <...>, внесённая в единый государственный реестр недвижимости на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 по настоящему делу, не может быть сохранена.

Государственная пошлина по иску составляет 4000 рублей, при объединении дел в одно производство уплачена истцом в размере 8000 рублей. При первоначальном рассмотрении дела с ответчика в пользу истца взыскано 4000 рублей расходов по уплаченной государственной пошлине, 4000 рублей возвращены истцу из федерального бюджета.

Расходы истца по оплате экспертизы, понесённые при первоначальном рассмотрении дела, отнесены на ответчика и возмещены последним в сумме 60 000 рублей.

Расходы сторон по оплате повторной комплексной судебной строительно-оценочной экспертизы и дополнительной судебной оценочной экспертизы составили 433 280 рублей 80 копеек.

В качестве доказательства внесения денежных средств на депозитный счёт Арбитражного суда Республики Хакасия сторонами в материалы дела представлены платёжные поручения на общую сумму 535 000 рублей:

- от 30.06.2016 № 531301 на сумму 195 000 рублей (КМЭ г. Абакана);

- от 31.10.2016 № 105968 на сумму 40 000 рублей (КМЭ г. Абакана);

- от 15.07.2016 № 492 на сумму 250 000 рублей (ООО «Малтат-КиноБизнес»);

- от 23.01.2017 № 42 на сумму 50 000 рублей (ООО «Малтат-КиноБизнес»).

Определениями арбитражного суда от 21.12.2016 и от 13.04.2017 с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия произведена оплата автономному учреждению Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» в сумме263 280 рублей 80 копеек (платёжные поручения от 30.06.2016 № 531301, от 23.01.2017 № 42, от 15.07.2016 № 492), ООО «Лабриум-Консалтинг» в сумме 170 000 рублей (платёжные поручения от 30.06.2016 № 531301, от 31.10.2016 № 105968, от 15.07.2016 № 492).

По результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате 198 280 рублей по оплате повторной комплексной судебной экспертизы подлежат возмещению за счёт ответчика.

Руководствуясьстатьями 106, 110, 169-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск:

в порядке урегулирования разногласий общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» и комитета муниципальной экономики администрации города Абакана при заключении договора от 01.04.2014 № 104 купли-продажи нежилого здания площадью 2484 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м, расположенных по адресу: <...>,

- исключить из договора пункт 2.2;

- пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «2.1. Рыночная стоимость выкупаемого земельного участка и расположенного на нем здания городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов, подлежащая уплате покупателем, составляет 73 300 000 (семьдесят три миллиона триста тысяч) рублей (без НДС). Рыночная стоимость неотделимых улучшений составляет 7 419 492 рубля 91 копейку.»;

- пункт 2.3.1 договора изложить в следующей редакции: «Стоимость недвижимого имущества уплачивается покупателем за минусом 7 419 492 (семь миллионов четыреста девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рублей 91 копейки (без НДС) стоимости неотделимых улучшений, всего 65 880 507 (шестьдесят пять миллионов восемьсот восемьдесят тысяч пятьсот семь) рублей 09 копеек в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (Приложение №1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 - 2.3.9 настоящего договора».

2. Взыскать с комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» 198 280 (сто девяносто восемь тысяч двести восемьдесят) рублей 80 копеек судебных издержек.

Настоящее решение является основанием для исключения из единого государственного реестра недвижимости внесённой на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 03.06.2015 по настоящему делу записи о государственной регистрации права общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» на здание городского культурно-досугового центра с демонстрацией кинофильмов площадью 2484 кв.м и земельного участка с кадастровым номером 19:01:040205:2680 площадью 1945 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Настоящее решение после вступления его в законную силу становится неотъемлемой частью договора от 03.07.2014 №104 и вместе с договором является основанием для регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Малтат-КиноБизнес» на вышеназванное нежилое здание и земельный участок.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина