Гражданский кодекс часть 1

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Кочан Нины Ивановны (ИНН 190100960798, ОГРН 304190134500039), Муниципального предприятия г. Абакана «Абаканские тепловые сети» (ИНН 1901003640, ОГРН 1021900525030)

При участии в судебном заседании представителей:

истца – Петровой Н.С., на основании доверенности от 09.01.2014,

ответчика – Бут А.А., на основании доверенности от 17.03.2015,

третьего лица – Белякова О.В., на основании доверенности от 05.06.2012.

Муниципальное унитарное предприятие г. Абакана «Управляющая жилищная компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана о взыскании 394 416 руб. 20 коп.( с учетом уточнения предмета спора), в том числе 265 457 руб. 93 коп. платы за коммунальные ресурсы – отопление и горячее водоснабжение, 67 руб. платы за капитальный ремонт, 128 891,27 руб. . платы за содержание и ремонт общего имущества за нежилое помещение № 59Н в многоквартирном доме по ул. Т.Шевченко, 60 в г. Абакане за период с 01.03.2012 по 16.07.2014.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований, пояснил, что доводы третьего лица об отсутствии отопления в нежилом помещении необоснованны, так как обрезка трубы отопления управляющей компанией не производилась, акт об этом отсутствует. Действительно, по заявке индивидуального предпринимателя Кочан Н.И. проводилась проверка качества услуги по отоплению помещения, но факта превышения допустимых отклонений по качеству услуги не установлено, в связи с чем не было оснований для снижения либо неначисления платы за услуги теплоснабжения.

Представитель ответчика не оспаривал расчеты истца и с ними согласился.

Представитель третьего лица – индивидуального предпринимателя Кочан Н.И. возражал против удовлетворения исковых требований, представил отзыв на исковое заявление, указал, что у третьего лица отсутствует присоединение к сети истца, так как истцом была произведена обрезка труб.

Третье лицо - Муниципальное предприятие г. Абакана «Абаканские тепловые сети», извещенное надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направило, истребуемые документы и отзыв не представило.

При рассмотрении настоящего дела судом установлены следующие фактические обстоятельства дела.

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, муниципальному образованию город Абакан до 17.07.2014 принадлежало на праве собственности нежилое помещение № 59Н в многоквартирном доме по ул. Т.Шевченко, 60 в г. Абакане. По договору купли-продажи от 01.07.2014 г. указанное помещение перешло в собственность гр-ки Кочан Н.И. ( госрегистрация 17.07.2015, выписка из ЕГРИП).

Протоколом общего собрания собственников жилого дома № 60 по ул. Т. Шевченко в г. Абакане от 21.12.2010 управляющей организацией избрано МУП «УЖК»

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 60 от 28.11.2011 утвержден перечень и объем работ по содержанию и текущему ремонту жилого помещения на 2012 год, размер платы на 2012 год за содержание и ремонт жилого помещения.

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 60 от 20.12.2013 утвержден тариф на 2014 год за техническое обслуживание внутридомового газового оборудования, газорегуляторных установок и наружных газопроводов.

Факт принятия управляющей организацией на обслуживание данного многоквартирного жилого дома подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

29 июня 2011 года между Комитетом муниципальной экономики Администрации г. Абакана (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Кочан Ниной Ивановной(арендатор) заключен договор аренды № 207, с учетом дополнительного соглашения от 03.02.2014 (далее - договор), согласно которому арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 490,2 кв.м. (, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Т.Шевченко, 60 -59Н для использование под магазин непродовольственных товаров, аптеку. Размер арендной платы в год составляла до 31.01.2014 – 130 400 руб. в месяц, с 01.02.2014 – 152 878 руб. в месяц. и рассчитана без учета расходов на услуги по управлению многоквартирным жилым домом по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества дома и без учета НДС, уплачиваемого арендатором как налоговым агентом.

В соответствии с пунктами 2.2.8, 2.2.8.1, 2.2.10 арендатор обязан оплачивать за арендодателя в порядке пункта 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации коммунальные услуги, связанные с арендуемым помещением и общедомовыми нуждами, с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи, организациям, непосредственно предоставляющим данные услуги. В случае взыскания с арендодателя задолженности по коммунальным услугам и штрафных санкций за несвоевременную уплату коммунальных услуг, неустойку (равно в случае добровольной уплаты данной задолженности арендодателем), арендатор обязуется компенсировать арендодателю указанные затраты в полном объеме в течение 10 дней с момента предъявления арендодателем соответствующего требования.

29.06.2011 сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения ( без оговорок по характеристике помещения).

01.07.2014 между истцом (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кочан Ниной Ивановной(покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого помещения № 612, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное в городе Абакане по адресу: ул. Т.Шевченко, дом № 60, пом. 59Н, площадью 490,2 кв.м.

Пунктом 4.2 договора купли-продажи предусмотрено, что покупатель принимает на себя обязательства по оплате имеющейся задолженности за коммунальные услуги и услуги по управлению, содержанию общего имущества в многоквартирном доме, приходящиеся на нежилое помещение.

Исполняя обязанности управляющей организации, в период с марта 2012 по 16.07.2014 истец оказывал услуги по содержанию и ремонту общего имущества и предоставлял коммунальные услуги, выставил к оплате счета-фактуры от 28.02.2015 № 392/2 012Ж, № 392/2 013Ж, № 392/2 014Ж, № 392/2 014Н, от 23.03.2015 № 392/2 012Н, № 392/2 013Н.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по оплате расходов по содержанию общего имущества и коммунальных услуг, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации.

В соответствии со статьями 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Размер платы на содержание и текущий ремонт помещений на утвержден протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.

Затраты истца на энергоснабжение, техническое обслуживание, отпуск питьевой воды и сброс сточных вод, тепловую энергию подтверждены представленными в материалы дела договорами и счетами-фактурами на оплату, актами МП г. Абакана «Тепловые сети».

Расчеты истца ответчиком по существу не опровергнуты и признаны судом верными.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Исходя из смысла пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическое пользование услугами следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной отказывающей услуги, в связи, с чем данные отношения следует рассматривать как договорные, что также следует из вывода, изложенного в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05 мая 1997 года № 14.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о факте оказания истцом услуг по содержанию и обслуживанию принадлежащего ответчику имущества.

Таким образом, между сторонами фактически сложились правоотношения, возникающие из договора возмездного оказания услуг, которые регулируются главой 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Следовательно, в рассматриваемом случае в предмет исследования суда должен быть включен вопрос о наличии достижения между сторонами (собственником, арендатором и управляющей компанией) соглашения относительно порядка оплаты названных расходов, в том числе и относительно лица, на которое была возложена обязанность по внесению соответствующих платежей, тем самым подтверждающего волю всех участников сделки на исполнение этой обязанности арендатором и изменяющего правило, установленное статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Частью 3 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственники помещений в жилых домах несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Согласно части 4 этой статьи плата за коммунальные услуги включает в себя плату за горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение).

Жилищный кодекс, регулируя отношения по внесению платы на содержание жилых домов и платы за коммунальные услуги, предусмотрел, что в случаях, когда жилые помещения предоставлены по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда нанимателям, эти лица обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации (часть 4 статьи 155 Жилищного кодекса), а плату за пользование жилым помещением (плату за наем) вносить наймодателю этого жилого помещения (часть 3 этой же статьи).

Между тем Гражданский кодекс и Жилищный кодекс не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за коммунальные услуги на арендаторов нежилых помещений, в том числе находящихся в многоквартирных жилых домах.

Договор, который бы предусматривал обязательство ИП Кочан Н.И перед истцом оплачивать услуги, был заключен в двустороннем порядке. В договоре аренды МУП «УЖК» участия не принимало, и, соответственно, он не предусматривал его права требовать оплаты коммунальных услуг с третьего лица.

Таким образом, поскольку договор аренды регулирует отношения собственника и арендатора, оснований считать, что в нем содержится условие об исполнении арендатором в пользу третьего лица обязательств собственника по несению коммунальных расходов, у судов не имелось (данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 16646/10).

ИП Кочан Н.И явился потребителем коммунальных услуг в связи с использованием помещения, предоставленного по договору аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество, переданное обществу в рамках договора аренды, должно быть пригодно для использования исходя из его фактического назначения.

Судом установлено и это следует из договора и акта передачи, что предоставленное предпринимателю помещение обеспечено системами тепло- водо- и электроснабжения, через которые осуществляется поставка коммунальных услуг необходимого для нормальной эксплуатации имущества.

Данное обстоятельство подтверждается выпиской из представленного истцом технического паспорта помещения ( по состоянию на 2011, 2013 г.г.), из содержания которого усматривается, что данное помещение имеет централизованное отопление, водопровод, канализацию, горячее водоснабжение

Вследствие того, что пользование находящимся в аренде нежилым помещением предполагает потребление арендатором поставляемых энергоресурсов, на арендодателя как собственника помещения возлагается обязанность по обеспечению условий для доступа арендатора к коммунальным услугам, и, следовательно, по их оплате поставщикам ресурсов.

Поскольку предусмотренная пунктом 2 статьи 616 Гражданского кодекса обязанность арендатора устанавливается по отношению к арендодателю, у которого возникает право требовать совершения оговоренных в ней действий, соответствующая норма может быть применима, в частности, при расчетах между арендатором и арендодателем с целью возмещения понесенных последним затрат на оплату коммунальных расходов. Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.05.2013 N 13112/12.

При изложенных обстоятельствах, оснований для признания ИП, являющегося потребителем коммунальных услуг в связи с фактическим использованием спорного помещения, обязанным лицом по несению коммунальных расходов не имеется. Надлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям является собственник нежилого помещения – Комитет муниципальной экономики Администрации г.Абакана.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика об обязанности третьего лица – ИП Кочан Н.И. в соответствии с пунктом 4.2 договора купли-продажипо оплате имеющейся задолженности за коммунальные услуги и услуги по управлению, содержанию общего имущества в многоквартирном доме, приходящиеся на нежилое помещение.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 391 ГК РФ перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. При этом перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Если кредитор дает предварительное согласие на перевод долга, этот перевод считается состоявшимся в момент получения кредитором уведомления о переводе долга.

В спорном случае МУП «УЖК» своего согласия на перевод долга не давало. Кроме того, в пункте п. 4.2 договора купли-продажи не указан кредитор, а также конкретный вид услуг и размер задолженности. Следовательно, предмет перевода долга сторонами не согласован, т.е. договор купли-продажи является недействительным в части п.4.2., как не соответствующий требованиям ст.391 ГК РФ.

Также арбитражным судом отклоняются возражения третьего лица об отсутствии задолженности по отоплению в спорный период, исходя из следующего.

Как утверждает третье лицо, нежилое помещение не имеет присоединения к сети истца, так как истцом была произведена обрезка труб, по которым поставляется тепловая энергия, вследствие чего истцом неправомерно взыскивается плата за коммунальную услугу теплоснабжения. Вместе с тем подтверждает, что система отопительных приборов ( батареи, труба общедомовая) в нежилом помещении имеется, но фактически они не отапливают помещение, при этом ссылается на односторонний акт от 21.12.2011 г., согласно которому комиссия в составе арендатора Кочан Н.И. и ее работников установила, что по окончании ремонтно-восстановительных работ внутренней системы отопления произвести подключение отопления в нежилое помещение не представляется возможным, т.к. входные вентеля на подающем и обратном трубопровод не исправны (заржавели и заклинили). Трубы отопления ведущие в нежилое помещение обрезаны.

Однако данное обстоятельство истцом опровергается, поскольку управляющая компания, в ведение которой находится обслуживание внутридомовой системы отопления и водоснабжения, не производила отключение нежилого помещения от централизованного отопления, таковой акт отсутствует.

Из представленных в материалы дела документов арбитражным судом установлено, что 15.10.2012, 23.10.2012 третье лицо арендатор ИП Кочан Н.И. обращалось к истцу с просьбой предоставить технические условия на установку индивидуального приборов учета тепловой энергии и опломбировке приборов учета на горячую воду. Дальнейшая переписка третьего лица с органами прокуратуры, жилищной инспекции также касалась установки приборов учета.

Актом проверки технического состояния от 25.03.2013 № 93, составленным представителем МП г. Абакана «Абаканские тепловые сети» в присутствии представителя истца установлено, что после элеваторного узла с розлива отопления выполнена врезка 2d 57 мм на отопление нежилого помещения на первом этаже жилого дома, соединение вентилей муфтовой. На момент проверки вентили закрыты, пломб нет, отопление нежилого помещения отключено. Отопительные приборы в помещении холодные, стояки отопления, проходящие транзитом на отопление жилого дома горячие (+ 48 + 42 * С), на момент проверки стояки не заизолированы, часть стояков закрыта гипсокартонном. Температура внутри помещения +18 +19 *С.

Письмом от 08.04.2013 № 1159 МП г. Абакана «Абаканские тепловые сети», направленном в адрес истца, указало на неправомерность отключения обогревающих элементов от системы отопления многоквартирного дома по причине того, что самовольное отключение от системы отопления жилого дома ведет к снижению температуры в данном нежилом помещении, которое является составляющей частью МКД, а впоследствии – к вынужденному повышению теплопотребления соседних помещений. Также разъяснено, что закрытие вентилей на обогревающих элементах не является отключением отопления, так как внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Письмом от 19.04.2013 № 950 истец отказал третьему лицу в опломбировке входного вентиля на отопление, так как в соответствии с подпунктом "в" пункта 35 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и технической документацией на многоквартирный или жилой дом. Кроме того, согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации обогревающие элементы отнесены к составу общего имущества в многоквартирном доме, любые действия по их отключению подлежат согласованию общим собрание собственников МКД.

Актами от 20.09.2013 № 356, от 28.10.2013, составленными МП г. Абакана «Абаканские тепловые сети», в присутствии представителя истца и ИП Кочан Н.И. зафиксировано, что после элеватора имеется врезка 2о57мм на отопление части первого этажа (нежилое помещение Кочан Н.И.). Горячее водоснабжение от стояков ГВС жилого дома (две точки разбора). Горячее водоснабжение и отопление в некоторых нежилых помещениях выполнено от отопления и от стояков гвс ж/дома (аптека, салон сотовой связи). Стояки отопления на ж/дом, проходящие через помещение Кочан Н.И. не заизолированы. Температура внутри помещения + 22, + 23*С.

Фотографии, представленные третьим лицом в материалы дела, свидетельствующие, по мнению третьего лица, об отсутствии отопления и обрезке труб, не являются надлежащими доказательствами, так как сделаны по состоянию на 08.05.2015, следовательно, не подпадают под спорный период образования задолженности.

Таким образом, арбитражный суд приходит к выводу, что в спорный период система отопления в нежилом помещении имелась, отсутствие тепла в батареях на определенные даты носит устранимый характер, в т.ч. отопление помещения могло производиться через общедомовой неизолированный трубопровод.

Надлежащих письменных доказательств, что в период проведения ремонтно-восстановительных работ, третье лицо с согласия управляющей компании и МП «Абаканские тепловые сети» произвело в установленном порядке отключение системы отопления суду не представлено.

Таким образом, ответчик и третье лицо не доказали суду об отсутствии факта поставки отопления в нежилое помещение. В части объема услуги по отоплению, ГВС, рассчитанное по нормативу, ответчик и третье лицо не возражают. Задолженность по услугам по содержанию и ремонту общего имущества, капитальному ремонту ответчик не возражает. Доказательств погашения указанной задолженности ни ответчик, ни третье лицо суду не представили.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, арбитражный суд признаёт обоснованными и правомерным требования истца о взыскании задолженности за коммунальные услуги, включая отопление и горячее водоснабжение, расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома в сумме 394 416 руб. 20 коп., которые подлежат взысканию с ответчика Комитета муниципальной экономики Администрации г. Абакана, как собственника нежилого помещения в период с 01.03.2012 по 14.07.2014 г.

Государственная пошлина по настоящему делу составляет 10 888 руб., уплачена истцом при подаче иска в размере 11 343 руб. (платежное поручение от 08.04.2015 № 1927). По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины 10 888 руб. подлежат возмещению истцу за счёт ответчика. Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 455 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить исковые требования.

Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана в пользу муниципального унитарного предприятия г. Абакана «Управляющая жилищная компания» 394 416 (триста девяносто четыре тысячи четыреста шестнадцать) руб. 20 коп. основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины 10 888 (десять тысяч восемьсот восемьдесят восемь) руб.

2. Возвратить муниципальному унитарному предприятию г. Абакана «Управляющая жилищная компания» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину 455 (четыреста пятьдесят пять) руб.

Настоящее решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в месячный срок после его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Г.И. Струкова