Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.Ю. Чугуновой, при ведении протокола судебного заседании секретарём Е.Г. Сергиенко, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана, г. Абакан,

к обществу с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», г. Абакан,

о выселении из занимаемого помещения,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности № 2577 от 08.08.2007,

от ООО «Авиафрахт» – представителя ФИО2 по доверенности от 17.03.2008.

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», к обществу с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Стандарт» о выселении из занимаемого ими нежилого помещения 65Н, общей площадью 68,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Впоследствии истец в судебном заседании 18 марта 2008 года уточнил исковые требования. В связи с присвоением нежилому помещению, в котором находится ООО «Авиафрахт», номера 70Н, в момент судебного разбирательства, Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана просит выселить ООО «Авиафрахт» из нежилого помещения 70Н, общей площадью 68,7 кв.м., расположенного на первом этаже дома №104 по улице Чертыгашева в городе Абакане.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 марта 2008 года производство по делу № А74-3217/2007 в отношении ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Стандарт» прекращено, в связи с заявленным истцом отказом от иска в отношении общества с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Стандарт».

Истец поддержал исковые требования, просит выселить ООО «Авиафрахт» из нежилого помещения 70Н, общей площадью 68,7 кв.м., расположенного на первом этаже дома №104 по улице Чертыгашева в городе Абакане, поскольку ответчик находится в данном помещении без законных на то основаниях. Договор аренды от 13.09.2007, подписанным между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и ООО «Авиафрахт», должен быть зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия, как того требует статья 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец пояснил, что он предпринимал меры по регистрации договора аренды (письмом №309 от 31.01.2008 уведомил ответчика о необходимости направления представителя общества в Комитет для сбора документов, назначил дату регистрации на 20.02.2008 и пригласил в УФРС по РХ ответчика письмом №402 от 11.02.2008), однако за два месяца судебного разбирательства о выселении ответчика по незарегистрированному договору со стороны ответчика реальных действий для регистрации сделки предпринято не было. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии у ООО «Авиафрахт» намерения арендовать помещения по договору аренды с предложенной арендной платой в размере 157 838 руб. в месяц. В настоящее время ООО «Авиафрахт» платит за пользование помещением около 4 000 руб. в месяц, что значительно меньше того размера арендной платы, которое муниципальное образование город Абакан могло получить при добросовестном арендаторе.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором с исковыми требованиями не согласен, поскольку считает, что договор аренды муниципального нежилого помещения 70Н по ул. Чертыгашева, 104, из-за которого возник настоящий спор, является ничтожной сделкой. При этом ответчик ссылается на статьи 131 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

По мнению ответчика, истец не имел права сдавать в аренду указанное нежилое помещение, так как право муниципальной собственности на него не было зарегистрировано в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Ответчик считает, что исковые требования сформулированы ненадлежащим образом.

Истец пояснил, что право муниципальной собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, возникло на основании решения 9 сессии Совета народных депутатов Хакасской ССР от 17.10.1991 «О составе республиканской государственной собственности и муниципальной собственности районных, городских Советов народных депутатов Хакасской ССР».

Истец ссылается на статью 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой указанным Федеральным законом.

Таким образом, по мнению истца, право собственности лица, возникшее до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», является действительным и без государственной регистрации этого права. Ввиду того, что Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана обладал ранее возникшими правами собственника, то он имел право распорядиться принадлежащим ему имуществом и подписать договор аренды.

Истец не согласен с доводами ответчика о том, что на момент заключения сделки право муниципальной собственности не было зарегистрировано, поскольку ООО «Авиафрахт» не учитывает, что моментом заключения договора аренды в данном случае являлся бы момент регистрации, которая не проведена. В настоящее время, как пояснил истец, право муниципальной собственности зарегистрировано и для регистрации договора препятствий нет.

Истец пояснил, что отсутствие государственной регистрации договора аренды влечёт его незаключённость, но не ничтожность. Применение последствий недействительности сделки возможно по отношению к ничтожной сделки. Если сделка не является ничтожной, то нормы статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. Истец считает, что он вправе по своему усмотрению выбрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В данном случае Комитет выбрал виндикационный иск, в соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтвердил все обстоятельства, входящие в предмет доказывания: комитет муниципальной экономики администрации города Абакана является собственником нежилого помещения №70Н, расположенного в <...>, и ООО «Авиафрахт» не имеет законного основания для занятия помещения.

Ответчик считает, что ООО «Авиафрахт» занимает законно спорное помещение на основании акта приёма-передачи нежилого помещения от 13 сентября 2007 года.

Ответчик настаивает на том, что истец не имел права сдавать в аренду помещение, право на которое не зарегистрировано в установленном порядке.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее:

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Абакана нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 69 кв.м., на основании решения Совета народных депутатов Хакасской ССР от 17.10.1991 «О составе республиканской государственной собственности и муниципальной собственности районных, городских Советов народных депутатов Хакасской ССР» находится в муниципальной собственности.

12 сентября 2007 года Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана был проведён аукцион за право аренды части встроенного нежилого помещения общей площадью 68,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с протоколом результатов аукциона за право аренды от 12.09.2007 победителем открытых аукционных торгов стало общество с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», которое предложило ставку арендной платы в размере 27 570 руб. за 1 кв.м. арендованной площади в год.

13 сентября 2007 года между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и обществом с ограниченной ответственностью «Авиафрахт» подписан договор аренды № 101, на основании которого истец передал ответчику во временное владение и пользование часть нежилого помещения, литера 65Н, расположенного по адресу: <...>, общей площадью – 68,7 кв.м., для использования под офис, агентство по продаже авиабилетов.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендная плата за помещение площадью 68,7 кв.м. установлена из расчёта 27 570 руб. за 1 кв.м. в год в размере 1 894 059 руб. в год, 157 838 руб. в месяц.

Указанное помещение 13 сентября 2007 года было передано истцом ответчику по акту приёма-передачи нежилого помещения.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Право муниципальной собственности на указанное нежилое помещение подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности г. Абакана на нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 69 кв.м., на основании решения Совета народных депутатов Хакасской ССР от 17.10.1991 «О составе республиканской государственной собственности и муниципальной собственности районных, городских Советов народных депутатов Хакасской ССР».

В соответствии со статьёй 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введённой настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной или муниципальной собственности.

Кроме того, право собственности истца на указанное нежилое помещение также подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 19 АА № 109123 от 29.01.2008.

Согласно пункту 1.4 договора срок аренды нежилого помещения установлен с 13.09.2007 по 01.10.2017, то есть, договор заключён на срок свыше одного года.

Пунктом 2.2.22 договора аренды № 101 от 13.09.2007 предусмотрена обязанность арендатора в течение 3-х месяцев с момента заключения договора произвести оценку арендуемого помещения и зарегистрировать договор за свой счёт в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

Доказательств государственной регистрации договора аренды № 101 от 13.09.2007 в установленном законом порядке арбитражному суду не представлено.

Учитывая изложенное, арбитражный суд признал договор аренды № 101 от 13.09.2007 незаключённым, не повлекшим предусмотренных им прав и обязанностей, в связи с чем, пришёл к выводу, что ответчик пользуется спорным помещением без законных на то оснований.

Доказательств возврата нежилого помещения ответчик не представил, факт пользования помещением не оспорил, хотя в соответствии со статьёй 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на нём лежит обязанность доказывания.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 25.02.1998 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь ввиду, что собственник вправе истребовать своё имущество от лица, у которого имущество фактически находится.

Исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по данному делу входят факты:

- наличия у истца права собственности или иного вещного права на истребуемое имущество, обладающее индивидуально-определенными признаками;

- владения ответчиком спорным имуществом;

- отсутствия у ответчика законных оснований для владения спорным имуществом.

Арбитражный суд, исследовав доказательства, представленные в подтверждение права собственности на спорное нежилое помещение, факта нахождения ответчика в спорном нежилом помещении без законных оснований, пришёл к выводу, что исковые требования о выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения подлежащими удовлетворению на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод ответчика о том, что истец не имел права сдавать в аренду указанное нежилое помещение, так как право муниципальной собственности на него не было зарегистрировано в установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», арбитражный суд считает необоснованным, поскольку материалами дела подтверждено право муниципальной собственности на нежилое помещение 70Н, общей площадью 68,7 кв.м., расположенное на первом этаже дома №104 по улице Чертыгашева в городе Абакане.

Довод ответчика о том, что исковые требования сформулированы ненадлежащим образом, и истец должен был обратиться в суд о признании договора аренды муниципального нежилого помещения 70Н по ул. Чертыгашева, 104, ничтожной сделкой, арбитражный суд отклонил, поскольку истец вправе выбирать способ защиты нарушенного права при выселении третьих лиц из помещений, находящихся по незарегистрированным договорам аренды.

Государственная пошлина по настоящему иску составляет 2 000 руб. и в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика.

В связи с тем, что истцом при подаче иска в доход федерального бюджета уплачена государственная пошлина в размере 2 000 руб., расходы по её уплате подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 166-170, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить.

2. Выселить общество с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», г. Абакан, из нежилого помещения 70Н, общей площадью 68,7кв.м., расположенного на первом этаже дома по адресу: <...>, в трехдневный срок с момента вступления в законную силу настоящего решения.

По истечении данного срока общество с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», г. Абакан, подлежит принудительному выселению из указанного нежилого помещения.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Авиафрахт», г. Абакан, в пользу Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана, г. Абакан, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месячного срока после его принятия.

Решение может быть обжаловано путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в месячный срок после его принятия или путём подачи кассационной жалобы в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа (г. Иркутск). Жалобы подаются через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия Н.Ю. Чугунова