Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Кирилловой Н.П., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Туревич Н.В., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, пом. 50Н

В судебном заседании приняли участие представители:

истца – ФИО2 по доверенности от 12.02.2018,

ответчика – ФИО3 по доверенности от 10.01.2019.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (ИП ФИО1) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (КМЭ г. Абакана) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного по адресу: <...>, пом. 50Н. Истец требовал принять пункты 2.1., 2.2, 2.3.1 в редакции, предложенной им в протоколе разногласий от 18.02.2019 к договору купли-продажи:

«Пункт 2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 4 640 000 (четыре миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей, в соответствии подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

Пункт 2.2. Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчета ООО «Эксперт-Оценка» об оценке рыночной стоимости № 53/12/02/19.

Пункт 2.3.1. Стоимость нежилого в размере 4 640 000 (четыре миллиона шестьсот сорок тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора.»

В заседании суда представитель истца поддержал заявленные требования, просил установить цену выкупаемого нежилого помещения в размере рыночной стоимости 4 640 000 руб. без НДС, установленной в отчете об оценке рыночной стоимости № 53/12/02/19 ООО «Эксперт-Оценка».

Представитель ответчика возразил против удовлетворения требований истца, настаивал на обоснованности цены объекта, указанной в договоре, установленной на основании отчета об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» № 217-18.

Ответчик заявил, что факт предоставления истцом другого отчета об оценке не доказывает недостоверность отчета об оценке № 217-18. Разница в оценках составила 3 230 000 руб., в связи с чем согласие органа местного самоуправления на принятие такой цены может повлечь неполучение бюджетом города Абакана денежных средств в должном объеме без достаточных на то оснований.

Представители истца и ответчика не высказали критических замечаний по представленному в дело заключению эксперта ООО «Институт оценки» ФИО4 № 01/2019-Э от 11.07.2019.

Исследовав письменные доказательства, представленные в дело, заслушав устные и письменные пояснения представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ИП ФИО1 как субъект малого предпринимательства на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обратилась в Администрацию города Абакана с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения № 50Н, расположенного по адресу: <...>.

Администрация города Абакана приняла постановление от 11 января 2019 года № 01 об утверждении условий приватизации указанного нежилого помещения, в приложении к которому определила цену продажи нежилого помещения – 7 870 000 руб.

21.01.2019 Продавец Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана письмом от 21.01.2019 № 21 передал истцу проект (без даты) договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой № 50Н, расположенного по адресу: <...>, площадью 220,5 кв.м.

Согласно пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи с ипотекой на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости № А 217-18, стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 7 870 000 руб. без НДС, оплачивается покупателем в рассрочку в течение 5 лет согласно графику платежей (приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 договора.

Письмом от 18.02.2019 №4-юа истец направил ответчику договор купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, подписанный с протоколом разногласий по пунктам 2.1., 2.2., 2.3.1. договора, предложив иной размер выкупной цены 4 640 000 руб. При предложении новой цены выкупа помещения истец основывался на заказанном им отчёте об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка».

11.03.2019 продавец - ответчик направил в адрес истца письмо № 475, в котором заявил о несогласии на изменение пунктов 2.1., 2.2., 2.3.1 договора со ссылкой на нормы Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и нормы закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», направил для подписания протокол согласования разногласий от 11.03.2018.

Не согласившись с предложенными Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана ценой и условиями договора купли-продажи с ипотекой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об урегулировании разногласий по договору.

Определением арбитражного суда от 07.06.2019 по делу назначена судебно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения. По заключению эксперта ООО «Институт оценки» ФИО4 от 11.07.2019 рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного в подвальном помещении многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, пом. 50Н площадью 220,5 кв.м. по состоянию на 05.12.2018 составляет 5 900 000 руб.

Поскольку после проведенной экспертизы стороны не согласовали разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, истец просит удовлетворить иск и принять спорные условия договора в его редакции.

Оценив требования истца, возражения ответчика, заключение эксперта от 11.07.2019, представленные письменные доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

Согласно пунктам 5 и 6 Закона № 159-ФЗ, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты; стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как следует из материалов дела, у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 50Н, площадью 220,5 кв.м. в силу заключенного договора аренды от 20.07.1999 № 266. В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

При заключении договора купли-продажи стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 ГК РФ.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Разногласия сторон по пунктам 2.1. и 2.3.1. договора возникли относительно выкупной стоимости нежилого помещения 50Н, указанной в договоре купли-продажи нежилого помещения с ипотекой. Ответчик – продавец предложил цену - 7 870 000 руб., истец – покупатель предложил цену 4 640 000 руб.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Арбитражный суд назначил по данному делу оценочную экспертизу для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил в дело заключение эксперта ООО «Институт оценки» ФИО4 от 11.07.2019, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 05.12.2018 составляет 5 900 000 руб.

Оценив заключение эксперта ООО «Институт оценки» от 11.07.2019, арбитражный суд пришел к выводу, что оно соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ), требованиям Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), не содержит неясностей и противоречий, является достоверным и обоснованным.

Как видно из указанного заключения от 11.07.2019, экспертом проведен анализ наиболее эффективного использования помещения, сделан вывод о наиболее эффективном использовании под торговые площади, либо площади под объект сферы услуг. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключения; методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы. На основе анализа фактических данных о ценах сделок и предложений с объектами недвижимости из аналогичного сегмента рынка при фактическом и альтернативном использовании произведено определение рыночной стоимости сравнительным и доходным подходами и согласованы результаты оценки.

Согласно статье 71 АПК РФ, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную

Согласно части 3 статьи 71 АПК РФ доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуютдействительности.

Оценив исковые требования на основе совокупности представленных доказательств, арбитражный суд пришел к выводу, что устранение больших различий по размеру выкупной цены между истцом и ответчиком следует основать на заключении эксперта ООО «Институт оценки» ФИО4 от 11.07.2019, установившем рыночную стоимость нежилого помещения помещение № 50Н, площадью 220,5 кв.м. в размере 5 900 000 руб. Указанное заключение эксперта сторонами не оспорено.

Поскольку рыночная стоимость выкупаемого объекта установлена судом на основании проведенной в рамках дела экспертизы, отвечающей требованиям Закона об оценочной деятельности, Федеральных стандартов оценки, суд признал требования истца об изменении пунктов 2.1 и 2.3.1 договора и снижении цены выкупаемого имущества подлежащими удовлетворению, в связи с чем в договоре подлежит установлению выкупная стоимость нежилого помещения в размере 5 900 000 (пять миллионов девятьсот тысяч) рублей.

Судебные расходы по настоящему делу состоят из государственной пошлины по иску в размере 6000 руб., уплаченной истцом платежным поручение от 22.03.2019 № 37, и расходов на проведение экспертизы в сумме 30 000 руб. На выплату вознаграждения за проведенные по делу экспертизы истец перечислил на депозитный счет арбитражного суда 30 000 руб., которые перечислены эксперту как вознаграждение за проведение экспертизы.

На основании статей 106, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд относит судебные расходы по делу на ответчика, в том числе понесенные истцом расходы по госпошлине 6 000 руб. и судебные издержки на оплату экспертизы 30 000 руб., так как решение принято в пользу истца по требованию неимущественного характера. Поэтому с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине 6000 руб. и издержки на выплату вознаграждения экспертам 30 000 руб.

Руководствуясь статьями 101, 106, 110, 112, 167 – 170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Иск удовлетворить: урегулировать разногласия, возникшие между Комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО1 по договору купли-продажи нежилого помещения с ипотекой, расположенного в городе Абакане по адресу: ул. Пушкина, 68, помещение 50Н, площадью 220,5 кв.м.

Изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

Пункт 2.1. Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате Покупателем, составляет 5 900 000 (пять миллионов девятьсот тысяч) рублей, в соответствии подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС.

Пункт 2.2. Стоимость нежилого помещения была определена на основании заключения эксперта ООО «Институт оценки» ФИО4 № 01/2019-Э.

Пункт 2.3.1. Стоимость нежилого в размере 5 900 000 (пять миллионов девятьсот тысяч) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику (Приложение №1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2.-2.3.9 настоящего договора.

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по госпошлине 6000 (шесть тысяч) рублей и судебные издержки 30 000 (тридцать тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Кириллова Н. П.