Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.О. Кичеевой, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Абакан,

к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Абакан,

о взыскании 3 685 958руб.36коп.,

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО1 по доверенности № 3284 от 27.12.2010;

от ответчика – представителя ФИО2 по доверенности от 02.07.2010.

Администрация города Абакана обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» о взыскании 3 685 958руб.36коп., в том числе 3 316 776руб.66коп. задолженности по арендной плате по договору аренды № АЮ13460 от 28.12.2007 за период с 01.10.2009 по 11.08.2010, 369 181руб.70коп. неустойки за несвоевременную оплату арендной платы за период с 02.01.2010 по 01.12.2010.

Представитель истца поддержал заявленные требования, пояснив, что 28.12.2007 по результатам проведенного аукциона с ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» заключен договор аренды земельного участка, в соответствии с которым ответчику передан в аренду земельный участок общей площадью 4 604кв.м., расположенный по адресу: ул. Пирятинская, 21Г, для строительства пятиэтажного жилого дома, сроком на 3 года до 28.12.2010. в связи с вводом объекта строительства в эксплуатацию обязательства сторон по договору были прекращены с 11.08.2010. Представитель истца указал, что арендатором, в нарушение условий договора аренды земельного участка арендная плата вносилась не в полном объеме. Период взыскания задолженности определен с 01.10.2009 по 11.08.2010. Истец также просит взыскать неустойку за неуплату арендных платежей в установленный срок за период с 02.01.2010 по 01.12.2010 в размере 369 181руб.70коп.

Представитель ответчика исковые требования не признал в части, пояснив, что сдача объекта строительства в эксплуатацию и передача помещений в собственность осуществлялась по этапам (в две очереди). Разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства – блок секции в осях I-II и III-IV многоквартирного жилого дома получено 18.11.2009. При этом постановлением Мэра города Абакана от 18.09.2009 № 1765 путем перераспределения земельного участка, кадастровый № 19:01:050102:202, площадью 4 604кв.м., были образованы: земельный участок, площадью 2 229кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания 1 очереди пятиэтажного жилого дома и земельный участок, площадью 1 965кв.м., предназначенный для строительства 2 очереди пятиэтажного жилого дома.

Представитель ответчика считает, что в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента передачи участникам долевого строительства их квартир (18.11.2010) право аренды ООО «УКС «Жилстрой» на земельный участок, находящийся под блок секцией в осях I-II и III-IV в многоквартирном доме прекратилось в связи с переходом участка в общую долевую собственность собственников квартир. Таким образом, с 19.11.2009 во владении и пользовании ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в целях строительства 2 очереди пятиэтажного жилого дома остался земельный участок площадью 1 965кв.м. с кадастровым № 19:01:050102:2018. Представитель ответчика предоставил контррасчет размера арендной платы, подлежащей уплате ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой», по сравнению с установленным договором аренды, пропорционально площади земельного участка, оставшегося во владении и пользовании ответчика. Согласно расчету ответчика общая сумма задолженности по арендной плате составляет 1 473 912руб.74коп.

Представитель ответчика просит применить часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшить размер неустойки, заявленный истцом ко взысканию до суммы 38 006руб.07коп., рассчитанной с применением ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации.

Представитель истца, возражая на доводы ответчика, пояснил, что согласно пункту 1.1 договора аренды земельный участок предоставлен для строительства пятиэтажного жилого дома, договором не предусмотрено условие о том, что арендная плата подлежит пересмотру в случае ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора. Таким образом, ввод в эксплуатацию многоквартирного пятиэтажного жилого дома (первый этап строительства – блок секции в осях I-II и III-IV), а также образование путем перераспределения земельного участка, площадью 4 604кв.м. новых участков площадью 2 229кв.м., и 1 965кв.м., постановка на кадастровый учет вновь образованных земельных участков не может являться основанием для перерасчета арендной платы.

Заслушав устные пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее:

Между муниципальным образованием город Абакан и обществом с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «Жилстрой» по результатам проведенного аукциона 28 декабря 2007 года заключен договор аренды земельного участка № АЮ13460, на основании которого истец передал ответчику в аренду земельный участок общей площадью 4 604кв.м., кадастровый номер 19:01:050102:0202, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <...>, для строительства пятиэтажного жилого дома, в границах, указанных на плане границ земельного участка.

Срок действия договора сторонами установлен с 28.12.2007 по 28.12.2010.

В соответствии с частью 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем внесена запись № 19-19-00/002/2008-096 от 18.02.2008.

Согласно акту приема-передачи от 28 декабря 2007 года указанный земельный участок был передан обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «Жилстрой» в аренду.

Истцом взыскивается задолженность по арендной плате за период с 01.10.2010 по 11.08.2010 в сумме 3 316 776руб.66коп.

Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, арбитражный суд считает требования истца обоснованными в части по следующим основаниям.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Истцу принадлежит право передавать земельный участок в аренду и взимать плату за него, согласно Федеральному закону «Об общих принципах местного самоуправления» и пункту 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.2.2 размер арендной платы за участок составляет 4 350 000руб. Приложением к договору установлен график внесения платежей. Согласно графику арендные платежи в сумме 1 087 500руб. должны вноситься поквартально в сроки: до 01.04.2010, 01.07.2010, 01.10.2010, 01.01.2011.

Как усматривается из материалов дела, сдача объекта строительства в эксплуатацию и передача помещений участникам долевого строительства осуществлялась по этапам (в две очереди). Разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства – блок секции в осях I-II и III-IV многоквартирного жилого дома получено 18.11.2009 (т.1 л.д.28) Разрешение на ввод в эксплуатацию второго этапа строительства – блок секции в осях V-VIII многоквартирного жилого дома получено 11.08.2010 (т.1 л.д.29).

23.08.2010 в связи с вводом в эксплуатацию всего жилого дома по ул.Пирятинская 21Г договор аренды земельного участка АЮ 13460 по соглашению сторон расторгнут. (т.1 л.д.32).

Постановлением Мэра города Абакана от 18.09.2009 № 1765 путем перераспределения земельного участка, расположенного по адресу: <...>, кадастровый № 19:01:050102:202, площадью 4 604кв.м., и земельных участков, выделенных из земель находящихся в государственной собственности и незакрепленных за конкретными лицами, площадью 38кв.м., 242кв.м., 220кв.м. были образованы: земельный участок, площадью 2 229кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания 1 очереди пятиэтажного жилого дома и земельный участок, площадью 1 965кв.м., предназначенный для строительства 2 очереди пятиэтажного жилого дома.

Представленными кадастровыми паспортами земельного участка подтверждается, что земельный участок, площадью 2 229кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания 1 очереди пятиэтажного жилого дома поставлен на кадастровый учет 27.10.2009 с кадастровым номером 19:01:050102:2017, земельный участок, площадью 1 965кв.м., предназначенный для строительства 2 очереди пятиэтажного жилого дома. С кадастровым номером 19:01:050102:2018 поставлен на кадастровый учет 28.10.2009.

В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В пункте 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусматривает, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Материалами дела подтверждается, что разрешение на ввод в эксплуатацию первого этапа строительства – блок секции в осях I-II и III-IV многоквартирного жилого дома получено 18.11.2009 (т.1 л.д.28), 27.10.2009 земельный участок под частью жилого дома поставлен на кадастровый учет.

Согласно представленному ответчиком реестру собственников квартир жилого дома по адресу: <...> (первая очередь), а также актам приема-передачи объекта долевого строительства (т.1 л.д.87-133) 45 квартир были переданы застройщиком гражданам 18.11.2009.

В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Таким образом, исходя из положений ст. 23 Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на неразрывно связанное с ним право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок.

Из материалов дела следует, что первый из собственников квартир в доме 21Г по улице Пирятинской в г.Абакане, зарегистрировавших свое право собственности 13.01.2010? является ФИО3 (квартира.62). Таким образом, с момента регистрации права первого собственника помещения в многоквартирном доме 21Г по улице Пирятинской в г.Абакане 13.01.2010, земельный участок площадью 2 229кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания 1 очереди пятиэтажного жилого дома, с кадастровым номером 19:01:050102:2017 перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 229кв.м., предназначенный для эксплуатации и обслуживания 1 очереди пятиэтажного жилого дома, прекратилось.

С учетом вышеизложенного, с 13.01.2010 во владении и пользовании ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в целях строительства 2 очереди пятиэтажного жилого дома остался земельный участок площадью 1 965кв.м. с кадастровым № 19:01:050102:2018.

Таким образом, за период с 01.10.2009 по 12.01.2010 арендная плата составила:

с 01.10.2009 по 31.12.2009: 1087500руб.(по графику) – 646148руб.(оплачено) = 623352руб.

с 01.01.2010 по 12.01.2010: 4350000руб.(годовой размер а/п) : 365 х 12 = 143013,70руб.

С 13.01.2010 по 11.08.2010 в пользовании ответчика находился участок площадью 1 965кв.м. с кадастровым № 19:01:050102:2018. Исходя из условий договора годовая арендная плата за участок составила 4350000руб. : 4604кв.м. х 1965кв.м.=1856592,09руб.

Арендная плата за период с 13.01.2010 по 11.08.2010 за 211 дней составила:

1856592,09руб. : 365дн. х 211дн. = 1073262руб.82коп.

Итого, общая сумма долга за заявленный истцом период составила 1 839 628руб.52коп.

Поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим в силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а доказательств надлежащего исполнения обязательств ответчиком не представлено, арбитражный суд полагает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 11.08.2010 подлежит удовлетворению в сумме 1 839 628руб.52коп.

Кроме того, истец предъявил ко взысканию неустойку за период с 02.01.2010 по 01.12.2010 в сумме 369 181руб.70коп.

Пункт 7.2. договора устанавливает ответственность за неуплату в срок арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.4 договора арендная плата вносится в соответствии с графиком платежей. Графиком внесения платежей арендной платы предусмотрено ежеквартальное внесение платежей в 2009-2010г.г. равными частями до 1 числа следующего квартала.

Неустойкой по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Просрочка исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы за четвертый квартал 2009 года и за первый-третий квартал 2010 года подтверждается материалами дела, поэтому арбитражный суд признал правомерным требование истца о взыскании с ответчика неустойки.

Согласно расчету арбитражного суда неустойка за заявленные истцом периоды составила:

Сумма задолженности

Период просрочки

Кол-во дней просрочки

Процентная ставка

Размер неустойки

по

623352руб.

02.01.2010

01.12.2010

333

0,1 %

207576руб.22коп.

1216276руб.52коп.

02.10.2010

01.12.2010

0,1 %

72976руб.59коп.

итого

280552руб.81коп.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суду предоставлено право на уменьшение подлежащей взысканию неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Последствием просрочки уплаты денежных средств, по мнению суда, являются убытки в виде неполученных доходов, на которые истец вправе был рассчитывать при своевременном исполнении денежного обязательства.

На момент предъявления настоящего иска размер учетной ставки банковского процента, применяемой, как правило, для расчета компенсации причиненных кредитору ненадлежащим исполнением денежного обязательства убытков в соответствии со статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, составляет 7,75 % годовых или 0,02 % в день.

Учитывая, что предусмотренный договором размер неустойки является значительным и превышает размер учетной ставки банковского процента почти в 5 раз, арбитражный суд пришел к выводу о несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства, вследствие чего уменьшает размер предъявленной ко взысканию неустойки до суммы 70 000руб.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 909 628руб.52коп. В остальной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

Государственная пошлина по иску составляет 41 429руб.79коп. и на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям: на истца в сумме 17 599руб.17коп., на ответчика в сумме 23 830руб.62коп. В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6 от 20.03.1997 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами законодательства Российской Федерации о государственной пошлине» при уменьшении арбитражным судом размера неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на ответчика в сумме, которая подлежала бы взысканию без учета уменьшения неустойки. Госпошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ», г. Абакан, в пользу администрации города Абакана, <...> 909 628 (один миллион девятьсот девять тысяч шестьсот двадцать восемь) руб. 52 коп., в том числе 1 839 628 (один миллион восемьсот тридцать девять тысяч шестьсот двадцать восемь) руб. 52 коп. задолженности по арендной плате и 70 000 (семьдесят тысяч) руб. неустойки, которые подлежат перечислению в ГРКЦ НБ Республики Хакасия, БИК 0495144001, р/сч. 40101810200000010001, ИНН <***>, получатель: УФК Минфина РФ по РХ (ДГАЗ Администрации г. Абакана), КБК 93211105010040000120, арендная плата за землю.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ», г. Абакан, в доход федерального бюджета 23 830 (двадцать три тысячи восемьсот тридцать) руб. 17 коп. государственной пошлины.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Арбитражного суда

Республики Хакасия А.А. Федулкина