Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана о признании недостоверным отчёта о рыночной стоимости помещения от 24.09.2012 № К119-12, об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 19 февраля 2013 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ».

Протокольным определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 09 октября 2013 года общество с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» привлечено к участию в деле в качестве соответчика.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 ноября 2013 года производство по делу в части требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» о признании недостоверным отчёта о рыночной стоимости помещения от 24.09.2012 № К119-12 прекращено в связи с отказом истца от данного требования.

В судебное заседание 09 октября 2013 года представитель истца представил заявление об уточнении заявленных требований, просил:

пункт 1.3. договора изложить в следующей редакции: «Условия приватизации нежилого помещения приняты в соответствии с выбором предпринимателем порядка оплаты и срока рассрочки платежа: в рассрочку равными долями в течение трёх лет в соответствии с частью 2 настоящего договора купли-продажи.»;

пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: «Передаваемое в собственность покупателя нежилое помещение обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды от 01.07.2000 № 231, заключённого между продавцом и покупателем. Нежилое помещение в момент подписания настоящего договора не обременено иными правами третьих лиц.»;

пункт 1.8. договора изложить в следующей редакции: «Право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента его государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю регистрирующим органом»;

пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 1 787 724 (один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 52 копейки, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьями 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании экспертного заключения 16.09.2013 № 37Ар\09-13 о стоимости объекта договора по состоянию на 27 февраля 2010 года – дату подачи предпринимателем ФИО1 заявления о выкупе (стоимость нежилого помещения согласно заключению составила 1 755 625 рублей) отчёта об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения от 05.12.2012 № К136-12 (стоимость неотделимых улучшений составила 47 275 рублей 48 копеек) путём уменьшения стоимости нежилого помещения на стоимость неотделимых улучшений»;

пункт 2.2.1. исключить;

пункт 2.2.2. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает продавцу полную стоимость нежилого помещения, что составляет 1 755 625 (один миллион семьсот пятьдесят пять шестьсот двадцать пять) рублей в рассрочку равными долями в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами части 2.2.3. – 2.2.9. настоящего договора.»;

- подпункт 3 пункта 2.2.10 исключить;

- пункт 3.1. исключить.

В настоящем судебном заседании представитель истца не настаивал на принятии судом разногласий в части исключения из условий договора пунктов 2.2.10 и 3.1. В остальной части настаивал на изложении спорных пунктов договора в его редакции, просил урегулировать представленные разногласия с учётом стоимости спорного объекта в размере 1 835 000 рублей, в соответствии с выводами эксперта, содержащимися в экспертном заключении от 05.11.2013 № 92-13.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд принял заявление истца об уточнении исковых требований, за исключением требований об исключении из условий договора пунктов 2.2.10. и 3.1., поскольку истец не настаивал на рассмотрении разногласий в указанной части, кроме того, данные разногласия не были предметом рассмотрения сторонами на стадии досудебного порядка урегулирования данного спора.

Представитель Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана возражал против предъявленных требований, настаивал на своей редакции договора купли-продажи, указал на то, что требование о первоначальном взносе в размере 30% предусмотрено условиями приватизации нежилого помещения по ул. Торговая, 14-137Н в г. Абакане, утвержденные Постановлением Администрации города Абакана от 17.10.2012 № 1960, от 01.11.2012. Аналогичное условие предусмотрено пунктом 4.5 Положения о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и о порядке работы комиссии по рассмотрению поданных заявлений, утвержденного Постановлением Администрации города Абакана от 28.09.2012 № 1805. Истец не представил доказательств невозможности оплаты первоначального взноса и нарушения в связи с этим его прав на приобретения спорного помещения в собственность. Пункт 1.8 Комитет полагает необходимым оставить в его редакции, так как формулировка соответствует положениям статьи 223 Гражданского Кодекса РФ и пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не нарушает права заявителя. Отсутствуют основания для изменения пункта 1.5. договора, так как при заключении договора купли-продажи в порядке Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ происходит совпадение должника и кредитора в одном лице. По мнению представителя ответчика, нежилое помещение №137Н имеет вход через нежилое помещение №138Н по ул. Торговая, 14, в г. Абакане, которое принадлежит ФИО1 на праве собственности, следовательно, для ФИО1 отсутствие отдельного выхода не повлечет никаких отрицательных последствий при эксплуатации объекта.

Представитель ответчика заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, так как экспертное заключение от 05.11.2013 № 32-13 составлено в нарушение требований федеральных стандартов оценки, повлекшие недостоверность результата, в частности: отказ от доходного подхода не обоснован надлежащим образом; в сравнительном, подходе неправильно подобраны объекты-аналоги; применение корректировки на производство отдельного самостоятельного выхода не обоснованно.

Представитель ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» возражал против удовлетворения исковых требований, поддержал ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы.

Представитель истца возражал против назначения повторной экспертизы.

Арбитражный суд отклонил ходатайство ответчика о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, признав его необоснованным.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

ФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя регистрационной палатой администрации города Абакана 10 июля 2001 года № 15012, 24 февраля 2004 года в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей в отношении истца межрайонной инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам № 1 по Республике Хакасия внесена запись, о чём выдано свидетельство серии 19 № 0184828.

ФИО1 является субъектом малого предпринимательства.

На основании договора купли-продажи от 01 февраля 2006 года за ФИО1 зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 960 кв.м по адресу: <...>, и на магазин промышленных товаров площадью 322,3 кв.м, расположенный по адресу: <...>, помещение № 138Н (свидетельства 19АА № 045938 и 19АА № 045937 от 06 февраля 2006 года) (т 1, л.д. 101, 102).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодатель) и индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) 21 июля 2000 года заключили договор аренды № 231, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: <...>, помещение № 137Н, общей площадью 65,6 кв.м под мастерскую по ремонту бытовой техники. Согласно пункту 1.4 договора срок аренды устанавливается с 01 августа 2000 года до 01 августа 2020 года. По акту приёма-передачи от 21 июля 2000 года помещение передано в аренду индивидуальному предпринимателю ФИО1 (т. 2, л.д. 85).

Право аренды указанного нежилого помещения зарегистрировано с 13 октября 2000 года по 01 августа 2020 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 октября 2000 года серии 19 МЮ № 031363 (т. 4, л.д. 103) .

В феврале 2010 года индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе нежилое помещение по адресу: <...>, помещение № 137Н, в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ. В выкупе помещения предпринимателю было отказано по причине включения спорного помещения в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 03 апреля 2012 года вновь обратился в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана с заявлением о выкупе арендуемого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ (т. 4, л.д. 51).

Письмом от 10 апреля 2012 года № 843 Комитет вновь отказал заявителю в выкупе помещения, сославшись на включение его в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утверждённый постановлением мэра города Абакана от 21 ноября 2008 № 2137, что в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ препятствует его приватизации (т. 4, л.д. 52).

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 августа 2012 года по делу № А74-2400/2012 отказ Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана и Администрации города Абакана в выкупе нежилого помещения, выраженный в письме от 10 апреля 2012 года № 843, признан незаконным, как противоречащий Федеральному закону от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Суд обязал Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана и Администрацию города Абакана заключить договор купли-продажи нежилого помещения 137Н площадью 65,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>.

Постановлением главы города Абакана от 17 октября 2012 года № 19660 утверждены условия приватизации встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 137Н; Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана поручено произвести отчуждение нежилого помещения в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения индивидуальному предпринимателю ФИО1(т. 2, л.д. 1).

Согласно утверждённым условиям приватизации цена продажи имущества (встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 137Н) определена на основании отчёта ООО «Оценка-Консалтинг» от 24.09.2012 № К119-12 и составляет 3 200 000 рублей. В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведённых арендатором неотделимых улучшений в размере 47 275 рублей 48 копеек, которая определена на основании отчёта ООО «Оценка-Консалтинг» от 05.10.2012 № К136-12. Сумма к оплате с учётом зачета стоимости неотделимых улучшений – 3 152 724 рубля 52 копейки.

Постановлением главы города Абакана от 01 ноября 2012 года № 2090 в условия приватизации, утверждённые постановлением от 17 октября 2012 года № 19660, внесены изменения, касающиеся порядка оплаты – 30% от суммы, подлежащей уплате по договору купли-продажи, оплачивается в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи. Оставшаяся часть стоимости имущества вносится арендатором ежемесячными равными платежами в течение трёх лет со дня заключения договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Администрации города Абакана от 17.10.2012 № 1960.» (т. 2, л.д. 3).

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана 08 ноября 2012 года направил в адрес индивидуального предпринимателя ФИО1 для подписания проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 137Н, площадью 65,6 кв.м.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 подписал проект договора с разногласиями. Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий от 12 ноября 2012 года следующего содержания:

- дополнить пункт 1.2. договора словами: «Настоящий договор заключён на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.08.2012 по делу № А74-2400/2012»;

- изменить пункт 1.3. договора, изложив его в редакции: «Условия приватизации нежилого помещения приняты в соответствии с выбором предпринимателем порядка оплаты и срока рассрочки платежа: в рассрочку, равными долями, в течение трёх лет, в соответствии с частью 2 договора.»;

- дополнить пункт 1.4. договора словами: «Нежилое помещение обременено арендой, о чём в едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 19.10.2000 о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 19МЮ № 031363.»;

- пункт 1.8. договора дополнить, изложив его в редакции: «Право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента государственной регистрации сделки купли-продажи регистрирующим органом. Одновременно с прекращением обязательств по договору аренды.»;

- изменить пункт 2.2. договора, изложив его в редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьями 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 30.1.2012 № 15-30-Х (стоимость нежилого помещения согласно отчёту составила 2 358 000 рублей) и отчёта об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений помещения от 05.12.2012 № К136-12 (стоимость неотделимых улучшений составила 47 275 рублей 48 копеек) путём уменьшения стоимости нежилого помещения на стоимость неотделимых улучшений. При определении стоимости нежилого помещения учтены особенности объекта договора купли-продажи, установленные в том числе судом: отсутствие выдела в натуре обременение в виде долгосрочной аренды до 2020 года.»;

- исключить пункт 2.2.1. договора;

- изменить пункт 2.2.2. договора, изложив его в редакции: «Покупатель оплачивает продавцу полную стоимость нежилого помещения, что составляет 2 310 724 рубля 52 копейки в рассрочку равными долями в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами части 2 настоящего договора. На сумму денежных средств, по уплате которых предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.»;

- дополнить пункт 2.2.7. договора словами: «Первоначальный взнос в сумме 64 186 рублей подлежит уплате покупателем в пятидневный срок с даты регистрации договора. Ежемесячный платёж определён исходя из стоимости приобретаемого нежилого помещения и срока рассрочки и составляет 64 186 рублей (последний платёж 64 214 рублей).»;

- дополнить договор пунктом 3.5.: «Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.»;

- дополнить договор пунктом 3.6.: «Во всём, что не урегулировано договором, стороны руководствуются действующим законодательством РФ. Односторонний отказ сторон от исполнения настоящего договора не допускается, кроме случая, установленного в пункте 3.2. договора.»;

- исключить пункты 4.1., 4.2. договора.

Рассмотрев протокол разногласий, ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий от 26 ноября 2012 года, согласно которому:

- пункт 1.2. договора принят в редакции покупателя: «Настоящий договор заключён на основании решения Арбитражного суда Республики Хакасия от 24.08.2012 по делу № А74-2400/2012 в порядке реализации покупателем преимущественного права, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации;

- пункты 1.3., 1.4., 1.5., 1.8., 2.1., 2.2., 2.2.1., 2.2.2., 2.2.7. приняты в редакции продавца:

- пункт 1.3.: «Условия приватизации нежилого помещения определены в постановлениях Администрации города Абакана от 17.10.2012 № 1960, от 01.11.2012 № 2090.»;

- пункт 1.4.: «Нежилое помещение принадлежит продавцу на праве собственности, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись от 10.10.2000 № 19-01/00-26/200-68.1.»;

- пункт 1.5.: «Передаваемое в собственность покупателя нежилое помещение обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды от 01.07.2000 № 231, заключённого между продавцом и покупателем. В соответствии со статьёй 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по договору аренды от 01.07.2000 № 231 прекращаются при возникновении у покупателя права собственности на нежилое помещение. Нежилое помещение в момент подписания настоящего договора не обременено иными правами третьих лиц»;

- пункт 1.8.: «Право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента его государственной регистрации регистрирующим органом»;

- пункт 2.1.: «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 3 152 724 (три миллиона сто пятьдесят две тысячи семьсот двадцать четыре) рубля 52 копейки, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС»;

- пункт 2.2.: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьями 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании отчёта об оценке рыночной стоимости от 24.09.2012 № К119-12 (стоимость нежилого помещения согласно отчёту составила 3 200 000 рублей) и отчёта об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения от 05.12.2012 № К136-12 (стоимость неотделимых улучшений составила 47 275 рублей 48 копеек) путём уменьшения стоимости нежилого помещения на стоимость неотделимых улучшений»;

- пункт 2.2.1.: «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 945 817 (девятьсот сорок пять тысяч восемьсот семнадцать) рублей в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

- пункт 2.2.2.: «Оставшаяся стоимость нежилого помещения в размере 2 206 907 (два миллиона двести шесть тысяч девятьсот семь) рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с подпунктами 2.2.3. – 2.2.10. настоящего договора.»;

- пункт 2.2.7.: «Ежемесячный платёж вносится не позднее даты, установленной настоящим договором, согласно графику уплаты ежемесячных платежей»;

- договор дополнен пунктами 3.5., 3.6., предложенными покупателем;

- пункты 4.1., 4.2. исключены.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 инициировал проведение оценки нежилого помещения. Согласно отчёту от 09 ноября 2012 года № 15/30/Х, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы собственности» рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 137Н, по состоянию на 30 октября 2012 года, составляет 2 358 000 рублей (т.1, л.д. 37-63).

Истец, полагая, что договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 137Н не может быть подписан в редакции ответчика, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу статей 1, 2 и 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

В соответствии со статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение спорного помещения. Таким образом, заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

В рассматриваемом случае стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, при рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора, в предмет судебного исследования должны быть включены вопросы о наличии у стороны, обратившейся в суд за урегулированием разногласий, права на такое обращение либо о наличии соглашения между сторонами договора о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Из материалов дела следует, что истец не согласен с предложенной ответчиком (продавцом) редакцией пунктов 1.3., 1.5., 1.8., 2.1., 2.2., 2.2.1., 2.2.2. договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 137Н.

Рассмотрев представленные разногласия, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что пункт 1.3. договора следует принять в редакции продавца, поскольку истец обоснованных аргументов в пользу изменения редакции данного пункта не привел. Кроме того, редакция, предложенная ответчиком, соответствует законодательству и не нарушает прав и законных интересов истца на выкуп спорного имущества.

Пункт 1.5. договора следует принять в редакции продавца, поскольку в статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице. При заключении договора купли-продажи муниципального имущества в порядке, установленном Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, договор аренды прекращается в силу совпадения должника и кредитора в одном лице. Приобретение арендованного имущества в порядке реализации положений данного Закона предопределяет прекращение обременения выкупаемого имущества в момент заключения договора купли-продажи.

Пункт 1.8. договора также следует принять в редакции продавца, поскольку данная редакция спорного пункта соответствует положениям статьи 223 Гражданского Кодекса РФ и пункта 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и не нарушает права истца.

Как следует из материалов дела, основная часть разногласий сторон сводится к возражениям предпринимателя ФИО1 по стоимости выкупаемого помещения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком в подтверждение величины рыночной стоимости спорного объекта в материалы дела представлен отчёт ООО «Оценка-Консалтинг» от 24.09.2012 № К119-12, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 3 200 000 рублей.

В порядке оспаривания оценки выкупаемого имущества истец представил в дело другой отчёт об оценке от 09.11.2012 № 15/30/Х, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость спорного помещения составляет 2 358 000 рублей по состоянию на 30.10.2012. При рассмотрении дела истец ходатайствовал о независимой оценке посредством назначения судебной экспертизы.

В рамках дела по ходатайству истца с целью проверки достоверности отчёта оценщика, на основании которого продавцом определена выкупная стоимость имущества, судом назначена оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: <...>, помещение 137Н, по состоянию на 27.02.2010 – дату обращения истца в адрес ответчика с заявлением о выкупе спорного помещения.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 выработан правовой подход к определению даты, на которую следует определять рыночную стоимость выкупаемого имущества независимым оценщиком, исходя из которого такая дата подлежит определению с учетом законодательно определенной процедуры и ее этапов для реализации субъектами малого и среднего предпринимательства своего преимущественного права, в том числе обеспечения проведения оценки рыночной стоимости объекта уполномоченным органом.

В частности, в указанном Постановлении отмечено, что в случае, когда субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества «оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права».

Таким образом, в настоящем деле рыночная стоимость выкупаемого имущества в порядке реализации преимущественного права субъекта малого или среднего предпринимательства подлежит определению, в том числе и на основании результатов судебной экспертизы, на дату, согласующуюся с выработанным подходом, а также положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (статья 4).

Проведение судебной экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Столица» ФИО5. На разрешение эксперта судом поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость нежилого помещения по ул. Дружбы Народов, 14-137Н, в г. Абакане, площадью 65,6 кв.м, по состоянию на 27.02.1010. Согласно представленному отчёту от 16.09.2013 № 37Ар\09-13 рыночная стоимость выкупаемого помещения составила 1 755 625 рублей по состоянию на 27.02.2010.

По ходатайству Комитета муниципальной экономики судом проведена повторная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости помещения расположенного по адресу: <...>, помещение 137Н.

По результатам проведённой в рамках настоящего дела повторной экспертизы получено заключение эксперта ФИО6, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение 137Н, по состоянию на 27 февраля 2010 года составляет 1 835 000 рублей без учёта НДС.

Проверив экспертное заключение от 05.11.2013 № 12-13 эксперта ФИО6 на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 №254, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на достоверность отчёта.

Возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведённой экспертизе, что приведённые им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта. Доказательства недостоверности данного экспертного заключения никем из участников дела не представлены.

В соответствии со статьёй 13 Закона об оценочной деятельности при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определённой в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемого объекта для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объекта выкупа и включить установленную экспертом цену 1 835 000 рубля в качестве цены выкупа объекта муниципального имущества в пункты 2.1 и 2.3.2 спорного договора.

В этой связи с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, согласованной сторонами в сумме 47 275 рублей 48 копеек, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорный пункт 2.1. договора следует изложить в следующей редакции «Стоимость нежилого помещения, подлежащая оплате покупателем, составляет 1 787 724 (один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 52 копейки, без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилого помещения не является объектом обложения НДС».

Рассмотрев разногласия сторон по пунктам 2.2.1., 2.2.2., арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку.

Поскольку нормы Федерального закона № 159-ФЗ не содержат положений, наделяющих субъекта малого или среднего предпринимательства исключительным правом устанавливать периодичность и размер подлежащих внесению платежей, то в таком случае при разрешении спора подлежат применению пункты 3 и 7 статьи 35 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Законом № 178-ФЗ.

Согласно содержанию и смыслу статьи 35 Закона № 178-ФЗ во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 4, пунктом 2 статьи 6 и пунктом 4 статьи 14 того же Закона порядок оплаты имущества, находящегося в муниципальной собственности, касающийся внесения платежей, определяется органами местного самоуправления.

Такая правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 № 2468/10.

Вопросы приватизации муниципального имущества в городе Абакане регулируются Положением о порядке рассмотрения заявлений субъектов малого и среднего предпринимательства о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, утвержденным постановлением Администрации города Абакана № 1805 от 28.09.2012. Согласно пунктам 4.5, 4.6 Положения при выборе арендатором способа оплаты в рассрочку устанавливается первоначальный взнос в размере тридцати процентов от суммы, подлежащей уплате по договору купли-продажи. Первоначальный взнос должен быть внесен в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи. Оставшаяся часть стоимости имущества вносится арендатором равными частями помесячно в пределах срока, выбранного арендатором и не превышающего трех лет с момента заключения договора купли-продажи. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с частью 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования постановления Администрации города Абакана об условиях приватизации. Таким образом, определение порядка оплаты муниципального имущества в связи с его приватизацией является прерогативой органов местного самоуправления.

Вместе с тем при применении Закона № 159-ФЗ необходимо иметь в виду, что он принят в целях создания благоприятных условий для развития и поддержки малого и среднего предпринимательства. Однако эти цели не могут достигаться за счет нарушения баланса публичных и частных интересов, которые для муниципального образования заключаются в пополнении казны за счет денежных средств, поступающих от приватизации муниципального имущества. На обеспечение такого баланса может быть направлено предоставление одной стороне права выбора срока рассрочки, а другой - разумного размера первого взноса.

В определении от 08.02.2011 № 130-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что при рассмотрении конкретного спора по урегулированию разногласий, возникших при заключении договоров о продаже субъектам малого и среднего предпринимательства муниципального имущества, арбитражный суд, давая оценку предложению о размере первоначального платежа по договору купли-продажи, на основе имеющихся в деле доказательств может разрешить вопрос о соблюдении сторонами общего запрета злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ), в частности, исходя из того, что государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его осуществления, гарантируя при передаче имущества в собственность субъектов частного права соблюдение конституционных принципов и норм, - установить, позволяют ли предложенные муниципальным образованием условия субъекту малого или среднего предпринимательства воспользоваться правом на рассрочку оплаты приобретаемого им имущества и тем самым реализовать свое право на приватизацию.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 не представил суду доказательства того, что он не располагает возможностью единовременной уплаты 30 % стоимости выкупаемого имущества в течение 45 дней. Таким образом, арбитражный суд пришёл к выводу о том, что истец сможет реализовать предусмотренное Законом № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

При таких обстоятельствах спорный пункт 2.2.1 договора, касающийся размера первоначального взноса подлежит изложению в следующей редакции: «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 536 317 (пятьсот тридцать шесть тысяч триста семнадцать) рублей 36 копеек в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи».

Соответственно, пункт 2.2.2. подлежит включению в договор в следующей редакции: «Покупатель оплачивает продавцу полную стоимость нежилого помещения, что составляет 1 787 724 (один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 52 копейки в рассрочку равными долями в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами части 2.2.3. – 2.2.9. настоящего договора.».

На основании изложенного арбитражный суд пришел к выводу о частичной обоснованности иска, вследствие чего судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами поровну.

Государственная пошлина по иску составляет 4 000 рублей, при обращении в арбитражный суд истец уплатил государственную пошлину в сумме 8 000 рублей, следовательно, излишне уплаченная истцом государственная пошлина в сумме 4 000 рублей подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

По результатам рассмотрения спора расходы истца по уплате государственной пошлины распределяются между сторонами поровну – по 2 000 рублей на каждую сторону.

Расходы истца по оплате судебной экспертизы составили 6 000 рублей, расходы ответчика по оплате повторной судебной экспертизы составили 7 000 рублей. Следовательно, расходы истца по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы составили 10 000 рублей, расходы ответчика по оплате повторной экспертизы составили 7 000 рублей. Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в сумме 1 500 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение № 137Н, площадью 65,6 кв.м, между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана и индивидуальным предпринимателем ФИО1, изложив спорные пункты в следующей редакции:

пункт 1.3. договора изложить в следующей редакции: «Условия приватизации нежилого помещения определены в постановлениях Администрации города Абакана от 17.10.2012 № 1960, от 01.11.2012 № 2090.»;

пункт 1.5. договора изложить в следующей редакции: «Передаваемое в собственность покупателя нежилое помещение обременено правом аренды покупателя на основании договора аренды от 01.07.2000 № 231, заключённого между продавцом и покупателем. В соответствии со статьёй 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по договору аренды от 01.07.2000 № 231 прекращаются при возникновении у покупателя права собственности на нежилое помещение. Нежилое помещение в момент подписания настоящего договора не обременено иными правами третьих лиц»;

пункт 1.8. договора изложить в следующей редакции: «Право собственности покупателя на нежилое помещение возникает с момента его государственной регистрации регистрирующим органом»;

пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилого помещения была определена в соответствии со статьями 3, 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании экспертного заключения от 05.11.2013 № 92-13 о стоимости объекта договора по состоянию на 27 февраля 2010 года – дату подачи предпринимателем ФИО1 заявления о выкупе (стоимость нежилого помещения согласно заключению составила 1 835 000 рублей) и отчёта об оценке рыночной стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения от 05.12.2012 № К136-12 (стоимость неотделимых улучшений составила 47 275 рублей 48 копеек) путём уменьшения стоимости нежилого помещения на стоимость неотделимых улучшений»;

пункт 2.2.1. изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает 30% стоимости нежилого помещения, что составляет 536 317 (пятьсот тридцать шесть тысяч триста семнадцать) рублей 36 копеек в течение 45 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи»;

пункт 2.2.2. договора изложить в следующей редакции: «Покупатель оплачивает продавцу полную стоимость нежилого помещения, что составляет 1 787 724 (один миллион семьсот восемьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) рубля 52 копейки в рассрочку равными долями в течение трёх лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами части 2.2.3. – 2.2.9. настоящего договора.»;

2. Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей судебных расходов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья С.М. Тропина