Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Е.В. Ищенко при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарем судебного заседания Т.А. Горбуновой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 8 538 196 руб. 91 коп., в том числе 4 413 000 руб. задолженности по арендным платежам, 1 114 026 руб. 90 коп. неустойки, 462 842 руб. 01 коп. задолженности в части возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора, 2 548 328 руб. убытков;

встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» о признании договора аренды расторгнутым с 18.06.2015, о взыскании 3 023 621 руб. стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении,

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.11.2016 объявлялся перерыв до 10 час. 00 мин. 02.12.2016. Информация о перерыве в судебном заседании размещалась на официальном Интернет-сайте Арбитражного суда Республики Хакасия 25.11.2016.

В судебном заседании до и после перерыва принимали участие представители:

истца (по основному иску) – ФИО2 на основании доверенности от 13.04.2015; ответчика (по основному иску) - ФИО3 на основании доверенности от 14.07.2015 серии 19 АА № 0327100, ФИО4 на основании доверенности от 05.05.2016;

третьего лица – ФИО2 на основании доверенности от 13.04.2015.

Общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (далее – ООО «Саянхимстрой») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1) о взыскании 1 560 280 руб. задолженности по договору аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 и неустойки, обязании привести помещение в состояние, существовавшее на дату заключения договора аренды, согласно техническому паспорту помещения.

Определением арбитражного суда от 07.09.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

Определением арбитражного суда от 30.09.2015 принято увеличение размера исковых требований до 1 896 341 руб. 50 коп., в том числе 1 463 300 руб. задолженности по арендным платежам за период с марта по сентябрь 2015 года и 164 855 руб. 50 коп. неустойки за период с 01.03.2015 по 30.09.2015, 268 186 руб. задолженности в части возмещения арендодателю арендных платежей за пользование земельным участком в соответствии с пунктом 4.1 договора; уточнение требования об обязании ответчика привести помещение в состояние, существовавшее на дату заключения договора аренды, согласно техническому паспорту помещения: об обязании ответчика произвести отсыпку грунта в помещениях: 62 (обеденный зал) площадью 101 кв.м., 11 (холл) площадью 43,2 кв.м., 11а и 11б (туалеты) площадью, соответственно, 3,2 и 4 кв.м., 17 (подсобная) площадью 4,3 кв.м. и восстановить бетонные полы до высоты указанных помещений 2,88 метра; восстановить стены между помещениями 62, 11 и 17; восстановить помещения 17, 11а и 11б с сантехникой и внутренней отделкой в соответствии с их назначением; восстановить вентиляцию и электропроводку в указанных помещениях, произвести внутреннюю отделку указанных помещений в соответствии с техническим паспортом, а именно, восстановить в указанных помещениях штукатурку, побелку, обшивку гипсокартонном и стеновыми панелями.

Определением арбитражного суда от 28.10.2015 принят к производству встречный иск ИП ФИО1 о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013 (номер государственной регистрации 19-19-01/112/2013-248); о взыскании 5 128 988 руб., в том числе 485 500 руб. убытков в виде реального ущерба – арендной платы, внесенной при не предоставлении встречного исполнения, 4 643 488 руб. стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении.

Протокольным определением арбитражного суда от 03.02.2016 принято изменение предмета основного иска на требование о взыскании 5 414 751 руб. 75 коп., в том числе 2 615 696 руб. 15 коп. убытков и 2 799 055 руб. 60 коп. задолженности по арендным и иным, предусмотренным договором, платежам и неустойки (2 144 000 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.03.2015 по 31.12.2015; 322 159 руб. 90 коп. в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора аренды, 332 902 руб. 70 коп. неустойки за период с 05.03.2015 по 31.12.2015).

Определением арбитражного суда от 31.03.2016 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» назначена судебная экспертиза.

Протокольным определением арбитражного суда от 09.06.2016 принято увеличение размера исковых требований по первоначальному иску до 7 047 992 руб. 81 коп., в том числе 3 278 500 руб. просроченной задолженности по арендным платежам с 01.03.2015 по 31.05.2016, 646 439 руб. договорной неустойки за период просрочки с 05.03.2015 по 31.05.2016, 383 081 руб. 81 коп. задолженности в части возмещения арендодателю арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора, 2 739 972 руб. убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние.

Протокольным определением от 15.07.2016 принято уточнение встречного иска в части требования о расторжении договора аренды «с 18 июня 2015 года».

Протокольным определением от 11.08.2016 принято увеличение размера исковых требований по первоначальному иску до 7 494 823 руб. 61 коп., в том числе 3 732 300 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2015 по 31.07.2016, 831 113 руб. 80 коп. неустойки за период с 05.03.2015 по 31.07.2016, 383 081 руб. 81 коп. суммы в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора аренды, 2 548 328 руб. убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние; а также принято уточнение предмета встречного требования на расторжение договора аренды недвижимого имущества от 08.11.2013.

Определением от 11.08.2016 арбитражным судом назначена повторная экспертиза по ходатайству ИП ФИО1, производство по делу было присоатновлено, определением от 27.10.2016 производство по делу возобновлено.

Определениями от 27.10.2016 в порядке статьи 49 АПК РФ принято увеличение размера исковых требований по первоначальному иску до 8 542 670 руб., в том числе 4 413 000 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, 1 118 500 руб. 90 коп. неустойки за период просрочки с 05.03.2015 по 31.10.2016, 462 842 руб. 01 коп. задолженности в части возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора, 2 548 328 руб. убытков, связанных с необходимостью приведения помещение в первоначальное состояние; в этом же заседании принято уменьшение размера заявленных требований по первоначальному иску до 8 538 196 руб. 91 коп., в том числе 4 413 000 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, 1 114 026 руб. 90 коп. неустойки за период с 05.03.2015 по 27.10.2016, 462 842 руб. 01 коп. задолженности в части возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период действия договора, 2 548 328 руб. убытков, связанных с необходимостью приведения помещение в первоначальное состояние; принято уменьшение размера исковых требований по встречному иску до 3 478 791 руб,, в том числе 455 170 руб. излишне оплаченных арендных платежей за период с 01.12.2014 по 18.06.2015, (принято изменение в этой части предмета иска) и 3 023 621 руб. стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении.

Протокольным определением от 02.12.2016 арбитражный суд принял изменение искового встречного требования с расторжения договора аренды на признание договора аренды расторгнутым с 18.06.2015.

Определением от 02.12.2016 арбитражный суд принял отказ от встречного иска о взыскании 455 170 руб. излишне оплаченных арендных платежей за период с 01.12.2014 по 18.06.2015.

Представитель истца по первоначальному иску поддержал исковые требования в полном объёме, просил отказать в удовлетворении встречного искового заявления. Пояснил, что до настоящего времени ответчиком не произведена оплата арендных платежей, помещение не возвращено, не приведено в состояние, существовавшее на дату передачи его по договору аренды, в связи с чем ИП ФИО1 обязан уплатить денежных средства, необходимые для проведения соответствующих работ. Просил отказать в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку по условиям договора все неотделимые улучшения поступают в собственность арендодателя. Кроме того, согласие на проведение каких-либо работ, реконструкции помещения, сданного ответчику в аренду по договору, истец не давал, также у ответчика отсутствует разрешительная документация на проведение реконструкции. Истец полагает, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о том, что в помещении на момент сдачи его в аренду имелись недостатки, препятствующие использованию по назначению, о которых арендатор не знал.

Представители ответчика по первоначальному иску возразили против заявленных требований, поясняя, что ИП ФИО1 принял по договору аренды помещение в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению (кафе, бар, клуб, ресторан). Согласно условиям договора арендатор выразил согласие на проведение реконструкции, перепланировки, переоборудования объекта недвижимости, других капитальных и ремонтных работ с целью использования его по указанному назначению. Вместе с тем, после начала работ выяснилось, что стоки из канализационной трубы длительное время стекали в грунт под полом помещения, которое не имеет отделки, в результате чего, ответчик был вынужден снять часть бетонных полов и вывезти часть грунта. Обнаружить данный недостаток было невозможно при приемке помещения от истца, так как в помещении электроосвещение отсутствовало. Эти работы проводились с разрешения руководителя третьего лица (первоначального арендодателя), от которого никаких возражений не поступало. Кроме того, одним из собственников помещений в здании был заявлен иск в арбитражный суд к третьему лицу о прекращении работ по реконструкции в арендуемом ответчиком помещении, суд обязал истца прекратить производство по самовольной реконструкции помещения. Истец данное решение не оспорил. Следовательно, он и третье лицо не исполнили обязательства по оказанию содействия арендатору по согласованию реконструкции и получению соответствующего разрешения. Данное обстоятельство лишило возможности ответчика по приведению арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования по назначению и с момента вступления решения в законную силу (06.10.2014) о запрете на проведение работ в помещении, ответчик утратил потребительскую ценность использования помещения. В мае 2015 года ИП ФИО1 предложил истцу расторгнуть договор аренды с 01.06.2015 в связи с невозможностью дальнейшего использования помещения в соответствии с условиями договора по причине возникновения разногласий с одним из собственников помещений в здании относительно возможности проведения ремонтных работ, а также в связи с затоплением помещения стоками из канализации, предложил принять истцу арендуемое помещение и зачесть произведенные неотделимые улучшения в счет погашения арендной платы, на что истец отказался, сославшись на пункт 3.3.4 договора. ФИО1 расценивает данное письмо в качестве одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в связи с чем, ссылаясь на статью 431, пункт 3 статьи 450, статью 626 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 3.2.5 договора аренды, полагает договор аренды расторгнутым с 18.06.2015. В случае удовлетворения требования о взыскании неустойки по договору аренды, заявил о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Представитель третьего лица поддержал заявленные ООО «Саянхимстрой» исковые требования и приведенные истцом доводы, возразил против требований по встречному иску.

Исследовав представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между третьим лицом обществом с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>, арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) 08.11.2013 заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – нежилое помещение 5Н, общей площадью 453,8 кв.м, кадастровый номер 19:01:030108:1259, расположенное в <...>, с назначением объекта недвижимости – кафе, бар, клуб, ресторан, сроком до 05.11.2018 (пункты 1.1, 1.2, 2.2 договора аренды).

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендодатель обязался оказать содействие арендатору в целях эффективного использования объекта недвижимости в виде представления необходимых документов, согласования перепланировки, реконструкции, получения разрешения, сертификации, лицензирования и др.

В пункте 3.2.4 договора аренды указано, что арендодатель не возражает против реконструкции, перепланировки, переоборудования объекта недвижимости, других капитальных и ремонтных работ с целью использования его по назначению. Капитальный ремонт производит за свой счет арендатор.

В пункте 3.3.4 договора стороны согласовали условие о том, что все неотделимые и отделимые улучшения остаются в собственности арендодателя объекта.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет первый месяц аренды 226 900 руб. в месяц без НДС, стоимость 1 кв.м. составляет 500 руб. , второй, третий, четвертый месяцы аренды – 170 175 руб. в месяц без НДС, стоимость 1 кв.м. 375 руб., с пятого месяца аренды – 226 900 руб. в месяц без НДС. Стоимость 1 кв.м. 500 руб.; дополнительно арендатор оплачивает все коммунальные платежи (тепловую энергию, электроэнергию, вывоз мусора, водопровод, канализацию и т.д.) по выставленным счетам. Арендатор уплачивает самостоятельно сумму земельного налога, которая не входит в сумму арендных платежей. Оплата за земельный налог производится арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации. Арендатору предоставляется рассрочка оплаты арендных платежей за период с 05.12.2013 по 05.03.2014, арендная плата за период с 05.12.2013 по 05.03.2014 уплачивается арендатором с 06.03.2014 ежемесячными платежами не менее 90 000 руб. Оплата производится помесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора в размере 100% предварительной оплаты за месяц на расчетный счет арендодателя либо наличными денежными средствами в кассу арендодателя не позднее 05 числа каждого месяца.

По акту приема-передачи от 08.11.2013, подписанному сторонами, арендатор принял, а арендодатель передал объект недвижимого имущества – нежилое помещение 5 Н, площадью 453,8 кв.м., расположенное в <...>, с назначением объекта – клуб, кафе, бар, ресторан, кадастровый номер 19:01:030108:1259, в следующем состоянии:

- часть объекта недвижимости в виде помещения S 101,1 кв.м имеет следующие характеристики – стены гипсокартон, окрашены, потолок армстронг, пол кафельный, имеются следы подтекания (залива) на одной стене;

- остальная часть объекта в виде оставшихся помещений имеет следующие характеристики – пол бетонный, б/у, стены бетон, без отделки, потолок без отделки, торчат провода электропроводки, захламлено.

Весь объект без электричества.

Телеграммой от 16.06.2016 ответчик предложил истцу направить 18.06.2015 в 14 час. 00 мин. своего представителя для приема арендуемого помещения в связи с досрочным освобождением.

В акте от 18.06.2015 и приложении к нему, составленных сторонами, отражены следующие замечания арендодателя: в помещении № 2 (по приложению к акту) демонтирован бетонный пол во всем помещении, вывезен грунт глубиной 1,5 м., в результате чего увеличился объем помещения и арендодатель не может принять помещение в таком состоянии. В акте истец предложил арендатору привести названное помещение в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, действующему на момент передачи помещения – на 08.11.2013. В приеме помещения арендатор ответчику отказал.

В приложении к акту приема-передачи от 18.06.2015 сторона схематично обозначили помещения № 1,2,3, отразили демонтированные перегородки, вновь созданные перегородки, подпорную стену. Акт и приложения подписаны сторонами, скреплены печатями.

Письмом от 27.05.2015, полученном арендодателем 29.05.2015, ИП ФИО1 предложил расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью использования помещения по назначению по причине возникшими в помещении недостатков, а также обстоятельств, о которых ему было не известно, в частности, о наличии возражений одного из долевых собственников здания против выполнения ремонтных работ в помещении, наличия спора о порядке пользования земельным участком, необходимости дорогостоящих проектных работ и экспертизы проектной документации по реконструкции помещения в результате затопления канализационными стоками. Предложил истцу принять помещение по акту от 01.06.2015.

В ответе от 02.06.2015 арендодатель отказался от расторжения договора аренды, сославшись на необходимость приведения помещения в первоначальное состояние.

Телеграммой от 16.06.2015 ИП ФИО1 предложил направить представителя 18.06.2015 для приемки арендуемого помещения в связи с досрочным его осовбождением.

В ответ на телеграмму арендодатель указал, что арендованное помещение должно быть приведено в надлежащее состояние к 18.06.2015, в случае отсутствия данного обстоятельства, помещение принято не будет.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в полном объеме за период с 01.03.2015 по 31.07.2016, дополнительных платежей, определенных в договоре, а также не приведение помещения в первоначальное состояние, явилось основанием для обращения ООО «Саянхимстрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) с иском о взыскании арендной платы, неустойки, дополнительных платежей и убытков, составляющих стоимость работ, необходимых для приведения помещения в состояние на дату передачи ответчику по договору аренды; невозможность использования помещения по договору аренды, в том числе, в соответствии с его назначением за спорный период явилось основанием для обращения ИП ФИО1 с встречным иском о признании договора аренды расторгнутым с 18.06.2015, взыскании стоимости неотделимых улучшений в арендуемом у истца помещении.

Оценив доводы сторон, а также представленные участниками дела доказательства, результаты проведенной обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» экспертизы, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок.

Между истцом и ответчиком сложились отношения, возникающие из договора аренды, которые регулируются главой 34 ГК РФ.

Право сдачи имущества в аренду в силу статьи 608 ГК РФ принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, по смыслу названной статьи при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

В материалы дела истец и третье лицо представили выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 06.08.2015 № 19/001/006/2015-4242, акт приема-передачи недвижимого имущества в уставный капитал ООО «Саянхимстрой» от 27.11.2013, свидетельство о государственной регистрации права от 12.11.2014 серии 19 АА № 670702, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Хакасия, согласно которым ООО «Саянхимстрой» (третье лицо по делу) передало по договору взноса в уставный капитал недвижимого имущества от 27.11.2013 № 1 ООО «Саянхимстрой» (истец по делу) нежилое помещение, переданное по договору аренды, следовательно, истец является собственником данного помещения и надлежащим истцом по делу.

В соответствии со статьёй 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 616 ГК РФ определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

Согласно статье 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Из указанных норм права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением. Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Как было указано выше, истец просит взыскать с ответчика арендные платежи за период с 01.03.2015 по 31.07.2016.

Согласно пунктам 1.1, 3.2.1 договора аренды арендодатель передал во временное владение и пользование нежилое помещения, имеющее назначение – кафе, бар, клуб, ресторан, арендатор обязался использовать объект недвижимости только по назначению в соответствии с договором - кафе, клуб, бар, ресторан.

В соответствии с пунктами 4.1, 4.2, 4.4, 4.7, 6,1 Национального стандарта Российской Федерации «Услуги общественного питания. Классификация предприятий общественного питания», утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 27.12.2007 № 475-ст, введенного в действие 01.01.2009 (действовал на дату заключения договора аренды), рестораны, бары, кафе относятся к предприятиям общественного питания, к минимальным требованиям которых относятся: наличие зала, туалетной комнаты с помещением для мытья рук, системой вентиляции, обеспечивающей параметры температуры и влажности.

Из акта приема-передачи к договору аренды от 08.11.2013 следует, что арендатор получил в аренду объект недвижимого имущества, требующий проведение работ для возможности использования его по назначению, указанному в пункте 1.1.1 договора аренды – для кафе, клуба, бара, ресторана. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, арбитражный суд соглашается с доводом ответчика о том, что арендатор принял помещение в аренду в состоянии, не позволяющем использовать арендуемое помещение, в том числе по назначению, и, исходя из условий, согласованных сторонами, в частности пунктов 1.1.1, 2.1, 3.2.4, а также из последующих действий арендатора, последний имел намерение привести помещение в необходимое состояние для его использования, а арендатор – оказывать необходимую помощь в этом.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 05.09.2014 по делу № А74-2905/2014, вступившим в законную силу 07.10.2014, в рамках которого удовлетворено требование индивидуального предпринимателя ФИО6 об обязании ООО «Саянхимстрй» (третье лицо) прекратить производство работ по самовольной реконструкции помещения № 5 Н, расположенного по адресу: <...>, без оформления в установленном порядке разрешительной документации на производство работ и без согласования в установленном порядке проекта реконструкции, установлены обстоятельства, свидетельствующие о проведении в помещении, принадлежащем ООО «Саянхимстрой» (третье лицо), реконструкции ИП ФИО1 без получения на то соответствующего разрешения. Суд приостановил работы в помещении № 5Н до получения разрешительной документации, заключении договора на изготовление проекта реконструкции. В данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен ИП ФИО1

Право собственности на помещение, расположенное в одном здании с помещением истца, ФИО6 подтвердил представлением свидетельства о государственной регистрации права собственности на 1008/10000 доле в праве общей долевой собственности на административное здание (трехэтажное, подземный этаж – один) общей площадью 4073,8 кв.м, расположенное по адресу: <...>, литера АА1А2. Данное обстоятельство также установлено в указанном решении.

Согласно части 1 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ.

В соответствии со статьей 51 Кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

В ходе рассмотрения дела ответчик не представил разрешительную документацию на проведение работ по реконструкции арендуемого помещения.

Вместе с тем, из пункта 2.1 договора аренды следует, что арендодатель обязался оказывать содействие арендатору в целях эффективного использования арендуемого объекта недвижимости в представлении необходимых документов, согласовании пререпланировки, реконструкции, получения разрешения и т.д. При этом правом на получение разрешения на реконструкцию, на согласование перепланировки в государственных органах самостоятельно ИП ФИО1 арендодатель ни в договоре аренды, нив каких-либо иных документах, не наделил.

Кроме того, как усматривается из решения по делу № А74-2905/2014, являясь ответчиком, еще в сентябре 2014 года, арендодатель знал не только о проведении ИП ФИО1 работ по реконструкции помещения (представитель пояснял, что данные работы приостановлены, заключен договор на изготовление проекта реконструкции), но и о том, что один из собственников объекта недвижимости возражал против проведения реконструкции в спорном помещении.

При этом в рамках настоящего дела не представил арбитражному суду доказательств, свидетельствующих о выполнении взятого на себя обязательства по договору аренды по получению разрешительной документации (об обращении в соответствующие органы для получения разрешения на реконструкцию), и по получению разрешения одного из собственников объекта недвижимости ФИО7, на проведение необходимых работ, а также доказательств, свидетельствующих о том, что до обращения ИП ФИО7 с иском в суд об обязании прекратить производство работ в помещении, и до настоящего времени запрещал ИП ФИО1 проводить работы по реконструкции помещения, переданного в аренду.

При таких обстоятельствах, когда один из собственников отказался согласовать проведение работ по реконструкции взятого ответчиком помещения в аренду, без чего проведение работ невозможно, помещение в состоянии, в котором оно было передано в аренду, не могло быть использовано, в том числе по назначению, и арендодатель не исполнял обязательств, взятых по договору аренды (п.1.1), арбитражный суд полагает, что пользование ответчиком арендуемым помещением после вступления решения по делу № А74-2905/2014, в законную силу (после 07.10.2014), следовательно, в спорный период, стало невозможным по причинам, не зависящим от арендатора ИП ФИО1

Оценивая поведение участников обязательственных отношений, в данном случае - сторон договора аренды в процессе реализации ими прав и обязанностей по указанной сделке по представленным доказательствам, с учетом условий договора, ставящих в зависимость проведение ответчиком работ от согласия всех собственников при наличии объективной необходимости проведения таких работ для использования объекта недвижимости, в том числе по назначению, определенному в договоре, не оказание истцом необходимого содействия, то есть, не осуществление какого-либо предоставления при невозможности использования арендованного помещения по независящим от арендатора обстоятельствам, арбитражный суд полагает, что в спорный период (с 01.03.2015 по 31.07.2016) бездействия арендодателя привели к нарушению прав арендатора, принимавшего все разумно необходимые действия для временного пользования арендуемым помещением в соответствии с условиями договора аренды, в связи с чем истец теряет право на получение арендной платы за спорный период и, соответственно, неустойки, начисленной по договору аренды.

В связи с этим, арбитражный суд соглашается с доводом ИП ФИО1 о том, что не совершение действий арендодателем по согласованию работ с одним из собственников здания лишило его возможности проведения работ по приведению арендуемого помещения в состояние, пригодное для использования, в том числе, по назначению.

Учитывая изложенное, арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения требования ООО «Саянхимстрой» о взыскании с ИП ФИО1 4 413 000 руб. задолженности по арендным платежам за период с 01.03.2015 по 31.10.2016, 1 114 026 руб. 90 коп. неустойки за период с 05.03.2015 по 27.10.2016.

ООО «Саянхимстрой» заявлено требование о взыскании с ИП ФИО1 462 842 руб. 01 коп. задолженности в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за период с марта 2014 года по июль 2016 года, уплаченные истцом по договору аренды земельного участка от 08.03.2013 № АЮ27405, заключенному с администрацией города Абакана, с учетом соглашения об изменении и дополнении от 09.12.2014 и соглашения о присоединении к договору от 05.12.2013.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды арендатор обязался дополнительно к арендным платежам производить оплату коммунальных платежей (тепловую энергию, электроэнергию, вывоз мусора, водопровод, канализация и т.д.) по выставленным арендодателем счетам. Арендатор самостоятельно уплачивает сумму земельного налога, которая не входит в сумму арендных платежей. Оплата земельного налога производится арендатором в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Статья 614 ГК РФ также определяет, что арендной платой является плата за пользование имуществом, порядок, условия и сроки которой определяются договором аренды.

Исходя из того, что арендные платежи в силу статьи 13 Налогового кодекса Российской Федерации не относятся к налогам, истец предъявил ко взысканию с ответчика уплаченные по договору аренды с администрацией города Абакана арендные платежи за аренду земельного участка, договором аренды обязанность арендатора возмещать арендодателю земельный налог не установлена, а также учитывая изложенные выше выводы, арбитражный суд полагает, что такое требование не вытекает из каких-либо законодательных актов, из договора аренды, в связи с чем является необоснованным, в связи с чем в удовлетворении требования ООО «Саянхимстрой» о взыскании с ИП ФИО1 462 842 руб. 01 коп. в счет возмещения арендных платежей за пользование земельным участком за предъявленный период следует отказать.

ИП ФИО1 заявлено требование (встречное) к ООО «Саянхимстрой» о признание договора аренды расторгнутым с 18.06.2015 в связи с односторонним отказом ФИО1 от исполнения договора, при этом в качестве правового основания указаны статья 431, пункт 3 статьи 450, статью 626 ГК РФ, а также пункт 3.2.5 договора аренды.

Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи, действующий на дату заключения договора). С 01.06.2015 положения, аналогичные п. 3 ст. 450 ГК РФ, содержатся в п. 2 ст. 450.1 ГК РФ.

Следовательно, для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

Анализ письма ИП ФИО1 от 27.05.2015, телеграммы ФИО1 от 16.06.2015, с учетом данных им и его представителями в ходе рассмотрения дела пояснений, позволяет сделать вывод, что фактически арендатор в указанных документах отказался от исполнения договора, предложив арендодателю принять арендуемое помещение.

С учетом изложенного, поскольку ООО «Саянхимстрой» не предоставил ИП ФИО1 встречного исполнения по договору аренды, а обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 ГК РФ является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды, арбитражный суд приходит к выводу о правомерном отказе ИП ФИО1 от исполнения договора.

Так как письмо ИП ФИО1 получено ООО «Саянхимстрой» 29.05.2015, в пункте 3.2.5 договора аренды стороны согласовали о необходимости письменного сообщения арендодателю о досрочном прекращении договора за 20 дней, арбитражный суд полагает требование ИП ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым ввиду одностороннего отказа арендатора от договора с 18.06.2015 правомерным и подлежащим удовлетворению.

По требованию ООО «Саянхимстрой» о взыскании с ИП ФИО1 2 548 328 руб. убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как было указано выше, по акту приема-передачи от 08.11.2013, подписанному сторонами, арендатор принял, а арендодатель передал объект недвижимого имущества – нежилое помещение 5 Н, площадью 453,8 кв.м., расположенное в <...>, с назначением объекта – клуб, кафе, бар, ресторан, кадастровый номер 19:01:030108:1259, в следующем состоянии:

Весь объект без электричества.

Телеграммой от 16.06.2015 ответчик предложил истцу направить 18.06.2015 в 14 час. 00 мин. своего представителя для приема арендуемого помещения в связи с досрочным освобождением.

В акте от 18.06.2015 и приложении к нему, составленных сторонами, отражены следующие замечания арендодателя: в помещении № 2 (по приложению к акту) демонтирован бетонный пол во всем помещении, вывезен грунт глубиной 1,5 м. В результате увеличился объем помещения, вследствие чего арендодатель не может принять помещение в таком состоянии. Предложил арендатору привести названное помещение в первоначальное состояние согласно техническому паспорту, действующему на момент передачи помещения 08.11.2013. В приеме помещения арендатор ответчику отказал.

В целях установления стоимости восстановительных работ арбитражным судом по ходатайству истца определением от 31.03.2016 была назначена экспертиза, проведение которой поручено экспертам Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края ФИО8, ФИО9, ФИО10 В-О. На разрешение экспертам поставлены вопросы об определении видов, объемов и стоимости работ путем составления отдельной сметы, необходимых для восстановления помещения, арендуемого ИП ФИО1 по договору аренды, в состояние, в котором оно было передано по акту приема-передачи от 08.11.2013 с учетом акта приема-передачи от 18.06.2015, технического паспорта по состоянию на 02.04.2013.

Правовые основы проведения судебных экспертиз в арбитражном процессе регулируются положениями АПК РФ и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 73-ФЗ).

Согласно статье 41 Закона № 73-ФЗ действие указанного Закона распространяется на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными судебными экспертами.

Указанной статьей предусмотрено, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьями 5,8 названного Закона государственная судебно-экспертная деятельность осуществляется при условии точного исполнения требований Конституции Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, составляющих правовую основу этой деятельности. Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Требования к содержанию заключения эксперта установлены статьей 25 Закона № 73-ФЗ, пунктом 2 статьи 86 АПК РФ согласно которой в заключении эксперта должны быть отражены, в том числе: содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; иные сведения в соответствии с федеральным законом.

В соответствии со статьей 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дает заключение в письменной форме и подписывает его. В заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены, в том числе сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы,

ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение судебной экспертизы; записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Согласно абзацу 2 ч. 4 ст. 82 АПК РФ в определении о назначении экспертизы указываются фамилия, имя и отчество эксперта или наименование экспертного учреждения, в котором должна быть проведена экспертиза.

При поручении проведения экспертизы лицу, не являющемуся государственным судебным экспертом, согласно пункту 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ № 23), суд выясняет сведения о его образовании, специальности, стаже работы, занимаемой должности и указывает их в определении о назначении экспертизы.

Согласно части 5 статьи 55 АПК РФ за дачу заведомо ложного заключения эксперт несет уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и дает подписку.

Анализ указанных норм позволяет сделать вывод, что проведение судебной экспертизы возможно только теми экспертами, которых назначил арбитражный суд и которые предупреждены в установленном порядке об уголовной ответственности, заключение экспертов должно быть обоснованным и однозначным.

Как было указано выше, в определении арбитражного суда от 31.03.2016 проведение судебной экспертизы было поручено экспертам Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края ФИО8, ФИО9, ФИО10 В-О. с предупреждением их об уголовной ответственности, установленной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения (пункт 8 резолютивной части определения).

В нарушение статьи 82 АПК РФ без согласования с судом к проведению экспертизы (в том числе к проведению обследования объекта аренды) экспертной организацией был привлечен ФИО11, в отношении которого не были исследованы судом сведения о его квалификации, и который не предупрежден судом об уголовной ответственности.

Также стороны были лишены возможности реализовать свои процессуальные права, применительно к данному эксперту, в частности, на заявление отвода в порядке ст. 23 АПК РФ.

Экспертная организация не ставила перед судом вопрос о замене или привлечении этого эксперта к проведению судебной экспертизы (пункт 18 постановления Пленума ВАС РФ № 23).

Кроме этого, заключение Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края от 20.05.2016 № 137.03.00359 поступило в арбитражный суд в трех вариантов с различными выводами после установления факта проведения, подписания экспертизы, а также проведения обследования объекта аренды экспертом, не назначенного судом в качестве такового, ФИО11, и не предупрежденного судом об ответственности; после исключения данного эксперта из заключения во втором варианте заключения, недостаточной ясности и обоснованности выводов экспертов после допроса экспертов ФИО9, ФИО8 в судебном заседании 15.07.2016 по ходатайству ИП ФИО1, после обнаружения экспертами ошибок в заключении (представлен третий вариант заключения и справка-расчет (корректировка) к заключению).

Простое исключение лица, проводившего судебную экспертизу, из экспертного заключения, не предусмотрено ни законодательством, ни названным постановлением Пленума ВАС РФ, а также не исключает факта проведения судебной экспертизы лицом, не назначенным судом, и последующие нарушения норм АПК РФ.

Допрошенные в судебном заседании 15.07.2016 эксперты ФИО9, ФИО8 затруднились привести обоснование выводов, изложенных в заключении, в том числе сослаться на нормативные акты, которыми они руководствовались при расчете тех или иных значений, поясняя, что выводы основывали на внутренних убеждениях, что, впоследствии, явилось основанием для представления еще двух заключений с различными выводами, поскольку данные нарушения повлияли на итоговый результат. Также судом установлено, что экспертами применены неверные индексы для перевода из базисных цен 2001 года к ценам на дату определения. В заключении отсутствует методика определения износа к строительным материалам, расчета коэффициентов, не приведены ссылки на нормативные правовые акты, на положения, дающие возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ заключение эксперта оценивается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

В пункте 12 постановления Пленума ВАС РФ № 23 указано, что согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 АПК РФ заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Согласно статье 64 АПК РФ не допускается использование доказательств, полученных с нарушением федерального закона. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (статья 71 АПК РФ).

Выводы экспертов должны быть полными и объективными, иметь однозначное значение. Поскольку экспертной организацией допущены при проведении экспертизы нарушения вышеперечисленных законов, заключение судебной экспертизы, представленное Южно-региональной торгово-промышленной палатой Красноярского края, в трех вариантов с различными результатами, в которых отсутствуют ссылки на нормативные правовые акты, при проверке выводов в судебном заседании эксперты не обосновали выводы, изложенные в заключении, арбитражный суд приходит к выводу, что указанные нарушения являются существенными, в связи с чем такое заключение признает ненадлежащим и недопустимым доказательством по делу.

Учитывая данные обстоятельства, арбитражный суд в соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ (возникли сомнения в правильности и достоверности выводов экспертизы) по ходатайству ИП ФИО1 определением от 11.08.2016 назначил повторную экспертизу по аналогичным вопросам, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита», эксперту ФИО12

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Центр оценки и аудита» судебной экспертизы от 27.09.2016 № Э-40/16 эксперт ФИО12 сделал вывод о проведении в арендуемом ИП ФИО1 помещении реконструкции, в том числе проведении работ по изменению высоты части помещения для предполагаемого устройства антресольного этажа, изменению площади и объема, усилению несущих конструкций объекта, перепланировки помещения вызывающей изменение основных технико-экономических показателей; стоимость работ, необходимых для восстановления помещения в состояние на дату сдачи его в аренду ИП ФИО1, составляет 2 588 068 руб., с учетом износа – 2 456 269 руб.

Заключение ООО «Центр оценки и аудита» от 27.09.2016 № Э-40/16 соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в связи с чем является надлежащим доказательством.

В судебном заседании 27.10.2016 эксперт ФИО12 дал пояснения по составленному заключению и сделанным в заключении выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.

В силу пунктов 1, 2 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

С учетом указанных норм в предмет доказывания в этой части встречного иска входят: наступление вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда и причинно-следственная связь между действиями причинителя вреда и наступившими последствиями.

Поскольку требования истца основаны на нормах статьи 622 ГК РФ, договор аренды расторгнут в одностороннем порядке, арендатор не привел помещение в первоначальное состояние, заявленная ООО «Саянхимстрой» сумма меньше определенной экспертом, арбитражный суд полагает, что требование истца о взыскании с ИП ФИО1 2 548 328 руб., составляющих стоимость восстановительных работ для приведения помещения в первоначальное состояние, является обоснованным и подлежит удовлетворению.

При этом арбитражный суд учитывает, что сумма убытков в данном случае является расчетной, необходимой для проведения восстановительных работ и приобретение материалов на дату принятия решения, в связи с чем принимает обоснованной суммы убытков без учета износа материалов, необходимых для проведения истцом работ.

ИП ФИО1 во встречном иске просил взыскать с ООО «Саянхимстрой» 3 023 621 руб. стоимости неотделимых улучшений в спорном помещении.

Согласно статье 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства. По общему правилу стоимость улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем арендатору. Вместе с тем, законодатель указал, что данное правило применяется, если иное не предусмотрено договором, то есть данная норма закона является диспозитивной, по смыслу которой после прекращения договорных отношений аренды арендатор вправе рассчитывать на возмещение расходов по стоимости неотделимых улучшений в том случае, если договором не предусмотрено иное.

Также следует отметить, что по смыслу статьи 623 Кодекса необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества.

Из заключения судебной экспертизы ООО «Центр оценки и аудита» от 27.09.2016 № Э-40/16 следует, что ИП ФИО1 в период действия договора аренды выполнил строительные работы, которые являются неотделимыми, на сумму 3 023 621 руб.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендодатель не возражал против реконструкции, перепланировки, переоборудования объекта недвижимости, других капитальных и ремонтных работ с целью использования его по назначению. Однако доказательств согласования с ООО «Саянхимстрой» конкретных работ, объема и их стоимости ИП ФИО1 не представил, в связи с чем довод о даче арендодателем согласия на проведение работ по реконструкции по договору аренды является необоснованным и не подтверждается материалами дела.

Кроме того, в пункте 3.3.4 договора стороны определили, что все неотделимые и отделимые улучшения остаются в собственности арендодателя объекта. Тем самым, ИП ФИО1 по условиям, согласованным в договоре аренды, согласился оставить в собственности ООО «Саянхимстрой» все неотделимые улучшения без последующего возмещения их стоимости, в связи с чем в удовлетворении требования ИП ФИО1 о взыскании ООО «Саянхимстрой» стоимости неотделимых улучшений в заявленной сумме следует отказать.

Таким образом, по результатам рассмотрения дела, требования ООО «Саянхимстрой» подлежат удовлетворению в сумме 2 548 328 руб. убытков, составляющих стоимость восстановительных работ для приведения помещения в первоначальное состояние; в удовлетворении остальной части требований следует отказать; встречное требование ИП ФИО1 о признании договора аренды расторгнутым с 18.06.2015 подлежит удовлетворению, в остальной части встречного иска следует отказать.

Государственная пошлина по основному иску составляет 66 691 руб., при обращении с иском истцу предоставлена отсрочка в ее уплате. По результатам рассмотрения основного иска в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению и взысканию со сторон в доход федерального бюджета: с истца (ООО «Саянхимстрой») – 46 087 руб. 73 коп., с ответчика (ИП ФИО1) – 19 606 руб. 27 коп.

Кроме того, определениями от 18.08.2015 и от 17.09.2015 отказано ООО «Саянхимстрой» в удовлетворении заявлений о применении обеспечительных мер ввиду и необоснованности, предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. по двум заявлениям до рассмотрения спора по существу, в связи с чем государственная пошлина в сумме 6 000 руб. подлежит взысканию с истца (ООО «Саянхимстрой») в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина по встречному иску о признании договора расторгнутым составляет 6 000 руб., по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений – 38 118 руб., при обращении с встречным иском судом предоставлена отсрочка в уплате государственной пошлины до рассмотрения спора по существу. В соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит отнесению и взысканию в доход федерального бюджета: на истца (ИП ФИО1) - 38 118 руб., на ответчика (ООО «Саянхимстрой») – 6 000 руб.

Таким образом, по результатам рассмотрения первоначального и встречного иска государственная пошлина подлежит взысканию со сторон: в размере 58 087 руб. 73 коп. (46 087 руб. 73 коп. + 6 000 руб. + 6 000 руб.) – с ООО «Саянхимстрой»; 57 724 руб. 27 коп. 19 606 руб. 27 коп. + 38 118 руб.) - с ИП ФИО1

В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, которые в силу статьи 101 АПК РФ являются судебными расходами.

ИП ФИО1 по платежному поручению от 10.08.2016 № 45 произвел перечисление на депозитный счет Арбитражного суда Республики Хакасия за проведение экспертизы ООО «Центр оценки и аудита» 81 800 руб. Поскольку экспертиза была проведена по требованиям о взыскании убытков, связанных с необходимостью приведения помещения в первоначальное состояние (первоначальное) и о взыскании стоимости неотделимых улучшений (встречное), по которым решение принято не в пользу ИП ФИО1, расходы в размере 81 800 руб. подлежат отнесению на него.

По платежному поручению от 02.02.2016 № 1 ООО «Саянхимстрой» перечислило на депозитный счет Арбитражного суда Республики Хакасия 80 000 руб. для оплаты проведенной экспертизы Южно-региональной торгово-промышленной палатой Красноярского края. Поскольку экспертное заключение Южно-региональной торгово-промышленной палаты Красноярского края признано арбитражным судом ненадлежащим доказательством, арбитражный суд не находит оснований для распределения данных расходов на стороны, в связи с чем данная сумма будет возвращена ООО «Саянхимстрой» отдельным определением.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Первоначальный иск общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» 2 548 328 (два миллиона пятьсот сорок восемь тысяч триста двадцать восемь) руб. убытков.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

2. Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 удовлетворить частично.

Признать договор аренды недвижимого имущества от 08.11.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» и индивидуальным предпринимателем ФИО1, расторгнутым с 18.06.2015.

В удовлетворении остальной части встречного иска отказать.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Саянхимстрой» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 58 087 (пятьдесят восемь тысяч восемьдесят семь) руб. 73 коп.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 57 724 (пятьдесят семь тысяч семьсот двадцать четыре) руб. 27 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный (г. Красноярск) суд в течение месяца со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Е.В. Ищенко