Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания до и после перерыва секретарём судебного заседания Садовниковой О.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

при участии представителей:

истца – ФИО2 на основании доверенности от 15.06.2017,

ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 22.02.2017 № 323.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи № 711 недвижимого имущества с ипотекой: нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> помещение 57Н, площадью 647,5 кв.м. и 58Н, площадью 78,6 кв.м, в результате чего просил (с учётом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- пункт 1.3. исключить;

- пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилых помещений, подлежащая оплате Покупателем, составляет:

стоимость помещения площадью 647,5 кв.м. составляет 22 420 000 (двадцать два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей без НДС;

стоимость помещения площадью 78,6 кв.м. составляет 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей без НДС.

В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 1 206 045 (один миллион двести шесть тысяч сорок пять) рублей без НДС.

В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС»;

- пункт 2.2. исключить;

- пункт 2.3.1. изложить в следующей редакции: «Стоимость нежилых помещений в размере, указанном в пункте 2.1. договора оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора»;

- пункт 3.1. исключить;

- пункт 4.2. исключить;

- приложение № 1 изложить в соответствии с измененным пунктом 2.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал с учётом уточнений.

Представитель ответчика пояснил, что не имеет возражений по представленным экспертным заключениям. Указал на нецелесообразность назначения повторной оценочной экспертизы. В части наличия неотделимых улучшений пояснил, работы согласовывались с ответчиком, выводы экспертов АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» оставил на усмотрение суда.

При рассмотрении настоящего спора, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (арендатор) на основании заключённого с комитетом муниципальной экономики администрации города Абакана (арендодателем) договора от 20.06.2008 № 14 (в редакции дополнительного соглашения от 20.06.2008) арендует объект муниципальной собственности – часть нежилого помещения площадью 726,1 от помещения литера 57Н общей площадью 815,8 кв.м, для использования под магазин, расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора согласован в пункте 1.4 с 01.07.2008 по 01.03.2017. Актом от 01.07.2008 сторонами зафиксирована передача помещения.

Постановлением администрации города Абакана от 06.04.017 № 502 принято решение о приватизации нежилых помещений №№ 57Н, 58Н, расположенных по адресу: <...>, по цене 30 700 000 рублей, в том числе помещение № 57Н – 27 240 000 рублей, помещение № 58Н – 3 460 000 рублей согласно отчёту об оценке ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ», с рассрочкой оплаты на 5 лет. Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана постановлено произвести отчуждение нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, помещение № 57Н общей площадью 647,5 кв.м, и помещение № 58Н общей площадью 78,6 кв.м в индивидуальному предпринимателю ФИО1

Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана направил индивидуальному предпринимателю ФИО1 проект договора купли-продажи недвижимого имущества с ипотекой № 711.

Согласно пункту 1.1 проекта договора купли-продажи № 711, продавец передаёт в собственность покупателя нежилые помещения, расположенные в <...>, помещения 57Н площадью 647,5 кв.м и 58Н площадью 78,6 кв.м.

В пункте 1.3. проекта договора указано, что условия приватизации нежилых помещений определены в постановлении администрации города Абакана от 06.04.2017 № 502.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора купли-продажи, стоимость нежилых помещений, подлежащих оплате покупателем, составляет 30 700 000 рублей. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации операция по реализации нежилых помещений не является объектом обложения НДС.

В пункте 2.2 проекта договора указано, что стоимость нежилых помещений была определена в соответствии со статьёй 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 на основании отчёта ООО «ОЦЕНКА-КОНСАЛТИНГ» об оценке рыночной стоимости № А40-17.

Согласно пункту 2.3.1 проекта договора стоимость нежилых помещений в размере 30 700 000 рублей оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2 – 2.3.9 настоящего договора.

В пункте 3.1 проекта договора определена, что за нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 4.2 проекта договора покупатель принимает на себя обязательства продавца в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилые помещения, в том числе:

- оплату сложившейся на момент заключения настоящего договора задолженность по жилищно-коммунальным расходам, включая расходы по коммунальным услугам (тепло-, водо-, электроснабжение, водоотведение), расходы на управление, содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные расходы на общедомовые нужды. Стороны пришли к соглашению, что конкретная сумма данной задолженности определяется в соответствии с действующим законодательством, устанавливающим стоимость данных услуг, и принятых в отношении многоквартирного дома, в котором расположено нежилое помещение, решений о стоимости соответствующих услуг;

- оплату жилищно-коммунальных услуг за нежилые помещения (состав услуг и порядок определения их стоимости определяется в соответствии с вышеизложенным абзацем) с момента подписания настоящего договора и до государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения к Покупателю.

В случае, если покупатель не произвёл оплату жилищно-коммунальных услуг согласно настоящему пункту и продавец в связи с этим самостоятельно оплатил данные услуги (либо продавец не оплатил услуги, но имеется судебный акт о взыскании задолженности по ним с продавца), то покупатель обязуется компенсировать продавцу уплаченную им стоимость жилищно-коммунальных услуг (либо определенную судебным актом к взысканию с продавца стоимость жилищно-коммунальных услуг) в течение 20 календарных дней со дня получения требования об этом от продавца. Обязанность по исполнению настоящего пункта договора сохраняется в случае прекращения действия настоящего договора.

Истец обратился к услугам независимого оценщика ООО «Статус» для определения рыночной стоимости спорных помещений. В соответствии с выписки из отчёта от 15.05.2017 № 54/1-2017/н рыночная стоимость помещения № 57Н определена в сумме 20 692 500 рублей, помещения № 58Н – в сумме 3 003 300 рублей.

Не согласившись с условиями приватизации объектов, истец направил ответчику с 17.05.2017 вручил ответчику протокол разногласий к договору, в котором просил исключить из договора пункты 1.3, 2.2, 3.1, 4.2. Согласно редакции покупателя стоимость выкупаемого имущества составляет 23 695 800 рублей (в том числе помещения № 57Н – 20 692 500 рублей, помещение № 58Н – 3 003 300 рублей); стоимость неотделимых улучшений составляет 2 500 000 рублей без НДС. В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС. Стоимость нежилых помещений в размере, указанном в пункте 2.1 договора оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путём внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора.

Письмом от 19.05.2017 № 853 ответчик отклонил разногласия, настаивая на своей редакции договора.

Поскольку стороны при заключении договора купли-продажи объектов муниципальной собственности не пришли к согласию о цене выкупа недвижимого имущества, спор передан для разрешения разногласий в арбитражный суд в порядке статей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагая, что договор купли-продажи нежилых помещений не может быть подписан в редакции ответчика, а также ссылаясь на то, что должен быть произведён зачёт стоимости затрат предпринимателя по созданию неотделимых улучшений в спорных помещениях, истец требует изложить спорные пункты договора в его редакции.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства и доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В рассматриваемом споре стороны не достигли соглашения в порядке соблюдения процедуры, предусмотренной статьёй 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 446 Гражданского кодекса Российской Федерации на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие при заключении публичного договора (статья 445 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо по соглашению сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

Статьёй 3 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьёй 3 названного Федерального закона.

Судом установлено и не оспорено сторонами, что у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемых нежилых помещений №№ 57Н площадью 647,5 кв.м, 58Н площадью 78,6 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

В этом случае заключение договора купли-продажи для ответчика является обязательным.

Как следует из материалов дела, предметом спора по данному делу является устранение разногласий по спорным пунктам 2.1, 2.2, 2.3.1 договора купли-продажи, касающиеся стоимости выкупаемого имущества.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 сформулирован следующий подход при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества:

- на основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьёй 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества;

- в силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества;

- при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из неё подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция также сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Разногласия сторон по договору сводятся к возражениям истца по стоимости выкупаемого помещения, с учётом произведённых по согласованию с собственником неотделимых улучшений при реконструкции спорного объекта.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счёт оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, данная норма носит императивный характер.

Вместе с тем, согласно указанной правовой позиции, применение части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных работ и понесенных затрат привел к созданию неотделимых улучшений.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 содержится правовая позиция, согласно которой в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Федерального закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Таким образом, истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведённых улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведённых улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств арендатором.

Материалами дела установлено и ответчиком не оспаривается, что реконструкция спорного объекта произведена истцом с согласия арендодателя, цена выкупаемого имущества подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором с согласия арендодателя.

Исходя из того, что между сторонами имелись разногласия относительно стоимости, в том числе и по неотделимым улучшениям по ходатайству истца судом назначена комплексная судебная строительно-оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений 57Н, 58Н, расположенных в <...>, площадью 647,5 кв.м, 78,6 кв.м соответственно, по состоянию на 17.02.2017, и по определению рыночной стоимости неотделимых улучшений в помещении № 57Н.

Проведение оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости помещений поручено эксперту ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО4.

Проведение строительно-оценочной экспертизы рыночной стоимости неотделимых улучшений в помещении № 57Н, поручено экспертам автономного учреждения Республики Хакасия «Государственная экспертиза Республики Хакасия» ФИО5, ФИО6, ФИО7.

Согласно полученным экспертным заключениям:

- ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» от 05.10.2017 №06/2017-Э рыночная стоимость нежилого помещения № 57Н площадью 647,54 кв.м составила 22 420 000 рублей, нежилого помещения № 58Н – 2 950 000 рублей;

- АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» от 01.11.2017 № 4СЭ/17, рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведённых в помещении № 57Н в 2003 году, составила 1 206 045 рублей (без НДС), в том числе 128 474 рубля с учётом фактически выполненных работ, не предусмотренных планами реконструкции.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что заключение эксперта ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» ФИО4 является достоверным в части величины рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости.

При установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д., доказательства того, что затраты на создание неотделимых улучшений ответчиком арендатору (истцу) компенсированы, не представлены, в связи с чем, суд, определяя величину рыночной стоимости неотделимых улучшений спорного объекта, пришёл к выводу о необходимости использования величины, установленной экспертным заключением стоимости, положив в основу стоимость, определённую экспертом, а именно 1 206 045 рублей (без НДС), в том числе работы, выполненные на сумму 128 474 рубля, поскольку фактическая площадь помещения увеличилась.

Проверив экспертные заключения на предмет их соответствия требованиям федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» и федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 199, арбитражный суд не выявил пороков, влияющих на экспертные заключения.

Арбитражный суд пришёл к выводу о том, что эксперты ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» обладают специальными познаниями. Экспертному исследованию подвергнут необходимый и достаточный материал, проведено исследование, ход которого подробно указан в исследовательской части заключений, и методы, использованные при экспертном исследовании, а также сделанные на их основе выводы обоснованы.

На основании изложенного, суд признаёт заключения экспертов ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» и АУ РХ «Государственная экспертиза Республики Хакасия» ясными и полными, не вызывающими сомнений в их обоснованности, заключения экспертов не содержат неясности или противоречия, основания подвергать сомнению обоснованность данных заключений экспертов не установлены.

Таким образом, представленные в материалы настоящего дела экспертные заключения отвечают требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта выкупаемого недвижимого имущества и стоимость неотделимых улучшений.

Поскольку при выкупе имущества ответчиком необоснованно отказано в зачёте стоимости неотделимых улучшений, истец правомерно с учётом фактических обстоятельств дела и императивной нормы части 6 статьи 5 Закона №159-ФЗ настаивает на выкупе имущества по рыночной цене, уменьшенной на стоимость неотделимых улучшений.

Данные выводы суда влияют на редакцию пунктов 2.1 и 2.3.1 договора.

Поскольку оценочная экспертиза назначалась судом с целью определения рыночной стоимости выкупаемых объектов для полного и объективного рассмотрения возникших разногласий, арбитражный суд признал возможным воспользоваться выводами экспертизы о рыночной стоимости объектов выкупа и включить установленную экспертом цену 25 370 000 (в том числе помещения № 57Н – 22 420 000 рублей, помещение № 58Н – 2 950 000 рублей) в качестве цены выкупа объектов муниципального имущества в пункт 2.1 спорного договора.

В этой связи с учётом зачёта стоимости неотделимых улучшений, установленной в экспертном заключении в сумме 1 206 045 рублей, в счёт выкупной цены объекта арбитражный суд пришёл к выводу о том, что спорные пункты 2.1, 2.3.1. договора следует изложить в следующей редакции:

- пункт 2.1: «Стоимость нежилых помещений, подлежащая оплате Покупателем, составляет: стоимость помещения площадью 647,5 кв.м. составляет 22 420 000 (двадцать два миллиона четыреста двадцать тысяч) рублей без НДС; стоимость помещения площадью 78,6 кв.м. составляет 2 950 000 (два миллиона девятьсот пятьдесят тысяч) рублей без НДС. В счёт оплаты приобретаемого имущества засчитывается стоимость произведенных неотделимых улучшений в размере 1 206 045 (один миллион двести шесть тысяч сорок пять) рублей без НДС.| В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не является объектом налогообложения НДС»;

- пункт 2.3.1: «Стоимость нежилых помещений в размере, указанном в пункте 2.1. договора оплачивается покупателем в рассрочку в течение пяти лет согласно графику платежей (приложение № 1 к договору), путем внесения ежемесячных равных платежей в соответствии с пунктами 2.3.2-2.3.9 настоящего договора»;

- приложение № 1 изложить в соответствии с измененным пунктом 2.1.

Что касается пунктов 1.3, 2.2 договора, то данные пункты не являются определяющими в договоре и не несут смысловой нагрузки, поскольку в данном случае условия и цена выкупа имущества определена в ходе судебного разбирательства по рассмотрению разногласий при заключении договора, поэтому их следует исключить из договора.

Пункт 3.1. (за нарушение покупателем сроков внесения денежных средств по договору устанавливается неустойка в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки) и пункт 4.2. (покупатель принимает на себя обязательства продавца в порядке статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации по оплате жилищно-коммунальных услуг за нежилые помещения, в том числе…) подлежат исключению по следующим основаниям.

В отношении пункта 3.1. суд пришёл к выводу, что он подлежит исключению, поскольку применение способа обеспечения исполнения обязательства, предусмотренного статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможно лишь в случае согласия с этим обеих сторон договора, в результате свободного волеизъявления сторон (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). Арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против её установления.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается обязательность неустойки в договоре о выкупе муниципального имущества.

При этом стороны могут воспользоваться ответственностью, предусмотренной действующим законодательством.

С учётом вышеизложенного в отношении пункта 4.2. суд также пришёл к выводу, что он подлежит исключению, поскольку сторонами по данному пункту не достигнуто соглашение, а закон не предусматривает обязательность включения порядка оплаты коммунальных услуг в договор о выкупе муниципального имущества.

Государственная пошлина по иску составляет 6 000 рублей, уплачена истцом в полном объёме платёжным поручением от 31.05.2017 № 1061. По результатам рассмотрения спора в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплаченной истцом государственной пошлине подлежат взысканию с ответчика.

Стоимость комплексной судебной строительно-оценочной экспертизы составила 121 021 рубль 40 копеек. Расходы сторон по оплате судебной экспертизы составили 152 043 рубля 40 копеек, в том числе расходы истца составили 91 022 рубля, расходы ответчика – 61 021 рубль 40 копеек.

Определением арбитражного суда от 08.11.2017 с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия произведена оплата за проведение судебной экспертизы в сумме 121 021 рубль 40 копеек.

По результатам рассмотрения спора на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы истца по уплате 60 000 рублей по оплате комплексной судебной экспертизы подлежат возмещению за счёт ответчика. Кроме того, истцу с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия подлежит возврату 31 022 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 166 – 170, 173, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Урегулировать разногласия по договору купли-продажи № 711 недвижимого имущества с ипотекой: нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> помещение 57Н, площадью 647,5 кв.м. и 58Н, площадью 78,6 кв.м. между индивидуальным предпринимателем ФИО1 и Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана, изложить спорные пункты в следующей редакции:

- пункт 1.3. исключить;

- пункт 2.2. исключить;

- пункт 3.1. исключить;

- пункт 4.2. исключить;

- приложение № 1 изложить в соответствии с измененным пунктом 2.1.

2.Взыскать с Комитета муниципальной экономики администрации города Абакана в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 6 000 (шесть тысяч) рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины и 60 000 рублей судебных издержек по оплате экспертизы.

3.Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО1 с депозитного счёта Арбитражного суда Республики Хакасия денежные средства в сумме 31 022 рубля, перечисленные за проведение экспертизы по делу № А74-7148/2017, по следующим реквизитам: ИНН <***>, р/с <***> Абаканское отделение № 8602 ПАО Сбербанк, г. Абакан, к/с 30101810500000000608, БИК 049514608.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья А.В. Лиходиенко