Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Лукиной М.А., при ведении протокола судебного заседания секретарём Ким В.М. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)к обществу с ограниченной ответственностью строительной компании «СтройЛайн» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 372 087 руб. 09 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца – ФИО2 по доверенности от 27.05.2019;

ответчика – ФИО3 по доверенности от 09.01.2020 №02/20.

Индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью строительной компании «СтройЛайн» о взыскании 372 087 руб. 09 коп., в том числе 296 342 руб. 55 коп. задолженности по договору аренды нежилых помещений от 17.11.2015 №15/15 за период с 01.12.2016 по 24.05.2019 и 75 744 руб. 54 коп. неустойки за период с 01.12.2016 по 18.02.2020.

Истец в судебном заседании поддержал исковые требования. Пояснил, что ответчик после прекращения договора аренды не передал по акту приема-передачи арендованное имущество и продолжал им пользоваться до 24.05.2019. Ответчик препятствовал истцу в спорный период времени пользованию имуществом, поскольку территория огорожена, в подтверждение представил фотоматериалы, копию акта от 05.12.2016, копию договора аренды от 01.02.2013 №4519/13.

Ответчик требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Указал, что в связи с окончанием срока аренды ответчик направил истцу уведомление от 29.11.2016 с приложением актов приема-передачи, в котором просил принять помещения и подписать акты приема-передачи. Указанное письмо истцом не было получено и возвращено ответчику по истечении срока хранения. Ответчик повторно направлял истцу письмо от 02.12.2016 № 654 о готовности передать по акту приема-передачи помещения, для чего предложил прибыть в место их нахождения, предварительно уведомив ответчика о дате и времени. Истец проигнорировал данные уведомления, тем самым уклонился от принятия арендованного имущества. Также ответчик пояснил, что является собственником 1/6 части нежилых помещений, которыми и пользовался. Представил документы в подтверждение своих доводов. Считает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании свидетельств о праве на наследство по закону от 25.08.2015 истцу принадлежали в 1/6 доли на праве собственности нежилые помещения в здании гаража (литер В), расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск:

площадью 54,4 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №5Н, гараж №11, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:005Н и земельный участок площадью 66,89 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0125;

площадью 53,0 кв.м по ул. Дорожная, №6В, помещение №6Н, гараж №12, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:006Н и земельный участок площадью 65,17 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0126;

площадью 52,1 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №7Н, гараж №13, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:007Н и земельный участок площадью 64,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0127;

площадью 53,2 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №8Н, гараж №14, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:008Н и земельный участок площадью 65,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0128;

площадью 53,9 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №9Н, гараж №15, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:009Н и земельный участок площадью 65,05 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0129;

площадью 53,2 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №10Н, гараж №16, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:010Н и земельный участок площадью 65,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0130;

площадью 51,6 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №11Н, гараж №17, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:011Н и земельный участок площадью 63,45 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0131;

площадью 51,9 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №12Н, гараж №18, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:012Н и земельный участок площадью 63,82 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0132.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости от 28.10.2019 обществу с ограниченной ответственностью строительной компании «СтройЛайн» принадлежат 1/6 доли на праве общей долевой собственности указанные нежилые помещения и земельные участки, право зарегистрировано 17.11.2015.

Индивидуальный предприниматель ФИО4, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (арендодатели) и общество с ограниченной ответственностью строительная компания «СтройЛайн» (арендатор) заключили договор аренды от 17.11.2015 №15/15, по условиям которого арендодатели передали, а арендатор принял во временное пользование и владение (аренду) нежилые помещения, указанные в пункте 1.2 договора, в целях хранения товарно-материальных ценностей арендатора. Технические характеристики и описание передаваемых в аренду помещений приведены в акте приема-передачи.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатели передали, а арендатор принял следующие нежилые помещения в здании гаража (литер В), расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Саяногорск:

1) площадью 54,4 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №5Н, гараж №11, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:005Н и земельный участок площадью 66,89 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0125;

2) площадью 53,0 кв.м по ул. Дорожная, №6В, помещение №6Н, гараж №12, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:006Н и земельный участок площадью 65,17 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0126;

3) площадью 52,1 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №7Н, гараж №13, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:007Н и земельный участок площадью 64,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0127;

4) площадью 53,2 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №8Н, гараж №14, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:008Н и земельный участок площадью 65,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0128;

5) площадью 53,9 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №9Н, гараж №15, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:009Н и земельный участок площадью 65,05 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0129;

6) площадью 53,2 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №10Н, гараж №16, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:010Н и земельный участок площадью 65,42 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0130;

7) площадью 51,6 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №11Н, гараж №17, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:011Н и земельный участок площадью 63,45 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0131;

8) площадью 51,9 кв.м по ул. Дорожная, №5В, помещение №12Н, гараж №18, кадастровый номер 19:03:040301:0096:1697В 1:012Н и земельный участок площадью 63,82 кв.м, кадастровый номер 19:03:040301:0132.

Всего земельных участков 8 штук общей площадью 519,28 кв.м, в том числе, нежилых помещений в количестве 8 штук общей площадью 422,3 кв.м.

Согласно пунктам 3.1, 3.3, 3.5 договора за пользование объектом аренды арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 49 764 руб. в месяц в срок до 10 числа расчетного месяца. Получателем денежных средств (арендной платы) в размере 39 811 руб. является арендодатель - индивидуальный предприниматель ФИО4 Получателем платежа (арендной платы) в размере 9953 руб. является арендодатель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1

Срок аренды помещений – с 17.11.2015 по 31.12.2015 (пункт 5.1 договора).

Дополнительным соглашением от 31.12.2015 №1 к договору аренды от 17.11.2015 №15/15 срок аренды помещений установлен сторонами с 31.12.2015 по 30.11.2016.

Указанные нежилые помещения и земельные участки переданы арендодателями арендатору по акту приема-передачи помещений от 17.11.2015.

29.11.2016 ответчик направил заказным письмом в адрес истца и ФИО4 письмо от 29.11.2016 № 434 об истечении 30.11.2016 срока действия договоров аренды офиса № 14/15 и аренды № 15/15, в котором сообщил о намерении вернуть арендодателям арендованное имущество, просил подписать акты приема-передачи, приложив к письму акты приема-передачи. Указанное письмо не получено истцом и возвращено ответчику по истечении срока хранения, что подтверждается квитанцией о направлении письма № 01979 от 29.11.2019, отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 65560205019797.

30.11.2016 истец направил ответчику требование об освобождении и передаче по акту приема-передачи нежилые помещения и земельные участки в связи с окончанием срока действия договора аренды № 15/15 от 17.11.2015.

Ответчик в ответ на требование от 30.11.2016 письмом от 02.12.2016 № 654 сообщил истцу о готовности передать по акту приема-передачи помещения, для чего предложил прибыть в место их нахождения, предварительно уведомив ответчика о дате и времени.

Получение письма от 02.12.2016 № 654 истец в судебном заседании не отрицал, пояснил, что 05.12.2016 явился для подписания акта приема-передачи земельных участков и нежилых помещений, однако, представитель ответчика на объектах отсутствовал, ворота закрыты, пройти на территорию не представилось возможным, о чем был составлен акт от 05.12.2016.

25.09.2017 истец повторно направил ответчику требование об освобождении спорных объектов недвижимости и передаче их по акту приема-передачи. В подтверждение направления представил копию почтового уведомления 65560315062881, из которого усматривается получение ответчиком письма 26.09.2017.

Ответчик, возражая относительно получения указанного требования от 25.09.2017, пояснил, что 26.09.2017 ответчиком было получено иное письмо - ответ на исх. 378 от 15.09.2017, в подтверждение представил журнал регистрации почтовой корреспонденции за 25.09.2017.

ФИО1 08.04.2019 вручил ООО «СтройЛайн» претензию от 08.04.2019, в которой указал, что по истечении срока аренды недвижимого имущества по договору аренды от 17.11.2015 №15/15 общество не передало ему по акту приема-передачи объекты недвижимости, просил перечислить денежные средства за незаконное пользование земельным участком, находящимся по адресу: <...>, общей площадью 1551 кв.м., кадастровый номер 19:03:0403012492; зданием недостроенного гаража, расположенного на указанном участке; а также земельными участками и нежилыми помещениями в здании гаража, находящимся по адресу: <...>, помещения 5Н-12Н, гаражи №№ 11-18, в общей сумме 4 073 109 руб. 28 коп., а также освободить от своего имущества вышеуказанные земельные участки, здание и нежилые помещения в здании гаража срок до 11.04.2019 и обеспечить свободный доступ к имуществу.

В период с 24.05.2019 по 30.05.2019 истец продал ФИО5 1/6 доли в праве общей долевой собственности на спорные нежилые помещения в здании гаража и земельные участки, что подтверждается представленными в материалы дела договорами купли-продажи.

Невнесение ответчиком арендных платежей за период с 30.11.2016 по 24.05.2019 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив представленные доказательства, доводы сторон, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пунктом 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

В статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд установил и материалами дела подтверждается, что вышеуказанные нежилые помещения в здании гаража и земельные участки, расположенные по адресу: <...>, находились в спорный период в общей долевой собственности: в том числе у ООО «СтройЛайн» 1/6 доля в праве общей долевой собственности, и главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – 1/6 доля в праве собственности.

Доказательства того, что на момент подписания спорного договора истец обладал правом собственности на отдельные помещения, а не на долю в праве общей долевой собственности, в материалах дела отсутствуют.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие возврат имущества из аренды по окончании срока договора по акту приема-передачи.

Однако обязанность сторон составлять акт возврата арендуемого имущества, предусмотренная пунктом 2 статьи 655 ГК РФ, не свидетельствует о невозможности арендатора иными доказательствами подтверждать фактическое освобождение арендуемого помещения по истечении срока договора.

В рассматриваемом случае, как указано выше, между сторонами возник спор относительно факта возврата ответчиком спорных земельных участков и нежилых помещений после прекращения действия договора аренды от 17.11.2015 №15/15.

Ответчик же, напротив, утверждал о том, что истец необоснованно уклонялся от приемки арендованного имущества и необоснованно требует внесения арендной платы за период после прекращения договора.

Оценив согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражный суд установил, что, после прекращения действия договора аренды, арендуемое ответчиком имущество истцу не возвращено.

Проанализировав представленные в материалы дела документы, суд пришел к выводу о наличии факта уклонения в течение длительного периода времени со стороны арендодателя от приемки арендованного имущества.

Как следует из представленной в дело переписки сторон, ответчик готов был в разумный срок передать арендованные помещения и земельные участки и подписать акты приема-передачи.

Так, ответчик направлял в адрес истца 29.11.2016 заказное письмо с уведомлением о намерении вернуть арендодателям арендованное имущество, приложив к письму акты приема-передачи. Указанное письмо возвращено ответчику по истечении срока хранения.

Согласно части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Поскольку предприниматель не обеспечил получение поступающей по его месту нахождения почтовой корреспонденции, поэтому на нем лежит риск возникновения неблагоприятных последствий в результате неполучения почтовых извещений.

Ответчиком повторно 02.12.2016 направлено письмо № 654 о готовности передать по акту приема-передачи помещения, которое получено истцом. Данное обстоятельство истцом не оспаривается.

Истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что после прекращения договора аренды ответчик занимал спорные помещения, что после декабря 2016 года в течение всего спорного периода времени предприниматель, действуя заботливо и осмотрительно, не имел возможности проверить освобождены ли арендуемые помещения.

В соответствии со статьей 655 Гражданского кодекса РФ при уклонении арендодателя от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по принятию имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, в таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исследовав в совокупности материалы дела в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса, суд пришел к выводу о недоказанности наличия оснований для взыскания с ответчика арендной платы за период после 30.11.2016.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из указанной нормы и изложенных выше разъяснений, в случае, если при прекращении договора аренды арендатор предпринимал меры по возврату арендованного имущества, обязанность по доказыванию обоснованности причин отказа от его приемки лежит на арендодателе.

На основании изложенного и независимо от того обстоятельства, были ли истцом представлены доказательства нахождения ответчика в спорных помещениях в период с 01.12.2016 по 24.05.2019, арендодатель не имеет права требовать оплаты арендной платы за указанный период в связи с уклонением арендодателя от исполнения обязанности по принятию имущества.

Однако, истец не представил доказательств о согласовании с ответчиком времени и месте передачи помещений, представил акт от 05.12.2016.

Так, по утверждению истца, указанные спорные нежилые помещения и земельные участки не могли быть признаны возвращёнными, поскольку находились в исключительном пользовании ответчиком, истцу чинились препятствия в их использовании, поскольку доступ к ним невозможен по причине того, что территория огорожена.

В обоснование указанного довода истец представил фотоматериалы, скриншоты со спутниковой съемкой зданий и сооружений.

Арбитражный суд в порядке статьи 67 АПК РФ признал, что указанные фотоматериалы не подтверждают доводов истца о наличии забора, ограждений и невозможности пользования спорным имуществом после прекращения договора аренды, поскольку не содержат дату и время их съемки, не усматривается информация об адресе и месте нахождения зафиксированных на них зданий и сооружений, что не позволяет отнести их к конкретным помещениям и земельным участкам с кадастровыми номерами, которые были переданы по договору аренды в пользование ответчику в спорный период. Из представленных фотоматериалов не следует, что на них зафиксированы именно спорные помещения и земельные участки, в связи с чем, по оценке суда, представленные фотоматериалы не могут достоверно подтверждать факт наличия ограждения спорного имущества.

Представленная истцом переписка с Департаментом архитектуры, градостроительства и недвижимости города Саяногорск также не подтверждает наличие ограждения спорных объектов недвижимости, поскольку касается иного земельного участка, переданного по договору аренды от 01.02.2013 № 4519/13.

Кроме того, арбитражный суд принимает во внимание довод ответчика о том, что в спорный период времени до июля 2017 года истец являлся учредителем ООО «СтройЛайн», в связи с чем имелась возможность в силу своих полномочий являться на территорию ООО «СтройЛайн».

Арбитражный суд признал обоснованным доводы ответчика о том, что истец в течение длительного периода времени с декабря 2016 года по май 2019 года (более 29 месяцев) не направлял в адрес ответчика какие-либо претензии по неисполнению условий договора аренды, использование ответчиком спорного имущества в пределах своей доли правомерно.

Истец также в течение длительного времени с сентября 2017 года по май 2019 года не предъявлял претензии по возврату арендованного имущества. Доказательств обратного истцом не представлено.

Довод заявителя о том, что фактическое пользование и распоряжение площадями квадратного метра осуществлялось исключительно и единолично ответчиком, в связи с чем, истец имеет право требования арендной платы, отклоняется, так как соответствующие доказательства не представлены в материалы дела.

Судом отклонены доводы истца о том, что исходя из сведений, изложенных в заключении экспертов, количество основных средств общества не позволяет ему использовать спорные помещения в пределах своей 1/6 доли, поскольку являются предположительными и не подтвержденными.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения требований не имеется.

Государственная пошлина по иску составляет 10 442 руб., которая в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета, поскольку истцу при подаче иска предоставлена отсрочка по уплате госпошлины.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Отказать в удовлетворении иска.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 в доход федерального бюджета 10 442 (десять тысяч четыреста сорок два) руб. государственной пошлины.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья М.А. Лукина