Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.П. Кирилловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Н.А.Кузоватовой, рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению закрытого акционерного общества «ШЭЛСИ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (ИНН <***>, ОГРН <***>) о понуждении к заключению договора аренды,

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика индивидуального предпринимателя ФИО1.

В заседании суда приняли участие представители:

истца – ФИО2 по доверенности от 30.06.2016,

ответчика - ФИО3 по доверенности от 17.08.2015,

третьего лица ИП ФИО1 - ФИО4 по доверенности от 05.09.2016.

ЗАО «ШЭЛСИ» обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету муниципальной экономики администрации города Абакана (КМЭ г.Абакана) об обязании заключить договор аренды на часть встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (в том числе 1 этаж №№ 1, 4-9, 11, 12, 14-25, 27-29, 31-37, 43-49, площадью 1010, 9 кв.м, подвал №№1-20,25-48 площадью 889,6 кв.м) в соответствии с экспликацией из технического паспорта) на условиях, указанных в извещении о проведении торгов № 180516/9402708/01.

Определением суда от 08.08.2016 к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика индивидуальный предприниматель ФИО1 как один из участников торгов на право аренды спорного нежилого помещения.

В заседании суда 19.09.2016 по ходатайству ответчика объявлялся перерыв до 22.09.2016, затем до 26.09.2016.

Истец поддержал требование на основании статьи 621 Гражданского кодекса РФ, обосновав его тем, что с 1997 года являлся арендатором нежилых помещений на первом этаже и подвальных помещений по договорам аренды с КМЭ г.Абакана, надлежащим образом исполнял обязанности арендатора. Сроки аренды по договорам истекли 30.06.2015, с 01.07.2015 нежилые помещения находятся в фактическом пользовании истца. Истец заявил, что в июне 2016 года ответчиком объявлены торги на право аренды нежилого помещения, при этом указал в извещении о наличии преимущественного права арендатора, использующего помещение. Однако, при подведении итогов торгов комиссией необоснованно принято решение от 14.06.2016 считать торги несостоявшимися в связи с неявкой на процедуру торгов одного из участников аукциона - ЗАО «ШЭЛСИ». Истец считает, что в соответствии с пунктами 101, 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 № 67, ответчик обязан был заключить договор аренды с лицом, признанным единственным участником торгов – ИП ФИО1, а он в данном случае вправе реализовать свое преимущественное право и требовать от КМЭ г.Абакана заключения с ним договора аренды.

Ответчик заявил о необоснованности иска, просил отказать в его удовлетворении. У КМЭ г.Абакана отсутствовала обязанность заключить с кем-либо договор аренды. Протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 09.06.2016 № 180516/9402708/0 участниками аукциона были признаны два лица: ЗАО «ШЭЛСИ» и ИП ФИО1, поэтому единственного участника аукциона (по смыслу пунктов 133, 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды) не имелось и обязанности заключить договор аренды у КМЭ г.Абакана не возникло.

Кроме того, ответчик заявил, что ЗАО «ШЭЛСИ» не надлежащим образом исполняло свои обязанности по пункту 2.2.7. договора аренды - нести расходы на общее содержание здания.

ИП ФИО1 просил отказать в удовлетворении иска, поддержав возражения ответчика. Представитель ИП ФИО1 пояснил, что аукцион фактически не был начат и проведен, так как его не приглашали в зал, ему не была предоставлена возможность предложить повышение цены, а было лишь сообщено, что аукцион признан не состоявшимся.

Ответчик доводы ИП ФИО1 не оспорил и не опроверг.

Истец не согласился с доводом ответчика о нарушении им пункта 2.2.7. договора аренды, обратив внимание суда на то, что договор предусматривает обязанность возмещать арендодателю расходы на общее содержание здания. В период действия договора аренды до 30.06.2015 ответчик не понес такие расходы и не требовал их возмещения. Истец предъявил требования о возмещении расходов и соответствующие платежные документы по окончании сроков договоров аренды, что не дает законных оснований считать ЗАО «ШЭЛСИ» нарушившим договор аренды.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства:

08.01.1997 Комитет по управлению имуществом г.Абакана (переименован впоследствии в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана) и ТОО ПКП «Кристалл» (переименован впоследствии в ЗАО «ШЭЛСИ») был заключен договор аренды № 167 (в редакции дополнительных соглашений от 01.06.1998, от 16.10.2000), во исполнение которого ответчик передал истцу во временное владение и пользование на срок до 01.01.2012 муниципальное недвижимое имущество - нежилое помещение площадью 1085,3 кв.м. и помещение подвала площадью 789,8 кв.м., расположенные по адресу: <...> (т.1 л.д. 33-37). Пунктом 2.2.3. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора нести расходы по содержанию, техническому обслуживанию помещения.

30.01.2002 Комитет по управлению имуществом г.Абакана (переименован впоследствии в Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана) и ЗАО «Кристалл» (переименован впоследствии в ЗАО «ШЭЛСИ») был заключен договор аренды № 167 (в редакции дополнительных соглашений от 01.10.2002, от 13.01.2010, от 10.02.2015), во исполнение которого ответчик передал истцу во временное владение и пользование на срок до 30.06.2015 муниципальное недвижимое имущество – часть нежилого помещения литера 81Н на первом этаже в соответствии с экспликацией (№№ 1, 4-9, 11, 12, 14-25, 27-29, 31-41, 43-49) площадью 1010,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д.38-45). Пунктом 2.2.7. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возмещать арендодателю оплаченные им услуги по управлению, общему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Пунктом 6.1 договора аренды № 167 в редакции дополнительного соглашения от 01.10.2002 предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

25.07.2002 Комитет муниципальной экономики администрации города Абакана) и ЗАО «ШЭЛСИ» был заключен договор аренды № 306 (в редакции дополнительного соглашения от 10.02.2015), во исполнение которого ответчик передал истцу во временное владение и пользование на срок до 30.06.2015 подвальное помещения площадью 712,5 кв.м. в соответствии с экспликацией(№№ 1-13, 15-16, 19, 25-36, 38-48), расположенное по адресу: <...> (т.1 л.д. 46-52). Пунктами 2.2.7., 2.2.7.1., 2.2.9. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора оплачивать за арендодателя коммунальные услуги, связанные с арендуемым помещением и общедомовыми нуждами расходы на общее содержание здания в соответствии с подтвержденными затратами; возмещать арендодателю оплаченные им услуги по управлению, общему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.

По истечении сроков аренды, указанных в названных договорах аренды № 1167 и № 306, стороны не продлили действие договоров аренды и не заключили новые договоры аренды.

Истец и ответчик заявили суду, что после 30 июня 2015 ЗАО «ШЭЛСИ» продолжил пользоваться нежилыми помещениями на первом этаже и помещениями подвала, расположенными в здании многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>.

На основании информационного сообщения (т.1 л.д. 53-54) о проведении открытого аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества (часть встроенного нежилого помещения, расположенное ул. ФИО5, 54-81Н в г.Абакане ( в том числе 1 этаж №№ 1, 4-9, 11, 12, 14-25, 27-29, 31-37, 39-41, 43-49 площадью 1010,9 кв.м., подвал №№ 1-20, 25-48 площадью 889,6 кв.м. в соответствии с экспликацией из технического паспорта); общая площадь 1900,5 кв.м. В сообщении указано о наличии арендатора нежилого помещения, владеющего помещением по ранее заключенному договору аренды, обладающем преимущественным правом на заключение договора аренды.

Согласно протоколу № 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 180516/9402708/01 от 09.06.2016(т.1 л.д. 57-58), подавшие заявки на участие в аукционе по лоту № 1 ЗАО «ШЭЛСИ» и ИП ФИО1 допущены к участию в аукционе и признаны участниками торгов.

Согласно протоколу № 1 проведения открытого аукциона по извещению № 180516/9402708/01 от 14.06.2016 (т.1 л.д. 59-60), на аукционе присутствовал представитель участника ИП ФИО1; отсутствует предложение повышения цены; аукционная комиссия приняла решение: в связи с тем, что один из участников аукциона ООО «ШЭЛСИ» не явился на процедуру торгов, считать аукцион по лоту № 1 несостоявшимся; признать ИП ФИО1 единственным участником торгов поданному лоту.

Письмом от 16.06.2016 ЗАО «ШЭЛСИ» уведомило КМЭ г.Абакана о желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, в связи с установлением победителя торгов просило заключить с ним договор аренды муниципального нежилого помещения.

Письмом от 22.06.2016 КМЭ г.Абакана сообщило ЗАО «ШЭЛСИ» о том, что в связи с регистрацией двух участников торгов и неявкой участника торгов ЗАО «ШЭЛСИ» аукцион в отношении лота № 1 признан несостоявшимся, принято решение о проведении нового аукциона на право заключения договора аренды нежилого помещения 25.07.2016.

Отказ КМЭ г.Абакана от заключения договора аренды с ЗАО «ШЭЛСИ» по результатам торгов 14.06.2016 послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с данным иском.

Оценив исковые требования, возражения ответчика на основе представленных письменных доказательств, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 1 статья 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Истец требует понудить ответчика к заключению договора аренды нежилого помещения – объекта муниципальной собственности при наличии в пункте 6.1 договора аренды № 167 преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Частью 3 статьи 212 ГК РФ предусмотрено, что законом могут устанавливаться особенности приобретения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, в том числе, находящимся в муниципальной собственности.

Такие особенности установлены в отношении имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закона о защите конкуренции).

В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления запрещается принимать акты и осуществлять действия, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции императивно установлены особенности порядка заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, согласно которым заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Исключения из этого общего правила, приведенные в части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, но они не имеют отношения к рассматриваемому случаю.

Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции установлено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года.

Согласно части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства, при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Таким образом, совершение любых сделок с муниципальным имуществом, в том числе и передача данного имущества в аренду, должно производиться с соблюдением требований действующего законодательства, включая нормы антимонопольного законодательства.

Системный анализ вышеприведенных норм в совокупности с положениями статьи 447 ГК РФ свидетельствует об установленном Законом о защите конкуренции запрете органам местного самоуправления передавать муниципальное имущество отдельным хозяйствующим субъектам без осуществления публичных процедур, при соблюдении которых иные хозяйствующие субъекты имеют равную возможность реализовать право на получение такого имущества.

Исходя из положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение ответчиком - собственником муниципального имущества договора аренды спорного нежилого помещения с истцом на новый срок, даже при условии исполнения им своих обязательств по договору надлежащим образом, невозможно осуществить без проведения конкурса, аукциона.

Часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляет преимущества арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (т.е. по результатам конкурса или аукциона). В данном споре истцом наличие таких обстоятельств не доказано.

В соответствии со статьей 447 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Иные основания признания торгов несостоявшимися устанавливаются законом (часть 5 статьи 447 ГК РФ).

При рассмотрении данного спора арбитражный суд установил, что аукционная комиссия КМЭ г.Абакана 09.06.2016 допустила к участию в аукционе двух участников – ЗАО «ШЭЛСИ» и ИП ФИО1

В соответствии пунктами 136, 137, 138, 139 Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.201 № 67, в аукционе могут участвовать только заявители, признанные участниками аукциона. Организатор аукциона обязан обеспечить участникам аукциона возможность принять участие в аукционе непосредственно или через своих представителей. Аукцион проводится организатором аукциона в присутствии членов аукционной комиссии и участников аукциона (их представителей). Аукцион проводится путем повышения начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, на "шаг аукциона". "Шаг аукциона" устанавливается в размере пяти процентов начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона. В случае если после троекратного объявления последнего предложения о цене договора ни один из участников аукциона не заявил о своем намерении предложить более высокую цену договора, аукционист обязан снизить "шаг аукциона" на 0,5 процента начальной (минимальной) цены договора (цены лота), но не ниже 0,5 процента начальной (минимальной) цены договора (цены лота).

Арбитражному суду не представлено доказательств проведения ответчиком аукциона 14.06.2016 с соблюдением вышеприведенных правил.

Кроме того, судом установлено, что в день проведения аукциона ЗАО «ШЭЛСИ» не явилось для принятия участия в аукционе, в связи с чем аукционная комиссия КМЭ г.Абакана оформила протокол от 14.06.2016 , в котором зафиксировала участие в аукционе одного участника - ИП ФИО1 и на основании части 5 статьи 447 ГК РФ приняла решение о признании аукциона несостоявшимся. Проведение аукциона с одним участником противоречило бы части 5 статьи 447 ГК РФ.

С учетом установленных обстоятельств, арбитражный суд пришел к выводу, что отказ ответчика заключить с истцом договор аренды обоснован и не противоречит закону. Истец не доказал факт проведения аукциона и заключение по итогам торгов договора аренды.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок; такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

На основании изложенного исковое требование не подлежит удовлетворению как недоказанное.

Доводы истца и ответчика, обоснованные ссылками на пункты 101, 151 Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды суд признал несостоятельными, так как часть 5 статьи 447 ГК РФ не допускается проведение аукциона с одним участником.

Доводы истца и ответчика, касающиеся надлежащего исполнения арендатором - истцом обязательств по договорам аренды № 167 и № 306 в части возмещения расходов на оплату услуг по управлению, общему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, суд не оценивает при принятии решения как не имеющие непосредственного отношения к предмету спора. Изложенный в письме от 22.06.2016 отказ КМЭ г.Абакана в заключении договора аренды с истцом по результатам аукциона 14.06.2016 не обоснован неисполнением арендатором – истцом названной обязанности.

Государственная пошлина по иску в сумме 6000 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ относится на истца, не подлежит взысканию в бюджет, так как оплачена при предъявлении иска.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении иска.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд (г. Красноярск) в течение месяца с момента его принятия.

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Н.П. Кириллова

5. Аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.