Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Н.П. Кирилловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.В.Таракановой, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального унитарного предприятия г. Абакана «Управляющая жилищная компания» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана

о взыскании 336 134 руб. 34 коп.

В заседании суда приняли участие представители:

от истца – ФИО1 по доверенности от 09.01.2014,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 17.03.2015.

Муниципальное унитарное предприятие г. Абакана «Управляющая жилищная компания» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «Парнас» о взыскании 401 090 руб. 08 коп., в том числе 346 849 руб. 90 коп. задолженности за коммунальные услуги, управление, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме пропорционально площади занимаемого ответчиком по договору аренды № 272 от 31.03.1999 нежилого помещения № 203Н по ул. Щетинкина в г. Абакане, и 54 240 руб. 18 коп. пени за период просрочки оплаты с 11.02.2012 по 24.12.2014.

Определением суда от 03.03.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана – собственник нежилого помещения.

Определением суда от 30.03.2015 прекращено производство по делу в части иска к ответчику ООО «Парнас» в связи с отказом истца от иска; принято заявление истца об уменьшении размера требований к Комитету муниципальной экономики Администрации города Абакана, по которому он просит взыскать долг за услуги по содержанию имущества жилого дома и взносам на капитальный ремонт в сумме 351 233 руб. 41 коп. за период с 01.01.2012 по 30.11.2014.

В заседании суда 05.05.2015 объявлялся перерыв до 07.05.2015.

Истец поддержал требование и заявил об уменьшении его размера до суммы 336 134 руб. 34 коп. в связи с получением оплаты 15 099 руб. 07 коп.

Ответчик подтвердил, что является собственником нежилого помещения 203-Н площадью 540,6 кв.м в жилом доме, но возразил против удовлетворения иска.

Ответчик представил в дело контррасчет по сумме иска, по которому долг составляет 99 657 руб. 68 коп. Ответчик просил суд исключить из расчётов истца суммы, начисленные на площадь подвального помещения 202,4 кв.м, указывая на то, что подвальный этаж в спорном помещении спроектирован и используется как самостоятельный объект, состоящий из множества помещений. На подвалы жилых домов, находящихся в общей собственности, на практике приходится значительный объем ремонтных работ, а если подвалы не находятся в общей собственности, это влечет уменьшение стоимости затрат на содержание и ремонт общего имущества жилого дома. По расчету ответчика на площадь помещения 338,2 кв.м (без учета площади подвала) плата за содержание и текущий ремонт жилого дома составила 208 855 руб. 41 коп.

На основе анализа протокола общего собрания собственников жилого дома от 10.10.2011 ответчик указал, что в тариф была заложена плата за очистку подвала – 0,03 руб. на 1 кв.м, доказательств выполнения работ не представлено, но видно, что расходы могли быть покрыты за счет собственников, из расчета общей площади жилого дома 14 592,3 кв.м (без учета подвала). Из протокола общего собрания собственников жилого дома от 25.12.2013 видно, что уборка подвальных помещений не планировалась и не закладывалась в тариф. По мнению ответчика, истец не вправе требовать плату за прошедший период, если не доказал затраты на содержание подвала жилого дома.

Кроме того, ответчик заявил, что нежилое помещение 203-Н используется арендатором ООО «Парнас», который самостоятельно производил уборку придомовой территории и вывоз мусора, в 2013 году арендатор ООО «Парнас» произвел самостоятельно ремонт кровли за сумму 44 824 руб. 84 коп. Поскольку истец не производил ремонт кровли, уборку придомовой территории, вывоз мусора, эти расходы должны быть исключены из тарифа, во взыскании этой части расходов в сумме 94 098 руб. 64 коп. ответчик просит отказать.

Истец заявил о необоснованности возражений ответчика, так как в соответствии со статьями 39, 156, 158 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается на 1 кв.м общей площади помещения одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений; доля же в праве общей собственности на общее имущество жилого дома пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения, который установлен свидетельством о государственной регистрации права. Наличие у арендатора помещений индивидуальных договоров на оказание услуг по вывозу ТБО, уборке придомовой территории, расходов по ремонту принадлежащего ему помещения само по себе не освобождает собственника от установленной законом обязанности по содержанию общего имущества жилого дома.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства дела.

В соответствии с выпиской из реестра муниципальной собственности г. Абакан, закрепленной за муниципальной казной, и свидетельством о государственной регистрации права 19 АА 138387 от 17 июля 2008 г. муниципальному образованию город Абакан принадлежит нежилое помещение 203-Н, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 540,6 кв.м.

На основании договора аренды № 272 от 31.03.1999 между Комитетом муниципальной экономики Администрации города Абакана - арендодатель и обществом с ограниченной ответственностью «Парнас» - арендатор (в редакции дополнительного соглашения от 26.08.2014), арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование под магазин часть нежилого помещения 373 кв.м по адресу: <...>, общей площадью 540,6 кв.м. По договору аренды размер арендной платы в год 359 221 руб. 83 коп. рассчитан без учета расходов на услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома. Договор аренды действует на момент рассмотрения дела.

01 января 2011 г. МУП «Управляющая жилищная компания» - управляющий и Жилищно-строительный кооператив «Енисей» ЖСК заключили договор управления многоквартирным домом по адресу: <...>, по условиям которого управляющая компания по заданию ЖСК в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 1.1. договора). Разделом 5 договора определены состав и размеры платежей по договору для собственников жилых и нежилых помещений за оказываемые услуги. В приложении № 1 к договору согласован перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с пунктом 8.1. договор заключен на 5 лет.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 63 по улице Щетинкина в городе Абакане от 10.10.2011, собственники приняли решения об утверждении перечня и объема работ по текущему обслуживанию и текущему ремонту и размера платы за них на 2012 год – 16 руб. 50 коп. на 1 кв.м. общей площади, а также об утверждении размера платы на капитальный ремонт в размере 2,68 руб. на 1 кв.м. общей площади.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 63 по улице Щетинкина в городе Абакане от 21.12.2012, собственники приняли решения об утверждении перечня работ по текущему ремонту на 2013 год и об утверждении тарифа на содержание и текущий ремонт на 2013 год в размере 18 руб. 49 коп.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № 63 по улице Щетинкина в городе Абакане от 25.12.2013, собственники приняли решение об утверждении предложенного управляющей компанией тарифа на жилищные услуги на 2014 год в размере 17 руб. 97 коп.

Исполняя обязанности управляющей организации многоквартирного жилого дома в период с 01.02.2013 по 30.11.2014, истец оказывал собственникам помещений в доме услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, что ответчик не оспаривает. Для оплаты услуг истец предъявил арендатору ООО «Парнас» счета-фактуры, которые арендатор не оплатил.

30 декабря 2014 г. арендатор ООО «Парнас» перечислил на счет МУП «Управляющая жилищная компания» платежным поручением № 121 от 30.12.2014 плату за содержание и текущий ремонт жилого дома в размере 15 099 руб. 07 коп.

В связи с неоплатой оказанных услуг истец 30.12.2014 обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности за услуги по содержанию и текущему ремонту жилого дома и взносов на капитальный ремонт.

Оценив требования истца и возражения ответчика, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8, пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГУ РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в издержках по содержанию и сохранению общего имущества.

Поскольку принадлежащее ответчику нежилое помещение 203Н находится в многоквартирном жилом доме, управление которым осуществлял истец, на ответчика распространяются положения Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 (далее Правила № 491).

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В силу пункта 3 статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома. Согласно пункту 11 Правил № 491, содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества; освещение помещений общего пользования; обеспечение установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности в помещениях общего пользования; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования; сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества и другие виды работ.

В соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ, пунктом 16 Правил № 491 надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Согласно статье 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Исходя из подпункта 1 пункта 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.03.2011 № 11333/10, следует, что в силу части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 31 Правил № 491, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Гражданский кодекс РФ и Жилищный кодекс РФ не содержат норм о возложении обязанности по внесению платы за услуги по содержанию и ремонту имущества жилого дома на арендаторов нежилых помещений, находящихся в многоквартирных жилых домах.

Представленными доказательствами подтверждается, что ответчик является собственником нежилого помещения 203Н площадью 540,6 кв. м. в жилом доме № 63 по ул. Щетинкина, 63, в г.Абакане, в связи с чем ответчик в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом. Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 указано, что в пункте 2 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75, дано определение понятия "размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - это плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 квадратного метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

На основании утвержденных общим собранием собственников помещений жилого дома тарифов на услуги по содержанию и ремонту общего имущества истец начислил и предъявил ко взысканию с ответчика плату за услуги 351 233 руб. 41 коп., в том числе за 2012 год в сумме 107 038,8 руб., за 2013 год в сумме 119 948,4 руб., за 11 месяцев 2014 года в сумме 106 860 руб. 49 коп., а также плату за капитальный ремонт жилого дома за 2012 год в размере 17 385 руб. 72 коп.

Проверив начисление платы, суд установил, что плата составила 351 233 руб. 24 коп., в том числе за 2012 год - 107 038,8 руб., за 2013 год - 119 948,32 руб., за 11 месяцев 2014 года - 106 860 руб. 40 коп., плата за капитальный ремонт за 2012 год - 17 385 руб. 70 коп.

С учетом полученной истцом оплаты 15 099 руб. 07 коп., размер долга составил 336 134 руб. 17 коп.

Поскольку в силу закона на ответчика – собственника помещения возложено бремя оплаты услуг управляющей организации жилого дома, ответчик не представил доказательств оплаты расходов по содержанию и обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме, требование истца суд признал обоснованным и подлежащим удовлетворению частично в размере 336 134 руб. 17 коп.

Возражения ответчика против иска суд признал несостоятельными и не основанными на законе.

Довод ответчика о недоказанности обоснованности стоимости услуг исходя из фактически произведенных работ по содержанию имущества дома, арбитражный суд отклонил как несущественный, исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 09.11.2010 № 4910/10, где Высший Арбитражный Суд РФ указал, что управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Доводы ответчика о том, что арендатор помещения несет самостоятельные расходы на вывоз мусора, уборку территории, ремонт кровли, не могут быть приняты как основание к отказу в удовлетворении иска о взыскании расходов на содержание многоквартирного жилого дома с учетом положений статей 39 и 158 Жилищного кодекса РФ, в силу которых содержание собственного помещения, не освобождают собственника помещения от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома,

Контррасчет ответчика по сумме иска на 99 657 руб. 68 коп. арбитражный суд не принял, так как в силу пункта 2 статьи 158 Жилищного кодекса РФ плата подлежит определению на основе тарифа, утвержденного решением собственников.

Арбитражный суд отклоняет довод ответчика о необходимости исключения из расчетов истца стоимости услуг, начисленных на площадь подвала 202,4 кв.м в помещении ответчика, так как он не основан на нормах права. В действующих законах и специальных нормативных правовых актах не содержится норм, в силу которых подвальное помещение в многоквартирном жилом доме не подлежит включению в общую площадь помещений жилого дома.

В Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений. В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

С учетом приведенных разъяснений, арбитражный суд пришел к выводу, что вопрос о об исключении площади подвального помещения в нежилом помещении ответчика из общего объема площади, на которую начисляется плата за содержание общего имущества, не относится к компетенции арбитражного суда, а находится в компетенции общего собрания собственников помещений в жилом доме. Ответчик не представил решения собственников жилого дома об исключении площади подвального помещения в нежилом помещении ответчика из общего объема площади, на которую начисляется плата за содержание общего имущества.

Государственная пошлина по делу в сумме 9723 руб. на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ответчика. Поскольку при обращении в суд истец оплатил госпошлину в сумме 11 022 руб. платежным поручением № 4891 от 26.12.2014, расходы истца по уплате госпошлины в сумме 9723 руб. подлежат возмещению истцу, взысканию с ответчика в пользу истца. Излишне уплаченная госпошлина в сумме 1299 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 104, 110, 167 - 171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Удовлетворить иск частично. Взыскать с Комитета муниципальной экономики Администрации города Абакана в пользу муниципального унитарного предприятия г. Абакана «Управляющая жилищная компания» долг 336 134 (триста тридцать шесть тысяч сто тридцать четыре) рубля 17 копеек и расходы по государственной пошлине 9723 (девять тысяч семьсот двадцать три) рубля. Отказать в удовлетворении остальной части иска.

2. Возвратить муниципальному унитарному предприятию г. Абакана «Управляющая жилищная компания» из федерального бюджета государственную пошлину 1299 (одну тысячу двести девяносто девять) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению № 4891 от 26 декабря 2014 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.

Судья Кириллова Н. П.