Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Фёдорова А.Е., при ведении протокола заседания секретарем Ощепковой И.Л., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску гаражного кооператива «Строитель» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628426, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) к администрации города Сургута (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о признании незаконным перерасчета арендной платы,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО1 по доверенности от 05.07.2016 № 210,

у с т а н о в и л :

гаражный кооператив «Строитель» (далее - истец, кооператив) обратился
в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением
к администрации города Сургута (далее – ответчик, администрация) о признании незаконным перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка
от 04.07.2012 № 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. метров, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> на 2016 год с процентной ставкой в размере 3% и коэффициентом переходного периода в размере 0,7; об обязании администрацию произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 04.07.2012 № 514 на земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20975 кв. метров, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> на 2016 год с процентной ставкой в размере 1% и коэффициентом переходного периода в размере 0,4. Кроме того, заявитель просит взыскать судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб.

Истец явку представителей в суд не обеспечил.

Представитель ответчика против удовлетворения заявления возражал, представил дополнения к отзыву на исковое заявление.

Суд, заслушав представителя администрации, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) с кооперативом и гражданином ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 04.07.2012 № 514 (т. 1 л.д. 12-16, далее - договор).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает
в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20 975 кв. метров, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>
, под гаражные боксы, административно - бытовой корпус, аккумуляторный цех:

- площадью 20 891 кв.метров, для расчета арендной платы гаражному кооперативу «Строитель», под административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, гаражные боксы;

- площадью 84 кв. метров, для расчета арендной платы, гражданину
ФИО2 под часть нежилого здания: гараж № 20 и часть нежилого здания: гараж №21

Кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора составила 74 453 489 руб.25 коп. (пункт 1.3 договора)

Пунктом 1.5 договора установлен срок аренды - с 01.09.2009 по 11.08.2021.

Порядок внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 2 договора.

В соответствии с пунктом 2.2 договора общая сумма арендной платы на 2012 год составляет 938 595 руб. 85 коп., из них за 2009 год - 85 918 руб. 04 коп.,
за 2010 год - 257 049 руб. 89 коп., за 2011 год - 297 813 руб. 96 коп.,
за 2012 год - 297 813 руб.96 коп.

В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды земельного участка
с множественностью лиц на стороне арендатору от 04.07.2012 № 514 годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя
в случаях предусмотренных договором.

Как следует из материалов дела, за период с 2009 года по 31.12.2015 администрацией применялся при расчетах арендной платы: вид разрешенного использования земельного участка - «Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок», код вида разрешенного использования за № 3, ставку арендной плате в размере 1%, коэффициент переходного периода в размере 0,4.

В 2016 году ответчик произвел перерасчет арендной платы
за земельный участок, применив при расчетах: вид разрешенного
использования - «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок», код вида разрешенного использования за № 9, ставку арендной плате в размере 3%, коэффициент переходного периода в размере 0,7.

28.06.2016 истец, полагая, что расчет арендной платы за земельный участок
за 2016 год произведен необоснованно, обратился в администрацию
с заявлением, в котором просил произвести перерасчет арендной платы (т. 1 л.д. 22-23).

Письмом от 28.11.2016 № 11 администрация сообщила,
что основания для перерасчета арендной платы отсутствуют (л.д. 24-25).

В связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с подпунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Таким образом, изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов
не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

С даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.

Условиями договора аренды (пункт 2.4 договора) предусмотрено, что годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя
в следующих случаях:

- в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты- Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
от 02.12.2011 № 457-п;

- в связи с изменением категории земель;

- в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;

- в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.

Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.

Как установлено судом, изменение кадастровой стоимости земельного участка
с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 № 249-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктом на территории Ханты-Мансийского автономного
округа - Югры» (далее - Постановление 249-п). Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 установлена в размере 66 701 339 руб. (Приложение № 1 к Постановлению № 249-п, строка 147875).

Государственная кадастровая оценка проведена на основании распоряжения Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2014
№ 562-рп «О проведении государственной кадастровой оценки недвижимости»
в порядке и в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (в рассматриваемом случае - пункт 4 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации), подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Более того, в соответствии с пунктом 19 вышеуказанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности,
и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо
от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая вступление в законную силу Постановления № 249-п, суд считает, что перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.

Расчет арендной платы произведен с учетом вида разрешенного использования,
к которому отнесен земельный участок по результатам определения кадастровой стоимости, и соответствующими ему ставкой арендной платы и коэффициентом переходного периода.

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденные Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39, позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов применительно к 17 видам разрешенного использования (пункт 1.2 Методических указаний).

Данный земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного земельных
участков - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных
и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта
и заготовок».

Согласно письму Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры № 13-6423 от 09.06.2016 при проверке отнесения к группе видом разрешенного использования земельного участка
с кадастровым номером 86:10:0101195:48 исполнителем ошибок не выявлено (т. 1 л.д. 101).

Приложением № 2 к Постановлению № 249-п устанавливаются средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. Согласно строке 735 для земельных участков, находящихся в квартале 86:10:0101195 и отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - «земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического,
продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» установлен средний удельный показатель стоимости 1 кв.м. земельного участка в размере 3180 руб. 05 коп.

Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
от 04.04.2014 № 123-п «О внесении изменений в приложение к постановлению Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 № 457-п «Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов» в приложение
к постановлению № 457-п добавлен 5 раздел - «Определение видов и подвидов разрешенного использования земельного участка для целей расчета арендной платы
за земельный участок».

Согласно пункту 36 раздела 5 постановления № 457-п перерасчет арендной платы
за использование земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования по ранее заключенного договору аренды осуществляется с даты подачи арендатором соответствующего заявления с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров.

Следовательно, перерасчет арендной платы, учитывая пункты 30-35 раздела 5 данного постановления, носит заявительный характер.

Истец с заявлением о перерасчете арендной платы с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров в администрацию не обращался.

Таким образом, администрация правомерно в соответствии
с нормативными актами субъекта Российской Федерации, произвела расчет арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка, ставками арендной платы
и коэффициентами переходного периода, установленными Постановлением 249-п.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы по уплате государственной пошлины на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать полностью.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья А.Е. Фёдоров