Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Никоновой Е.А., при ведении протокола заседания секретарем судебного заседания Васюкович Ю.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица: 24.05.2012, место нахождения: 628406, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> Победы д. 42/1) к жилищному накопительному кооперативу «Единство» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации в качестве юридического лица: 628461, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Радужный, мкр. 1-й д. 4 кв. 51) о выселении из квартиры, взыскании убытков в размере 454 000 руб.,

третьи лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1, закрытое акционерное общество «Сургутнефтегазбанк»,

при участии представителей истца – ФИО2 (удостоверение адвоката, доверенность от 25.07.2014), ФИО3 (паспорт, доверенность от 10.02.2015), от ответчика, третьих лиц – не явились,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент» (истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к жилищному накопительному кооперативу «Единство» (ответчик) о выселении ответчика из квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, <...> путем передачи ключей, освобождения от вещей, взыскании убытков в размере 454 000 руб.

Исковые требования мотивированы незаконным удержанием имущества, неисполнением ответчиком обязанности, возникшей на основании предварительного договора купли-продажи квартиры от 10.10.2013 № 365/1-40 по заключению основанного договора купли-продажи квартиры, нормативно обоснованы ссылками на статью 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20.01.2015 судебное разбирательство по делу отложено на 20.01.2015 на 10 час. 00 мин.

Представители истца явились, иск поддержали, ответчика по делу полагают надлежащим, пояснили, что ключи были переданы ответчику по доверию, фактически проживающие в квартире граждане проживают в ней незаконно. Пояснения относительно предварительного договора от 12.12.2013 № 4К1/40 (л.д. 119-121) дать затруднились.

Ответчик явку представителя не обеспечил, извещен надлежащим образом, требования арбитражного суда не исполнил, уважительных причин не привел.

Третьи лица явку представителей не обеспечили.

Неявка или уклонение лиц, участвующих в деле, от участия при рассмотрении дела не свидетельствует о нарушении предоставленных им Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации гарантий защиты и не может служить препятствием для рассмотрения дела по существу.

Дело рассмотрено по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика, третьих лиц.

Арбитражный суд, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.04.2013 серии 86-АБ № 575641 владельцам инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда недвижимости «СибИнвестГарант» данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев на праве собственности принадлежитквартира, расположенная по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ- Югра, <...> приобретенная по договору купли-продажи от 19.03.2013 № 150 К/1-40 (л.д. 40, 59, 69).

Недвижимое имущество передано в доверительное управление общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент», находится в залоге у закрытого акционерного общества «Сургутнефтегазбанк».

Между обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент» (продавец) и жилищным накопительным кооперативом «Единство» подписан предварительный договор купли-продажи объекта недвижимого имущества от 10.10.2013 № 365-/1-40 (л.д. 45, 46, в редакции истца).

По договору стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор купли-продажи квартиры по цене 3 100 000 руб. в срок до 01.11.2013, установили предельный срок расчетов за квартиру до 10.11.2013. В качестве обеспечения договора стороны предусмотрели внесение задатка в размере 50 000 руб. Квартира находится в залоге у ЗАО «Сургутнефтегазбанка», обременение будет снято в момент государственной регистрации перехода права собственности на квартиру. Покупатель заселяется в квартиру по договоренности сторон (пункты 1.1, 1.4, 3.1, 3.2, 5.1 договора).

Ответчиком предоставлен предварительный договор купли-продажи в иной редакции: стоимость квартиры 3 192 808 руб. 90 коп., срок заключения основного договора до 20.12.2013, срок окончательного расчета до 25.12.2013 (предварительный договор от 12.12.2013 № 4К1/40, л.д. 119-121).

Истец, ссылаясь на то, что квартира ответчиком не выкуплена, но фактически заселена гражданами, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Поскольку, спорная квартира выбыла из фактического владения истца, требование о выселении из квартиры носит виндикационный характер.

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Права, предусмотренные статьей 301 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

В пунктах 32, 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения. В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Обращаясь с виндикационным иском, истец должен доказать: принадлежность истребуемого имущества истцу, наличие спорного имущества в натуре, факт нахождения спорного имущества обладающего индивидуально-определенными признаками у ответчика, недобросовестность владения, обстоятельства выбытия имущества из владения истца, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Совокупность указанных обстоятельств, является основанием для удовлетворения виндикационного иска.

В силу части 1 статьи 10, части 2 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления. При присоединении к договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом право собственности на имущество конкретного лица, учредителя управления, прекращается и возникает право общей долевой собственности на имущество.

Согласно статье 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом. Имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд, является общим имуществом владельцев инвестиционных паев и принадлежит им на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 30 Методических рекомендаций при государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, утвержденных Приказом Минюста Российской Федерации от 01.07.2002 № 184, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указывается, что собственниками такого имущества являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда, без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров, принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности.

Особенности государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом установлены пунктом 4 статьи 24 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Пайщики фонда, являясь долевыми собственниками имущества, переданного в состав фонда, не обладают правомочиями владения, пользования и распоряжения этим имуществом. В обмен на переданное в фонд имущество пайщик получает инвестиционные паи - бездокументарные неэмиссионные не имеющие номинальной стоимости ценные бумаги, каждая из которых удостоверяет одинаковую долю в праве общей долевой собственности на имущество, составляющее инвестиционный фонд, и одинаковые права. Пайщики вправе распоряжаться принадлежащими им инвестиционными паями, продать их или передать в залог; при этом они передают фактически принадлежащую им долю в праве собственности на имущество фонда, но не само это имущество. Само имущество продолжает находиться в собственности управляющей компании.

В отношении имущества, в ходящего в состав инвестиционного фонда, все юридические и фактические действия совершает управляющая компания, действующая на основании договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Таким образом, арбитражный суд делает вывод о том, что квартира, являющаяся предметом спора, в настоящее время является общей долевой собственностью владельцев инвестиционных паев закрытого инвестиционного фонда недвижимости «СибИнвестГарант» под управлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент».

Следовательно, управляющая компания (общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент») является надлежащим истцом по делу.

Согласно части 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Доказательств выкупа квартиры (заключения основного договора), приобретения права собственности на нее, ответчик не представил.

Вместе с тем, арбитражный суд отмечает следующее.

Предметом спора является жилое помещение.

Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (часть 2 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Жилище неприкосновенно. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами (части 1, 4 статьи 4 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Фактическое владение квартирой осуществляют ее жильцы.

Требование о выселении из квартиры может быть заявлено непосредственно к тем гражданам, которые в ней фактически проживают.

Представители истца в судебном заседании подтверждают, что в квартире фактически проживают граждане, которых они известили о настоящем споре путем вручения уведомления.

Следовательно, ответчик по виндикационному требованию является ненадлежащим.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.

Согласно пункту 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с пунктом 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», убытки и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Таким образом, размер упущенной выгоды определяется с учетом реальности получения дохода при обычных условиях гражданского оборота, мер, предпринятых потерпевшим для ее получения, сделанных с этой целью приготовлений, а также разумных затрат, которые мог понести участник оборота, если бы другой участник гражданского оборота действовал в соответствии с законом.

Для взыскания упущенной выгоды необходимо доказать, какие доходы он реально (достоверно) получил бы, если бы не утратил возможность осуществлять хозяйственную деятельность при обычных условиях гражданского оборота.

Под обычными условиями оборота следует понимать типичные для него условия функционирования рынка, на которые не воздействуют непредвиденные обстоятельства либо обстоятельства, трактуемые в качестве непреодолимой силы.

Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

Таких доказательств, истец не представил.

Кроме того, не доказано, что рыночная стоимость квартиры с 01.11.2013 снизилась на заявленную сумму, что истец не имеет возможность продать квартиру по цене, которая зафиксирована в предварительном договоре купли-продажи.

Исковые требования удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Сити Ассет Менеджмент» отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья Е.А. Никонова