Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Стоякина Г.Н., при ведении протокола секретарем судебного заседания Матвеевой М.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Муниципального казенного учреждения «Хозяйственно-эксплуатационное управление» (место нахождения: 628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к обществу с ограниченной ответственностью «Самобранка» (место нахождения: 628401, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) об обязании освободить нежилое помещение и взыскании 1 486 444 рублей 59 копеек и встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Самобранка» к Муниципальному казенному учреждению «Хозяйственно-эксплуатационное управление» об обязании заключить договор субаренды на новый срок,

третьи лица, не заявляющие не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Специнвест-1» (место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>
, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество
с ограниченной ответственностью «Специнвест» (место нахождения: 628422,
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>
, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), общество
с ограниченной ответственностью «Еврострой-С» (место нахождения: 628422, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>),

при участии представителей сторон:

от истца - ФИО1 по доверенности от 20.01.2015,

от ответчика - ФИО2 по доверенности от 27.02.2015,

от третьего лица - не явились,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Хозяйственно-эксплуатационное управление» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Самобранка»(далее - ответчик) об обязании освободить нежилое помещение и о взыскании 1 486 444 рублей 59 копеек, в том числе 1 450 174 рублей 67 копеек - основного долга, 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени).

В качестве основания для удовлетворения исковых требований истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору субаренды от 16.05.2014 № 45.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 03.03.2015 судебное заседание назначено на 25.03.2015 в 14 часов 30 минут.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 01.04.2015. После перерыва судебное заседание продолжено, в том же составе суда.

Истец по первоначальному иску, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, явку представителя в суд обеспечил, заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в  иске.

Ответчик по первоначальному иску, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в суд обеспечил. В судебном заседании ответчик по первоначальному иску требования не признал, по доводам изложенным в отзыве, на удовлетворении встречного иска настаивал.

Изучив доводы иска, исследовав материалы дела, суд установил следующие фактические обстоятельства.

Муниципальным казенным учреждением «Хозяйственно-эксплуатационное управление» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Самобранка» (субарендатор) подписан договор субаренды от 16.05.2014 № 45 (далее - договор), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>, общей площадью 227,9 кв.м. Имущество передается для использования его субарендатором для размещения кафе (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 1.2. договора арендуемое имущество принадлежит арендатору
на праве аренды по муниципальному контракту аренды недвижимого имущества от 15.05.2014 № 431, заключенного между Муниципальным казенным учреждением «Хозяйственно-эксплуатационное управление» и собственником нежилого помещения обществом с ограниченной ответственностью «Специнвест-1».

Срок субаренды помещений устанавливается с 16.05.2014 по 31.12.2014 (пункт 1.2. договора субаренды).

По акту приема-передачи от 16.05.2014 ответчик принял объект аренды (л.д. 59, т. 1).

О намерении прекратить арендные отношения по истечению срока договора субаренды ответчик был уведомлен письмом от 18.11.2014 № 29-02-2002/14 (л.д. 60, 65-67 т. 1), в котором было указано, что новый договор на 2015 год заключаться не будет, а также о необходимости погасить задолженность по арендной плате.

Ответчиком 05.11.2014 было направлено гарантийное письмо, из которого следует, что ответчик гарантирует погасить образовавшуюся задолженность (л.д. 70).

31.12.2014ответчик отказался передавать помещение представителям истца, о чем была сделана запись в акте приема-передачи имущества от 31.12.2014 (л.д. 61).

Поскольку после истечения срока действия договора арендуемое помещение
не было возвращено, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Поскольку после истечения срока действия договора арендуемое помещение
не было возвращено, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исходя из анализа условий договора субаренды и сложившихся между сторонами правоотношений, суд квалифицирует их как обязательства, вытекающие из договора субаренды зданий, сооружений.

Суд приходит к выводу, что стороны согласовали все существенные условия, присущие для данного вида договоров, в том числе о его предмете. сроке действия договора и размере арендной платы (статьи 432, 606, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предусмотренная пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора сторонами соблюдена.

В статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Как следует из материалов дела, истец владеет переданными в субаренду помещением на праве аренды согласно муниципальному контракту аренды недвижимого имущества от 15.05.2014 № 431.

С учетом изложенного, суд признает договор субаренды заключенным.

Поскольку договор заключен на срок менее одного года, его государственная регистрация не требовалась.

К правоотношениям сторон суд применяет нормы параграфов 1 и 4 главы
34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде, аренда зданий и сооружений), раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), а также условия заключенного договора.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное
не установлено законом или иными правовыми актами (абзац третий пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец свои обязательства по передаче нежилого помещения исполнил в полном объеме, что подтверждается актом приема-передачи.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, одним из общих оснований для прекращения договора аренды является истечение срока его действия.

В рассматриваемом случае договор прекратил свое действие 31.12.2014
на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.2. договора.

Доказательств продления срока действия договора материалы дела не содержат.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства
и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий
и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, не усматривается наличие правовых оснований для занятия ответчиком помещения после истечения срока аренды (31.12.2014).

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации
при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или
в состоянии, обусловленном договором.

Истец (арендатор) уведомлял ответчика (субарендатора) о том, что новый договор заключаться не будет (л.д. 60).

Факт нахождения спорного помещения у ответчика подтверждается актами приема-передачи, доказательств обратного не представлено.

Как установлено выше, срок договор аренды истек, а доказательств наличия иных правовых оснований для использования помещения или его добровольного возвращения ответчиком в материалы дела не представлено, поэтому требование истца об обязании ответчика вернуть помещение является обоснованными и подлежит удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

С учетом части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным установить срок в десять дней для добровольного исполнения ответчиком судебного акта.

Из материалов дела следует, что разделом 2 договора предусмотрена арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Материалами дела подтверждается исполнение истцом своих обязательств
по передаче имущества в пользование ответчику.

На основании статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение
его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства,
на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

На момент рассмотрения дела, доказательств оплаты задолженности по арендной плате ответчик не представил.

Напротив, наличие и размер задолженности подтверждается гарантийным письмом (л.д. 70), актом сверки взаимных расчетов (л.д. 74).

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 1 450 174 рублей 67 копеек являются правомерными и доказанными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы, истец просит взыскать с ответчика 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени).

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком
и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо
от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Учитывая, что письменная форма соглашения о неустойке сторонами соблюдена (пункт 5.3. договора), нарушение сроков оплаты подтверждено материалами дела, суд находит требования истца о взыскании с ответчика договорной неустойки (пени) обоснованным.

В пункте 1 (второй абзац) Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчик в отзыве о снижении размера неустойки не заявил.

Произведенный истцом расчет ответчиком не оспорен, контррасчет не приведен и на основании части 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят судом.

Таким образом, взысканию подлежит 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени).

Общество с ограниченной ответственностью «Самобранка» обратилось к Муниципальному казенному учреждению «Хозяйственно-эксплуатационное управление» со встречным исковым заявлением об обязании заключить договор субаренды на новый срок, мотивируя тем, что имущество было передано в состоянии, не соответствующим его назначению, ответчиком были проведены ремонтные работы и понесенные ответчиком расходы были удержаны в счет погашения арендных платежей.

Ответчик 22.12.2014 направлял в адрес субарендатора письмо о намерении заключить договор на новый срок.

О намерении прекратить арендные отношения по истечению срока договора субаренды ответчик был уведомлен письмом от 18.11.2014 № 29-02-2002/14 (л.д. 60, 62-64, 65-67 т. 1).

Ответчик отказался передавать помещение представителям истца, о чем была сделана запись в акте приема-передачи нежилого помещения (л.д. 61).

Во встречном исковом заявлении ответчик указывает, что арендуемое нежилое помещение не соответствовало требованиям его использования по назначению.

Данные доводы судом отклоняются. Согласно акту приема-передачи нежилого помещения, стороны по договору претензий друг к другу не имеют.

Учитывая, что при приеме-передаче объекта аренды у сторон не возникло разногласий, суд приходит к выводу о согласовании сторонами условия о предмете договоров.

Кроме того, пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить
за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное
не установлено законом или договором аренды.

Как установлено статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество
в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или
в состоянии, обусловленном договором.

Пунктом 3.3.6. договора предусмотрено, что субарендатор обязан не производить прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями субарендатора, без письменного разрешения арендатора.

Такого разрешения ответчик не представил, как и не представил письменного согласия со стороны арендатора. Кроме того, в материалах дела имеется переписка сторон, из которой следует, что истец возражает против выполнения реконструкции помещения.

Суд также отклоняет доводы ответчика об отсутствии у него долга вследствие наличия у истца обязательства возместить арендатору затраты на реконструкцию арендованного имущества, как не основанные на нормах права, условиях договора и противоречащих правилам об аренде имущества, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации.

Соглашений о взаимозачете ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Кроме того, во встречном иске ответчик указывает на преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

При этом договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как отмечено выше и установлено судом, истец направлял намерение прекратить арендные отношения по истечению срока договора, тем самым выразив волю на прекращение договорных отношений.

Учитывая, что срок договора истек (31.12.2014), в связи с чем он прекратил свое действие, судом не установлено доказательств наличия иных правовых оснований для использования помещения ответчиком и преимущественного права на заключения договора субаренды.

Таким образом, суд полагает, что обществом с ограниченной ответственностью «Самобранка» не представлено достаточных и необходимых доказательств, подтверждающих обстоятельства, на которые ответчик (истец по встречному иску) ссылается в обоснование встречных исковых требований, в связи с чем, основания для удовлетворения встречного искового заявления у суда отсутствуют.

За рассмотрение искового заявления истец уплатил государственную пошлину
в размере 33 864 рубля, что подтверждается платежными поручениями от 31.12.2014 № 238391, от 22.01.2015 № 530.

С учетом удовлетворения исковых требований, руководствуясь положениям статей 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины на ответчика.

В связи с отказом в удовлетворении встречного иска, руководствуясь положениям статей 110 - 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение встречного иска на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

решил:

исковые требования Муниципального казенного учреждения «Хозяйственно-эксплуатационное управление» удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Самобранка» в пользу Муниципального казенного учреждения «Хозяйственно-эксплуатационное управление» 1 486 444 рубля 59 копеек, в том числе 1 450 174 рубля 67 копеек - основного долга, 36 269 рублей 92 копеек - договорной неустойки (пени), а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 864 рубля (всего: 1 520 308 рублей 59 копеек).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Самобранка» в течение десяти дней с момента вступления решения суда в силу освободить
и передать по акту приема-передачи Муниципальному казенному учреждению «Хозяйственно-эксплуатационное управление» нежилое помещение площадью 227,9 кв.м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра,
<...>.

В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Самобранка» отказать.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Г.Н. Стоякин