Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола секретарем Долговой О. В.., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Администрации города Нижневартовска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным отказа погашения записи об ипотеке и возложении обязанности произвести регистрацию прекращения обременения,

при участии представителей сторон: от заявителя – не явились; от Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре – Исраилова С. П. по доверенности от 04.06.2018,

установил:

Администрация города Нижневартовска обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением об оспаривании решения межмуниципального отдела по городу Нижневартовску и городу Мегиону Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об отказе государственной регистрации права от 27.03.2019 № КУВД-001/2018-8092972/2. В целях устранения нарушенных прав заявлена просьба о возложении обязанности зарегистрировать прекращение обременения в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 6411 кв. м., расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Рабочая.

Требование мотивировано прекращением залога в силу закона в связи с прекращением предмета залога.

Заявитель явку представителей для участия в судебном разбирательстве не обеспечил. О времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. О причинах неявки не уведомил, об отложении судебного разбирательства не просил. По тексту заявления просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации города Нижневартовска.

Представитель Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре в судебном заседании возражал относительно заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает отказ в регистрации законным и обоснованным, так как с заявлением обратилось ненадлежащее лицо.

На основании части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации города Нижневартовска.

Выслушав представителя Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и изучив представленные доказательства, суд постановил следующий вывод.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 10.12.2004 № 944-АЗ Администрация г. Нижневартовска предоставила в аренду ООО «Инсайдер» земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города, в целях использования под строительство жилых домов №№ 36, 37. Согласно пункта 1.2 договора срок аренды земельного участка определен с 10.10.2004 по 10.12.2007.

По истечении срока аренды ООО «Инсайдер» земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 арендодателю не возвратило, возражений против продолжения арендных отношений не представила, в связи с чем договор аренды земельного участка от 10.12.2004 № 944-A3 возобновлен сторонами на неопределенный срок по правилам части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

11.03.2008 между Администрацией города Нижневартовска и ООО «Инсайдер» подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 944-АЗ от 10.12.2004.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц
ООО «Инсайдер» прекратило деятельность 06.04.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Строй-трансхолдинг», являющийся правопреемником ООО «Инсайдер», прекратил деятельность 25.08.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Торгово-промышленный трест», являющийся правопреемником «ООО «Стройтрансхолдинг», также прекратил деятельность 24.03.2015 в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

На основании решения Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.06.2017 по делу № А75-6178/2017 в ЕГРН зарегистрирована запись о прекращении обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города.

Согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 02.02.2018
№ 99/2018/73043408 земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 имеет ограничение (обременение) в виде ипотеки в силу закона.

19.12.2018 Администрация города Нижневартовска обратилась в Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении ограничений прав на объект недвижимости и обременений объекта недвижимости в отношении названного земельного участка.

Уведомлением от 24.12.2018 № КУВД -001/2018-8092981/1 Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию на срок с 24.12.2018 по 24.03.2019. При этом указано, что основанием для приостановления послужил факт обращения с заявлением о государственной регистрации ненадлежащего лица.

В связи с не устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления государственной регистрации, уведомлением от 27.03.2019 № КУВД-001/2018-8092972/2 Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре отказало в государственной регистрации права.

Названный отказ оспорен Администрацией города Нижневартовска в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании незаконными действий и решений должностных лиц необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу статей 8.1, 131 ГК РФ и пункта 6 статьи 1 названного закона право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

По смыслу статей 14, 18 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация вещных прав и их ограничений носит заявительный характер.

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав, в числе прочего являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

При осуществлении государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости такая регистрация осуществляются по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости (подпункт 5 пункта 1 статьи 15 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пунктам 11, 12 статьи 53 Закона N 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом. Погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Так в соответствии с пунктом 1 статьи 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:

- в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;

- в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.

Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В случае обращения взыскания на предмет ипотеки по решению суда или без обращения в суд (во внесудебном порядке) в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ (пункт 4 статьи 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Следует отметить, что Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса.

Ранее судом отмечено, что право аренды земельного участка прекращено соглашением, заключенным между Администрацией города Нижневартовска и ООО «Инсайдер», сведения об обременении земельного участка правом аренды исключены из ЕГРН.

При изложенных обстоятельствах залог права аренды прекращен в силу закона.

При прекращении залога на основании закона исключается вероятность подачи заявления о погашении ипотеки залогодателем или залогодержателем. Кроме того в спорном правоотношении подтвержден факт ликвидации застройщика, что так же является препятствием для погашения записи об ипотеке.

В целях разрешения спорного правоотношения суд полагает возможным руководствоваться следующим.

Согласно статьи 15 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Поскольку в спорном правоотношении Администрация города Нижневартовска, в силу статей 3.1 и 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» осуществляет управление муниципальными землями, а так же земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Администрация вправе обратиться в Управление Росреестра с заявлением о погашении ипотеки в случае прекращения такой ипотеки в силу закона, так как в таком случае является правообладателем объекта недвижимости и заинтересована в отсутствии необоснованных обременений на земельные участки.

На основании приведенных норм права суд пришел к убеждению об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для отказа Администрации города Нижневартовска в погашения ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 6411 кв. м., расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Рабочая.

Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Руководствуясь статьями 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

решил:

заявление удовлетворить.

Признать незаконным решение межмуниципального отдела по городу Нижневартовску и городу Мегиону Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об отказе государственной регистрации права от 27.03.2019 № КУВД-001/2018-8092972/2.

Обязать Управление Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре устранить нарушение прав и интересов Администрации города Нижневартовска посредством регистрации прекращения обременения в виде ипотеки на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 6411 кв. м., расположенный по адресу: г. Нижневартовск, ул. Рабочая.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья А. Н. Заболотин