Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе судьи Заболотина А. Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Подкорытовой И. А., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» к Управлению Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «ЮграМегаТур» об оспаривании решения органа государственной власти,

при участии представителей сторон: от заявителя - ФИО1 по доверенности от 12.01.2015 № 01, ФИО2 по доверенности от 21.01.2015 № 10;
от государственного органа – ФИО3 по доверенности от 12.01.2015 № 3,
ФИО4 по доверенности от 12.01.2015 № 5; от третьего лица – не явились,

установил:

автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» (далее – учреждение, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением о признании незаконным решения Управления Россреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре
от 11.09.2014 № 01/015/2014-755 (далее – Управление Росреестра, государственный орган) об отказе в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения от 02.07.2014 № А-008.14.

Заявленные учреждением требования со ссылкой на нормы Гражданского кодекса РФ мотивированы тем, что договор аренды, представленный на регистрацию, позволяет определенно установить имущество, являющееся предметом аренды, то есть предмет договора сторонами согласован. В приложении к договору аренды стороны указали графическое описание той части недвижимого имущества, которое передается в аренду.

В отзыве на заявленные требования государственный орган полагает законным и обоснованным отказ в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения. По мнению Управления Росреестра часть нежилого помещения может быть предметом аренды если она индивидуально-определена в таком договоре. Между тем, представленный для государственной регистрации договор не содержит сведений об имуществе, часть которого передается в аренду, что не позволило государственному регистратору определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве предмета аренды, а так же не позволило установить наличие прав арендодателя на имущество, часть которого является предметом аренды.

В судебном заседании представитель заявителя и представитель государственного органа поддержали доводы заявления и отзыва на него. Третье лицо
ООО "ЮграМегаТур»" явку представителя для участия в судебном заседании не обеспечило, отзыв на заявление не предоставило.

В соответствии со статьей 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в предварительное судебное заседание надлежащим образом извещенных истца и (или) ответчика, других заинтересованных лиц, которые могут быть привлечены к участию в деле, заседание проводится в их отсутствие.

Возражения относительно перехода в судебное заседание непосредственно после завершения предварительной подготовки от лиц, участвующих в деле, не поступили.

На основании статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 № 65 суд завершил предварительную подготовку по делу и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, арбитражным судом установлено следующее.

02.07.2014 между учреждением и ООО «ЮграМегаТур» заключен договор аренды № А-008.14. Согласно пунктов 1.1, 1.6 названного договора учреждение (арендодатель) передало обществу (арендатор) во временное владение и пользование сроком на три года часть нежилого помещения № 1, общей площадью 18.5 кв. м., расположенного на 1 этаже в здании гостиницы «Олимпийская», по адресу: <...>. План передаваемой части нежилого помещения (схема расположения) является приложением к договору (л.д. 10-16). Помещение передано обществу по акту приема – передачи (л.д.17).

В соответствии с требованиями статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997
N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации прав) 23.07.2014 учреждение обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды (л.д.32-33). 12.08.2014 государственный орган уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации до 11.09.2014 в связи с невозможностью определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Учреждению предложено устранить препятствия в регистрации (л.д.46-47). 11.09.2014 Управлением Росреестра принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды от 02.07.2014 № А-008.14 на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, учреждение обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлениям о признании такого отказа незаконным и возложении обязанности на Управление Росреестра произвести государственную регистрацию указанного ранее договора аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Согласно статей 131, 164, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункту 2 статьи 651 пункту 1 статьи 4, статьи 26 Закона о государственной регистрации, договор аренды здания, заключенный сроком не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации прав, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено названным Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

В силу пункта 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ
от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" указано, что разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды части земельного участка, здания, сооружения или помещения, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Согласно абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации прав, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а так же в случае непредставления документов, необходимых в соответствии с Законом № 122-ФЗ для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что на государственную регистрацию учреждением представлен договор аренды от 02.07.2014 № А-008.14, предметом которого является часть нежилого помещения № 1, общей площадью 18,5 кв. м., расположенного на 1 этаже в здании гостиницы «Олимпийская», по адресу <...>. Схема расположения части помещения отражена в приложении к договору. Кадастровый паспорт на переданную в аренду часть помещения, равно как и кадастровый паспорт на само здание (гостиница «Олимпийская» по адресу: <...>
) для государственной регистрации договора аренды заявителем не представлялся.

Из пояснений представителя Управления Росреестра следует, что здание гостиницы «Олимпийская» представляет собой многоэтажное здание, права на которое как на отдельный объект недвижимости не регистрировались. Названное здание имеет жилые и нежилые помещения, права на которые зарегистрированы за отдельными собственниками. Данное обстоятельство не оспаривается представителем заявителя и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости от 30.12.2014 (далее – Выписка), согласно которой здание гостиницы «Олимпийская», в собственности заявителя не находится и не принадлежит ему на ином вещном праве. Тем самым отдельный кадастровый паспорт на здание гостиницы «Олимпийская» не изготавливался, в связи с чем такой паспорт ранее государственному органу не предоставлялся (л.д.52-68).

При установленных обстоятельствах суд пришел к убеждению, что отсутствие у государственного органа кадастрового паспорта на здание гостиницы «Олимпийская» и не представление такого паспорта заявителем вместе с договором аренды части нежилого помещения от 02.07.2014 № А-008.14 являлось препятствием для государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения в здании, то есть для регистрации обременения прав арендодателя соответствующего помещения в здании гостиницы «Олимпийская», что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона № 122 является достаточным основанием для отказа в государственной регистрации права.

Согласно Выписки за автономным учреждением «ЮграМегаСпорт» зарегистрированы права оперативного управления на три нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в том числе: нежилое помещение площадью 17319 кв. м. с кадастровым номером 86:12:0000000:4207; нежилое помещение площадью 4323,7 кв. м. с кадастровым номером 86:12:0102011:1559;нежилое встроенно-пристроенное помещение № 5 (блоки Б1, Б2) площадью 2948,2 кв. м. с кадастровым номером 86:12:0102011:1553 (пункты 20,46,67).

Исследованный в судебном заседании договор аренды части нежилого помещения от 02.07.2014 № А-008.14 не содержит сведений о помещении, часть которого передается в аренду, в том числе отсутствуют сведения о кадастровом номере такого помещения, а так же отсутствует ссылка на правоудостоверяющий документ. При отсутствии названных сведений, а так же принимая во внимание тот факт, что права на здание гостиницы «Олимпийская» по адресу: <...>, в целом как на объект недвижимости не регистрировались, помещения в таком здании находятся в собственности множества собственников, а так же наличие в оперативном управлении учреждения нескольких помещений в названном здании, суд пришел к убеждению, что представленный для государственной регистрации договор аренды от 02.07.2014
№ А-008.14 не содержит условий, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Следовательно автономное учреждение «ЮграМегаСпорт» и общество «ЮграМегаТур» не согласовали условие о предмете (объекте аренды) такого договора аренды, в связи с чем названный договор является незаключенным (статья 432, статья 607 ГК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ несоответствие документов, представленных на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию требованиям действующего законодательства является самостоятельным основанием для отказа в государственной регистрации прав.

Оценив в соответствии с нормой статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд полагает требование заявителя о признании незаконным решения государственного органа необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает причин для возложения на Управление Росреестра обязанности по возмещению заявителю расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 180 - 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

решил:

отказать автономному учреждению Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре от 11.09.2014 № 01/015/2014-755 об отказе в государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения от 02.07.2014 № А-008.14 и возложении обязанности произвести государственную регистрацию договора аренды.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А. Н. Заболотин