Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем Суриковой А.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению открытого акционерного общества «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» к Нефтеюганскому отделу инспектирования Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры об оспаривании предписания,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора: Служба жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

при участии представителей:

от заявителя: ФИО1, по доверенности от 01.12.2015,

от заинтересованного лица: ФИО2, по доверенности от 21.01.2016,

от третьего лица: ФИО2, по доверенности от 14.01.2016,

у с т а н о в и л:

в арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило заявление открытого акционерного общества «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» (далее – заявитель, общество, ОАО «ЖЭУ-2», управляющая компания) к Нефтеюганскому отделу инспектирования Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Служба жилнадзора, заинтересованное лицо) об оспаривании предписания от 08.10.2015 № НЮ-405/п/1 в части.

Заявленные требования мотивированы тем, что в соответствии с частями 2 и 4 статьи 154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включают в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. ТСЖ и управляющие организации обязаны заключать договоры энергоснабжения на весь объем электроэнергии, поданной в многоквартирный дом. При расчете платы за коммунальные ресурсы, применяются тарифы ресурсоснабжающей организации, используемые при расчете размера платы за коммунальные услуги для потребителей. Поскольку собственники помещений спорного дома в период с 2010 по 2013 года не принимали решений об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере позволяющим обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме, действия обществ по ее установлению в соответствии с тарифами, определенными исполнительным органом местного самоуправления, являются правомерными.

Из содержания оспариваемого предписания следует, что на заявителя возложена обязанность произвести жильцу квартиры № 83 дома № 10 в 5 микрорайоне города Нефтеюганска:

перерасчет (возврат) размера платы за содержание и ремонт общего имущества в части оплаты за освещение мест общего пользования за период с 08.10.2012 по 31.12.2014 в соответствии с подпунктом «б» пункта 11 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491;

перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества за период с 08.10.2012 по 01.11.2014 исходя из размера платы 30 рублей 58 копеек за 1 кв.м.;

перерасчет платы за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.07.2015 по 30.09.2015 исходя из размера 38 рублей 92 копейки за 1 кв.м..

Административный орган, возражая против удовлетворения заявленных требований, представил отзыв, в котором подробно изложена позиция по заявленным доводам (том 2 л.д.1-11). По мнению Службы жилнадзора, управляющая организация является абонентом и обязанным лицом в отношениях с энергоснабжающей организацией, наделена полномочиями по управлению жилым домом и в силу закона обязана предоставлять коммунальные услуги жильцам и оплачивать электроэнергию, поставленную для освещения мест общего пользования и общедомовых нужд жилых домов, находящихся в управлении. При этом, наличие между конечными потребителями и ресурсоснабжающими организациями прямых отношений по сбору платы за коммунальный ресурс не меняет схему договорных отношений и не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности оплатить коммунальный ресурс, поставленный в жилой дом, включая объем электроэнергии, поставленный на освещение мест общего пользования. Стоимость потребляемой электроэнергии в местах общего пользования включается в состав коммунальной услуги по электроснабжению, а не в состав стоимости услуги по содержанию и ремонта жилья. Основным способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников определено только волеизъявления собственником помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании.

В судебном заседании представитель заявителя настаивал на удовлетворении заявленных требований. Представитель заинтересованного лица поддержал доводы отзыва.

Арбитражный суд, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, пришёл к следующим выводам.

Службой жилнадзора на основании приказа от 14.09.2015 № НЮ-405 по обращению гр. ФИО3 о законности взимания платы за освещение мест общего пользования без согласия собственников помещений проведена и иным внеплановая документарная проверка общества по вопросам изменения стоимости отдельных видов работ в структуре платы за содержание жилья, в том числе, законности взимания платы за обслуживание газового оборудования, законности сдачи в аренду общего имущества (кабин лифтов).

В ходе проверки Службой было установлено, что ЖЭУ-2 осуществляет управление жилым многоквартирным домом № 10, расположенном в 5 микрорайоне г. Нефтеюганска.

В результате проверки административным органом выявлены нарушения:

подпункта «б» пункта 11 Постановления № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Постановление № 491) в части начисления платы за освещение мест общего пользования в период с 08.10.2012 по 31.12.2014;

части 7 статьи 156 ЖК РФ в части увеличения размера платы за содержание и ремонт общего имущества за период с 01.01.2009 по 01.11.2014 с 30 рублей 58 копеек до 38 рублей 92 копеек, а с 01.07.2015 с 38 рублей 92 копеек до 40 рублей 09 копеек без полученного в установленном порядке согласия собственников помещений дома № 10 в 5 микрорайоне г. Нефтеюганска;

пунктов 3, 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ в части передачи в аренду ООО «РСММедиаХолдинг» общего имущества до представления заявителю такого права решением общего собрания, проведенного 01.11.2014.

Результаты проверки отражены в акте от 08.10.2015 № НЮ-405/а (том 1 л.д.88-99).

Обществу выдано предписание от 08.10.2015 № НЮ-405/п/1 (том 1 л.д.78-87), которым обществу предписано в срок до 07.12.2015 произвести жильцу № 83 дома № 10 в 5 микрорайоне г. Нефтеюганска перерасчет:

1) размера платы за содержание и ремонт общего имущества в части оплаты за освещение мест общего пользования за период с 08.10.2012 по 31.12.2014;

2) платы за содержание и ремонт за период с 08.10.2012 по 01.11.2014 исходя из размера платы 30 рублей 58 копеек за 1 кв.м.;

3) платы за содержание и ремонт за период с 01.07.2015 по 30.09.2015 исходя из размера платы 38 рублей 92 копейки за 1 кв.м.;

4) разместить на официальном сайте в сети Интернет, предназначенном для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами – www.reformagkh.ru сведения об использовании общего имущества, а именно, лифтовых кабин под размещение информационно-рекламных стендов ООО «РСМедияХолдинг»;

5) разместить на официальном сайте ОАО «ЖЭУ-2» (www.zheu2.ru) перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, в который включены работы и услуги, фактически оказываемые ОАО «ЖЭУ- 2».

Общество, не согласившись с данным предписанием в части пунктов с 1 по 3 и посчитав, что указанный ненормативный акт не соответствует действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обжаловало его в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Из пунктов 2 и 9 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что на управляющую организацию по договору управления многоквартирным домом возлагаются обязанности по оказанию услуги и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности. Управление одним домом может осуществляться только одной управляющей организацией.

В пункте 89 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 31 августа 2006 № 530 (далее - Правила № 530), исполнитель коммунальных услуг на основании договора энергоснабжения (договора купли-продажи (поставки) электрической энергии) и в соответствии с настоящими Правилами приобретает электрическую энергию у гарантирующего поставщика (энергосбытовой организации) для целей оказания собственникам и нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме и собственникам жилых домов коммунальной услуги электроснабжения, использования на общедомовые нужды (освещение и иное обслуживание с использованием электрической энергии межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов и иного общего имущества в многоквартирном доме), а также для компенсации потерь электроэнергии во внутридомовых электрических сетях.

В соответствии с подпунктом "б" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, содержание общего многоквартирного дома включает в себя освещение помещений общего пользования.

В пунктах 4 и 7 статьи 155 ЖК РФ предусмотрено, что наниматели и собственники жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят управляющей организации плату за жилое помещение (содержание и ремонт) и коммунальные услуги.

Пунктом 68 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442 предусмотрено, что исполнитель коммунальной услуги в лице управляющей организации, товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в целях оказания потребителям коммунальной услуги по электроснабжению, заключает договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком или энергосбытовой (энергоснабжающей) организацией в соответствии с настоящим документом и Правилами, обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в письме от 18.06.2007 Министерства Регионального развития Российской Федерации № 11356-ЮТ/07, понятие "освещение помещений общего пользования", указанное в подпункте "б" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491, трактуется в соотнесении с подпунктом "з" пункта 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, как «содержание и ремонт электросетей многоквартирного дома, светильников, а именно: как выполнение работ по созданию условий для подачи электроэнергии в места общего пользования».

Следовательно, освещение мест общего пользования подпадает под определение жилищной услуги, а в плату за коммунальные услуги входит плата за количество потребленных коммунальных ресурсов: холодной и горячей воды, сетевого газа, электрической и тепловой энергии, которые не входят в состав общего имущества.

Из пункта 1 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, обеспечивается посредством управления многоквартирным домом.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Таким образом, отношения по снабжению электрической энергией между жителями и энергоснабжающей организацией опосредованы участием управляющей компании, который является исполнителем коммунальных услуг для населения жилого фонда, находящегося у него в управлении.

Пунктом 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354), определено, что исполнитель - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.

Предоставление коммунальных услуг обеспечивается управляющей организацией, товариществом или кооперативом либо организацией, указанной в подпункте "б" пункта 10 настоящих Правил, посредством заключения с ресурсоснабжающими организациями договоров о приобретении коммунальных ресурсов в целях использования таких ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям, в том числе путем их использования при производстве отдельных видов коммунальных услуг (отопление, горячее водоснабжение) с применением оборудования, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и надлежащего исполнения таких договоров (пункт 13 Правил № 354).

На основании изложенных норм следует, что именно управляющая организация является абонентом и обязанным лицом в отношениях с энергоснабжающей организацией. Заявитель наделен полномочиями по управлению жилым домом и в силу закона обязан предоставлять коммунальные услуги жильцам и оплачивать электроэнергию, поставленную для освещения мест общего пользования и общедомовых нужд жилых домов, находящихся в его управлении.

Заявитель, являясь управляющей организацией, не может в нарушение императивных норм законодательства осуществлять только часть функций управляющей организации, не оказывая населению коммунальную услугу электроснабжения.

При этом наличие между конечными потребителями и ресурсоснабжающими организациями прямых отношений по сбору платы за коммунальный ресурс не меняет схему договорных отношений и не освобождает исполнителя коммунальных услуг от обязанности оплатить коммунальный ресурс, поставленный в жилой дом, включая объем электроэнергии, поставленный на освещение мест общего пользования.

Между тем, как установлено материалами дела, в соответствии с предоставленными заявителем перечнями услуг по содержанию и ремонту общего имущества в состав платы было включено освещение мест общего пользования:

в 2012 г. с 01.01.2012 по 30.08.2012 при общем размере платы за содержание и ремонт 36 рублей 37 копеек за освещение мест общего пользования взималась плата в размере 0 рублей 35 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения в месяц, при том, что в состав платы за содержание и ремонт включено обслуживание внутридомового электрооборудования специализированной организацией в размере 1 рубль 20 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения;

в 2012 году за период с 01 сентября по 31 декабря при общем размере платы за содержание и ремонт 38 рублей 92 копейки за освещение мест общего пользования взималась плата в размере 0 рублей 36 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения в месяц, при том, что в состав платы за содержание и ремонт включено обслуживание внутридомового электрооборудования специализированной организацией в размере 1 рубля 06 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения;

в 2013 году за период с 01 января по 31 декабря при общем размере платы за содержание и ремонт 38 рублей 92 копейки за освещение мест общего пользования взималась плата в размере 0 рублей 33 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения в месяц, при том, что в состав платы за содержание и ремонт включено обслуживание внутридомового электрооборудования специализированной организацией в размере 0 рублей 96 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения;

в 2014 году за период с 01 января по 31 декабря при общем размере платы за содержание и ремонт 38 рублей 92 копеек за освещение мест общего пользования взималась плата в размере 0 рублей 35 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения в месяц, при том, что в состав платы за содержание и ремонт включено обслуживание внутридомового электрооборудования специализированной организацией в размере 0 рублей 96 копеек за 1 кв.м. площади жилого (нежилого) помещения;

в 2015 году плата за освещение мест общего пользования не взималась.

Согласно части 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 названного Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В соответствии с протоколом от 03.12.2007 общего собрания, проведенного в форме заочного голосования, определен перечень услуг, оказываемых управляющей организацией, а также утвержден размер платы за содержание жилья в размере 30 рублей 58 копеек. Указанный размер действовал с 01.01.2008 по 31.12.2008.

Из представленной копии договора управления многоквартирным домом № 10, заключенного 04.08.2009 с собственником квартиры № 28 установлено, что в соответствии с пунктом 7.1.1. договора и приложения № 3, размер платы за содержание и ремонт составляет 33 рубля 87 копеек за 1 кв.м. По информации, полученной от заявителя, указанный размер действовал с 01.01.2009 по 31.12.2009.

В ходе проверки исследован договор управления многоквартирным домом № 10, заключенного 02.04.2010 с собственником квартиры № 9, где пунктом 5.2. установлено, что размер платы за содержание и ремонт составляет 36 рублей 37 копеек и может быть индексирован в зависимости от уровня инфляции и индексов роста цен и действует с 01.01.2010 по 30.08.2012.

С 01.09.2012 по 31.12.2012 размер платы за содержание и ремонт согласно договору от 22.08.2011, заключенного с собственником квартиры № 87, составил 38 рублей 92 копейки.

В соответствии с протоколом от 01.11.2014 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 10 в 5 микрорайоне, проведенного в форме заочного голосования, общим собранием определен перечень услуг, а также размер платы за содержание жилья в размере 38 рублей 92 копеек.

Пунктом 17 Правил № 491 установлено, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования

Согласно пункту 31 Правил № 491 при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.

Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Из анализа указанных норм следует, что основным способом установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников, а также перечня работ и услуг, условия их оказания, является принятие решения об этом на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая, что такое решение общим собранием собственников спорного многоквартирного дома не принималось, суд соглашается с выводами Службы жилнадзора об отсутствии полномочий у управляющей компании в одностороннем порядке изменять размеры платы за содержание и ремонт.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу пункта 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Соблюдение названных процедур направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечения со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованно по своему собственному усмотрению изменять плату

Ввиду непринятия собственниками помещений решения об увеличении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а равно непринятия решения органов местного самоуправления об установлении такой платы, повышение платы обществом в одностороннем порядке является незаконным.

Принимая во внимание установленные обстоятельства, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Принятые по делу обеспечительные меры подлежат отмене после вступления решения в законную силу.

Руководствуясь 67, 68, 71, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении заявления открытого акционерного общества «Жилищно-эксплуатационное управление № 2» отказать в полном объеме.

Принятые по делу обеспечительные меры отменить с даты вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья А.Н. Дроздов