Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Цанько Ю.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-1572/2021 по исковому заявлению администрации городского поселения Лянтор (ОГРН 1058603874020 от 30.12.2005, ИНН 8617021990, адрес: 628449, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, город Лянтор, микрорайон 2, корпус 42) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Молодежный жилищный комплекс» (ОГРН 1088617001417 от 27.11.2008, ИНН 8617027487, адрес: 628449, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Сургутский район, город Лянтор, микрорайон 1, дом 22/2, офис 1) о расторжении договора аренды земельного участка,
об обязании возвратить земельный участок, а также о взыскании судебной неустойки,

при участии представителей:

от истца – не явились,

от ответчика – Литвинов О.И., доверенность от 27.07.2021,

установил:

администрация городского поселения Лянтор (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Молодежный жилищный комплекс» (далее – ответчик, Общество)
о расторжении договора аренды земельного участка от 24.06.2016 № 85, об обязании возвратить земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер: 86:03:0100107:1737, общей площадью - 0,6668 га, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра , Сургутский районн, г. Лянтор, ул. Дружбы народов, по акту приема-передачи в состоянии не хуже первоначального в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда, а также о взыскании судебной неустойки в размере 3 000 рублей за каждый день просрочки по истечении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда до даты фактического исполнения обязательства.

В качестве правового обоснования для удовлетворения заявленных требований истец ссылается на нормы статьей 308.3, 309, 310, 450, 452, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Общество в отзыве на заявление просит в удовлетворении заявленных требований отказать (л.д. 52-56).

От истца поступили возражения на отзыв (л.д. 102-106).

Определением суда от 21.12.2021 судебное заседание отложено на 02.02.2022.

В судебном заседании от ответчика поступили дополнительные документы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы отзыва на заявление.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав представителя ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 24.06.2016 № 85, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер: 86:03:0100107:1737, общей площадью 0,6668 га, расположенный по адресу (описание местоположения): Ханты-Мансийский Автономный округ-Югра, Сургутский р-н, г. Лянтор, ул. Дружбы народов, в целях использования: под строительство комплекса объектов придорожного сервиса (код 4.9.1) (л.д. 16-17).

Срок аренды земельного участка установлен на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации договора (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктами 4.2.2, 4.2.3 договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного пользования, способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту, не допускать загрязнения, захламления земельного участка.

Пунктом 7.3 договора установлено, что по инициативе арендодателя договор может быть прекращен досрочно в судебном порядке, в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при неиспользовании земельного участка в целях, указанных в договоре, в течение шести месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих использование.

29.09.2020 истцом был проведен осмотр земельного участка на предмет его использования и соблюдения условий договора. В ходе осмотра установлено, что на территории обследуемого земельного участка размещены одноэтажное деревянное строение, металлический вагончик и металлические хозяйственные сооружения, разукомплектованный гусеничный кран. Осуществляется складирование пластиковой тары, деревянных и металлических конструкций, металлических бочек, строительных материалов. Земельный участок захламлен пластиковыми бутылками, металлоломом, железобетонными конструкциями, досками, мешками со строительным мусором, автомобильными покрышками. На момент проведения визуального осмотра признаков осуществления строительных работ не выявлено (л.д. 18-22).

Администрацией в адрес Общества направлена претензия от 23.10.2020 № 2807
в связи с допущенными нарушениями условий договора с предложением приступить
к строительству комплекса объектов придорожного сервиса в срок не позднее 6 месяцев
с момента получения указанной претензии. Претензия получена ответчиком 13.11.2020 (л.д. 23-24).

09.06.2021 истцом произведен повторный осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что на территории обследуемого земельного участка готовые объекты придорожного сервиса отсутствуют, строительные работы не ведутся, земельный участок по целевому назначению не используется, что отражено в акте визуального обследования земельного участка (л.д. 25-30).

Администрацией в адрес Общества направлено письмо от 23.06.2021 № 4195
о рассмотрении и подписании соглашения о расторжении договора аренды. Письмо получено ответчиком 19.07.2021 (л.д. 31-33).

Поскольку земельный участок не возвращен арендодателю, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а так же условиями заключенного договора.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1
статьи 610 ГК РФрации).

Из представленного в материалы дела договора аренды следует, что стороны пунктом 1.5 договора срок аренды установлен на 10 лет

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Согласно части 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФции и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка
со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что земельный участок по договору аренды предоставлен Обществу под строительство комплекса объектов придорожного сервиса сроком на десять лет с даты государственной регистрации договора, то есть до 19.08.2026.

Таким образом, в настоящий момент срок действия договора не истек.

Истец, обосновывая свои требования, ссылается на условие, предусмотренное в пункте 7.3 договора, согласно которому по инициативе арендодателя договор может быть прекращен досрочно в судебном порядке при неиспользовании земельного участка в целях, указанных в договоре, в течение шести месяцев, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих использование.

Вместе с тем, в материалы дела не представлен договор аренды, содержащий такое условие (л.д.16-17, 147-149).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ одним из таких оснований является использование земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Формулировка, предложенная истцом со ссылкой на пункт 7.3 договора, противоречит положениям части 2 статьи 45 и части 2 статьи 46 ЗК РФ, согласно которым аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, в земельном законодательстве установлен трехлетний,
а не шестимесячный срок, в пределах которого арендатор обязан приступить
к использованию участка в целях строительства.

Суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что длительное неиспользование земельного участка, переданного в аренду по договору № 85, связано также с обстоятельствами строительства Обществом иного объекта недвижимости – жилого дома ЖК «Молодежный».

Из материалов дела следует, что Администрацией Обществу выданы разрешения на строительство жилого дома ЖК «Молодежный» № 86-R186507104-175-2020 от 03.02.2020 (л.д. 60), а также комплекса придорожного сервиса SKYLAND № 86-507104-144-2017 от 14.06.2017.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон
№ 214-ФЗ).

Согласно пункту 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство). Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории.

Ответчиком в материалы дела представлен кредитный договор № 90-240 KЛ-20
от 22.10.2020, согласно которому АО «Банк ДОМ.РФ» выдало Обществу кредит
на строительство дома ЖК «Молодежный» с плановым вводом в эксплуатацию 31 марта 2022 года с запретом осуществлять строительства по другим разрешениям на строительство в течение инвестиционной фазы, то есть до 31 марта 2022 года (пункт «б» статьи 15.26 кредитного договора) (л.д. 61-79).

Таким образом, суд соглашается с доводами ответчика о том, что Общество было лишено возможности использовать спорный арендуемый земельный участок для строительства комплекса придорожного сервиса до постройки (создания) многоквартирного дома ЖК «Молодежный» и получения разрешения на ввод его в эксплуатацию с передачей объектов долевого строительства, в виду запрета, содержащегося в пункте 1.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, а также установленного АО «Банк ДОМ.РФ» в кредитном договоре.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о досрочном расторжении договора аренды № 85, суд также принимает во внимание, что Администрацией Обществу как застройщику объекта «комплекс придорожного сервиса» 14.06.2017 выдано разрешение на строительство сроком до 14.03.2019, которое также по решению Администрации продлено до 14.03.2022 (л.д. 94-95).

Это свидетельствует о том, что истец занимает противоречивую позицию, продлевая срок разрешения на строительство объекта и одновременно требуя расторгнуть договор аренды земельного участка под этим объектом.

Суд также принимает во внимание, что в соответствии с действующим в настоящее время земельным законодательством договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в отношении земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства (пункт 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ). Следовательно у ответчика в случае соблюдения ряда условий имеется право продлить срок действия договора аренды на более длительный срок, чем определено сторонами в договоре.

Кром того, ответчиком в материалы дела представлен договор на выполнении проектных работ от 15.11.2021, согласно которому ООО «Архитектурно-строительный проектный институт» (подрядчик) по заданию Общества (заказчик) обязуется выполнить проектные работы по объекту: «Комплекс придорожного сервиса «SKYLAND» в г. Лянтор ХМАО», а заказчик принять и оплатить выполненные работы, согласно условиям договора. Срок выполнения работ по указному договору установлен с 15.11.2021 по 15.04.2022 (пункт 3.1 договора).

Указанное свидетельствует о том, что ответчиком принимаются действия, направленные на освоение спорного земельного участка в целях, для которых участок предоставлялся.

Как разъяснено в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 30.09.2019 года № 2485-О неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, в течение трех лет со дня заключения им в целях строительства объекта недвижимого имущества договора аренды земельного участка может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием). Оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя. уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде одностороннего досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции России принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя одной стороне договора - арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с другой стороной - арендатором

Оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства и пояснения сторон, принимая во внимание, что досрочное прекращение договорных отношений в судебном порядке является исключительной мерой вмешательства государства в экономические правоотношения сторон договора, суд приходит к выводу об отсутствии достаточных оснований для досрочного расторжения договора аренды
№ 85.

В отсутствие оснований для удовлетворения требований о расторжении договора оснований для обязания Общества возвратить земельный участок арендодателю по правилам, установленным статьей 622 ГК РФ, у суда не имеется.

Истцом заявлены требования об установлении и взыскании судебной неустойки
по истечении 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда до даты фактического исполнения обязательства. Данное требование не подлежит удовлетворению, поскольку судом отказано удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды лесного участка и об обязании возвратить земельный участок.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного
округа – Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения
на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении
или вручены им под расписку.

Судья Е.А. Голубева