Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Яшуковой Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Пуртовой М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования»
(ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 10.11.2000, адрес: 628380, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пять-Ях, мкр. 11, д. 18А) к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи
с публичных торгов,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, ФИО2,

с участием представителей сторон:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 13.01.2021 (онлайн),

от третьих лиц – не явились,

установил:

в соответствии с определением Пыть-Яхского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 16.10.2020 в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры поступило по подсудности дело № 2-624/2020 по исковому заявлению Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования» (далее - истец, Администрация) к ФИО1 (далее – ответчик, ИП ФИО1) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0101009:116, площадью 2518,4 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Пыть-Ях, мкр. 2 «Нефтяников», ул. Николая Самардакова, 18, путем продажи
с публичных торгов.

Определениями суда от 20.11.2020, 17.05.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации и ФИО2.

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
от 17.06.2021 судебное разбирательство отложено на 21.07.2021 на 10 часов 00 минут.

Представители истца, третьих лиц судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому просит
в удовлетворении требований отказать по изложенным в отзыве доводам (т.1 л.д. 134-136).

От третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре также поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому оставляет принятие решение на усмотрение суда (т.1 л.д. 113-115).

Отзыв третьего лица - ФИО2 в материалы дела не представлен.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, изучив доводы иска и отзыва на него, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

11.12.2017 между истцом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Обьстрой» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка
№ 1192, согласно условиям которого администрация передала обществу земельный участок, относящийся к категории «земли населенных пунктов», площадью - 4862 кв.м.,
с кадастровым номером 86:15:0101009:55, адрес земельного участка: г.Пыть-Ях, мкр. № 2 «Нефтяников», ул.Николая Самардакова, 18, в целях для завершения строительства объекта с кадастровым номером 86:15:0101009:116 - «Торговый центр по ул.Самардакова в г.Пыть-Ях».Договор заключен сроком однократно на 3 (три) года и считается заключенным
с момента государственной регистрации (пункт 1.4. договора).

Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 27.12.2017, номер регистрации 86:15:0101009:55-86/004/2017-9 (т.1 л.д. 26).

По акту приема передачи от 11.12.2017 Администрация передала обществу
с ограниченной ответственностью «Обьстрой» указанный земельный участок (т. 1 л.д. 24).

Распоряжением Администрации города Пыть-Ях № 1350-ра от 28.07.2020 действие указанного договора в силу пункта 419 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращено раньше срока предусмотренного пунктом 1.4. договора на основании Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, содержащей сведения
о прекращении с 02.06.2020 деятельности юридического лица - общества с ограниченной ответственностью «Обьстрой», в связи с его ликвидацией (т.1 л.д. 32-33).

Истцом в материалы дела представлена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости, из которой следует, что на земельном участке с кадастровым номером 86:15:0101009:55, расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 86:15:0101009:116, 86:15:0101009:338 (т.1 л.д. 34).

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости
от 28.07.2020, объектом с кадастровым номером 86:15:0101009:116 является объект незавершенного строительства со степенью готовности 54%, площадью 2518,4 кв.м., расположенный по адресу Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Пыть-Ях, мкр.2 «Нефтяников», ул.Николая Самардакова, 18 правообладатель - ФИО1 (т.1 л.д. 36-37).

ФИО1, являясь учредителем ликвидированного общества
с ограниченной ответственностью «Обьстрой», 30.07.2020 обратился в Администрацию города Пыть-Ях с просьбой предоставить права арендатора на земельный участок
с кадастровым номером 86:15:0101009:55 по договору аренды земельного участка № 1192
от 11.12.2017 на ФИО1.

Из смысла пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) следует, что возможно предоставление земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, собственнику объектов незавершенного строительства,
в аренду без проведения торгов, однократно сроком на три года, для цели завершения их строительства. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона, допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному (любому) из предыдущих собственников этого объекта.

На основании указанных норм, письмом Администрации от 12.08.2020 № ИСХ-ОБ-907 было отказано ответчику в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101009:55 (т.1 л.д. 27-28).

Кроме того, указанным письмом Администрация уведомила ответчика о намерении обратиться в суд с требованием о продаже объекта незавершенного строительства
с кадастровым номером 86:15:0101009:116 с публичных торгов на основании пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, в связи с прекращением срока действия договора аренды земельного участка № 1192 от 11.12.2017, истец обратился с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0101009:116, площадью 2518,4 кв.м., расположенного по адресу Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Пыть-Ях, мкр.2 «Нефтяников», ул.Николая Самардакова, 18 путем продажи с публичных торгов.

Рассмотрев исковые требования Администрации, об изъятии объекта в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает их подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом № 137-Ф3.

В соответствии со статьей 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования
в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 указанной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане
и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства.

При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

Так, согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставленияземельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено,
что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1)собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2)собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом
в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона № 137-Ф3, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

Так, в силу названной нормы права в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015
в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Следовательно, приведенными правовыми положениями Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона № 137-Ф3 установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона № 137- ФЗ).

Таким образом, общее правило предоставления земельных участков без торгов, предусмотренное частью 2 статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, распространяется на все отношения, возникшие после 01.03.2015, то есть после внесения соответствующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Отношения же, возникшие ранее указанной даты, регламентированы Федеральным законом № 137-Ф3 как переходные положения.

При этом, законодатель, вводя подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Федерального закона
№ 137-Ф3, ставил лиц, заключавших договор аренды до 01.03.2015 и лиц, заключавших такой договор, после 01.03.2015 в равное положение, предоставляя им возможность заключить однократно договор на новый срок для завершения строительства.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101009:55 предоставлен ООО «Обьстрой» в аренду на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ.

Таким образом, ООО «Обьстрой» реализовало свое право на однократное продление договора аренды для завершения строительства.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности,покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - Постановление № 14) при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо оттого, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При указанных обстоятельствах, объем прав и обязанностей в отношении земельного участка, на котором расположена недвижимость, переходящих к новому собственнику объекта недвижимости, аналогичен объему прав и обязанностей прежнего собственника.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101009:55 уже был предоставлен предыдущему собственнику объекта - ООО «Обьстрой» для завершения строительства (договор от 11.12.2017), то у нового собственника объекта может возникнуть право на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов только в порядке подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в случае приобретения объекта по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (то есть изъятого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае ФИО1 приобрел объект не в порядке проведения публичных торгов объекта, изъятого в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем положения подпункта 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации на него не распространяются.

Таким образом, в данном случае предыдущему собственнику объекта - ООО «Обьстрой» уже был предоставлен земельный участок для завершения строительства, действие договора прекращено, строительство объекта не завершено.

Доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно- технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункт 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), суду не представлено.

В силу статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок проведения публичных торгов по продаже незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299
«Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» (далее - Постановление № 1299).

С учетом изложенного, исковые требования Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования» об изъятии
у ФИО1 объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 86:15:0101009:116, площадью 2518,4 кв.м., расположенного по адресу Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г.Пыть-Ях, мкр.2 «Нефтяников», ул.Николая Самардакова, 18, путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением № 1299, подлежат удовлетворению.

Доводы отзыва ответчика отклоняются судом, с учетом изложенного ранее.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела
по существу.

Поскольку истец в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, то судебные расходы за рассмотрение искового заявления подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования»удовлетворить.

Изъять у ФИО1 объект незавершенного строительства
с кадастровым номером 86:15:0101009:116, площадью 2518,4 кв.м., расположенный
по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра,
г. Пыть-Ях, мкр. 2 «Нефтяников», ул. Николая Самардакова, 18, путем продажи
с публичных торгов путем в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с ФИО1 в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

В силу статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства
в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.Ю. Яшукова