Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Фёдорова А.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем Подкорытовой И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску закрытого акционерного общества «Трейд Ойл» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

при участии представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности от 17.04.2012,

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.01.2012 № 2,

от третьего лица – ФИО3 по доверенности от 01.03.2012 № 86/2012-03,

установил:

закрытое акционерное общество «Трейд Ойл» (далее – общество, ЗАО «Трейд Ойл») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее - Управление) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 равной его рыночной стоимости согласно отчёту № 044.05.11 об оценке рыночной стоимости.

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

В судебном заседании представителем общества было заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела для предоставления возможности изменить предмет либо основание иска.

Ходатайство общества об отложении рассмотрения дела судом рассмотрено и отклонено. Обязанность суда в удовлетворении такого ходатайства законодательно не предусмотрена. Решение вопроса об отложении слушания дела является правом суда, а не обязанностью.

Суд предложил истцу объявить перерыв в судебном заседании, однако представитель общества высказался против объявления перерыва.

Суд, исследовав материалы дела и выслушав представителей лиц, участвующих в деле, установил.

ЗАО «Трейд Ойл» принадлежит на праве аренды земельный участок земель с кадастровым номером 86:19:010100:49, общей площадью 22 300 кв.м., расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, для использования в целях под автозаправочную станцию.

Земельный участок с кадастровым номером 86:19:010100:49 поставлен на государственный кадастровый учет 13.08.2004 с разрешенным использованием «под автозаправочной станцией».

Общество, в целях получения информации о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49, обратилось в Управление.

Согласно Кадастровой выписке о земельном участке от 10.02.2010 № 8619/201/10-67, представленной Управлением в ответ на запрос заявителя, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 определена в размере 247 511 487,3300 руб..

Полагая, что установление рыночной стоимости земельного участка является основанием для пересмотра его кадастровой стоимости, общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению.

В пункте 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) перечислены основные принципы земельного законодательства. В частности, подпунктом 8 пункта 1 статьи ЗК РФ закреплен принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Подпунктом 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Более того, в силу пункта 1 статьи 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, согласно правилам пункта 3 статьи 66 ЗК РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для понуждения органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

В ходе судебного разбирательства общество неоднократно указывало на необходимость рассмотрения спора в порядке искового производства, а также на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 должна быть установлена равной его рыночной стоимости, то есть в размере 33 500 000 руб., определенном в отчёте № 044.05.11 об оценке рыночной стоимости.

При этом, несмотря на возражения представителя Управления в отношении действительного размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49, общество настаивало на признании арбитражным судом рыночной стоимости спорного земельного участка в размере 33 500 000 руб.

Исследовав представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец надлежащим образом не доказал, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 составляет именно 33 500 000 руб.

Согласно части 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.042000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4). Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5). В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков (пункт 8). Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель (пункт 10). Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

В соответствии с пунктом 2.2.1 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39 (далее - Методические указания), расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1-1.2.10, осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов на основе примерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации (пункт 2.2.2 Методических указаний).

Пунктом 2.2.5 Методических указаний, пунктами 3.2.5.1 и 3.2.5.2 Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 предусмотрено, что при отсутствии достаточной рыночной информации о земельных участках в одних источниках соответствующие сведения могут быть получены из источников другого вида.

Таким образом, Методические указания и Технические рекомендации содержат примерный перечень используемых сведений, среди которых в качестве источников информации названы: официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и местного самоуправления; средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости; отчеты об оценке рыночной стоимости.

В силу абзаца 13 пункта 2.2.5 Методических указаний информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Исходя из приведенных выше правовых норм, следует признать, что для определения кадастровой стоимости используется метод массовой оценки, который основан на тех же подходах, что и индивидуальная оценка, но использует для «облегчения» процесса оценки методы прикладной математической статистики. При этом для такой оценки в качестве ценообразующих факторов принимаются во внимание какие-либо существенные, типичные и постоянные признаки (например, вид разрешенного использования), характерные для большого числа объектов, и игнорируются более мелкие или редко встречающиеся признаки (например, расстояние от свалки промышленных отходов, соседство с вредным производством и т.п.). Несмотря на данные обстоятельства, в результате использования метода массовой оценки определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов.

Так, в постановлении от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010 Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации обратил внимание на нормы пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель и пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255.

Согласно пункту 5 названных Правил государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, иных методов массовой оценки недвижимости.

В силу пункта 10 Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), при определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Вместе с тем, арбитражный суд отмечает, что рыночная стоимость методом массовой оценки объекта определяется неточно, приблизительно, то есть при установлении кадастровой стоимости объекта оценки допускается статистическая погрешность. Поэтому в том случае, когда допустимый уровень погрешности превышается, кадастровая стоимость может быть определена индивидуально для данного объекта.

В рассматриваемой ситуации требования общества сводятся к установлению кадастровой стоимости спорного земельного участка общей площадью 22 300 кв.м. в размере, равном его рыночной стоимости, определенном независимым оценщиком (в размере 33 500 000 руб.), что меньше, чем учтенная в установленном порядке кадастровая стоимость данного земельного участка.

В подтверждение заявленного размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 истцом представлено единственное доказательство, - отчёт № 044.05.11 об оценке рыночной стоимости по состоянию на 28.03.2011.

Как указано выше, в результате использования метода массовой оценки объектов определяется именно рыночная стоимость соответствующих объектов, поэтому арбитражный суд, допуская возможность некоторой погрешности при определении размера кадастровой стоимости земельного участка, не может признать достоверной и доказанной указанную истцом рыночную стоимость земельного участка.

Более того, арбитражный суд признает обоснованными доводы представителя Управления и третьего лица о том, что отчёт № 044.05.11 об оценке рыночной стоимости по состоянию на 28.03.2011 не может являться бесспорным доказательством правильности определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

В соответствии с абзацем 1 статьей 24.16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) в течение тридцати дней с даты составления отчета об определении кадастровой стоимости исполнитель работ по определению кадастровой стоимости обязан обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.

Требования общества в данном случае основаны на норме части 3 статьи 66 ЗК РФ, согласно которой в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В пункте 2 «Задание на оценку» отчёта № 044.05.11 в качестве предполагаемого использования результатов оценки имеется ссылка на то, что «результаты оценки будут предоставлены в суд».

Следовательно, исковые требования общества фактически сводятся к установлению кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 в размере, равной его рыночной стоимости, то есть во внесении в государственный кадастр недвижимости уточненной кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Поскольку в части 3 статьи 66 ЗК РФ идет речь об уточнении именно кадастровой стоимости земельных участков, предоставленный суду отчет № 044.05.11 (как документ, на основании которого могли быть внесены соответствующие сведения в государственный кадастр недвижимости), подлежал экспертизе в общем порядке, установленном статьей 24.16 Закона об оценочной деятельности.

Доказательства проведения по инициативе истца экспертизы отчета № 044.05.11 и положительное заключение в отношении проведенной экспертизы арбитражному суду не предоставлены, а ходатайство о проведении судебной экспертизы рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 в ходе судебного разбирательства от предпринимателя или его представителя не поступило.

Согласно части 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (часть 2). Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3). Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 АПК РФ).

В данном случае суд не может признать убедительными доводы общества в части соответствия отчета № 044.05.11 требованиям Закона об оценочной деятельности.

Кроме того, в соответствии со статьей 11 Закона об оценочной деятельности отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, отчет об оценке должен: быть составлен в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться определенных принципов, в том числе принципа проверяемости, то есть состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Пунктом 12 ФСО № 3 установлено, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Однако, в нарушение требований пунктов 4, 12 ФСО № 3 в отчете № 044.05.11 изложены собственные выводы оценщика в отношении расчетов стоимости методом введения корректировок (личное мнение), не подтвержденные документально, что лишает возможности полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

В нарушение требований пункта 10 ФСО № 3 отсутствуют копии материалов, использованные оценщиком для осуществления корректировки цен объектов-аналогов.

Пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее - ФСО № 1), предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного метода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В пункте 14 ФСО № 1 указано, что сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В отчете № 044.05.11 в качестве объектов-аналогов оценщиком используются земельные участки, по которым известна лишь цена предложения.

При вышеизложенных обстоятельствах № 044.05.11 не может быть признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, ввиду чего рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:19:010100:49 в заявленном обществом размере не может считаться достоверно установленной и доказанной надлежащим образом.

Поскольку истец не заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы спорного земельного участка в порядке, установленном нормами АПК РФ, общество в силу части 2 статьи 9 АПК РФ, как лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий несовершения им указанного процессуального действия.

На основании изложенного, у суда не имеется оснований для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине относятся на истца.

Руководствуясь статьями 9, 65, 71, 110, 167-170, 176, 180, 181 АПК РФ, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

Р Е Ш И Л:

закрытому акционерному обществу «Трейд Ойл» в удовлетворении иска отказать полностью.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья А.Е. Федоров