Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старухиной М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному исковому заявлению Администрации Советского района (ОГРН <***>,
ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 29.08.1996, место нахождения: 628240, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра,
<...> Пионерии, д. 10) к обществу с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации
в качестве юридического лица 11.09.2014, место нахождения: 628251, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район, пгт. ФИО1, ул. Пионерская, д. 15/1)
о взыскании 2 137 201 руб. 02 коп. и государственной регистрации перехода права собственности,

а так же встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» к Администрации Советского района о расторжении договора (с учетом уточнений),

третье лицо, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра
и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре,

без участия представителей,

установил:

Администрация Советского района обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к обществу с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» (далее – ООО «СОЮЗ») о взыскании задолженности по договору купли-продажи от 28.05.2015 в размере 2 152 399 руб. 66 коп., в том числе: 1 757 120 руб. 00 коп. - основной долг, 395 279 руб. 66 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 30.06.2016 по 18.02.2019 (с учетом уточнений, принятых определением суда от 20.02.2019).

Исковые требования мотивированы неисполнением покупателем - ООО «СОЮЗ» обязательств по договору купли-продажи от 28.05.2015.

Определением от 17.01.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийский автономный округ – Югре.

Ранее ООО «СОЮЗ» представил возражения на первоначальное исковое заявление, сообщил, что Администрацией Советского района без согласия долевого собственника 01.06.2015 в отчуждаемую по договору купли-продажи от 28.05.2015 квартиру были вселены граждане. ООО «СОЮЗ» как покупатель не давало согласие на приобретение имущества (долей в праве общей собственности на квартиру) с правом пользования иными лицами. В результате заселения иных лиц в квартиру для их выселения
ООО «СОЮЗ» было вынуждено обратиться в Советский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (дело № 2-265/2017). По мнению ответчика, именно действия истца явились препятствием для исполнения договора купли-продажи
от 28.05.2015.

Определением от 09.07.2019 к рассмотрению принято встречное исковое заявление ООО «СОЮЗ» к Администрации Советского района о соразмерном уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район, пгт. Пионерский, ул. Советская, дом № 75, кв. № 1, а также частичном зачете суммы долга Администрации Советского района, согласно исполнительного листа по делу А75-7381/2016 от 03.08.2018 серия
ФС № 030764407.

ООО «СОЮЗ» сообщило о имевшей встрече представителей спорящих сторон
и между ними не было достигнуто соглашение о соразмерном уменьшении цены, в связи с чем истец по встречному иску изменяет предмет иска.

Определением от 30.07.2019 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял к рассмотрению уточнения предмета
по встречному иску.

Таким образом, в рамках встречного иска суд рассматривает требование
ООО «СОЮЗ» к Администрации Советского района о расторжении договора купли-продажи от 28.05.2015.

Администрации Советского района предоставила отзыв на уточненные исковые требования по встречному иску. Сообщила, что устранение указанных в акте приема-передачи квартиры от 07.06.2017 по составленному муниципальным казенным учреждением «Управление капитального строительства» расчету обойдется
в 105 629 руб., что не позволяет утверждать о существенном характере нарушений, являющихся основанием для предъявления требования о расторжении договора купли-продажи. Приводит аргументы, Глава Советского района ФИО2 никогда
не являлся органом местного самоуправления или должностным лицом, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом. Полагает встречный иск не подлежащим удовлетворению.

Суд, исследовав материалы дела, считает, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению, а встречный иск подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район, пгт. Пионерский, ул. Советская, д. 75, кв. 1, являются ООО «СОЮЗ» (доля 31/50) и Муниципальное образование Ханты-Мансийского автономного округа - Югры муниципальный район Советский район
(доля 19/50) (выписка из ЕГРН т. 1 л.д. 21-23).

28.05.2015 между Администрацией Советского района (продавец) и ООО «СОЮЗ» (покупатель) подписан договор купли-продажи (далее – договор, т. 1 л.д. 20).

Согласно пунктам 1.1, 1.2., 2.1 договора продавец продает, а покупатель покупает долю 19/50 в праве общей собственности на жилое помещение, расположенной по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район, пгт. Пионерский,
ул. Советская, д. 75, кв. 1 за 1 757 120 руб.

В договоре срок оплаты не определен.

По условиям пункта 4.3. договор считается подтверждением факта передачи имущества и не требует составления передаточного акта.

В соответствии с частью 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции
по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Договор не содержит условий о наличии прав пользования жилым помещением кем-либо (пункт 1 статьи 460, пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В решении Советского районного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 12.05.2017 по делу № 2-265/2017 (т. 1 л.д. 67-70) установлено, что 01.06.2015 Глава Советского района передал ключи от квартиры сторонним гражданам
для проживания. Этим же решением удовлетворены требования ООО «СОЮЗ» в части выселения из квартиры граждан.

Полагая, что покупатель уклоняется от обязанности по уплате стоимости квартиры Администрация Советского района предъявила первоначальный иск.

ООО «СОЮЗ» предъявило встречный иск.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами купли-продажи недвижимости
и подлежат регулированию нормами раздела 3 части 1, параграфов 1, 7 главы 30 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах, общие положения о купле – продаже, продажа недвижимости), а так же условиями заключенного договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По нормам пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации,
если иное не предусмотрено правилами Гражданского кодекса Российской Федерации,
к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) применяются положения, предусмотренные § 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц,
за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи,
если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии
с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор не содержит условий о наличии прав пользования жилым помещением кем-либо, однако спустя три дня после подписания договора - 01.06.2015 Глава Советского района передал ключи от квартиры сторонним гражданам.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет
для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того,
на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

03.06.2016 ООО «СОЮЗ» обращалось к Администрацией Советского района
с предложением расторгнуть договор (т. 1 л.д. 98), передав подписанное со своей стороны соглашение о расторжении договора (л.д. 99, 100).

В ответном письме Администрация Советского района (т. 1 л.д. 101, 102)
не отказываясь от предложения расторгнуть договор, просила компенсировать понесенные расходы на оплату услуг оценщика в размере 2 325 руб. 58 коп.

Единоличный исполнительный орган ООО «СОЮЗ» по чек-ордеру компенсировала запрошенную сумму 2 325 руб. 58 коп. (т. 1 л.д. 103).

Доказательств, что компенсация Администрацией Советского района была возвращена ООО «СОЮЗ» материалы дела не содержат.

То есть, подобным поведением Администрация Советского района давала предпосылки предполагать другой стороне ООО «СОЮЗ», что соглашение о расторжении договора будет заключено после компенсации понесенных на оценку расходов.

В последующий период времени Администрация Советского района отказалась расторгать договор (письма т 1 л.д. 25, 27, 28).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что продавец являясь долевым собственником квартиры, после заключения договора купли-продажи, предоставил квартиру сторонним гражданам для проживания, те самым грубым образом нарушил договорные обязательства, лишив покупателя возможности пользоваться квартирой, вынудив ООО «СОЮЗ» обратиться в Советский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском о выселении граждан, которые после выселения вернули квартиру с недостатками (акт т. 2 л.д. 65, фотографии т. 2 л.д. 70-76), суд считает подлежащим удовлетворению требование истца по встречному иску
о расторжении договора купли-продажи от 28.05.2015.

Требования Администрацией Советского района по первоначальному иску удовлетворению не подлежат, поскольку продавец не совершил действий
по предоставлению помещения свободным от прав третьих лиц, тем самым допустив просрочку кредитора

Как установлено в пунктах 1 и 3 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор считается просрочившим, если он ... не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих
из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. По денежному обязательству должник не обязан платить проценты за время просрочки кредитора.

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела
по существу.

При подаче первоначального иска государственная пошлина Администрацией Советского района не уплачена.

Учитывая отказ в удовлетворении первоначального иска, а так же,
что на основании пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации истец по первоначальному иску освобожден от уплаты государственной пошлины, вопрос о взыскании с Администрацией Советского района государственной пошлины
не рассматривается.

При подаче встречного иска ООО «СОЮЗ» уплатило государственную пошлину
в размере 6 000 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением
от 04.07.2019 № 1 (т. 2 л.д. 96).

В связи с удовлетворением исковых требований, на основании статей 101, 110,
112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы
по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика по встречному иску.

При этом суд, взыскивая с Администрации Советского района уплаченную
ООО «СОЮЗ» в бюджет государственную пошлину, возлагает обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.

В этой связи то обстоятельство, что в конкретном случае ответчиком может оказаться государственный или муниципальный орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, не должно влечь отказ истцу в возмещении его судебных расходов.

Законодательством не предусмотрено освобождение государственных
и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований по первоначальному иску Администрации Советского района отказать.

Исковые требования по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 28.05.2015, предметом которого является отчуждение доли 19/50 в общей собственности на жилое помещение, расположенное
по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, Советский район,
пгт. Пионерский, ул. Советская, д. 75, кв. 1, кадастровый номер 86:09:0301004:448, сторонами которого являются Администрация Советского района (продавец) и общество
с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» (покупатель).

Взыскать с Администрации Советского района в пользу общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗ» судебные расходы по уплате государственной пошлины
в размере 6 000 руб. 00 коп. (Шесть тысяч рублей 00 копеек).

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья И.С. Неугодников