Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Дроздова А.Н. при ведении протокола судебного заседания секретарем заседания Чудиновой С.С., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш дом" (ИНН 7720403052) к Службе жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры об обязании предоставить мотивированный ответ,

от заявителя: Зырянов О.Е., личность установлена по паспорту, руководитель, Тринчук В.М., доверенность от 18.06.2020,

от ответчика: Никишин В.П., доверенность от 17.01.2020,

установил:

в арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Наш дом" (далее – заявитель, общество) к Службе жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры (далее – Служба, Жилстройнадзор Югры) об обязании предоставить мотивированный ответ на предоставленный пакет документов для определения степени готовности.

В предварительном заседании, состоявшемся 03.02.2020, представитель заявителя уточнил заявленные требования, в соответствии с которыми просил признать незаконным не выдачу положительного заключения на основании поданного заявления по постановлению Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 для определения соответствия многоквартирного дома и /или иного объекта недвижимости критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и/или иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019 Службой жилищного и строительного надзора ХМАО-Югры в установленный законом срок и обязать Жилстройнадзор Югры выдать положительное заключение.

Судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято к рассмотрению.

До начала судебного заседания, состоявшегося 19.06.2020, заявитель уточнил требования, просил обязать Жилстройнадзор Югры выдать заключение на основании поданного обществом заявления в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480.

На основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение принято к рассмотрению.

По мнению заявителя, Служба необоснованно не рассмотрела и не дала никакой ответ на заявление об определении соответствия многоквартирного дома критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 "О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г." (далее – постановление Правительства № 480).

Данный в ходе судебного разбирательства отрицательный ответ Службы (письмо от 18.03.2020) является необоснованным и незаконным, поскольку заявителем были представлены все документы, подлежавшие представлению вместе с заявлением, в соответствии с постановлением Правительства № 480. Документы, которые не были представлены заявителем, и о которых указано в ответе Службы, не поименованы в постановлении Правительства № 480, а потому у заявителя не возникла обязанность по их представлению.

Возражая против удовлетворения заявления, Служба в представленном отзыве указала, что заявитель не соответствует критериям постановления Правительства № 480. Впоследствии Службой представлено письмо от 18.03.2020 исх. № 27-Исх-1776, в соответствии с которым в составе заявления о готовности проекта строительства должен быть приложен технический план, выполненный в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953, а также ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства, которые не были представлены обществом.

В судебном заседании представители изложили доводы.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства по делу.

Общество 30.09.2019 обратилось в Службу с заявлением о выдаче заключения о готовности проекта строительства. С заявлением были представлены:

расчет степени готовности, рассчитанный исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, выполненный застройщиком;

расчет степени готовности проекта, рассчитанный суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией;

расчет степени готовности проекта;

выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;

ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства в составе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках на 30.06.2019;

регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства (обороты по счету 08 за 1 полугодие 2019 года) (л.д.45-75).

На дату обращения в суд ответ Службой не подготовил.

В дальнейшем, письмом от 18.03.2020 № 27-Исх-1776 Жилстройнадзор Югры отказал в выдаче положительного заключения, обосновав отказ тем, что в составе заявления о готовности проекта строительства не были представлены технический план по объекту строительства "Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: г. Нефтеюганск, 3 микрорайон, участок 14/1" и ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до даты подачи заявления о готовности проекта строительства.

Частью 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлено, что привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, связанное с возникновением у них права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только с использованием счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции настоящего Федерального закона), по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), если договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства таких объектов недвижимости заключались до 1 июля 2019 года, за исключением договоров участия в долевом строительстве, заключенных в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства), которые соответствуют установленным Правительством Российской Федерации критериям, определяющим степень готовности таких объектов и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве. Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) указанным в настоящей части критериям, перечень документов, необходимых для определения соответствия таких объектов этим критериям, и период, в течение которого застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган), заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) (далее - заявление застройщика), устанавливаются Правительством Российской Федерации. На основании заявления застройщика контролирующий орган выдает заключение о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции настоящего Федерального закона) (далее - заключение контролирующего органа о соответствии критериям), и размещает в информационной системе заявление застройщика, заключение контролирующего органа о соответствии критериям или отказ в выдаче заключения контролирующего органа о соответствии критериям не позднее трех рабочих дней со дня принятия соответствующего решения.

Во исполнение приведенного положения Закона Правительством Российской Федерации издано постановление от 22.04.2019 № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.».

Постановлением № 480 утвержден Перечень документов, представляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019.

В соответствии с перечнем, в целях получения заключения со стороны общества подлежал представлению следующий пакет документов (в редакции постановления Правительства РФ от 12.09.2019 № 1191):

1) заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ;

2) расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных расходов на строительство;

3) расчет степени готовности проекта строительства, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов во всех объектах недвижимости, указанных в разрешении на строительство;

4) выписку из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве;

5) ежеквартальную отчетность застройщика, сформированную не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления, указанного в пункте 1 перечня;

6) регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

Постановлением № 480 утверждена также Методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) критериям, определяющим степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 01.07.2019 (далее - Методика).

Согласно пунктам 9 и 10 Методики подписанное застройщиком заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу с указанием расчета степени готовности проекта строительства и документы, подтверждающие соответствие проекта строительства критериям, указанным в пункте 1 Методики, подаются в контролирующий орган на бумажных носителях либо в электронной форме через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства. Заявление о выдаче заключения и документы, подаваемые в контролирующий орган, заверяются подписью руководителя, главного бухгалтера и печатью организации (при ее наличии). В случае их направления через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства подаваемые заявление о выдаче заключения и документы заверяются электронной цифровой подписью указанных лиц.

Согласно пунктам 11 - 13 Методики подготовка заключения осуществляется контролирующим органом в течение 15 рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче заключения и документов. При подготовке заключения контролирующий орган вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из стоимости выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов. В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней.

По итогам анализа представленных документов контролирующий орган формирует и направляет застройщику почтовым отправлением или через личный кабинет застройщика в единой информационной системе жилищного строительства заключение или отказ в выдаче заключения. Заявление застройщика о выдаче заключения и заключение или отказ в выдаче заключения подлежат размещению контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства не позднее 3 рабочих дней со дня принятия контролирующим органом соответствующего решения.

Как следует из сопроводительного письма от 30.09.2019 исх. № 130 (вх.№ 27-Вх-6047 от 30.09.2019), обществом представлены следующие документы (т.1 л.д.23, 46-75):

1.Заявление о готовности проекта строительства,

2.Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных расходов на строительство, выполненный застройщиком – оригинал,

3.Расчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов во всех объектах недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией,

4.Расчет степени готовности проекта,

5.Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве,

6.Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства в составе: бухгалтерский баланс, отчет о прибылях и убытках на 30.06.2019,

7.Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства (обороты по счету 08 за 1 полугодие 2019 г.).

Как видно, заявителем в Службу представлены все документы в соответствии с требованиями, изложенными в Постановлении № 480.

Вместе с тем, по мнению Жилстройнадзора Югры, в составе документации подлежал представлению технический план, выполненный в соответствии с требованиями приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953.

Отсутствие технического плана в соответствии с письмом Жилстройнадзора Югры от 18.03.2020 явилось один из оснований для отказа в выдаче заключения.

Служба в обоснование данной позиции ссылается на письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.06.2019 № 20148-АА/07, в соответствии с которым расчет степени готовности конструктивных элементов проекта изготавливается и подписывается исполнителем - кадастровым инженером в соответствии с требованиями статьи 24 Федерального закона № 218-ФЗ, предусматривающем требования к техническому плану.

Отклоняя данный довод Службы, суд исходит из того, что Постановление № 480 не содержит сведений о необходимости предоставления каких-либо иных документов за исключением перечисленных в соответствующем Перечне, а также не содержит отсылок к иным нормативно-правовым актам о предоставлении дополнительных документов.

Кроме того, само письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации содержит разъяснение о том, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1997 № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.

Таким образом, Служба не вправе требовать от общества документы, не поименованные в Перечне документов, представляемых застройщиком, утвержденном Постановлением № 480.

В письме об отказе в выдаче заключения от 18.03.2020 Служба также сослалась на непредставление обществом ежеквартальной отчетности застройщика, сформированной не ранее, чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства, и выполненной в соответствии с требованиями приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 № 656/пр.

Признавая позицию Службы необоснованной, суд принимает во внимание, что Перечень документов, утвержденный Постановлением № 480, содержит требование о предоставлении ежеквартальной отчетности, которое гласит: «Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления, указанного в пункте 1 настоящего документа».

Обществом представлена следующая ежеквартальная отчетность застройщика: отчет о прибылях и убытках, бухгалтерский баланс.

Постановление № 480 не содержит разъяснения о том, какая именно отчетность должна быть представлена застройщиком, а потому требование Службы о предоставлении отчетности в соответствии с приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.10.2018 № 656/пр нормативно не подтверждены.

Кроме того, в случае необходимости предоставления дополнительных документов, необходимых для оценки степени готовности проекта строительства, рассчитанной исходя из стоимости выполненных работ, в случае если документы, представленные застройщиком на бумажных носителях и (или) размещенные в единой информационной системе жилищного строительства, не позволяют сделать вывод о правильности осуществленных застройщиком расчетов. В случае запроса контролирующим органом указанных дополнительных документов срок подготовки заключения может быть продлен не более чем на 5 рабочих дней Служба вправе получить от застройщика дополнительные документы, необходимые для оценки.

Необоснованным суд признает и довод Службы о представлении обществом заявления и документов позднее срока, установленного Постановлением № 480.

Согласно пункту 3 Постановления № 480 застройщик может направить в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, заявление о выдаче заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов, предусмотренных статьёй 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в период до 1 октября 2019 г.

Как было указано выше, заявление подано и поступило в Жилстройнадзор Югры 30.09.2019, т.е. в пределах нормативно установленного срока.

Подлежит отклонению довод Службы о том, что заявитель получил заключение о соответствии застройщика и проектной документации, требованиям, установленным пунктами 1, 2-6, 8 части 2 статьи 3 и статьям 20, 21 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которое позволяет привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием счетов эскроу.

Общество обратилось в Жилстройнадзор Югры с заявлением о получении заключения именно с целью получения возможности привлечения денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу.

Как пояснили представители заявителя в ходе судебного заседания, на сегодняшний момент работа со счетами эскроу вызывает значительные сложности по причине имеющихся недоработок данной схемы финансирования. Именно поэтому застройщики в период до 01.10.2019 обращались с заявлениями о получении заключения о степени готовности объекта строительства.

Таким образом, вопреки мнению Службы, на момент обращения с заявлением о получении заключения о степени готовности объекта строительства общество имело право получить таковое с целью реализации предоставленного права.

Довод Службы об отсутствии оснований для выдачи ответа на заявление общества в связи с несоответствием его критериям, перечисленным в части 16 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ (изложен в первоначально представленном отзыве на заявление), подлежит отклонению, поскольку общество, вопреки данному утверждению вправе продолжить строительство с привлечением денежных средств граждан либо путем размещения таких средств на счетах эскроу, либо путем получения заключения о степени готовности объекта и возможности заключения договоров участия в долевом строительстве без использования счетов эскроу. Кроме того, данный довод опровергнут действиями Службы, которой письмом 18.03.2020 отказано в выдаче заключения по основаниям отсутствия технического плана и ежеквартальной отчетности застройщика.

Учитывая в совокупности изложенные обстоятельства, суд приходит к заключению, что Жилстройнадзор Югры, своевременно не рассмотрев заявление общества, нарушило права и законные интересы последнего в сфере осуществления экономической деятельности.

При отсутствии точных нормативных определений подлежащих представлению документов, необходимости исследования дополнительных документов, на которые ссылается Служба (технический план, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости), Служба имела возможность запросить их у общества, однако этого не сделала, приняв формальное решение об отказе в выдаче заключения.

Возможная неопределенность в вопросе подлежащих представлению документов и необходимость исследования всей полноты сведений должна преодолеваться путем предложения застройщику предоставить дополнительные документы, необходимые для принятия решения о выдаче заключения о степени готовности объекта строительства.

Формальный подход при рассмотрении заявлений лиц, осуществляющих строительство, является недопустимым, поскольку нарушает не только права и законные интересы застройщиков, но и неопределенного круга лиц – участников долевого строительства, приводит к затягиванию или искусственному созданию препятствий в вопросе привлечения денежных средств застройщиками в условиях необходимости продолжения и завершения строительства.

При изложенных обстоятельствах надлежащим способом защиты нарушенных прав и законных интересов заявителя является рассмотрение обязанным лицом представленных документов и выдача последним заключения о степени готовности объекта строительства, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, подлежат взысканию со Службы в пользу общества.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры,

РЕШИЛ:

заявление удовлетворить.

Обязать Службу жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры выдать обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Дом» заключение о степени готовности объекта строительства «Многоквартирный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения по адресу: ХМАО-Югра, г. Нефтеюганск, 3 микрорайон, участок № 14/1».

Взыскать со Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в пользу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Наш Дом» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 6000 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья А.Н. Дроздов