Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Неугодникова И.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Старухиной М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 19.01.2009, место нахождения: 628001, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>)
к индивидуальному предпринимателю ФИО1
(ОГРН <***>, ИНН <***>, место жительства: Ханты-Мансийского автономного округа - Югра, г. Ханты-Мансийск) о взыскании 136 741 руб. 21 коп.,

с участием представителей сторон:

от истца: ФИО2 (участвовала 12 и 19.09.2017) (паспорт, доверенность
от 20.03.2017 № 1), ФИО3 (участвовала 12.09.2017) (паспорт, доверенность
от 22.08.2017 № 23), ФИО4 (участвовала 19.09.2017) (паспорт, доверенность
от 15.05.2017 № 8),

от ответчика: лично ФИО1 (участвовал 12 и 19.09.2017) (паспорт), ФИО5 (участвовала 12 и 19.09.2017) (паспорт, доверенность от 03.04.2017),

установил:

автономное учреждение Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского округа – Югры с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере
136 741 руб. 21 коп.

Исковые требования мотивированы не исполнением ответчиком обязательств
по договору аренды недвижимого имущества от 03.10.2016 № АЮ-013.16.

В качестве основания для удовлетворения заявленных требований истец указал
статьи 309, 310, 314, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 30.03.2017 исковое заявление на основании частей 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято
к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением от 29.05.2017суд перешел к рассмотрению иска по общим правилам искового производства.

Протокольным определением от 14.08.2017 судебное разбирательство отложено
на 12.09.2017.

В судебном заседании 12.09.2017 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлялся перерыв
до 19.09.2017.

До принятия решения по существу спора истец уточнил исковые требования, которые на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению.

Таким образом, арбитражный суд рассмотрел требование истца о взыскании
с ответчика 117 383 руб. 94 коп. компенсации по коммунальным и эксплуатационным платежам за период с 03.10.2016 по 31.12.2016 по договору аренды недвижимого имущества от 03.10.2016 № АЮ-013.16.

Суд, заслушав представителей, исследовав материалы дела, считает исковые требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

По итогам аукциона, на основании решения комиссии (протокол от 21.09.2016
№ АЮ-013.16), между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества от 03.10.2016 № АЮ-013.16 (далее – договор, т. 1
л.д. 53-60), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает
во временное владение и пользование нежилые помещения № 23, 24, 25, 26, 27, 28
(по техпаспорту) общей площадью 168,5 кв.м., расположенные на третьем этаже в здании «Ледовый дворец на 2 000 мест», по адресу: <...>, для организации предоставления услуг в сфере физкультуры и спорта (пункт 1.1. договора).

Согласно пунктам 1.6. и 5.1. договора договор вступает в силу с момента подписания и действует три года.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора арендная плата за владение и пользование имуществом за три года составляет 1 426 412 руб. 88 коп., в том числе НДС 18% 217 588 руб. 32 коп. Оплата по договору производится арендатором ежемесячно. Сумма арендной платы за месяц составляет 39 622 руб. 28 коп., в том числе НДС 18% 6 044 руб. 12 коп. В размер арендной платы не включены расходы по содержанию имущества.

Как следует из пунктов 2.3.11. и 2.6. договора арендатор на основании пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан компенсировать ежемесячно арендодателю стоимость расходов по содержанию предоставленного имущества. Арендатор обязан компенсировать арендодателю затраты на коммунальные услуги.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что компенсация затраты на коммунальные услуги, техническое обслуживание и содержание имущества которое не входит в сумму арендной платы и определяется исходя из фактических затрат арендодателя, пропорционально площади помещений, занимаемых арендатором, производится
на основании счетов (счетов-фактур), предъявленных арендодателем для оплаты, которые должны быть оплачены арендатором в течение десяти календарных дней с момента получения (пункт 3.5 договора).

Объект аренды передан истцом ответчику по акту приема - передачи от 03.10.2016 (л.д. 60). Акт подписан, скреплен оттисками печатей.

Доказательств того, что договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в материалы дела не представлено.

Причиной для предъявления иска в суд послужило наличие между сторонами разногласий по составу и размеру затрат, которые ответчик должен компенсировать истцу, помимо арендной платы.

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они являются обязательствами аренды и подлежат регулированию нормами параграфов 1 и 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об аренде и аренда зданий и сооружений), разделом 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах),
а так же условиями договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения предусмотренных в нем прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со статьёй 650 Гражданского кодекса Российской Федерации
по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать
во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды (Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

Предусмотренная пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации форма договора сторонами соблюдена.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи имущества от истца в пользование ответчику по договору аренды подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 03.10.2016 (л.д. 60).

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации
в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Стороны в пункте 1.1. договора, приложении № 1 и передаточном акте к договору аренды индивидуализировали объект аренды, ответчик фактически пользовался имуществом, в связи с чем, судом сделан вывод о соблюдении сторонами норм статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В пунктах 3.1 и 3.2. договора установлен размер арендной платы.

Пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор заключен на три года (пункты 1.6. и 5.1 договора), следовательно, подлежит государственной регистрации, однако, в материалы дела доказательств государственной регистрации договора не представлено.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации
о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме
по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы
за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало
их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Таким образом, наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает стороны от обязательств по такому договору при фактическом исполнении сторонами его условий.

Договор заключен с соблюдением требований статьи 17.1 Федерального закона
от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», что следует из предоставленной
в материалы дела документации об аукционе.

В рассматриваемом деле на заявлено требования о взыскании арендной платы, предметом иска является взыскание компенсации расходов по содержанию предоставленного имущества затрат на коммунальные услуги.

Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное
не установлено законом или договором аренды.

Объект аренды был передан истцом ответчику по акту приема - передачи
от 03.10.2016 (л.д. 60). Акт подписан, скреплен оттисками печатей.

Таким образом, в указанный в иске период с 03.10.2016 по 31.12.2016 нежилые помещения находилось во владении ответчика и именно он по условиям пунктов 2.3.11, 2.6 и 3.5 договора должен оплатить стоимость коммунальных услуг и компенсировать расходы по содержанию имущества.

В ходе судебного разбирательства ответчик высказал замечания: 1) по величине коэффициента соотношения арендуемой площади к площади здания; 2) обоснованности перевыставления арендодателем НДС; 3) составу затрат, которые должен возмещать арендатор, а так же 4) высказано мнение о возмещении этих затрать за счет бюджета Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

1) В свидетельстве о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 49) общая площадь здания указана – 21 853,8 кв.м, арендуемая площадь 168,5 кв.м. (пункт 1.1. договора).

168,5 / 21 853,8 = 0,77%.

Именно этот коэффициент применен истцом при подготовке уточненного расчета.

2) По вопросу обоснованности перевыставления НДС арендатору суд соглашается
с позицией ответчика об отсутствии в рассматриваемом случае для этого законных оснований.

Как разъяснено в письме Федеральной налоговой службы российской Федерации
от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества», если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной
в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных
в аренду помещений не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы
и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора
на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 № ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

3) По составу затрат, которые должен возмещать арендатор.

Арендованные ответчиком помещения является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, предприниматель, арендующий помещения,
не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам
на содержание имущества, которые в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. Поэтому доводы ответчика об отсутствии у него обязанности нести соответствующие расходы несостоятельны.

Несение ответчиком расходов по содержанию арендованных помещений
не освобождает его от расходов по содержанию всего здания, поскольку помещения являются частью здания.

4) Относительно довода о возмещении затрать за счет бюджета Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Истец имеет организационно – правовую форму - автономное учреждение.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона от 03.11.2006 № 174-ФЗ
«Об автономных учреждениях» (далее - Закон об автономных учреждениях) автономным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях осуществления предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий органов государственной власти, полномочий органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта, а также в иных сферах.

В силу пункта 4 статьи 4 Закон об автономных учреждениях финансовое обеспечение указанной в частях 1 и 2 названной статьи деятельности осуществляется
в виде субсидий из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации и иных
не запрещенных федеральными законами источников.

Частью 3.4. статьи 2 Закон об автономных учреждениях закреплено, что проведение кассовых операций со средствами автономных учреждений, которым открыты лицевые счета в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, осуществляется от имени
и по поручению указанных учреждений территориальными органами Федерального казначейства, финансовыми органами субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в порядке, установленном соответственно Федеральным казначейством, финансовым органом субъекта Российской Федерации, муниципального образования,
в пределах остатка средств, отраженных на соответствующем лицевом счете.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78.1 Бюджетного кодекса Российской Федерации в бюджетах бюджетной системы Российской Федерации из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации могут предоставляться субсидии бюджетным
и автономным учреждениям.

Из вышеприведенных норм права следует, что деятельность истца финансируется учредителем автономного учреждения – Ханты-Мансийским автономным округом - Югрой.

Выделенные учредителем денежные средства не являются компенсацией расходов истца, понесенных им при сдаче имущества в аренду ответчику в гражданско-правовом смысле.

По вышеприведенным причинам суд отклоняет предположение ответчика
о возмещении за арендатора расходов на содержание имущества иным лицом.

В материалы дела представлены доказательства несения истцом расходов на оплату электрической энергии, водоснабжения и водоотведения, отопление и подогрев воды, содержание территории, техническое обслуживание инженерных систем, охрану, в связи
с чем требование истца о взыскании с ответчика задолженности подлежит удовлетворению частично в размере 99 477 руб. 92 коп. (117 383 руб. 94 коп. – НДС 18%).

Статьёй 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела
по существу.

При подаче искового заявления истец уплатил государственную пошлину
в размере 5 201 руб. 00 коп., что подтверждается платежным поручением от 15.03.2017
№ 1100 (т. 1 л.д. 15).

Исходя из подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размер государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при цене иска 117 383 руб. 94 коп. составляет 4 522 руб. 00 коп.

Согласно статье 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 1 пункта 1 статьи 333.40. Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью
в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено главой 25.3. Налогового кодекса Российской Федерации.

В связи с этим, государственная пошлина в размере 580 руб. 00 коп. подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

По правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся
на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований, на основании статей 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 832 руб. 20 коп. относятся
на ответчика, в размере 689 руб. 80 коп. на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1
в пользу автономного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» долг в размере 99 477 руб. 92 коп. и судебные расходы в размере
3 832 руб. 20 коп., всего 103 310 руб. 12 коп. (Сто три тысячи триста десять рублей
12 копеек).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Вернуть автономному учреждению Ханты-Мансийского автономного округа - Югры «ЮграМегаСпорт» из федерального бюджета государственную пошлину в размере
580 руб. 00 коп. (Пятьсот восемьдесят рублей 00 копеек), уплаченную по платежному поручению от 15.03.2017 № 1100 на 5 102 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Судья И.С. Неугодников