Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Абрамовой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело № А75-6178/2017 по заявлению администрации города Нижневартовска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре о признании незаконным отказа и обязании зарегистрировать прекращение обременения в виде аренды на земельный участок,

при участии представителей:

от заявителя – Катаева К.А., доверенность от 08.11.2016,

от ответчика – Грицфельд Е.А., доверенность №3 от 11.01.2017,

у с т а н о в и л :

администрация города Нижневартовска (далее – заявитель, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – ответчик, Управление) о признании незаконным отказа от 30.01.2017 № 86/002/046/2016-809 и обязании зарегистрировать прекращение обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судом в судебном заседании 20.06.2017 объявлялся перерыв до 23.06.2017 до 9 часов 20 минут, после завершения которого судебное заседание продолжено в том же составе суда при участии тех же представителей сторон.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в заявлении, представитель ответчика возражал по доводам отзыва.

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 10.12.2004 №944-АЗ администрация г. Нижневартовска предоставила в аренду ООО «Инсайдер» земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города, в целях использования под строительство жилых домов №№ 36, 37, согласно п. 1.2 которого срок аренды указанного земельного участка определен с 10.10.2004 по 10.12.2007.

По истечении указанного срока ООО «Инсайдер» земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 арендодателю не возвратило, возражений против продолжения арендных отношений не представила, в связи с чем договор аренды земельного участка от 10.12.2004 № 944-A3 был возобновлен сторонами на неопределенный срок по правилам части 2 статьи 621 Граждаснкого кодекса Российской Федерации.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц
ООО «Инсайдер» прекратило свою деятельность 06.04.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Строй-трансхолдинг», являющийся правопреемником ООО «Инсайдер», прекратил свою деятельность 25.08.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Торгово-промышленный трест», являющийся правопреемником «ООО «Стройтрансхолдинг», также прекратил свою деятельность 24.03.2015 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

15.12.2016 Администрация обратилась в Управление с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о прекращении обременения, возникшего на основании договора аренды от 10.12.2004 № 944-АЗ земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, расположенного по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города,.

На государственную регистрацию прекращения права аренды администрация города представила: заявление о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) от 15.12.2016, доверенность от 17.02.2016 №42/1-01Д.

При проведении правовой экспертизы у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований государственной регистрации права, согласно нормам Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации).

На основании пунктов 1, 2 статьи 19 Закона о регистрации государственным регистратором28.12.2016 было принято решение о приостановлении в государственной регистрации сроком на один месяц (уведомление от 28.12.2016 № 86/002/046/2016-809). В указанном уведомлении государственный регистратор предложил предоставить Администрации соглашение о расторжении договора аренды земельного участка
№ 944-АЗ от 10.12.2004, предпринять меры для погашения записи ограничения (обременения) в виде залога права аренды.

Уведомлением от 30.01.2017 № 86/002/046/2016-809 Управление Росреестра на основании положений абзаца 4, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) отказало Администрации в государственной
регистрации прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды указанного земельного участка, в связи с отсутствием документов, свидетельствующих о прекращении арендных отношений по соглашению сторон, а также в связи с наличием обременения в виде залога права аренды на вышеуказанный земельный участок, где залогодержателями являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Полагая, что отказ в государственной регистрации не соответствует закону, нарушает права и законные интересы, Администрация обратилась в арбитражный суд
с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним в спорный период времени регулировались Законом о государственной регистрации.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 9, абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 13 и абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Согласно статье 19 этого же Закона сомнение в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений выступает основанием для приостановления государственной регистрации прав. В этом случае государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.

Согласно пункту 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 указанной статьи 17, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу абзацев 4, 11 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о государственной регистрации для государственной регистрации прав.

Таким образом, из содержания названных норм права следует, что при поступлении в регистрирующий орган заявления о государственной регистрации прекращения права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, представленных в аренду ООО «Инсайдер», регистратор должен был установить факт прекращения арендных отношений между арендатором и арендодателем именно в отношении названного земельного участка.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Статей 419 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ ООО «Инсайдер» прекратило свою деятельность 06.04.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Стройтрансхолдинг», являющийся правопреемником ООО «Инсайдер», прекратил свою деятельность 25.08.2010 путем реорганизации в форме слияния. ООО «Торгово-промышленный трест», являющийся правопреемником «ООО «Стройтрансхолдинг» также прекратил свою деятельность 24.03.2015 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса РФ ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим существование после внесения об этом записи в ЕГРЮЛ.

В связи с тем что, ООО «Инсайдер» (а также его правопреемники) прекратило свою деятельность, следовательно, не сможет выполнять обязанностей арендатора. В соответствии со статьей 419 ГК РФ исполнение обязанностей ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо только в случаях, установленных законом или иными правовыми актами. Такие случаи правопреемства ликвидированного юридического лица прямо предусмотрены Гражданским кодексом РФ (п. 2 ст. 1093, п. 2. ст. 700). Применение статьи 617 ГК РФ рассчитано на случаи перехода права собственности к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта допускающего универсальное правопреемство.

Поскольку арендные отношения между сторонами договора были прекращены в связи с прекращением деятельности арендатора и его правопреемников, у Управления отсутствовали основания, предусмотренные статьями 19, 20 Закона о регистрации для приостановления или отказа в государственной регистрации.

Также суд приходит к выводу о незаконности отказа регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды, обоснованного ссылками на наличие обременения в виде залога права аренды на вышеуказанный земельный участок, где залогодержателями являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, поскольку с прекращением деятельности юридического лица, обладающего правом аренды, прекратил свое действие и залог права аренды.

В соответствии с положениями главы 23 Гражданского кодекса залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014
№ 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Согласно пункту 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве возникший на основании настоящего Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснениями, данными в пунктах 66, 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участников долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность, что влечет основания для прекращения ранее существовавшего права собственности на этот участок должника.

Материалами настоящего дела подтверждается и по существу не оспаривается ответчиком, что почти все участники долевого строительства многоквартирного дома, расположенного на спорном земельном участке, зарегистрировали право собственности на принадлежащие им помещения в доме.

При таких обстоятельствах, учитывая вышеизложенные нормы права, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26 площадью 0,6411 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города, нарушает права администрации г. Нижневартовска по распоряжению земельным участком и не соответствует закону.

Статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными и указывает на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая установленные обстоятельства и положения названных норм права, заявленные требования Администрации о признании незаконным отказа в государственной регистрации подлежат удовлетворению.

В силу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, об отказе в совершении действий в принятых решениях должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В рамках настоящего спора заявлены требования об обязании ответчика произвести государственную регистрацию прекращения обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26.

В связи с незаконностью отказа суд считает необходимым обязать Управление устранить нарушение законных прав и интересов заявителя в установленном действующим законодательством порядке путем осуществления действий по государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26.

В соответствии частью 7 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решения арбитражного суда по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц подлежат немедленному исполнению, если иные сроки не установлены в решении суда.

Руководствуясь статьями 67, 68, 71, 167-170, 176, 180, 181, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

заявление администрации города Нижневартовска удовлетворить.

Признать незаконным и отменить решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре от отказе в государственной регистрации от 30.01.2017
№ 86/002/046/2016-809 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре осуществить действия по государственной регистрации прекращения обременения
в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 86:11:0501012:26
площадью 0,6411 га, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, 2П микрорайон старой части города.

Решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба может быть подана в течение одного месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Судья Е.А. Голубева